Αν υπάρχει ένα συμπέρασμα από αυτή την κρίση αυτό είναι ότι -και -«οι τιμές των ακινήτων μπορεί να κατρακυλήσουν». Πολύ συχνά, οι άνθρωποι θεωρούν –κυρίως σε περιόδους οικονομικής ευφορίας- ότι σε αντίθεση με τις μετοχές και τα ομόλογα οι τιμές των κατοικιών δεν κινδυνεύουν από φαινόμενα φούσκας. Η πρόσφατη κρίση απέδειξε ότι ενώ η μακροπρόθεσμη τάση είναι αυξητική , για ορισμένες επιμέρους χρονικές περιόδους- τα ακίνητα είναι εξίσου εκτεθειμένα στην κρίση . Η αιτία είναι απλή: τα ακίνητα δεν μπορούν να είναι εξαίρεση στο νόμο της φύσης που λέει ότι «οτιδήποτε ανεβαίνει στην συνέχεια πέφτει ». Γιατί όμως πέφτουν οι τιμές των ακινήτων;

Τα αίτια

Η τιμή των κατοικιών, όπως και η τιμή οποιουδήποτε αγαθού ή υπηρεσίας σε μια ελεύθερη αγορά, προσδιορίζεται από την προσφορά και την ζήτηση. Όταν η ζήτηση αυξάνεται ή όταν μειώνεται η προσφορά ,τότε οι τιμές ανεβαίνουν. Στην διάρκεια της πρώτης επταετίας του 2000 λόγω της απουσίας μιας φυσικής καταστροφής που θα μπορούσε να μειώσει την προσφορά, οι τιμές αυξάνονται λόγω της εξέλιξης της ζήτησης η οποία είχε ξεπεράσει τις τρέχουσες τάσεις της προσφοράς. Εξίσου σημαντικό είναι ότι η προσφορά κατοικιών καθυστέρησε να αντιδράσει στην αύξηση της ζήτησης, γιατί χρειάζεται πολύς χρόνος για να χτίσεις ένα σπίτι αλλά και λόγω της περιορισμένης προσφοράς γης. Έτσι, εάν υπάρχει μια ξαφνική ή παρατεταμένη αύξηση της ζήτησης, οι τιμές είναι σίγουρο ότι θα αυξηθούν. Ποιες είναι η αιτία της αύξησης της ζήτησης;

1. Η ανάκαμψη εν γένει της οικονομικής δραστηριότητας και ευημερίας,

2. Η αύξηση του πληθυσμού ή του τμήματος του πληθυσμού που εισέρχεται στην αγορά στέγης.

3. Το χαμηλό γενικό επίπεδο των επιτοκίων

4. Καινοτόμα προϊόντα ενυπόθηκων δανείων με χαμηλές αρχικές μηνιαίες πληρωμές που κάνουν τα σπίτια πιο προσιτά.

5. Εύκολη πρόσβαση σε δανεισμό.

6. Υψηλής απόδοσης δομημένα ενυπόθηκα ομόλογα.

7. Μια πιθανή κακή εκτίμηση του κινδύνου από δανειστές και επενδυτές ενυπόθηκων ομολόγων που επεκτείνει τη διαθεσιμότητα των πιστώσεων προς τους δανειολήπτες.

8. Κερδοσκοπία από μεσίτες, κατασκευαστές, τράπεζες ακόμα και επενδυτές.

Όλες αυτές οι μεταβλητές μπορούν να συνδυάζονται για να προκαλέσουν μια φούσκα στην αγορά κατοικίας. Το πιο σημαντικό; Τείνουν να τρέφονται η μία από την άλλη..

Και έσπασε…

Η φούσκα θα σκάσει όταν η ανάληψη υπερβολικών κινδύνων γίνεται διάχυτη σε όλο το σύστημα στέγασης. Αυτό όμως τις περισσότερες φορές συμβαίνει ενώ η προσφορά στέγης εξακολουθεί να αυξάνεται. Με άλλα λόγια, μειώνεται τη ζήτηση ενώ η αυξάνεται η προσφορά. Αποτέλεσμα ;Πτώση των τιμών. Η θρυαλλίδα μπορεί να είναι:

1. Μια αύξηση των επιτοκίων

2. Η κάμψη της γενικής οικονομικής δραστηριότητας που οδηγεί σε λιγότερο διαθέσιμο εισόδημα, απώλεια θέσεων εργασίας και / ή λιγότερες διαθέσιμες θέσεις εργασίας, που μειώνει τη ζήτηση για κατοικίες.

3. Η ζήτηση έχει εξαντληθεί. Η ουσία είναι ότι, «καταλύτης» των εξελίξεων είναι η χρηματοδότηση .

ΑΥΡΙΟ

Πάρα πολλοί αγοραστές χρησιμοποιούν οι πρόσφατες επιδόσεις των τιμών ως σημείο αναφοράς για τις προσδοκίες τους τα επόμενα αρκετά χρόνια. Αυτό είναι λάθος! Ρυθμιστής των εξελίξεων είναι η πραγματική οικονομία και ειδικότερα η οικονομική δραστηριότητα, η απασχόληση, η πιστωτική επέκταση και τα επιτόκια καθώς και οι αντικειμενικές συνθήκες της ζήτησης και προσφοράς . Αν η οικονομία πάρει μπροστά τότε και η ζήτηση θα αρχίσει να αυξάνεται και μαζί με αυτή και οι τιμές. Πότε θα πιάσουν τα επίπεδα του 2007 , όταν αγοράσατε το σπίτι σας; Μα αν υπήρχε απάντηση θα ήμουν προφήτης.

Στα 10 Στρέμματα αυξάνεται η αρτιότητα των οικοπέδων προκειµένου ο ιδιοκτήτης να µπορεί να πάρει οικοδοµική άδεια, για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα που περιλαµβάνονται στο Δίκτυο προστατευόµενων περιοχών Natura 2000. Στις ίδιες περιοχές, καταργούνται οι παρεκκλίσεις µε τις οποίες επιτρέπεται υπό προϋποθέσεις η δόµηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα ακόµη και 750 τ.µ. Αυτό προβλέπεται στο νοµοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος για τη Διατήρηση της Βιοποικιλότητας και άλλες διατάξεις, το οποίο κατατέθηκε χθες στη Βουλή. Το µέτρο αφορά τα οικόπεδα που βρίσκονται εκτός των εγκεκριµένων σχεδίων πολεων, εκτός των ορίων των οικισµών που υφίστανται νοµίµως πριν από το 1923, σε Ειδικές Ζώνες Διατήρησης και σε Ζώνες Ειδικής Προστασίας. Μέχρι τώρα, δεν υπάρχει ενιαίο καθεστώς για την αρτιότητα σε όλες τις εκτός σχεδίου περιοχές που περιλαµβάνονται στο Δίκτυο Natura 2000 και κυµαίνεται από 4 έως 10 στρέµµατα ανάλογα µε την περιοχή. Σύµφωνα µε στελέχη του ΥΠΕΚΑ, το µέτρο αφορά 419 περιοχές σε όλη την Ελλάδα – ουσιαστικά πρόκειται για το 21% της έκτασης της Επικράτειας. Η εκτίµηση είναι ότι το µέτρο θα επηρεάσει περίπου 200.000 ιδιοκτήτες. Οπως επισηµαίνεται στο σχέδιο νόµου, «οι οικοδοµικές άδειες µέσα στα όρια των περιοχών του Δικτύου Natura 2000 που έχουν νοµίµως εκδοθεί και ισχύουν µέχρι την έναρξη ισχύοντος του παρόντος, εκτελούνται όπως εκδόθηκαν εφόσον δεν τίθεται σε κίνδυνο η φυσιογνωµία των συγκεκριµένων περιοχών». Εθνικό Συµβούλιο Χωροταξικού Σχεδιασµού

Σύμφωνα με δηλώσεις του κινέζου Υπουργού Εμπορίου, η Κίνα θα κάνει ακόμα πιο δύσκολη την ξένη επένδυση στην αγορά ακινήτων της χώρας. Ο Υπουργός ζήτησε από τις τοπικές αρχές να αυξήσουν την εποπτεία και τον έλεγχο στις επενδύσεις από το εξωτερικό, κάτι που σημαίνει πως το ξένο κεφάλαιο πλέον δεν θα μπορεί να κερδοσκοπεί με την ίδια ευκολία όσο παλαιότερα αγοράζοντας και πουλώντας τεράστιες εκτάσεις γης. Στις δηλώσεις του, ο Υπουργός τόνισε ότι θα υπάρξει συνεργασία με το Υπουργείο που διαχειρίζεται τη Γη και τους δημόσιους πόρους καθώς και το κινεζικό «επιμελητήριο» για το εξωτερικό εμπόριο.

Οι ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων της Κίνας αυξήθηκαν κατά 48% (20δις δολλάρια) το 2010, παρά το γεγονός ότι η κινεζική κυβέρνηση προσπάθησε από τις αρχές της χρονιάς να εισάγει μία σειρά μέτρων που θα αντιμετώπιζε τη κερδοσκοπία.

Τα κρατικά στοιχεία που έχουν δοθεί στη δημοσιότητα δείχνουν ότι οι τιμές ακινήτων αυξήθηκαν κατά 0,3% το Νοέμβριο του 2010 και 7,7% σε σχέση με το Νοέμβριο του 2009. Αυτό σημαίνει, σύμφωνα με ειδικούς αναλυτές, ότι όντως οι τιμές της αγοράς επιβραδύνονται παρά τη συνεχόμενη αύξηση τους, οπότε το πλάνο της κυβέρνησης είναι στο σωστό δρόμο.

Οι μισθωτικές αξίες των εμπορικών και επαγγελματικών ακινήτων αναμένεται να είναι γενικά σταθεροποιητικές στα επίπεδα που έχουν ήδη διαμορφωθεί και τα οποία εκφράζουν μεγαλύτερες ή μικρότερες προσαρμογές σε σχέση με το παρελθόν. Οι περισσότερες συναλλαγές θα είναι μισθώσεις, ενώ οι αγοραπωλησίες θα παραμείνουν σε χαμηλό επίπεδο. Οι αξίες αγοράς των εμπορικών και επαγγελματικών ακινήτων θα έχουν αντίστοιχη πορεία με τις μισθωτικές αξίες εκτός αν υπάρξουν αλλαγές στη φορολογία, στη διαθεσιμότητα και τιμολόγηση δανειακών κεφαλαίων και στα δημοσιονομικά δεδομένα της Ελλάδας, οπότε θα υπάρξει και αντίστοιχη επίπτωση στο επενδυτικό ενδιαφέρον, το οποίο αυτή τη στιγμή εστιάζει σε πολύ συγκεκριμένα ακίνητα μεγάλης σπανιότητας. Ο τομέας ο οποίος αναμένεται να δώσει τα πρώτα θετικά σημάδια είναι αυτός των τουριστικών ακινήτων (ξενοδοχείων), καθώς η διεθνής ζήτηση στον τουρισμό αναμένεται να είναι ανοδική και ο κλάδος του τουρισμού απευθύνεται σε μεγάλο ποσοστό προς τη διεθνή αγορά. Η μείωση του ΦΠΑ στα ξενοδοχεία και οι θετικές συνέπειες που θα έχει στα αποτελέσματα των τουριστικών επιχειρήσεων παράλληλα με την αύξηση της διεθνούς ζήτησης δημιουργούν θετικές προσδοκίες σε αυτόν τον κλάδο στον οποίο αναμένουμε να δούμε και τις πρώτες νέες επενδυτικές πρωτοβουλίες. Οι τάσεις του τουριστικού κλάδου θα λειτουργήσουν υποστηρικτικά και της αξίας των ακινήτων (οικοπέδων και παλαιών μονάδων) που προορίζονται για τουριστικά έργα που θα απευθύνονται στο διεθνές κοινό.