Η έκρηξη, έως και 250%, στους φόρους μεταβίβασης για τα ακίνητα που εντάσσονται για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα «καίει» τους φορολογούμενους που θέλουν να αγοράσουν σε 2.134 περιοχές όπου επέρχεται ραγδαία αύξηση των τιμών. Οι συγκεκριμένοι υπόχρεοι χωρίς τη διευκόλυνση του νέου πλαισίου για τις ψηφιακές μεταβιβάσεις, καθώς η ηλεκτρονική εφαρμογή δεν «βλέπει» τις περιοχές που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος, θα πρέπει να επισπεύσουν τις διαδικασίες υποβάλλοντας υποχρεωτικά με βάση τον παραδοσιακό τρόπο τις δηλώσεις μεταβίβασης στην Εφορία.

Ετσι έχουν μόλις οκτώ ημέρες στη διάθεσή τους για να προχωρήσουν τα συμβόλαια αγοραπωλησίας και άλλες είκοσι εννέα εργάσιμες από το νέος έτος, με βάση την παράταση έως τις 31 Ιανουαρίου που έδωσε το υπουργείο Οικονομικών, για να συγκεντρώσουν τα υπόλοιπα δικαιολογητικά, ώστε ο υπολογισμός των φόρων και των τελών να γίνει με τις παρούσες αξίες.

Στις περιοχές που οι αντικειμενικές αξίες κάνουν άλμα παρατηρείται αυξημένο κύμα μεταβιβάσεων ακινήτων στα συμβολαιογραφικά γραφεία και τις ΔΟΥ καθώς πολλοί φορολογούμενοι και κυρίως υποψήφιοι αγοραστές σπεύδουν να μεταβιβάσουν ακίνητα προκειμένου να προλάβουν τις φορολογικές επιβαρύνσεις που φέρνουν οι νέες τιμές ζώνης.

Ακόμα και στις περιπτώσεις αγοράς πρώτης κατοικίας ή γονικής παροχής, που είναι αφορολόγητες έως ένα όριο, 250.000 ευρώ (προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο) και 800.00 ευρώ αντίστοιχα η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα «φουσκώσει» τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τα έξοδα μεταγραφής.

«Καυτός» θα είναι ο λογαριασμός για τον φόρο μεταβίβασης 3% για όσους αγοράσουν ακίνητα από 1η Ιανουαρίου του 2022 σε περιοχές με νέες εντάξεις, όπως προκύπτει από τα παραδείγματα για αγορά ακινήτου 100 τ.μ. που δεν αποτελεί πρώτη κατοικία για τον υποψήφιο αγοραστή. Συγκεκριμένα:

Σε τρεις ζώνες της Μυκόνου μέχρι σήμερα αντικειμενική τιμή ήταν 1.200 ευρώ το τ.μ. και η νέα διαμορφώνεται πλέον σε 3.950 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι ο φόρος μεταβίβασης από 3.600 ευρώ που είναι σήμερα θα εκτιναχτεί στα 11.850 ευρώ, δηλαδή ο αγοραστής θα καταβάλει επιπλέον φόρο 8.250 ευρώ ή σε ποσοστό 229%.

Στο Λαγονήσι, όπου η αντικειμενική τιμή από 750 ευρώ ανεβαίνει 1.450 ευρώ το τ.μ., ο φόρος μεταβίβασης θα διαμορφωθεί το 2022 στα 4.350 ευρώ έναντι 2.250 ευρώ σήμερα. Η πρόσθετη επιβάρυνση φτάνει τα 2.100 ευρώ ή σε ποσοστό 93,3%.

Στην Κέρκυρα η τιμή από 1.050 ευρώ διαμορφώνεται στα 1.600 ευρώ και ο φόρος από 3.150 ευρώ σε 4.800 ευρώ. Θα σημειώσει το 2022 αύξηση κατά 1.650 ευρώ.

Στο Μαρούσι, όπου η τιμής από 1.300 ευρώ αυξάνεται στα 2.000 ευρώ, ο φόρος από 3.900 ευρώ θα ανέλθει στα 6.000 ευρώ. Αύξηση 2.100 ευρώ ή 54%.

Στην Ιθάκη από 600 ευρώ η τιμή διαμορφώνεται στα 2.100 ευρώ και ο φόρος από 1.800 ευρώ εξακοντίζεται στα 6.300 ευρώ(!) σημειώνοντας αύξηση 4.500 ευρώ ή 250%!

Στη Ρόδο από 700 η τιμή ανεβαίνει στα 2.100 ευρώ και ο φόρος από τα 2.100 σε 6.300 ευρώ (+4.200 ευρώ ή 200%).

Στην Κω η τιμή αυξάνεται στα 1.350 ευρώ από 650 ευρώ και ο φόρος από 1.950 ευρώ σε 4.050 ευρώ, αύξηση κατά 2.100 ευρώ ή 107,6%.

Στην Κασσάνδρα Χαλκιδικής, όπου η τιμή από 800 αυξάνεται στα 1.550 ευρώ, ο φόρος από 2.400 ανεβαίνει στα 4.650 ευρώ, αύξηση κατά 2.250 ευρώ ή 93,75%.

Στο Χαλάνδρι η τιμή αυξάνεται από 1.250 σε 1.900 ευρώ και ο φόρος από 3.750 ευρώ σε 5.700 ευρώ, αύξηση 1.950 ευρώ ή 52%.

Στην Κεφαλονιά από 700 ευρώ η τιμή πάει στα 1.250 ευρώ και ο φόρος από 2.100 ευρώ στα 3.750 ευρώ, αύξηση 1.650 ευρώ ή 78,57%.

Απευθείας κρατική επιδότηση θα προβλέπει το μεταβατικό πλαίσιο που θα ισχύσει από την έναρξη του πτωχευτικού κώδικα την 1η Ιουνίου μέχρι και τη λειτουργία του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων που τοποθετείται χρονικά στο πρώτο τρίμηνο του 2022. Αυτό συμφώνησαν το υπουργείο Οικονομικών και οι τράπεζες/servicers, ώστε να μην υπάρξει κενό προστασίας για τους ευάλωτους δανειολήπτες, στη χθεσινή συνάντηση που είχαν και τις επόμενες ημέρες θα εκδοθεί Κοινή Υπουργική Απόφαση που θα περιγράφει τις λεπτομέρειες του πλαισίου, το οποίο θα κινείται στη λογική του Φορέα και τα προβλεπόμενα κριτήρια, χωρίς ωστόσο να υπάρχει φορέας.

Ειδικότερα, για την πρώτη κατοικία των ευάλωτων νοικοκυριών (ετήσιο εισόδημα 7.000-21.000 ευρώ) θα χορηγείται επιδότηση 70-210 ευρώ αναλόγως την οικογενειακή κατάσταση για το διάστημα από την έναρξη του πτωχευτικού και μέχρι τη σύσταση του φορέα, και το υπόλοιπο τμήμα της δανειακής δόσης θα καταβάλλεται από τον δανειολήπτη.

Ετσι, αν η δόση του δανείου ανέρχεται σε 300 ευρώ τον μήνα, το κράτος θα καταβάλλει τα 210 ευρώ και το νοικοκυριό (5μελής οικογένεια) τα υπόλοιπα 90 ευρώ αποφεύγοντας τον πλειστηριασμό της κατοικίας του.

Ωστόσο αν για ένα εύλογο χρονικό διάστημα –πιθανότατα 2-3 μήνες– ο δανειολήπτης δεν καταβάλει το ποσό που του αναλογεί, τότε η τράπεζα/servicer μπορεί να εκκινεί τη διαδικασία πλειστηριασμού. Με το μέτρο της κρατικής επιδότησης στην πραγματικότητα παρατείνεται το «πάγωμα» των πλειστηριασμών της πρώτης κατοικίας των ευάλωτων δανειοληπτών που λήγει στις 31 Μαΐου 2021 –παραμονή της έναρξης του νέου πτωχευτικού– μέχρι την έναρξη λειτουργίας του Φορέα που «προστατεύει» την πρώτη κατοικία, όχι ως περιουσιακό στοιχείο αλλά ως δυνατότητα διατήρησης της στέγασης, έναντι ενοικίου στο σπίτι που θα χάνει δανειολήπτης ώστε να έχει «δικαίωμα» στη 2η ευκαιρία που του δίνει, προσχηματικά, ο νέος πτωχευτικός κώδικας.

Οπως προσχηματική είναι και η δυνατότητα που παρέχει στον ευάλωτο δανειολήπτη ο νόμος για επανάκτηση/επαναγορά του ακινήτου του μετά από 12 χρόνια. Υπενθυμίζεται ότι τα κριτήρια για να κριθεί ένας οφειλέτης είναι:

Εισοδηματικά: Ως 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό και προσαυξάνεται κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος. Στη μονογονεϊκή οικογένεια, για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ. Στα νοικοκυριά με απροστάτευτα τέκνα, ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο. Οροφή είναι τα 21.000 ευρώ τον χρόνο, ανεξάρτητα από τη σύνθεση του νοικοκυριού.

Περιουσιακά: Συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού ώς τις 120.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος και έως τις 180.000 ευρώ. Συνολικό ύψος καταθέσεων ή/και τρέχουσα αξία μετοχών, ομολόγων κ.ά. ώς 7.000 ευρώ προσαυξανόμενη κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. Η προσαύξηση για το πρώτο ανήλικο τέκνο μονογονεϊκής οικογένειας ορίζεται στα 7.000 ευρώ. Η ίδια προσαύξηση ισχύει για κάθε απροστάτευτο τέκνο στα νοικοκυριά

Με προγράμματα σταδιακής επαναφοράς πληρωμής της κανονικής δόσης των δανείων –προγράμματα step up– θα στηρίξουν τους δανειολήπτες τους και θα προστατεύσουν τους ισολογισμούς τους από τη δημιουργία νέων «κόκκινων» δανείων μετά τη λήξη του μορατόριουμ. Χθες η Πειραιώς ανακοίνωσε το δικό της πρόγραμμα που προβλέπει την καταβολή του 50% της δόσης για όλη τη διάρκεια του 2021, του 75% για το πρώτο 6μηνο του 2022, ώστε να φτάσει στο 100% της αρχικής στο δεύτερο εξάμηνο της επόμενης χρονιάς με ισόχρονη επιμήκυνση της διάρκειας του δανείου τους. Το πρόγραμμα σταδιακής επαναφοράς (step up) είναι οριζόντιο και αφορά τα δάνεια φυσικών προσώπων και μικρών επιχειρήσεων που βγαίνουν από το 9μηνο πρόγραμμα αναστολής πληρωμών (μορατόριουμ) αλλά και όσων αντιμετωπίζουν τώρα προβλήματα αποπληρωμής των δανείων τους. Οι δανειολήπτες μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα χωρίς επίσκεψη στο κατάστημα, με τηλεφωνική επικοινωνία με την τράπεζα, ενώ, με νέα υπηρεσία που προσφέρει η Πειραιώς, η διαδικασία μπορεί να ολοκληρώνεται και εξ αποστάσεως. Ειδικότερα, το αίτημα αξιολογείται μέσω τηλεφωνικής επικοινωνίας, χωρίς να απαιτείται η κατάθεση πρόσθετων στοιχείων. Σημειώνεται ότι τα μορατόρια της Πειραιώς αφορούν δάνεια ύψους 5,3 δισ. ευρώ, εκ των οποίων 2,1 δισ. ευρώ στεγαστικά, 1,7 δισ. ευρώ επιχειρηματικά, 1,3 δισ. ευρώ εταιρικά και 300 εκατ. ευρώ καταναλωτικά. Αντίστοιχο πρόγραμμα step up «τρέχει» ήδη η Εθνική και προσφέρει μισή δόση για 12 μήνες, ενώ οι άλλες δύο τράπεζες, Εurobank και Αlpha, έχουν επιλέξει να προχωρήσουν με εξατομικευμένες λύσεις εξετάζοντας τον κάθε πελάτη –είτε πρόκειται για φυσικά πρόσωπα είτε για επιχειρήσεις– ξεχωριστά.

Αντιμέτωπη με ένα τεράστιο απόθεμα «κόκκινων» δανείων θα βρεθεί αργά ή γρήγορα λόγω της πανδημίας η Ευρωπαϊκή Ενωση.Με την κοινωνική συνοχή, λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας COVID-19, να δοκιμάζεται καθημερινά και την αδυναμία χάραξης οδικού χάρτη επιστροφής στην κανονικότητα –για αντικειμενικούς και μη λόγους– οι ευρωβουλευτές της Επιτροπής Οικονομικής και Νομισματικής Πολιτικής (ECON) συμφώνησαν στη θέσπιση κοινών κανόνων για τη ρύθμιση της μεταφοράς επισφαλών δανείων από τράπεζες σε δευτερεύοντες διατάκτες, προστατεύοντας τα δικαιώματα των δανειοληπτών, εκκινώντας παράλληλα διαπραγματεύσεις με το Συμβούλιο και την Επιτροπή.

Με κείμενο που εγκρίθηκε με 38 ψήφους υπέρ, 4 κατά και 13 αποχές θεσπίζεται η προστασία των οφειλετών στη δευτερογενή αγορά που θα αναλάβει να διαχειριστεί μεγάλο μέρος των προβληματικών δανείων.

Ειδικές πρόνοιες αφορούν τις τιτλοποιήσεις –ένα εργαλείο εκκαθάρισης των τραπεζικών ισολογισμών που θα χρησιμοποιηθεί κατά κόρον– καθώς επιβάλλει στους αγοραστές δανείων όχι απλώς να μη μεταβάλλουν τους όρους των συμβάσεων αλλά και να επαναδιαπραγματεύονται τα δάνεια επεκτείνοντας και πιθανόν κουρεύοντας αυτά στις περιπτώσεις αδυναμίας πληρωμής. Επιβάλλεται δηλαδή όταν υπάρχει αδυναμία πληρωμής να ακολουθούν κανόνες ίδιους με αυτούς που ακολουθούν οι τράπεζες.

Οι ευρωβουλευτές ζητούν ενιαίο επίπεδο προστασίας για τους δανειολήπτες που δεν μπορούν να πληρώσουν τα χρέη τους, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος για ακριβή πληροφόρηση πριν από την πραγματοποίηση οποιασδήποτε είσπραξης χρεών, καθώς και για την προστασία δεδομένων και την προστασία των οφειλετών από την παρενόχληση. Ταυτόχρονα επιμένουν ότι οι οφειλέτες δεν θα πρέπει να βρεθούν σε χειρότερη θέση μετά τη μεταφορά της σύμβασης πίστωσης σε έναν αγοραστή πίστωσης ή σε έναν πιστωτικό φορέα.

Σημειώνεται πως πολλές από τις παραπάνω πρόνοιες εμπεριέχονται ήδη από το 2015 στο ελληνικό θεσμικό πλαίσιο (νόμος Σταθάκη 4354/2015) καθώς προβλέπεται ρητά ότι όπως οι τράπεζες έτσι και τα funds θα πρέπει να ακολουθούν τη διαδικασία που προβλέπεται από τον κώδικα δεοντολογίας (εύλογες δαπάνες διαβίωσης, σεβασμός στις αποφάσεις ένταξης στον νόμο Κατσέλη/Σταθάκη), οι δανειολήπτες διατηρούν τη δυνατότητα διαπραγμάτευσης επί των όρων των δανείων, διαγραφής οφειλής κ.ά. Η κυριότερη πρόβλεψη ωστόσο είναι αυτή που απαγορεύει ρητά την επί τα χείρω τροποποίηση όρων της σύμβασης καθώς και του επιτοκίου, φέροντας σε δυσχερέστερη θέση τον δανειολήπτη (ή τον εγγυητή).

Οι ευρωβουλευτές της Επιτροπής Οικονομικής και Νομισματικής Πολιτικής συμφώνησαν σε κοινά πρότυπα της Ε.Ε. που ρυθμίζουν τη μεταφορά επισφαλών δανείων από τράπεζες σε δευτερεύοντες αγοραστές, προστατεύοντας παράλληλα τα δικαιώματα των δανειστών. Ενθαρρύνουν την ανάπτυξη επαγγελματικών δευτερογενών αγορών για συμβάσεις πίστωσης που είχαν εκδοθεί αρχικά από τράπεζες και χαρακτηρίστηκαν μη εξυπηρετούμενες. Τρίτα μέρη (αγοραστές πίστωσης) θα μπορούσαν να αγοράσουν τέτοια NPL σε ολόκληρη την Ε.Ε.

Οι αγοραστές πιστώσεων (π.χ. επενδυτικά κεφάλαια) δεν δημιουργούν νέα πίστωση, αλλά αγοράζουν υπάρχοντα NPL με δική τους ευθύνη. Επομένως, δεν χρειάζονται ειδική εξουσιοδότηση, αλλά θα πρέπει να συμμορφώνονται με τους κανόνες προστασίας των καταναλωτών.

Μόνο στην Ελλάδα, τα δάνεια που έχουν μεταβιβαστεί στους servicers φτάνουν τα 100 δισ. ευρώ και η αγορά αυτή αναμένεται να διευρυνθεί καθώς προβλέπονται νέες τιτλοποιήσεις 20 δισ. ευρώ. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ενωσης Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων Δανείων και Πιστώσεων (ΕΕΔΑΔΠ), τον τελευταίο χρόνο τα μέλη της προχώρησαν σε περισσότερες από 75.000 ρυθμίσεις δανείων, ύψους πάνω από 2 δισ. ευρώ σε χαρτοφυλάκια που έχουν μεταβιβαστεί και βρίσκονται εκτός τραπεζικών ισολογισμών, δίνοντας σε χιλιάδες δανειολήπτες λύσεις που περιλαμβάνουν και άφεση χρέους. Ταυτόχρονα, επεξεργάστηκαν και ολοκλήρωσαν μεγάλο πλήθος ρυθμίσεων για δάνεια που παραμένουν εντός τραπεζικών ισολογισμών, εξασφαλίζοντας τη μακροπρόθεσμη βιωσιμότητά τους.