Αν προσπαθήσει κανείς να περιγράψει με λίγες λέξεις την σημερινή εικόνα της αγοράς ακινήτων αρκεί μία φράση «τέλος εποχής». Τα στοιχεία που αφορούν τόσο στην αγορά κατοικίας όσο και στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων οδηγούν σε ένα συμπέρασμα : όταν περάσει η κρίση το επόμενο σημείο ισορροπίας που θα επιτευχθεί στην κτηματαγορά δεν θα έχει καμία σχέση με την εικόνα των τελευταίων 50 ετών.

Η διαπίστωση αυτή δεν εντοπίζεται μόνο στα πραγματικά της δεδομένα (προσφορά , ζήτηση, τιμές επιμέρους αγορές κ.α) αλλά και στους παίκτες που δραστηριοποιούνται σε αυτή. Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις η επόμενη μέρα της αγοράς θα χαρακτηρίζεται απο την συγκέντρωση . Ήδη στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων αυτό γίνεται είναι κάτι παραπάνω από φανερό. Η εμπορική δραστηριότητα περιορίζεται σε συγκεκριμένα σημεία όπου τα οι διαθέσιμοι χώροι είναι πλέον περιορισμένοι . Στα σημεία αυτά ο ρόλος των ισχυρών παικτών του εμπορίου είναι κυρίαρχος και δεν αμφισβητείται πλέον από κανένα. Η άλλη όψη του νομίσματος είναι ο θάνατος των συνοικιακών αγορών αλλά και των παράπλευρων οδών όπου δραστηριοποιούνται μικρομεσαίες επιχειρήσεις κατά κύριο λόγο.

Ανάλογη είναι και η εικόνα που τείνει να διαμορφωθεί και στην αγορά γραφειακών χώρων . Η διαφορά στην περίπτωση αυτή είναι η σχεδόν ολιγοπωλιακή οργάνωση της προσφοράς και η ανάπτυξη περιοχών με βάση κατά κύριο λόγο της διαθεσιμότητα γης. Αν και το φαινόμενο αυτό δεν είναι ακόμα ορατό εντούτοις η συρρίκνωση των παραδοσιακών περιοχών της αγοράς γραφειακών χώρων και η κατασκευή χώρων γραφείων σε περιοχές οι οποίες πριν απο λίγα μόλις χρόνια δεν περιλαμβάνονταν στο «χάρτη» της αγορας (Λ. Αθηνών, σταθμοί μετρό κ.α) είναι μία ασφαλής ένδειξη για τις νέες τάσεις που επικρατούν στην συγκεκριμένη αγορά.

Στην αγορά κατοικίας οι εξελίξεις σίγουρα θα  είναι πιο βραδείς σε σύγκριση με τα επαγγελματικά ακίνητα αλλά είναι δεδομένο ότι και στην περίπτωση οι ανακατατάξεις έχουν δρομολογηθεί. Κοινό χαρακτηριστικό όλων αυτών είναι η εξαφάνιση των μικρών και των μεσαίων κατασκευαστών είτε με την αποχώρηση από την αγορά είτε με συμφωνίες συγχώνευσης. Ήδη το φαινόμενο είναι ορατό στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων όπου συνυπάρχουν τα στοιχεία του ολιγοπωλίου και του ολιγοψωνίου. Σύντομα θα το δούμε και στην αγορά κατοικίας όπου σε πρώτη φάση οι αλλαγές στον ΓΟΚ και σε δεύτερη οι αλλαγές στους όρους και τις προϋποθέσεις των όρων δόμησης θα διώξουν τους μικρούς από την αγορά.

Ποιο είναι το μυστικό που έδωσε κέρδη από υπεραξίες στην αγορά κατοικίας στη διάρκεια της έκρηξης στην αγορά κατοικίας; Από τα αποτελέσματα της έρευνας που επικεντρώθηκε στα κοινά χαρακτηριστικά των περιοχών που απέδωσαν σημαντικές υπεραξίες πριν την εμφάνιση της ύφεσης η «συνταγή των κερδών» περιλαμβάνει τα εξής συσταστικά:

-Να είναι σχετικά καινούργιες περιοχές με αδόμητους χώρους.

-Να έχουν σχετικά εύκολη πρόσβαση στο τόπο εργασίας.

-Να έχουν «ανθρώπινους» όρους δόμησης.

-Να μη έχουν μεγάλη προσφορά κατοικιών μεγάλης ηλικίας

-Να έχουν ομοιογενή εθνογραφική, εισοδηματική και κοινωνική σύνθεση.

-Να έχουν χαμηλούς δείκτες εγκληματικότητας.

«Κέρδη έδωσαν οι περιοχές της μεσαίας τάξης. Αυτές στις οποίες ήθελε να κατοικήσει το μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού και αυτό εξασφαλίζει μία συχνή ροή ζήτησης» τόνιζε πανεπιστημιακός που ανέλυσε τα αποτελέσματα της έρευνας και συνέχισε : «σήμερα με την μεσαία τάξη να αδυνατεί να αγοράσει οι ίδιες περιοχές δέχτηκαν το μεγαλύτερο πλήγμα. Παράλληλα η υποβάθμιση περιοχών του κέντρου με την αύξηση της εγκληματικότητας συμπίεσε τις αξίες χιλιάδων κατοικιών που βρίσκονται στις περιοχές αυτές » Τα αποτελέσματα της έρευνας μάλλον τον δικαιώνουν. Στις περιοχές και στις γειτονιές στις οποίες καταγράφηκαν απώλειες περιλαμβάνονται και εκείνες που συγκεντρώνουν συνεχώς αυξανόμενο αριθμό οικονομικών μεταναστών. Μεγάλες απώλειες είχαν επίσης και οι περιοχές της Ανατολικής και Δυτικής Αττικής αλλά και εκείνες στις οποίες κατευθύνθηκε ένα μεγάλο ποσοτό των αγοραστών που ανήκαν στην μεσαία τάξη.Στο κατάλογο των περιοχών με υψηλή κερδοφορία κατα την διάρκεια της έκρηξης της αγοράς κατοικίας ήταν (το ποσοστό μεταβολής αφορά την περίοδο 2005-2007):

-Ζωγράφου αύξηση 38%

-Βύρωνας , αύξηση 22%

-Βριλήσσια , αύξηση 41%

-Γέρακας, αύξηση 32%

-Μαρούσι, αύξηση 41% -Μελίσσια , αύξηση 30%

-Χαλάνδρι , αύξηση 43% -Άλιμος, αύξηση 27%

-Γλυφάδα , αύξηση 22% -Καλλιθέα, αύξηση 39,5%

Σήμερα , στις ίδιες περιοχές οι απώλειες κινούνται σε επίπεδα άνω του 20%.

Στο παιγνίδι του real estate είναι και οι αστέρες του Χόλλυγουντ πολλοί απο τους οποίους -για διάφορους λόγους- έχουν βάλει πωλητήριο σε ακίνητα ιδιοκτησίας τους. Και αυτοί διαπραγματεύονται και αναγκάζονται να ρίξουν την τιμή προκειμένου να πραγματοποιήσουν την πώληση.

Πρόσφατο παράδειγμα η Σάντρα Μπούλοκ που πρόσφατα πούλησε μία βίλα στην Καλλιφόρνια για 4,5 εκατ. δολάρια. Το σπίτι, που βρίσκεται σε Sunset Beach, Καλιφόρνια, βγήκε για πώήση τον Απρίλιο στην τιμή των 5,995,000 δολαρίων . Τελικά , κρίση που φαίνεται ότι δεν κοιτα ονοματεπώνυμο την ανάγκασε να ρίξει την τιμή 1,5 εκατ. δολάρια για να πραγματοποιηθεί η πώληση. Πρέπει να σημειωθεί ότι η ηθοποιός κέρδισε όσκαρ για την ταινία "The Blind Side" αλλά είχε αρκετά προβλήματα στην προσωπική της ζωή τα οποία την οδήγησαν στην απόφαση να εγκατασταθεί στο Ώστιν του Τέξας. Πρόσφατα δημοσιεύματα την εμφανιζαν να πρωταγωνιστεί με τον George Clooney σε μία νέα ταινία που θα υποδύεται την γυναίκα αστροναύτη .

Για τους περισσότερους η αγορά κατοικίας στη περιοχή της πρωτεύουσας είναι η «καρδιά» της ελληνικής αγοράς. Οι αριθμοί αποδεικνύουν ότι μάλλον δεν έχουν άδικο οι υποστηρικτές της άποψης αυτής. Από τα στοιχεία της ς Στατιστικής  προκύπτει ότι στην περιοχή που διοικητικά ανήκει στη νομαρχία Αθηνών βρίσκεται το 27% του συνόλου των σπιτιών ολόκληρης της Ελλάδας. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον όμως παρουσιάζει και το καθεστώς χρήσης αυτών των σπιτιών αφού καλύπτουν το 23% των ιδιόκτητων κατοικιών και το 40% των ενοικιαζόμενων. Αναλυτικά στη νομαρχία Αττικής έχουν ανεγερθεί 953.574 κατοικίες από τις οποίες οι 614.612 είναι ιδιόκτητες και οι 288.356 ενοικιαζόμενες. Το μεγάλο ποσοστό των ενοικιαζόμενων κατοικιών δικαιολογείται τόσο από το γεγονός της μεγάλης συγκέντρωσης πληθυσμού στην περιοχή της πρωτεύουσας όσο και από το γεγονός ότι ένας μεγάλος αριθμός κατοικιών έχει αποκτηθεί από τους ιδιοκτήτες τους καθαρά για επενδυτικούς-αποταμιευτικούς σκοπούς.

Η ποιοτική αναβάθμιση της αγοράς κατοικίας που έχει καταγραφεί τα τελευταία χρόνια κρίνεται ως ιδιαίτερα σημαντική αφού ουσιαστικά σκιαγραφεί τις ανάγκες των καταναλωτών στα επόμενα χρόνια. Παράλληλα , μπορεί να θεωρηθεί ως ασφαλής δείκτης των αλλαγών σε τοπικές αγορές χαρακτηριστικό των οποίων είναι το μεγάλο απόθεμα κατοικιών ηλικίας άνω των 25 ετών. Ένα άλλο συμπέρασμα που προκύπτει από τα στοιχεία αυτά είναι ότι το ειδικό βάρος της αγοράς κατοικίας της Αθήνας είναι πιο σημαντικό στην διαμόρφωση των τιμών των ενοικίων αφού ουσιαστικά καλύπτει το 40% περίπου της ενεργού ζήτησης. Από την άλλη πλευρά η συγκέντρωση του 27% του αποθέματος των κατοικιών της χώρας στο διοικητικό διαμέρισμα της νομαρχίας Αθηνών σε συνδυασμό με την οριακή μεταβολή των δημογραφικών δεδομένων οδηγεί στο συμπέρασμα ότι τα περιθώρια σημαντικής μεγέθυνσης της αγοράς είναι βραχυπρόθεσμα περιορισμένα αν και είναι πιθανό η ζήτηση να προέλθει από κατοίκους της πρωτεύουσας οι οποίοι είναι ενοικιαστές.