Σημαντικά μειωμένες κατά 11,7% εμφανίζονται οι τιμές των ακινήτων το γ΄τρίμηνο του 2012, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2011. Επίσης και οι συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν με την διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος, σημείωσαν κατακόρυφη πτώση της τάξεως του 48,7% κατά το γ΄τρίμηνο του 2012. Για το σύνολο του 2011 η μέση μείωση των τιμών σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία ήταν 5,4%, έναντι 4,7% το 2010. Οι τιμές στα νεόδμητα διαμερίσματα (έως 5 ετών) μειώθηκαν κατά 13,5% ενώ για τα παλιά (άνω των 5 ετών) η μείωση έφθασε το 10,5%, σε σύγκριση με το 2011. Από το α΄ τρίμηνο του 2012 ο ρυθμός μείωσης των τιμών των «νέων» διαμερισμάτων είναι μεγαλύτερος έναντι των «παλαιών», γεγονός το οποίο φαίνεται να αντανακλά τη σταδιακή κάμψη της σχετικά μεγαλύτερης «ανθεκτικότητας» των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων στην περίοδο της τρέχουσας κρίσης. Για το 2011 ως σύνολο, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών για τα «νέα» και τα «παλαιά» διαμερίσματα ήταν 4,9% και 5,7%, αντίστοιχα, ενώ ανάλογη σχέση παρατηρήθηκε και το 2010 («νέα»: -4,2%, «παλαιά»: -5,0%) και το 2009 («νέα»: -2,0%, «παλαιά»: -4,8%). Από την ανάλυση των στοιχείων της ΤτΕ, κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2012 ήταν μειωμένες σε σύγκριση με το γ΄ τρίμηνο του 2011 κατά 12,3% στην Αθήνα, 10,6% στη Θεσσαλονίκη, 10,1% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 12,4% στις λοιπές περιοχές της χώρας.

Για το σύνολο του 2011, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, η μείωση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2010 ήταν 6,4%, 6,9%, 4,0% και 4,2% αντίστοιχα. Από τα ανωτέρω στοιχεία προκύπτει ότι η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων το 2011 και τα πρώτα τρίμηνα του 2012, ήταν μεγαλύτερη στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας (Αθήνα και Θεσσαλονίκη) έναντι των άλλων περιοχών.

«Βουτιά» σημείωσαν και οι συναλλαγές-εκτιμήσεις επί οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος για οποιοδήποτε λόγο αγγίζοντας το γ΄ τρίμηνο του 2012 τις 4,9 χιλιάδες, έναντι 6,3 χιλιάδων και 6,4 χιλιάδων, αντιστοίχως, το α΄ και το β΄ τρίμηνο του 2012 (αναθεωρημένα στοιχεία). Σε σύγκριση με το γ΄ τρίμηνο του 2011, οι συναλλαγές το γ΄ τρίμηνο του 2012 ήταν σημαντικά μειωμένες, κατά 48,7% (α΄ και β΄ τρίμηνο 2012: -50,7% και -47,2% αντίστοιχα). Σε ολόκληρο το 2011 ο αριθμός των εκτιμήσεων αυτών έφθασε τις 42,5 χιλιάδες (αναθεωρημένα στοιχεία), εμφανίζοντας σημαντική μείωση, κατά 42,9%, έναντι του προηγούμενου έτους (2010: 74,5 χιλιάδες). Ο όγκος των οικιστικών ακινήτων που αφορούσαν οι συναλλαγές-εκτιμήσεις (με βάση το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων) ήταν το γ΄ τρίμηνο του 2012 μειωμένος κατά 46,9% σε σύγκριση με το γ΄ τρίμηνο του 2011 (α΄ και β΄ τρίμηνο 2012: -48,5% και -46,5% αντίστοιχα), ενώ ολόκληρο το 2011 ο όγκος των συναλλαγών με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία μειώθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 40,0%. Τέλος, η αξία των οικιστικών ακινήτων, τα οποία αφορούσαν οι συναλλαγές-εκτιμήσεις που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων, ήταν το γ΄ τρίμηνο του 2012 μειωμένη κατά 52,3% έναντι του αντίστοιχου τριμήνου του 2011 (α΄ και β΄ τρίμηνο 2012: -53,2% και -52,6% αντίστοιχα). Η μέση ετήσια μείωση το 2011 ήταν 39,8%.

Η ισπανική «κακή τράπεζα», η οποία ιδρύθηκε την περασμένη Τρίτη, θα δυσκολευτεί να βρει αγοραστές για τα χιλιάδες απούλητα ακίνητα και μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια που κληρονόμησε από το σκάσιμο της ισπανικής φούσκας ακινήτων, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις συμβούλων ακινήτων που επικαλείται το πρακτορείο Reuters. Για την ακρίβεια οι σύμβουλοι ακινήτων προβλέπουν ότι περίπου τα δύο τρίτα των περιουσιακών στοιχείων που θα αγοράσει η νέα τράπεζα από προβληματικές εμπορικές τράπεζες δεν θα προσελκύσουν το ενδιαφέρον των επενδυτών, σίγουρα όχι αμέσως, ενδεχομένως και ποτέ. Η ισπανική κακή τράπεζα (SAREB) δημιουργήθηκε ακριβώς για να απαλλάξει τις εμπορικές τράπεζες από τις τοξικές επενδύσεις τους σε ακίνητα. Στόχος της ισπανικής κυβέρνησης είναι η νέα τράπεζα να αγοράσει σταδιακά περιουσιακά στοιχεία ύψους 90 δισ. ευρώ επιβάλλοντας στους πωλητές μεγάλες εκπτώσεις επί της ονομαστικής αξίας τους και να τα πουλήσει σε νέους επενδυτές στη διάρκεια των επόμενων 15 χρόνων. Οι αγοραστές είναι πιθανό να ενδιαφερθούν για ακίνητα σε ακριβούς παραθεριστικούς προορισμούς και για ολοκληρωμένα έργα, οικίες και εμπορικά καταστήματα, τα οποία ήδη έχουν ενοικιασθεί. Ομως η πλειοψηφία των περιουσιακών στοιχείων θα είναι δύσκολο να πουληθεί. Περίπου το 60%-65% των ακινήτων που έχουν κατασχεθεί και των στεγαστικών δανείων που δεν εξυπηρετούνται αφορούν απλώς οικόπεδα και ανολοκλήρωτα έργα, σύμφωνα με την εκτίμηση των συμβούλων ακινήτων Jones Lang LaSalle και CBRE για το πρακτορείο Reuters.

Αυτή ακριβώς την κατηγορία των ακινήτων πιθανότατα θα θελήσουν να αποφύγουν οι αγοραστές καθώς δεν θα θελήσουν να αναλάβουν το ρίσκο και το κόστος να κατεδαφίσουν ανολοκλήρωτα ακίνητα που κανείς δεν θα θελήσει να νοικιάσει. Μαζί με την Ιρλανδία, η Ισπανία βιώνει την μεγαλύτερη κατάρρευση στον τομέα των ακινήτων με αποτέλεσμα οι τράπεζες να έχουν στην κατοχή τους μη εξυπηρετούμενα δάνεια ύψους 184 δισ. ευρώ. «Στη διάρκεια των τελευταίων πέντε χρόνων στην ουσία η γη έχει χάσει τελείως την αξία της», εξηγεί ο Ράφαελ Πόουλι, διευθυντής της JLL με έδρα τη Μαδρίτη. «Δεν υπάρχουν αγοραστές και αν κάποιος θέλει να πουλήσει αμέσως τότε το αντίτιμο θα είναι εξαιρετικά χαμηλό». Η ισπανική κυβέρνηση ελπίζει ότι οι ιδιώτες επενδυτές θα αγοράσουν τουλάχιστον το 55% της SAREB. Σε κάθε περίπτωση αν η πλειοψηφία των μετόχων της SAREB δεν είναι ιδιώτες, τότε η Μαδρίτη θα αναγκαστεί να καταγράψει στο δημόσιο χρέος της τα περιουσιακά στοιχεία της SAREB, εξέλιξη που θέλει να αποφύγει με κάθε τρόπο.

Αμβλύνθηκε ο ρυθμός μείωσης του όγκου της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας της χώρας τον Αύγ.΄12, παρά το ότι η πτωτική πορεία συνεχίζεται με υψηλούς ρυθμούς. Συγκεκριμένα, παρουσίασε μείωση κατά -28,8% σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης κατά -49,2% τον Ιούλ.΄12 (Ιούν.΄12: -40,0%), ενώ στο 8μηνο΄12 η πτώση της ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας ήταν -23,0% σε ετήσια βάση, μετά τη μεγάλη πτώση της κατά -39,4% στο 8μηνο ΄11. Η διαμόρφωση της οικοδομικής δραστηριότητας στο 8μηνο΄12 αντανακλάται:

1) Στην μεγάλη πτώση της παραγωγής σκυροδέματος κατά -43,6% σε ετήσια βάση στο 9μηνο.΄12 (8μην.΄12: -44,1%), έναντι πτώσης της κατά -31,6% στο 9μηνο.΄11, όπως και στη μείωση της παραγωγής τσιμέντου κατά -16,2% στο 9μηνο.΄12 (8μηνο του 2012:-17,9%), έναντι -35,1% στο 9μηνο΄11.

2) Στη συνέχιση της μεγάλης πτώσης των επενδύσεων σε κατοικίες κατά -22,0% σε ετήσια βάση (σε σταθερές τιμές του 2005) το 2012, έναντι πτώσης τους κατά -23,6% κατά το 2011. Οι επενδύσεις σε κατοικίες υπολογίζεται ότι θα διαμορφωθούν σε € 5,53 δις το 2012, από € 7,45 δις το 2011, € 9,75 δις το 2010 και € 23,8 δις το 2006. Η κατακόρυφη πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες φαίνεται στον Πίνακα.

3) Στην πτώση των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων που έγιναν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος, οι οποίες υποχώρησαν στο 2ο 3μηνο΄12 στις 5.847 (-51,4% σε ετήσια βάση) από 12.043 και 18.711 στο 2ο 3μηνο΄του 11 και 10 αντίστοιχα. Είναι ενδεικτικό ότι, ο αριθμός των οικιστικών μονάδων, που ολοκληρώθηκαν στο 7μηνο.΄12 αριθμούσε σε 12.622 από 17.073 στο 7μηνο΄11, σημειώνοντας πτώση κατά -26,1%, ενώ η μείωσή του ανέρχεται στο -80,9% έναντι του 7μήνου του 2007. Η εξέλιξη αυτή περιορίζει την υπερβάλλουσα προσφορά νέων κατοικιών προς πώληση.

Γενικά, η συνεχής επιβάρυνση του οικονομικού κλίματος στη χώρα και η μείωση της χρηματοδότησης του οικισμού από το τραπεζικό σύστημα, σε συνδυασμό με τη σημαντική περικοπή των εισοδημάτων και τη δραματική μείωση των κερδών αποτελούν τα αίτια της αποδυνάμωσης της ζήτησης για οικιστικά ακίνητα τα τελευταία τρία έτη. Η ανάκαμψη στον κλάδο των ιδιωτικών κατασκευών δεν θα ήταν δυνατή σε ένα οικονομικό περιβάλλον σαν αυτό που επικράτησε στη χώρα στην περίοδο Σεπτεμβρίου 2011-Σεπτεμβρίου 2012, στο οποίο επικράτησε ένα χαμηλό επίπεδο της καταναλωτικής και επιχειρηματικής εμπιστοσύνης.

Σε τεντωμένο σκοινί θα κινηθεί η αγορά ακινήτων και το 2013, με τους ειδικούς να περιμένουν νέα σημαντική διόρθωση που κατά μέσο όρο μπορεί να φτάσει σε πραγματικούς όρους το 20% και να προστεθεί στο 30% των προηγούμενων ετών. Το απόθεμα των απούλητων σπιτιών, φτάνει τα 180.000 και δεν μειώνεται εξαιτίας της κατάστασης που επικρατεί στην αγορά. Ολο και περισσότεροι πολίτες θέλουν να πουλήσουν είτε γιατί δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους, είτε γιατί αναζητούν μικρότερη στέγη. Αλλά κι επειδή η φορολογική επιβάρυνση που θα φέρει ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων θα είναι μεγάλη. Σύμφωνα με εκτιμήσεις αναλυτών το 2013 κυρίως να πληγούν περισσότερο οι μεσαίας και υψηλής αξίας κατοικίες, δηλαδή αυτές που το κόστος τους ξεπερνά τα 500.000 ευρώ. Οσο πιο πολυτελές και ακριβό είναι το ακίνητο τόσο μεγαλύτερες θα είναι και οι εκπτώσεις Ωστόσο, και οι ακριβές κατοικίες, αξίας από 1 εκατ. ευρώ και πάνω, βρίσκονται στο ναδίρ των τιμών, γι' αυτό και αποτελούν πόλο έλξης όσων διαθέτουν ρευστό για να κάνουν μεγάλες επενδύσεις.

Στην εξοχική κατοικία, όπου το απόθεμα φτάνει τις 40.000, οι τιμές έχουν καταρρεύσει ενώ η πτώση της ζήτησης ξεπερνά το 80%. Σε ό,τι αφορά τις φθηνές περιοχές, το φαινόμενο που παρατηρείται και που θα συνεχιστεί είναι η αύξηση της προσφοράς ακινήτων και οι πιέσεις για περαιτέρω μειώσεις τιμών, κυρίως στα μεταχειρισμένα.Τα νεόδμητα ακίνητα αυτής της κατηγορίας ήδη προσφέρονται από 1.100 έως 1.800 ευρώ/τ.μ. . Πρόκειται για ακίνητα σε μεσοαστικές περιοχές, όπου εκεί δεν υπάρχει πράγματι αγορά. Κι αυτό γιατί δεν υπάρχει ρευστότητα, οι τράπεζες δε δίνουν δάνεια αλλά και οι υποψήφιοι αγοραστές είναι κατά κύριο λόγο μισθωτοί που πλήττονται από τα σκληρά οικονομικά μέτρα.