Βαριά πρόστιμα περιμένουν τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, στην περίπτωση που δεν δηλώσουν το αυθαίρετό τους, μετά την ψήφιση του νέου σχεδίου νόμου για τη δόμηση που καταρτίζει αυτήν την περίοδο το υπουργείο Περιβάλλοντος. Σύμφωνα με το Έθνος, τα πρόστιμα για τους ιδιοκτήτες που θα προσπαθήσουν να αποκρύψουν αυθαίρετα οικήματα θα είναι τσουχτερά και πολλαπλάσιου κόστους συγκριτικά με των ιδιοκτητών που θα προβούν σε δηλώσεις, ενώ και οι έλεγχοι θα είναι συχνοί και μάλιστα με χρήση κάθε σύγχρονου τεχνολογικού μέσου, συμπεριλαμβανομένων των drones. Κατά τις ίδιες πληροφορίες, τα πρόστιμα θα είναι μικρότερα για όσους δηλώνουν τα αυθαίρετα σε σχέση με εκείνους που τα κρύβουν και θα επιβάλλονται στη λογική του μεγέθους της αυθαιρεσίας. Ακόμη, θα προβλέπονται και κοινωνικά κριτήρια, όπως η μακροχρόνια ανεργία και το μικρό εισόδημα στα όρια της φτώχειας. Υπόψη θα λαμβάνεται και το σύνολο της περιουσίας του ιδιοκτήτη του αυθαιρέτου, εάν το αυθαίρετο είναι πρώτη κατοικία ή όχι, τα δάνεια που έχει να πληρώσει ο ιδιοκτήτης, ακόμη και τα πιθανά του χρέη προς το Δημόσιο. Οι ρυθμίσεις αυτές αφορούν την παλιά γενιά αυθαιρέτων γιατί για όσα οικοδομήθηκαν μετά την 28η Ιουλίου του 2011 δεν θα είναι αδύνατη η νομιμοποίησή τους και θα παραμείνουν προς κατεδάφιση.

Για το δεύτερο εξάμηνο του 2017 μετατίθεται η αλλαγή του τρόπου υπολογισμού της αξίας των ακινήτων. Η κυβέρνηση είχε δεσμευθεί ότι από τον Ιανουάριο του 2017 οι αντικειμενικές αξίες θα αντικατασταθούν από ένα νέο σύστημα που θα βασίζεται στις εμπορικές τιμές των ακινήτων, ενώ το ίδιο διάστημα θα καταργούνταν και ο ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, η αδυναμία δημιουργίας του αυτόματου συστήματος αναπροσαρμογής των νέων τιμών, σε συνδυασμό με τη δυσκολία δημιουργίας ενός νέου φόρου που θα αποδίδει περί τα 3,5 δισ. ευρώ στα ταμεία του κράτους, ανάγκασε την κυβέρνηση να ζητήσει από τους δανειστές πίστωση χρόνου για να μπορέσει να εκπληρώσει τη μνημονιακή δέσμευση.

Το νέο σύστημα, όταν αυτό είναι έτοιμο, θα ακολουθεί την πορεία των εμπορικών τιμών και θα επιτρέπει την αυτόματη αναπροσαρμογή των τιμών με βάση τις οποίες θα φορολογούνται τα ακίνητα.

Η καθυστέρηση στην εφαρμογή του νέου συστήματος σημαίνει ότι και το 2017 τα ακίνητα θα συνεχίσουν να φορολογούνται με πλασματικές αξίες, δεδομένου ότι ακόμα και σήμερα οι αντικειμενικές είναι υψηλότερες κατά 30% μεσοσταθμικά σε σχέση με τις εμπορικές τιμές.

Στην περίπτωση όπου το Δημόσιο έθετε σε εφαρμογή το νέο σύστημα αντικειμενικών αξιών από τον Ιανουάριο του 2017, θα είχε μεγάλες απώλειες εσόδων, καθώς δεκάδες φόροι υπολογίζονται με βάση αυτές. Οπως γίνεται αντιληπτό, εφόσον εφαρμοστεί το νέο σύστημα, θα μειωθούν οι αξίες των ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι θα μειωθούν και τα έσοδα:

• Των δήμων από το τέλος ακινήτων που επιβάλλουν.

• Του φόρου δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών.

• Του φόρου μεταβίβασης ακινήτων κ.λπ.

• Των πολεοδομικών προστίμων.

• Των τεκμηρίων και της αντικειμενικής δαπάνης διαβίωσης.

Προκειμένου, λοιπόν, να διατηρηθούν στα ίδια επίπεδα οι φόροι αλλά και εξαιτίας των αδυναμιών που περιγράφηκαν παραπάνω, η κυβέρνηση ζήτησε τη μετάθεση για το δεύτερο εξάμηνο του 2017 του νέου αυτοματοποιημένου συστήματος αντικειμενικών αξιών, κάτι που σημαίνει ότι οι όποιες αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων θα γίνουν το 2018.

Έναν ακόμα χρόνο στη διάρκεια του οποίου οι φόροι ακινήτων και κυρίως ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες και όχι τις πραγματικές εμπορικές τιμές θα υποστούν οι φορολογούμενοι. Στην επικαιροποίηση του Μνημονίου, προβλέφθηκε νέα αναβολή της αντικατάστασης των αντικειμενικών αξιών από τις εμπορικές για τον Ιούνιο του 2017, γεγονός το οποίο σημαίνει ότι ο ΕΝΦΙΑ και το επόμενο έτος θα υπολογιστεί επί πλασματικών τιμών. Όπως εκτιμούν παράγοντες της αγοράς ακινήτων, ακόμα και μετά την οριζόντια μείωση των αντικειμενικών αξιών κατά 5% έως και 20% την οποία προώθησε ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Τρύφων Αλεξιάδης μετά τη σχετική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν υψηλότερες έως και κατά 30%-40% σε σχέση με τις εμπορικές εξαιτίας της βύθισης της αγοράς ακινήτων. Το τρίτο Μνημόνιο το οποίο συνόδευσε το πακέτο χρηματοδότησης των 86 δισ. ευρώ προέβλεπε ότι έως τον Σεπτέμβριο του 2016, οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών θα εναρμονίσουν όλες τις αντικειμενικές αξίες με τις τιμές της αγοράς, με ισχύ από τον Ιανουάριο του 2017. Προβλεπόταν μάλιστα η σύσταση ειδικής επιτροπής σε συνεργασία με την Τράπεζα της Ελλάδος για τη διαμόρφωση αυτής της βάσης δεδομένων με στοιχεία αγοράς ώστε να ξεπεραστεί το στρεβλό σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Προς αυτή την κατεύθυνση στα τέλη του περασμένου έτους, απόφαση του υπουργού Οικονομικών Ευκλείδη Τσακαλώτου προέβλεπε τη σύσταση ειδικής επιτροπής η οποία θα έπρεπε να παραδώσει το πόρισμά της έως τις 22 Δεκεμβρίου 2015. Παρά τις επιτροπές, η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στην πραγματικότητα, θα αρχίσει ένα χρόνο ακόμα. Επειδή δε, ο ΕΝΦΙΑ κάθε έτους υπολογίζεται με βάση τις ισχύουσες τιμές την 1η Ιανουαρίου και την περιουσιακή κατάσταση του φορολογούμενου την ίδια ημερομηνία και του χρόνου – στην καλύτερη περίπτωση εάν δεν υπάρξουν ανατροπές- οι φορολογούμενοι θα λάβουν το ίδιο ραβασάκι με φέτος. Αυξημένο σε σχέση με πέρυσι για τουλάχιστον 500.000 φορολογούμενους οι οποίοι έχουν στην κατοχή τους είτε οικόπεδα, είτε ακίνητη περιουσία άνω των 200.000 ευρώ, οπότε πιάνονται για πρώτη φορά και στην τσιμπίδα του συμπληρωματικού φόρου.

Τριπλή «βόμβα» στις αποδόσεις των ακινήτων –ειδικά των «φιλέτων», που συγκεντρώνουν και το όποιο αγοραστικό ενδιαφέρον από Ελλάδα και εξωτερικό, μετά το γκρέμισμα των τιμών τα τελευταία χρόνια– έβαλε η κυβέρνηση. Η αύξηση και του φόρου στα ενοίκια –ανεξάρτητα από το αν ο ιδιοκτήτης είναι ιδιώτης ή επιχείρηση– και της εισφοράς αλληλεγγύης, αλλά και του ΕΝΦΙΑ (κυρίως μέσω του συμπληρωματικού φόρου) ανεβάζει τον πραγματικό φορολογικό συντελεστή, ακόμη και πάνω από το 60%, τινάζοντας στον αέρα τα όποια επενδυτικά σχέδια μπορεί να ήταν στα σκαριά.

Οσοι αναλυτές εκτιμούσαν ότι από το 2017 θα μπορούσε υπό προϋποθέσεις να ανακοπεί η πτωτική πορεία στις τιμές των ακινήτων, μάλλον θα πρέπει να αναθεωρήσουν τις απόψεις τους, καθώς η νέα φορολογική πολιτική προκαλεί πιέσεις σε όλο το φάσμα της αγοράς: από τα ακίνητα των ιδιωτών μέχρι τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα των επιχειρήσεων ακόμη και των εταιρειών που επενδύουν στο real estate.

H εισπρακτική λογική κυριάρχησε και στη φορολογία ακινήτων, καθώς περίπου 500.000 ιδιοκτήτες, σε σύνολο έξι εκατομμυρίων, καλούνται να σηκώσουν πρόσθετα βάρη της τάξεως των 300 εκατομμυρίων ευρώ.

Αν προστεθούν και τα περίπου 200 εκατομμύρια ευρώ που εκτιμάται ότι θα αποφέρουν οι νέοι συντελεστές φορολόγησης των ενοικίων, τότε ο «λογαριασμός» της κτηματαγοράς εκτοξεύεται στο μισό δισεκατομμύριο ευρώ.

Πώς θα αποτυπωθούν αυτά τα νούμερα στην πράξη; Ενα σπίτι 150 τετραγωνικών μέτρων στη Νέα Ερυθραία, αποδίδει 1.000 ευρώ τον μήνα ενοίκιο. Μέχρι τώρα, ο ιδιοκτήτης πλήρωνε 1.320 ευρώ φόρο εισοδήματος, 580 ευρώ εισφορά αλληλεγγύης, 1.425 ευρώ ΕΝΦΙΑ και 420 ευρώ συμπληρωματικό φόρο ακινήτων: σύνολο 3.745 ευρώ ή περίπου το 31% του συνολικού εισοδήματος. Μέσα σε μια χρονιά, ο φορολογικός συντελεστής, θα εκτοξευθεί στο 45% καθώς:

1. Ο φόρος εισοδήματος θα αυξηθεί από τα 1.320 στα 1.800 ευρώ (λόγω αναπροσαρμογής του συντελεστή από το 11% στο 15%).

2. Η εισφορά αλληλεγγύης θα αυξηθεί από τα 580 στα 1.400 ευρώ.

3. Ο ΕΝΦΙΑ θα μειωθεί από τα 1.425 στα 1.380 ευρώ (λόγω μείωσης της τιμής ζώνης).

4. Ο συμπληρωματικός φόρος για ένα ακίνητο που στα χαρτιά φτάνει να αξίζει 517.000 ευρώ μετά τη μείωση, θα εκτοξευθεί στα 800 ευρώ από τα 420 ευρώ που ήταν μέχρι τώρα.

Θα υπάρξουν περιπτώσεις όπου ο φόρος θα αντιστοιχεί σε πάνω από 60% του ετήσιου ενοικίου που θα εισπράττει ο ιδιοκτήτης. Και αυτό διότι ο νέος συντελεστής φορολόγησης των ενοικίων φτάνει στο 45%, η εισφορά αλληλεγγύης στο 10%, ενώ σε μεγάλες περιουσίες, ο συμπληρωματικός φόρος φτάνει και στο 1,15% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όταν η μέση μισθωτική απόδοση δεν ξεπερνά το 4-5% της πραγματικής αξίας του ακινήτου.

Το τελικό συμπέρασμα; Το ακίνητο στην Ελλάδα έχει καταστεί παντελώς ασύμφορο και οι ιδιοκτήτες του έχουν μπει για τα καλά στο στόχαστρο της φορολογικής πολιτικής της κυβέρνησης.