Εφέτος για πρώτη φορά από την επιβολή του ΕΝΦΙΑ το υπουργείο Οικονομικών δεν επανέλαβε τη διάταξη νόμου των προηγουμένων ετών, η οποία εξασφάλιζε μείωση φόρου 20% σε απρόσοδα, μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα. Η Διεύθυνση Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων βρίσκεται στην τελική ευθεία για την ανάρτηση των εκκαθαριστικών του ΕΝΦΙΑ στις αρχές της επόμενης εβδομάδας και οι πληροφορίες αναφέρουν ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι δικαιούνταν μέχρι πέρυσι έκπτωση 20% και εφέτος τη χάνουν αγγίζουν τους 100.000. Για αυτούς οι επιβαρύνσεις μόνον αμελητέες δεν θα είναι. Για παράδειγμα ιδιοκτήτης ακινήτου στο οποίο πέρυσι αντιστοιχούσε ΕΝΦΙΑ 500 ευρώ και επειδή ήταν μη ηλεκτροδοτούμενο κέρδιζε έκπτωση 20%, ο φόρος μειωνόταν στα 400 ευρώ. Εφέτος ο ίδιος θα κληθεί να πληρώσει τον φόρο στο ακέραιο (500 ευρώ). Ακόμη μεγαλύτερη θα είναι η επιβάρυνση για όσους από τους εν λόγω φορολογούμενους κατέχουν ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ, καθώς μετά τη μείωση του αφορολόγητου από τα 300.000 ευρώ θα κληθούν να καταβάλουν και το συμπληρωματικό φόρο.

Η περίοδος αναστολής της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας ακινήτων λήγει την 31η Δεκεμβρίου 2016 χωρίς να έχει εκδηλωθεί από την πλευρά της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών καμία διάθεση διαπραγμάτευσης με τους θεσμούς για την παράταση της αναστολής. Είναι πιθανόν ο φόρος υπεραξίας ακινήτων να επανέλθει σε ισχύ από την 1η-1-2017.

Η εφαρμογή των διατάξεων για την επιβολή του φόρου υπεραξίας ακινήτων ανεστάλη για δύο χρόνια, για το 2015 και το 2016, με νομοθετική ρύθμιση που ψηφίστηκε από τη Βουλή τον Δεκέμβριο του 2014. Ο λόγος ήταν ότι η απόπειρα υπολογισμού και επιβολής του φόρου αυτού στις αρχές του 2014 απέτυχε παταγωδώς εξαιτίας της απίστευτης πολυπλοκότητας των διαδικασιών εφαρμογής του. Η προσπάθεια να τεθεί σε εφαρμογή ο συγκεκριμένος φόρος από την 1η-1-2014, όπως προβλέπει το άρθρο 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, συνάντησε τόσα πολλά πρακτικά προβλήματα, ώστε για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα -κατά τους πρώτους πέντε μήνες του 2014- να καταστεί αδύνατη, τελικά, η εφαρμογή του φόρου και να «μπλοκαριστούν» όλα τα συμβόλαια μεταβιβάσεων ακινήτων. Η τότε πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών επέφερε εκ των υστέρων πολλές μεταβολές στις διατάξεις του άρθρου 41 του ΚΦΕ ώστε να καταφέρει να καταστήσει εφικτή την εφαρμογή του συγκεκριμένου φόρου.

Ας δούμε όμως τι ακριβώς προβλέπει η νομοθεσία για την επιβολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων και τι παγίδες κρύβει για τους φορολογούμενους που θα θελήσουν να μεταβιβάσουν ακίνητα από την 1η-1-2017 και μετά. Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ΚΦΕ, επιβάλλεται φόρος υπεραξίας με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πωλεί για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμή της απόκτησής του η υπεραξία είναι αφορολόγητη μέχρι το ποσό των 25.000 ευρώ. Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας. Η τελική υπεραξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26, βλ. σχετικό πίνακα). Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8.

Πολιτικά παιγνίδια με τον ΕΝΦΙΑ παίζει το υπουργείο Οικονομικών .Με μια αλλαγή της τελευταίας στιγμής  αποφάσισε, όπως γνωστοποιήθηκε,  να μεταθέσει την προγραμματισμένη για σήμερα ανάρτηση των εκκαθαριστικών για τον ΕΝΦΙΑ, τη στιγμή που μια μεγάλη μερίδα πολιτών περιμένουν αυξημένα τα ποσά που θα κληθούν να πληρώσουν σε σχέση με πέρσι. Τον κίνδυνο να πληρώσουν περισσότερα από τον ούτως ή άλλως δυσβάσταχτο λογαριασμό που κρύβει ο φετινός ΕΝΦΙΑ, επισημαίνει το Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο Πειραιώς για τους αγρότες, αναφέροντας τις περιπτώσεις που θα πρέπει να προσέξουν ώστε να μην πληρώσουν πολλαπλάσια από τα αναμενόμενα ποσά. Υπενθυμίζεται ότι παύει να ισχύει η έκπτωση 20% για τα μη ηλεκροδοτούμενα ακίνητα ενώ ο συμπληρωματικός φόρος για τα αγροτεμάχια πήρε αναβολή στο παρά πέντε για τον ερχόμενο Γενάρη. Οι φετινές αυξήσεις οφείλονται σύμφωνα με το Επιμελητήριο στους κάτωθι λόγους:

Αυξάνεται ο φόρος για τα οικόπεδα με την επιβολή νέων αυξημένων, έως και 25% συντελεστών υπολογισμού του φόρου. Οι συντελεστές ξεκινούν από 0,0037 ευρώ/τ.μ. για αξία, έως 2 ευρώ/τ.μ. και φθάνουν τα 11,25 ευρώ/τ.μ. για μοναδιαία αξία 5.000 ευρώ/τ.μ., από 9 ευρώ/τ.μ. που είναι σήμερα.

Μειώθηκε στις 200.000 ευρώ από 300.000 ευρώ το αφορολόγητο όριο για την επιβολή του συμπληρωματικού φόρου στα ακίνητα και επιβάλλονται νέοι αυξημένοι συντελεστές, που ξεκινούν

από 0,1% για ακίνητα αξίας άνω των 200.000 έως 250.000 ευρώ και φθάνουν σε 1,15% για ακίνητα αξίας άνω των 2.000.000 ευρώ.

Δεν ισχύει η έκπτωση του 20%,που εφαρμόστηκε το 2014 και το 2015 για τους ιδιοκτήτες ξενοίκιαστων και μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων.

Μετά τις πρόσφατες εξελίξεις τα πρώτα εκκαθαριστικά αναμένονται στα τέλη του μήνα κάτι που δίνει περιθώριο σε όσους θέλουν να προβούν σε αλλαγές της τελευταίας στιγμής για να εξαντλήσουν τα περιθώρια μείωσης του φόρου που θα πληρώσουν. Υπενθυμίζεται ότι ο φετινός φόροςθα καταβληθεί σε 5 δόσεις, από Σεπτέμβριο έως Ιανουάριο του 2017.

Τι θα πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων

Το Ε.Β.Ε.Π. επισημαίνει ότι, φέτος πρέπει να προσεχθούν τα λάθη, που μπορεί να  κοστίσουν ακριβά στους φορολογούμενους, όπως:

Ημιτελές κτίσμα: Στήλη 10, κωδικός 99 του πίνακα 1 Ε9. Αν δεν έχει δηλωθεί, χάνεται η έκπτωση 60%

Αγροτεμάχιο: Αν δεν έχει προσδιοριστεί επακριβώς η γεωγραφική του θέση, λαμβάνεται υπόψη η μεγαλύτερη Αρχική Βασική Αξία ολόκληρου του νομού. Πίνακας 2, στήλες 3,4,4α και 5

Κτίσμα εντός αγροτεμαχίου: Αν δηλωθούν ως αγροικίες, πληρώνουν πενταπλάσιο φόρο. Πίνακας 2, στήλη 17

Κυριότητα και επικαρπία: Από την ηλικία του επικαρπωτή εξαρτάται και το ποσοστό φόρου για τον ίδιο και αντίστοιχα για τον ψιλό κύριο. Η συμπλήρωση της ηλικίας στις στήλες 15,19,17 και 21 στον πίνακα 1

Βοηθητικοί χώροι: Αν έχουν δηλωθεί,ως κύριοι χώροι κατοικίας, χάνεται η έκπτωση 90%. Στη στήλη 13, πίνακας 1, τα συνολικά τετραγωνικά των  βοηθητικών χώρων.Όροφος: Όσο ανεβαίνει, αυξάνεται και ο ΕΝΦΙΑ. Αν δεν έχει συμπληρωθεί ο όροφος, ο λογαριασμός βγαίνει με συντελεστή ρετιρέ (6ος όροφος). Στήλη 11, πίνακας 1.

Συνιδιοκτησία: Αν έχει γίνει λάθος στο ποσοστό, ο φόρος υπολογίζεται με ποσοστό συνιδιοκτησίας 100%. Στήλες 16 και 20 στον πίνακα 1, στήλη 19 στον πίνακα 2.

Σχετικά με τα αγροτεμάχια, μετά τις αντιδράσεις, το οικονομικό επιτελείο αποφάσισε τελικώς,να τα εξαιρέσει από τον υπολογισμό του συμπληρωματικού

Στις αρχές του νέου έτους θα κληθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων να δηλώσουν πρόσθετα στοιχεία για τα αγροτεμάχια που κατέχουν. Στέλεχος του υπουργείου Οικονομικών, σημειώνει ότι το 2017 τα αγροτεμάχια θα συνυπολογισθούν κανονικά στον συμπληρωματικό φόρο του ΕΝΦΙΑ και στο πλαίσιο αυτό πρέπει να γίνουν οι απαραίτητες τροποποιήσεις στο έντυπο περιουσιακής κατάστασης (Ε9). Αμέσως μετά την πληρωμή της τελευταίας δόσης του ΕΝΦΙΑ θα ανοίξει το ηλεκτρονικό σύστημα και οι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων θα υποχρεωθούν να συμπληρώσουν νέα στοιχεία στο έντυπο Ε9 προκειμένου η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων να καταφέρει να υπολογίσει τον φόρο. Τα ίδια στελέχη αναφέρουν ότι στον πίνακα Β΄ του εντύπου Ε9 θα προστεθούν νέες στήλες προκειμένου να προσδιορισθεί η αξία των αγροτεμαχίων. Οπως σημειώνουν, θα ζητηθεί από τους ιδιοκτήτες να δηλώσουν εάν το αγροτεμάχιο είναι οικοδομήσιμο και διάφορα στοιχεία με τα οποία θα τεκμηριώνεται η αξία τους. Συνολικά θα προστεθούν, όπως τονίζουν στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, τρεις με τέσσερις στήλες, ενώ οι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων πρέπει να κάνουν και διορθώσεις στα στοιχεία που έχουν ήδη δηλώσει.