«Πωλείται αγροτεμάχιο 4 στρεμμάτων με οικοδομική άδεια…», όλο και περισσότερες αγγελίες με ανάλογο περιεχόμενο εμφανίζονται στην αγορά καθώς η ανασφάλεια που έχει προκληθεί από το ενδεχόμενο να υπάρξουν αλλαγές στη εκτός σχεδίου δόμηση καθιστούν τους υποψήφιους αγοραστές ιδιαίτερα επιφυλακτικούς. Προκειμένου λοιπόν να ξεπεραστεί το πρόβλημα οι περισσότεροι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων προσφέρουν το ακίνητο τους «πακέτο» με την άδεια οικοδομής. Το φαινόμενο αυτό, που είχε κάνει την εμφάνιση του πέρυσι, φέτος έχει ενταθεί καθώς οι λιγοστοί αγοραστές που υπάρχουν φοβούνται ότι τυχόν αλλαγές μπορεί να απαξιώσουν την αξία της περιουσίας τους. «Οι πληροφορίες για τις αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση αλλά και για ειδικό καθεστώς στις Κυκλάδες έχει παγώσει την αγορά αγροτεμαχίων. Οι ιδιοκτήτες τους αναγκάζονται να πωλούν «πακέτο» οικόπεδο με οικοδομική άδεια, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις υποψήφιων αγοραστών που απαιτούν , προκειμένου να ολοκληρωθεί η συμφωνία την έκδοση της άδειας. Για τον λόγο αυτό καταβάλλουν ένα ποσό για προκαταβολή και περιμένουν να υπογράψουν τα οριστικά συμβόλαια όταν θα έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια. Μάλιστα , ορισμένες συμφωνίες που γίνονται προβλέπουν ακόμα και την επιστροφή της προκαταβολής στη περίπτωση κωλυμάτων στην έκδοση. Η πρακτική αυτή από την άλλη πλευρά σημαίνει ότι πολλές οικοδομικές άδειες που εκδίδονται δεν υλοποιούνται άμεσα αφού ο νέος ιδιοκτήτης δεν είναι διατεθειμένος να προχωρήσει στην οικοδόμηση και αυτό σημαίνει ότι στην πραγματικότητα τα στοιχεία των οικοδομικών αδειών δίνουν μία στρεβλή εικόνα της κρίσης στην οικοδομή. Στην πραγματικότητα , στις τουριστικές περιοχές δεν υλοποιείται άμεσα τουλάχιστον το 20% των αδειών εκτιμούσε πρόσφατα κατασκευαστής που δραστηριοποιείται στις Κυκλάδες.

Η κρίση κόστισε περισσότερα από 70 δις. ευρώ στην αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα σχετικά με τις επιπτώσεις της κρίσης στην αγορά , η συνολική αξία του αποθέματος ακινήτων εκτιμάται ότι μειώθηκε κατά 70 δις. ευρώ από το 2008 μέχρι σήμερα. Αυτό οφείλεται κατά κύριο στην υποχώρηση του επιπέδου τιμών . Τα επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι οι τιμές μειώθηκαν κατά 4% το 2009 καιμε ανάλογο ποσοστό το 2010 , ενώ φέτος από τα διαθέσιμα στοιχεία προκύπτει ότι υποχωρούν με ετήσιο ρυθμό της τάξης του 5%.

Στην πραγματικότητα όμως , οι απώλειες είναι μεγαλύτερες αφού , η έρευνα δεν λαμβάνει υπόψη την αξία της γης και των επαγγελματικών ακινήτων καθώς δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία ούτε για το συνολικό ύψος του αποθέματος αλλά ούτε και για τις μειώσεις των τιμών που έχουν καταγραφεί στις τιμές της γης και των επαγγελματικών ακινήτων. Παρόλα αυτάν , οι διάφορες μελέτες εμφανίζουν την αξία της γης να καταγράφει σωρευτικές απώλειες ελαφρώς χαμηλότερες του 8%, ενώ στα επαγγελματικά ακίνητα , οι απώλειες κινούνται στα επίπεδα του 15%. Πρέπει να σημειωθεί , ότι οι εκτιμήσεις αυτές κρίνονται ως ιδιαίτερα μετριοπαθείς. Όλα αυτά σημαίνουν ότι σύμφωνα και με το πιο συντηρητικούς περιορισμούς η μείωση της αξίας, λόγω κρίσης, όλων των ακίνητων περιουσιακών στοιχείων που έχουν οι έλληνες μπορεί να προσεγγίζει και τα 100 δισ. ευρω

Σε κάθε περίπτωση όμως , το πλήγμα που δέχεται η αγορά ακινήτων από την κρίση είναι συντριπτικό, αφού οι σημαντικές απώλειες στο πλούτο των ελλήνων που προέρχεται από την ακίνητη περιουσία έχουν ως συνέπεια να «σπάσει» η σχέση εμπιστοσύνης των ελλήνων με την ακίνητη περιουσία καθώς η καθημερινότητα διαψεύδει το δόγμα του «κανείς δεν έχασε επενδύοντας σε ακίνητα». Πρόκειται δηλαδή , για ένα πρωτόγνωρο φαινόμενο για την ελληνική οικονομία αφού, στην πραγματικότητα η μείωση των τιμών σημαίνει μείωση και του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών. Ας σημειωθεί ότι ο πλούτος των ελλήνων βασίζεται κατά κύριο λόγο:

- στη κατοικία και στα άλλα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία που κατέχει

-στις τραπεζικές καταθέσεις .

Η μείωση της αξίας της ακίνητης περιουσίας των ελλήνων επηρεάζει σε σημαντικό βαθμό μία σειρά μεγεθών της οικονομίας , όπως για παράδειγμα : την ιδιωτική κατανάλωση, το όγκο των λιανικών πωλήσεων και την παραγωγή αλλά και –δευτερογενώς- την κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών.

Το πείραμα της Εθνικής οδού απέτυχε; Στις αρχές της δεκαετίας του 2000 η εθνική οδός Αθήνας -Λαμίας θεωρούνταν από τις πλέον ελπιδοφόρες αγορές γραφειακών χώρων της πρωτεύουσας. Η κάλυψη των κενών χώρων με κτίρια γραφείων –κύρια χρήση- ήταν θεαματική .Εκτιμάται ότι την περίοδο αυτή το κτιριακό απόθεμα αυξήθηκε κατά 120% σε σύγκριση με την προηγούμενη δεκαετία. Ατού της περιοχής, η ευκολία οδικής πρόσβασης και τα ανταγωνιστικά ενοίκια που θα μπορούσαν να διαμορφωθούν-λόγω της χαμηλότερης τιμής της γης -, σε σύγκριση με άλλες ανταγωνιστικές αγορές και κυρίως την λ. Κηφισίας και την ευρύτερη περιοχή Αμαρουσίου και Χαλανδρίου. Η κρίση όμως ανέτρεψε αυτές τις προσδοκίες. Σύμφωνα με έρευνα το ποσοστό διαθεσιμότητας σε γραφειακούς χώρους στο σύνολο του κτιριακού αποθέματος ξεπερνά το 38% , με τάσεις περαιτέρω διεύρυνσης τους προσεχείς μήνες.

Ήδη αρκετές επιχειρήσεις που είχαν εγκατασταθεί σε μία ακτίνα 1 χιλιομέτρου από τον κόμβο της Αττικής οδού έχουν μετακινηθεί σε φτηνότερες αγορές , ενώ οι τιμές των ενοικίων έχουν υποχωρήσει 25% σε σύγκριση με το 2009. Το χειρότερο όμως είναι ότι παρά το γεγονός ότι οι τιμές προσαρμόστηκαν τα μισθωτήρια συμβόλαια είναι ελάχιστα. « Η προσφορά αφορά κυρίως μεγάλους γραφειακούς χώρους και αυτό καθιστά ιδιαίτερα δύσκολη την αναζήτηση μισθωτή καθώς οι περισσότερες επιχειρήσεις προσπαθούν να περιορίσουν το κόστος εγκατάστασης είτε με το μειωμένο μίσθωμα είτε με λιγότερα τετραγωνικά μέτρα», έλεγαν μεσίτες που γνωρίζουν καλά την αγορά .

Αλλάζουν όλα στην δόμηση και την αρχιτεκτονική στους μικρούς οικισμούς και σε περιοχές εκτός σχεδίου. Το υπουργείο Περιβάλλοντος με πρόσχημα τη καταρτιση μελετών για την δόμηση στις περιοχές αυτές ουσιαστικά προχωρά στην καθιέρωση ενιαίων αρχιτεκτονικών προτύπων ενώ δεν αποκλείεται και η κατάργηση της δυνατότητας δόμησης 200 τμ στις εκτός σχεδίου περιοχές.

Ο κ. Νίκος Σηφουνάκης, αναπληρωτής υπουργός , ανέφερε χθές  χαρακτηριστικά ως μεγάλο πρόβλημα ότι «στον εξωαστικό χώρο κυριαρχεί ο όγκος που παράγουν τα επιτρεπόμενα 200 τμ, με το υπόγειο που γίνεται ισόγειο λόγω κλίσης, και τους δύο ορόφους με δυνατότητα τρίτου στην στέγη. Το βασικό γνώρισμα αυτών των κτιρίων είναι η μη προσαρμογή στο τοπίο και τη φυσική γεωμορφολογία της περιοχή. Πρόκειται δηλαδή για μία αρχιτεκτονική που έχει απολέσει τα βασικά γνωρίσματα της λαϊκής οικοδομικής παράδοσης».

Το “πρόγραμμα εκπόνησης μελετών για τη θεσμοθέτηση μορφολογικών κανόνων για τη δόμηση και την αρχιτεκτονική στους μικρούς οικισμούς της χώρας και σε περιοχές εκτός σχεδίου” έχει σαν στόχο τη διαμόρφωση εξειδικευμένων πλαισίων δόμησης για κάθε περιοχή της χώρας που θα αναδεικνύουν την ποικιλία της τοπικής αρχιτεκτονικής και πολεοδομικής φυσιογνωμίας. Σε κάθε περιφερειακή ενότητα (τέως νομό) – πλην της Αττικής και του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης - θα εκπονηθεί μια μελέτη για την αναγνώριση της τοπικής αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας και τη θεσμοθέτηση μορφολογικών κανόνων δόμησης. Το πρόγραμμα αφορά συνολικά την ανάθεση 48 μελετών που θα καλύπτουν το σύνολο της επικράτειας. Οι μελέτες έχουν χωριστεί σε μικρές, μεσαίες και μεγάλες ανάλογα με την γεωγραφική μορφολογία και έκταση του χώρου καθώς και το πλήθος των οικισμών που η μελετητική ομάδα καλείται να καλύψει. Σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα που έχει τεθεί, η ολοκλήρωση των διαδικασιών προκήρυξης των μελετών αναμένεται τον Ιούλιο του 2011. Οι αναθέσεις θα γίνουν έως τον Δεκέμβριο του 2011, ενώ η παραλαβή των μελετών προβλέπεται να γίνει τον Δεκέμβριο του 2012. Σύμφωνα με τις προδιαγραφές, τα παραδοτέα θα περιλαμβάνουν και σχέδιο Προεδρικών Διαταγμάτων ώστε να μην καθυστερήσει η θεσμοθέτηση τους.Οι «οδηγοί» δόμησης για κάθε περιοχή θα είναι προσβάσιμοι ηλεκτρονικά στους πολίτες και στους αρμόδιους φορείς.

Η πρόθεση για αλλαγές στους όρους δόμησης αλλά και στον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό έγινε προφανής στην αναφορά των προβλημάτων που έχουν εντοπιστεί καθώς ο κ Σηφουνάκης είπε: «Μεγαλύτερα προβλήματα διαπιστώνονται στους μη προστατευόμενους μικρούς οικισμούς (κάτω των 2000 κατοίκων), αλλά και στον εξωαστικό χώρο, όπου επιβάλλονται ενιαίοι όροι δόμησης, κοινοί για όλη την Ελλάδα. Δηλαδή κάθε περίπτωση, είτε είναι στην Κρήτη είτε στην Μακεδονία είτε στην Κέρκυρα διέπεται από τους ίδιους κανόνες δόμησης, ένα καθεστώς που ομογενοποιεί τη φυσιογνωμία των ελληνικών τοπίων και φυσικά παράγει κακής ποιότητας δομημένο περιβάλλον. Σε ό,τι αφορά τον τύπο και τη μορφή των νέων κτιρίων, συχνά καταγράφεται η μεταφορά προτύπων από μια ά-χωρική αστική αρχιτεκτονική (όπως είναι η αστική πολυκατοικία με το συνεχές μπαλκόνι), ή αναπαράγεται μια στερεοτυπική ψευδοπαραδοσιακή αρχιτεκτονική (νησιώτικό, πηλιορείτικο κ.α.), ή ακόμη μεταφέρονται εντελώς ξένοι αρχιτεκτονικοί τύποι πρότυπα (π.χ. ελβετικό σαλέ στον Θεσσαλικό κάμπο). Σε ότι αφορά την κλίμακα των όγκων, ο βασικός τύπος των νέων κτιρίων προκύπτει από την εξάντληση των δυνατοτήτων που δίνουν οι γενικοί όροι για τη δόμηση ή και από την καταστρατήγηση τους. Για παράδειγμα στον εξωαστικό χώρο κυριαρχεί ο όγκος που παράγουν τα επιτρεπόμενα 200 τμ, με το υπόγειο που γίνεται ισόγειο λόγω κλίσης, και τους δύο ορόφους με δυνατότητα τρίτου στην στέγη. Το βασικό γνώρισμα αυτών των κτιρίων είναι η μη προσαρμογή στο τοπίο και τη φυσική γεωμορφολογία της περιοχή. Πρόκειται δηλαδή για μία αρχιτεκτονική που έχει απολέσει τα βασικά γνωρίσματα της λαϊκής οικοδομικής παράδοσης.»