Μία νέα απειλή ελλοχεύει στην αγορά των μισθώσεων επαγγελματικών χώρων. Πρόκειται για την αδυναμία πολλών μισθωτών να καταβάλλουν το συμφωνημένο τίμημα είτε επειδή αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας είτε επειδή αναστέλλουν τη λειτουργία της επιχείρησης τους. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών αλλά και νομικών το τελευταίο τρίμηνο έχουν πολλαπλασιαστεί οι περιπτώσεις που ιδιοκτήτες και ενοικιαστές λύνουν τις διαφορές τους στις αίθουσες δικαστηρίων. Σύμφωνα με την άποψη που διατύπωσε μεσίτης που ασχολείται με μισθώσεις το ζητούμενο πλέον για πολλούς ιδιοκτήτες δεν είναι μόνο το ύψος του ενοικίου αλλά το κατά πόσο αυτό θα εισπράττεται. «Τους τελευταίους μήνες κυρίως σε περιπτώσεις μισθώσεων καταστημάτων ου η μίσθωση τους λήγει οι ιδιοκτήτες απορρίπτουν προτάσεις ενδιαφερόμενων με υψηλότερα ενοίκια και προτιμούν τον παλαιό ενοικιαστή ο οποίος είναι φερέγγυος ως προς την καταβολή του ενοικίου . Η ανησυχία που πλανάται στις σκέψεις ιδιοκτητών καταστημάτων κυρίως είναι αν η νέα επιχείρηση θα καταφέρει να πάει καλά και να πληρώνει το ενοίκιο αφού δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που μετά από μερικούς μήνες λειτουργίας σταματά η λειτουργία της εμπορικής επιχείρησης και η υπόθεση πηγαίνει στα δικαστήρια». Το γεγονός αυτό βοηθά και τις διαπραγματεύσεις μεταξύ ιδιοκτητών και παλαιών μισθωτών με πολυετή παρουσία στο χώρο καθώς οι πρώτοι προτιμούν να ρίξουν την τιμή του ενοικίου και να κάνουν μισθωτικές συμβάσεις που θα επιτρέπουν την μεγαλύτερη αναπροσαρμογή του ενοικίου όταν ανακάμψει η αγορά. Ανάλογη στάση τηρούν με τον λεγόμενο «αέρα» καθώς είτε δεν ζητούν καθόλου –ειδικά αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με μειωμένη εμπορικότητα είτε δέχονται συγκριτικά χαμηλότερα ποσά με τμηματική καταβολή. Πρόσφατη συμφωνία ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης σε μεγάλο κατάστημα του ιστορικού κέντρου προέβλεπε εξόφληση του «αέρα» σε διάστημα τριών ετών χωρίς να υπολογίζονται οι τόκοι. Στο νέο περιβάλλον της αγοράς ενοικίων όπως όλα δείχνουν το ζητούμενο δεν είναι πλέον το ύψος του ενοικίου αλλά η φερεγγυότητα του ενοικιαστή και αυτή είναι άλλωστε η βασική αιτία που οι τράπεζες κατορθώνουν να διαπραγματεύονται τα ενοίκια για υποκαταστήματα τους σε τιμές έως και 30% χαμηλότερες από τις προηγούμενες. Σημαντικό ατού των μισθωτών είναι και το σημείο που βρίσκεται ο εμπορικός χώρος αφού στα σημεία υψηλής εμπορικής προβολής βρίσκεται σχετικά πιο εύκολα ενοικιαστής σε σχέση με εκείνα που είναι σε παράπλευρες αγορές.

Στον «αέρα» βρίσκεται η αγορά ενοικίων επαγγελματικών χώρων. Απο την μία πλευρά, το Δημόσιο το οποίο ζητά μείωση 20% και απειλεί με προσφυγές στα δικαστήρια επικαλούμενος ουσιαστικά τις ειδικές συνθήκες απο την άλλη οι επαναδιαπραγματεύσεις που κάνουν μεγάλες αλλυσίδες αλλά και μικρότερα εμπορικά καταστήματα και επιχειρήσεις για κτίρια γραφείων. Το τελευταίο είναι, η δυνατότητα που έχουν μισθωτές να σπάνε το συμβόλαιο μίσθωσης ακόμα και αν είναι κλειστό . Η δυνατότητα αυτή παρέχεται με διάταξη στο νομοσχέδιο για την «Απλοποίηση διαδικασιών σύστασης προσωπικών και κεφαλαιουχικών εταιρειών και άλλες διατάξεις» που δίνει το δικαίωμα ο ενοικιαστής να καταγγείλει τη μίσθωση παρ΄ ότι έχει παραιτηθεί από το δικαίωμα αυτό βάσει συμβολαίου.. Οπως σημειώνουν παράγοντες της κτηματαγοράς, στην τρέχουσα συγκυρία οι εκμισθωτές δίνουν σημαντικά κίνητρα (δωρεάν τα πρώτα ενοίκια ή πολύ χαμηλό ενοίκιο εκκίνησης) με αντάλλαγμα μια δεσμευτική σύμβαση συγκεκριμένης χρονικής περιόδου. Με την προτεινόμενη διάταξη δίνεται το δικαίωμα στον μισθωτή ανεξαρτήτως κλειστής σύμβασης ή όχι να αποχωρεί μετά τον πρώτο χρόνο συμβολαίου χωρίς καμία συνέπεια. Οι ίδιοι παράγοντες σημειώνουν ότι η τροπολογία, ευνοεί τις μεγάλες εμπορικές εταιρείες- αλυσίδες, και οι οποίες έχουν προβεί σε αυτή τη μορφή συμφωνιών, καθώς κατ΄ αρχάς απαλλάσσονται σήμερα των υποχρεώσεών τους και κατά δεύτερον θα έχουν τη δυνατότητα να καταβάλλουν τα ποσά αέρα που από εδώ και στο εξής θα απαιτούνται για τα καλά ακίνητα, εκτοπίζοντας ή περιορίζοντας τη δυνατότητα των μικρομεσαίων επιχειρήσεων να αναπτυχθούν και να λειτουργήσουν στο πλαίσιο του υγιούς ανταγωνισμού.

Τουλάχιστον το 20% των επιχειρησεων καθυστερεί να πληρώσει το ενοίκιο του ακόμη και για 3-4 μήνες, ενώ ένα ποσοστό άνω του 5% καθυστερεί περισσότερο απο εξάμηνο.Hδη η αγορά ενοικίων σε μικρούς επαγγελματικούς χώρους -γραφεία και καταστήματα -διαμορφώνεται πλέον με βάση την φερεγγυότητα του μισθωτή και για τον λόγο αυτό οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται διατεθειμένοι να δεκτούν προτάσεις απο φερέγγυους ενοικιαστές για μείωση των ενοικίων μέχρι και 25%!

Το πρόβλημα είναι δεν είναι πλέον ποιά είναι η συμφωνία για το ενοίκιο αλλά το αν αυτό εισπραττε , τόνιζε χαρακτηριστικά διαχειριστής ακίνητης περιουσίας , ο οποίος μάλιστα επισήμανε ότι πολλοί ιδιοκτήτες των οποίων λήγουν τα συμβόλαια με τους ενοικιαστές τους απορρίπτουν προτάσεις για αυξημένα νοίκια καθώς τα κρούσματα της στάσης πληρωμών είναι πλέον καθημερινότητα στην αγορά. Ακόμα και η πρακτική της καταβολής ενοικίων ενός χρόνου που ζητούσαν κάποιοι ιδιοκτήτες για την μίσθωση του ακινήτου τους έχουν εκλήψει απο την αγορά. Το ίδιο ισχύει και για τις περιπτώσεις εκείνες που πλήρωναν διαφορετικό ενοίκιο απο εκείνο που έγραφε το συμβόλαιο αφού οι ενοικιαστές αρνούνται να δώσουν εγγυήσεις για την διαφορά.

«Θα μπορούσαμε να πούμε ότι επικρατεί μία παράξενη ισορροπία αφού μισθωτές, ιδιοκτήτες και υποψήφιοι αγοραστές εμφανίζονται ανυποχώρητοι στις απαιτήσεις τους. Αυτό σημαίνει ότι από την μία πλευρά οι τιμές πώλησης και μισθωμάτων παραμένουν αμετάβλητες αλλά από την άλλη δεν γίνονται συναλλαγές. Ίσως θα είναι η πρώτη φορά εδώ και πολλά χρόνια που μία συναλλαγή θα είναι εκείνη που θα καθορίσει το νέο επίπεδο ισορροπίας των τιμών.» , με τον τρόπο αυτό περιέγραψε την κατάσταση που επικρατεί στην αγορά γραφειακών χώρων υψηλής προβολής επικεφαλής εταιρίας παροχής υπηρεσιών ακινήτων. Σύμφωνα με πληροφορίες , αν και δεν έχουν επιτευχθεί σημαντικές συμφωνίες μίσθωσης γραφειακών χώρων στον άξονα της Λεωφόρου Κηφισίας οι υποψήφιοι μισθωτές φαίνεται ότι επιμένουν σε μισθώματα το ύψος των οποίων κινείται σε επίπεδα 10-15% χαμηλότερα από τα αντίστοιχα που ίσχυαν πριν από ένα δωδεκάμηνο. Από την πλευρά τους οι ιδιοκτήτες επιμένουν στις τιμές που ζητούν και αυτή είναι η αιτία που προς το παρόν δεν έχουν κλείσει εμπορικές συμφωνίες. Από την άλλη πλευρά , η διαπραγματευτική αυτή επιλογή οδηγεί σε οριακή επιδείνωση της διαθεσιμότητας αφού οι περισσότεροι προσφερόμενοι γραφειακοί χώροι εξακολουθούν να παραμένουν κενοί. Εκτιμάται ότι η διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων κινείται σε επίπεδα άνω του 10% και τους τελευταίους μήνες καταγράφεται μία μικρή επιδείνωση. «Η εικόνα αυτή δεν πρόκειται να αλλάξει σημαντικά τους επόμενους μήνες και αυτό , το κόστος μετεγκατάστασης είναι υψηλό γεγονός που καθιστά τις επιχειρήσεις ιδιαίτερα επιφυλακτικές στο να προχωρήσουν σε μία τέτοια κίνηση. Αυτό σημαίνει ότι η μετεγκατάσταση θα είναι η τελευταία τους επιλογή αφού εξαντλήσουν όλα τα περιθώρια διαπραγματεύσεων με τους ιδιοκτήτες για να εξασφαλίσουν χαμηλότερο μίσθωμα.» επισήμανε χαρακτηριστικά μεσίτης αναφερόμενος στην αγορά βαρόμετρο της Λ. Κηφισίας. Πάντως , αυτό που θα πρέπει να σημειωθεί είναι ότι τα μισθώματα έχουν σημειώσει το τελευταίο χρόνο οριακή υποχώρηση και κινούνται στα επίπεδα από 17-22 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.