Το δημόσιο απο την μία πλευρά απαιτεί απο τους πολίτες να είναι συνεπείς στις υποχρεώσεις τους αλλά το ίδιο αυθαιρετεί καθημερινά. Ιδιαίτερα δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων βλέπουν το δημόσιο να τους παίρνει τις περιουσίες τους με ψίχουλα μέσω απαλλοτριώσεων αλλά ακόμα και αν δικαιωθούν στα δικαστήρια το δημόσιο καθυστερεί να τους καταβάλλει τις αποζημιώσεις που οριστικαν με δικαστικές αποφάσεις. Ενδεικτική είναι η περίπτωση ιδιοκτητών οικοπέδων στην Κατερίνη. Ετσι με την 2585/29-8-2003 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων τα οποία είχαν κηρυχτεί υποχρεωτικά απαλλοτριωτέα στην αστική περιοχή της Κατερίνης Ν. Πιερίας (για τη βελτίωση του τμήματος Πλαταμώνα -Κατερίνης της Ε.Ο. Νο 1 του αυτοκινητόδρομου Αθηνών-Θεσ/νίκης), καθορίστηκε οριστική αποζημίωση, η οποία και τους δόθηκε. Οι δικαιούχοι όμως άσκησαν αναίρεση, η οποία έγινε δεκτή και με την έκδοση της 456/20-2-2008 απόφασης του Εφετείου Θεσσαλονίκης πέτυχαν να τους επιδικαστούν σημαντικά πρόσθετα κονδύλια αποζημίωσης για τις απαλλοτριωθείσες ιδιοκτησίες τους (συμπληρωματικά ποσά με τόκους υπερημερίας, από την χρονική στιγμή άσκησης της αγωγής μέχρι την ολοσχερή εξόφλησή τους). Όμως το ελληνικό δημόσιο μέχρι σήμερα δεν την έχει υλοποιήσει, μολονότι έχουν περάσει περίπου δύο χρόνια.

Να πουλήσω τώρα ή να περιμένω; Πρόκειται για ένα ερώτημα που απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα . Οι απάντηση δεν είναι ούτε εύκολη ούτε απλή αφού προϋποθέτει μαντικές ικανότητες. Παρόλα αυτά, προσπαθήσαμε με συγκεντρώσουμε όλες τις ερωτήσεις που θα βοηθήσουν να δώσετε την δική σας απάντηση.

Ερώτηση 1η : Αν αποσύρω το ακίνητο μου σήμερα από την αγορά και το επαναφέρω μετά από έξη μήνες τι κινδύνους αναλαμβάνω;

Απάντηση : Με τα σημερινά δεδομένα της αγοράς δεν προβλέπεται αύξηση της ζήτησης για το επόμενο εξάμηνο. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η εξάμηνη αναβολή είναι πολύ δύσκολο να βελτιώσει τους όρους διαπραγμάτευσης από την πλευρά του πωλητή. Το πιο πιθανό είναι ότι το επίπεδο των τιμών θα έχει υποχωρήσει και άλλο γεγονός που μεταφράζεται σε μικρότερο τίμημα. Με απλά λόγια η αγορά κατοικίας στο επόμενο εξάμηνο πολύ δύσκολα θα βελτιωθεί ενώ οι αντίθετα οι πιθανότητες μίας περαιτέρω επιδείνωσης είναι αυξημένες.

Ερώτηση 2η : Σε περίπτωση περαιτέρω πτώσης πόσο καιρός θα απαιτηθεί για να φτάσουν οι τιμές στα επίπεδα του 2007;

Απάντηση : Κανείς δεν μπορεί να πει με σιγουριά. Αυτό εξαρτάται από πολλούς παράγοντες πχ από την περιοχή. Σε άλλες περιοχές η ανάκαμψη θα είναι ταχύτερη και σε άλλες πιο αργή. Επίσης , συναρτάται και από θεμελιώδη δεδομένα της αγοράς όπως για παράδειγμα από την ζήτηση για κύρια κατοικία. Με τα σημερινά δεδομένα που το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κινείται στα επίπεδα του 80% δεν θα πρέπει να αναμένονται μεταβολές με ρυθμούς της δεκαετίας του ΄80 όταν οι τιμές υπερδιπλασιάστηκαν σε διάστημα δύο ετών. Επίσης ένας σημαντικός παράγων είναι και το αδιάθετο απόθεμα κατοικιών αφού το υψηλό απόθεμα αποτρέπει τις έντονες ανοδικές τάσεις των τιμών.

Ερώτηση 3η : Αν το σπίτι έχει αγοραστεί πριν το 2000 μήπως συμφέρει η άμεση πώληση του σε περίπτωση που τα χρήματα αυτά χρησιμοποιηθούν για την αγορά άλλου ακινήτου;

Απάντηση : Αν το σπίτι έχει αγοραστεί για παράδειγμα το 1998 , αυτό σημαίνει ότι ακόμα και στα σημερινά επίπεδα τιμών ο ιδιοκτήτης έχει αποκομίσει ένα σημαντικό κέρδος αφού στην διάρκεια της δωδεκαετίας οι μεταβολές των τιμών ήταν υψηλότερες από τον πληθωρισμό. Με τα χρήματα από το τίμημα ο αγοραστής μπορεί να διαπραγματευτεί καλύτερους όρους. Από την άλλη πλευρά αν περιμένετε να πέσει και άλλο η αγορά τότε κινδυνεύετε αφού για να αγοράστε θα πρέπει προηγουμένως να πουλήσετε.

Ερώτηση 4η : Πόσο πιθανά είναι αυτά που ακούγονται για πτώση των τιμών πάνω από 30% το επόμενο δωδεκάμηνο;

Απάντηση : Για τις καινούργιες κατοικίες που δεν έχουν κατοικηθεί ποτέ η προοπτική αυτή είναι μάλλον αδύναμη και θα αφορά μεμονωμένες περιπτώσεις. Για τα παλαιά, κανείς δεν μπορεί να μιλήσει με σιγουριά αφού η εξέλιξη των τιμών συνδέεται με πολλούς παράγοντες όπως για παράδειγμα τα κοινωνικά χαρακτηριστικά μίας περιοχής, την κατάσταση του αποθέματος των κατοικιών αλλά και την κατάσταση του ακινήτου. Σίγουρα δεν θα κάνουν ουρές οι υποψήφιοι αγοραστές αλλά -εκτός από ειδικές περιπτώσεις- είναι μάλλον απίθανο να χαθεί το 1/3 της τιμής.

Ερώτηση 5η : Θα επηρεάσει το επίπεδο των τιμών η αύξηση της φορολογίας που θα προκληθεί από την αύξηση της φορολογίας;

Απάντηση : Σίγουρα ναι , αλλά αυτό δεν είναι αρκετό για να διαμορφώσει ένα κλίμα μαζικών πωλήσεων. Το πιθανότερο είναι προς το τέλος του χρόνου να υπάρξει αύξηση των συναλλαγών σε σχέση με τους προηγούμενους μήνες και στην συνέχεια οι τιμές θα έχουν κάποιες απώλειες.

Το "πάγωμα" της αγοράς κατοικίας έχει επηρεάσει και τις τιμές των ενοικίων. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του τιμαρίθμου οι αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων στην διάρκεια του τελευταίου δωδεκαμήνου κινούνται πλέον στο 2,1% έναντι 4% περίπου που ήταν το καλοκαίρι του 2009. Η εξελιξη αυτή, καθιστά την καθαρή απόδοση της επένδυσης σε κατοικία αρνητική αφού ο πληθωρισμός κινείται στα επίπεδα του 5,6% ενώ την ίδια στιγμή το φορλογικό κόστος για τον ιδιοκτήτη έχει αυξηθεί σε ποσοστό που σε ορισμένες ακραίες περιπτώσεις υπερβαίνει το 35%. Οικονομολόγοι , επισημαίνουν απο την άλλη πλευρά την βελτίωση του λόγου των τιμών των ενοικίων προς τις τιμές αγοράς γεγονός που καθιστά την επένδυση σε κατοικία πιο ελκυστική. Ο δείκτης αυτός όμως δεν μπορεί να θεωρηθεί ως ενδεικτικός όσο αφορά την ελληνική πραγματικότητα αφού οφείλεται στην υποχώρηση των τιμών πώλησης των κατοικιών. Αυτός άλλωστε αποδεικνύεται και απο το γεγονός ότι στις λίστες που έχουν συντάξει διεθνούς κύρους ιστοσελίδες για την ελκυστικότητα των επενδύσεων σε κατοικίες σε διάφορες χώρες του κόσμου, η Ελλάδα κατέχει μία απο τις τελευταίες θέσεις μεταξύ των χωρών της ευρωζώνης. Ετσι ενώ πριν απο ένα χρόνο οι ακαθάριστες αποδόσεις των επενδύσεων σε κατοικίες κινούνταν στα επιπεδα του 3-4% σήμερα εκτιμάται ότι βρίσκονται περίπου στο 2%. Πρέπει να σημειωθεί ότι οι υπολογισμοί αυτοί αφορούν σε κατοικίες με εμβαδόν 85 τ.μ. Σε κατοικίες με εμβαδόν άνω των 150 τ.μ οι αποδόσεις είναι αρνητικές.

Στις περιοχές που ορίζονται ταυτόχρονα και ως δασικές και ως οικιστικέςν  θα εξετάζονται  μεμονωμένα και, ανάλογα με τις ιδιαιτερότητές της, θα κρίνεται , αν θα πολεοδομηθεί ή αν θα περιληφθεί στον οικείο δασικό χάρτη.  Οι περιοχές αυτές βρίσκονται σε αυτή την ιδιότυπη κατάσταση επειδή :

- υφιστάμενα σχέδια πόλης ακυρώθηκαν δικαστικώς,

-οι πολεοδομικές μελέτες δεν εγκρίθηκαν γιατί βασίζονται σε ανίσχυρα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια,

-oι οικισμοί δεν οριοθετήθηκαν σύννομα κ.λπ.

Αυτό , προβλέπεται στο νομοσχέδιο για τους δασικούς χάρτες .

Πρακτικά, η απόφαση αυτή  μπορεί να οδηγήσει σε απαξίωση χιλιάδων οικοπέδων καθώς δεν θα είναι εφικτή η έκδοση αδείας για οικοδομή. Παράλληλα άλλες περιουσίες θα μείνουν για μεγάλο χρονικό διάστημα μετέωρες καθώς δεν θα έχει ολοκληρωθεί η γνωμοδότηση. Πάντως, κατα την άποψη του υπουργείου θα δίδεται πράσινο φως στην πολεοδόμηση σε περιοχές που  η μεταβολή του δασικού χαρακτήρα στηρίζεται σε διοικητική πράξη που είναι ισχυρή έως σήμερα (τεκμήριο νομιμότητας). Αντίθετα  αν η μεταβολή οφείλεται σε πράξη που έχει ακυρωθεί δικαστικώς ή έχει ανακληθεί, δεν υπάρχει ανάλογη δυνατότητα.