Η κρίση χρέους που πλήττει την οικονομία χτύπησε έντονα και την αγορά εξοχικής κατοικίας καθώς όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι και η φετινή χρονιά δεν θα είναι η πλέον ανθηρή. Σύμφωνα με τις απόψεις οικονομικών αναλυτών η εξέλιξη αυτή συνδέεται με το γενικότερο κλίμα που επικρατεί μεταξύ των ευρωπαίων καταναλωτών οι οποίοι μέχρι στιγμής είναι οι καλύτεροι πελάτες για την ελληνική εξοχική κατοικίας. Σύμφωνα με τους ίδιους αναλυτές οι βασικοί λόγοι για τους οποίους φέτος η αγορά εξοχικής κατοικίας εμφανίζεται καθηλωμένη είναι :

-Το κλίμα αρνητικών προσδοκιών που επικρατεί τόσο στην ελληνική όσο και στην ευρωπαϊκή αγορά το οποίο επηρεάζει τις επενδυτικές αποφάσεις τόσο των ελληνών όσο και των ευρωπαίων καταναλωτών. -Οι περιορισμοί(άδειες από αρμόδιες υπηρεσίες) που εξακολουθούν να ισχύουν για αγορές γης και κατοικιών σε πολλούς παραμεθόριους τουριστικούς προορισμούς οι οποίοι ουσιαστικά φρενάρουν τους υποψήφιους αγοραστές που προέρχονται από χώρες της Ε.Ε. (Ρωσία κ.α)

-Η ενίσχυση του ευρώ έναντι του δολαρίου που καθιστά σχεδόν απαγορευτικό το κόστος αγοράς για εκείνους που έχουν εισόδημα σε δολάρια . Η άλλη όψη του ίδιου νομίσματος είναι ότι το εξασθενημένο δολάριο έχει στρέψει πολλούς ευρωπαίους στο να κάνουν αγορές σε ΗΠΑ και όχι μόνο.

-Η υπερβάλλουσα προσφορά εξοχικών κατοικιών η οποία πολύ δύσκολα μπορεί να αποροφηθεί στις σημερινές συνθήκες. Ήδη οι πρώτες επιπτώσεις καταγράφονται από τα επίσημα στοιχεία της ΕΣΥΕ τα οποία εμφανίζουν την οικοδομική δραστηριότητα σε τουριστικούς προορισμούς να εμφανίζει καθίζηση.

Αυτό που θα πρέπει να σημειωθεί είναι ότι οι εξελίξεις στην εξοχική κατοικίας προβληματίζουν έντονα κορυφαίους επιχειρηματικούς παράγοντες οι οποίοι θεωρούν ότι ο συγκεκριμένος τομέας της ελληνικής οικονομίας θα μπορούσε την επόμενη διετία να είναι μία από τις αιχμές του δόρατος στις ιδιωτικές επενδύσεις

Σύμφωνα με κατασκευαστές η μεγάλη υποχώρηση που καταγράφεται στην αγορά κατοικίας της Αττικής είναι μία σαφής ένδειξη ότι «η ζήτηση για κύρια κατοικία κινείται πλέον σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Οι αιτίες για την παρατηρούμενη καθίζηση είναι πολλές και συγκεκριμένα:

1. υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης –από τα υψηλότερα στην Ευρώπη.

2. κλίμα απαισιοδοξίας και ανασφάλειας που έχει διαμορφωθεί στην αγορά για την μελλοντική οικονομική κατάσταση. Πρόσφατες έρευνες εμφανίζουν σημαντική επιδείνωση των προσδοκιών των καταναλωτών σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια.

3. ανησυχία για την πορεία των επιτοκίων. Η προοπτική περαιτέρω αύξησης των επιτοκίων έως το τέλος του χρόνου είναι πλέον φανερή . Την εβδομάδα που πέρασε κορυφαία τραπεζικά στελέχη δεν απέκλεισαν το ενδεχόμενο αύξησης των επιτοκίων στο άμεσο χρονικό διάστημα και πάντως βλέπουν το κόστος του χρήματος μέχρι το τέλος του χρόνου αυξημένο 0,75-1 ποσοστιαία μονάδα.

4.αύξηση του κόστους κατασκευής γεγονός που αυξάνει τον δείκτη επιχειρηματικού κινδύνου για τους κατασκευαστές οι περισσότεροι απο τους οποίους στο παρελθόν αυτοχρηματοδοτούσαν τις κατασκευές τους με αποτέλεσμα σήμερα λόγω της βουτιάς των πωλήσεων να μή έχουν κεφάλαια κίνησης. Η αύξηση του κόστους κατασκευής σε συνδυασμό με την επιμήκυνση του χρόνου που απαιτείται προκειμένου να πουληθεί ένα διαμέρισμα σημαίνει ότι ο κατασκευαστής θα πρέπει να δεσμεύσει περισσότερα κεφάλαια για μεγαλύτερο χρόνο. Το γεγονός αυτό τους καθιστά ιδιαίτερα προβληματισμένους για το αν θα αναλάβουν το αυξημένο επενδυτικό κίνδυνο.

5.αύξηση των αποδόσεων που προσφέρουν εναλλακτικές επενδύσεις μηδενικού κινδύνου λόγω των ανοδικών τάσεων των επιτοκίων που έχουν διαμορφωθεί στις αγορές.

6. ύπαρξη υπερβάλλουσας προσφοράς κατοικιών η οποία όχι μόνο δεν περιορίζεται αλλά αυξάνεται. Αυτό σημαίνει ότι ο αριθμός ρεκόρ αδιάθετων κατοικιών αποτρέπει του κατασκευαστές από καινούργιες επενδύσεις.

7.περιορισμό των ποσοστών αντιπαροχής που καθιστά τους οικοπεδούχους απρόθυμους στο να συνάψουν εργολαβικά με τους κατασκευαστές.

Η σύγκριση είναι αποκαλυπτική. Στην Ιρλανδία η κρίση είχε ως αποτέλεσμα οι τιμές να υποχωρήσουν σχεδόν 50% ενώ στην Ελλάδα οι απώλειες στην χειρότερη περίπτωση δεν ξεπερνούν το 12%.Τελικά η ελληνική αγορά ακινήτων είναι λιγότερρο εκτεθειμένη στην κρίση;

Το ελληνικό τραπεζικό σύστημα σε αντίθεση με το αντίστοιχο της Ιρλανδίας αλλά και της Δυτικής Ευρώπης έχει μικρή ιστορία στην στεγαστική πίστη.Στην πραγματικότητα, η συντριπτική πλειοψηφία των στεγαστικών δανείων που έχουν χορηγηθεί αφορούν στην αγορά α΄ κατοικίας ενώ περιορισμένα είναι τα δάνεια για αναχρηματοδότηση ή για χρηματοδότησης καταναλωτικών αναγκών με εγγυήσεις ακίνητα του δανειολήπτη. Στις ΗΠΑ και στην Ευρώπη , η χρηματοδότηση είχε –και έχει – εντελώς διαφορετική φιλοσοφία .Στόχευε στην αξιοποίηση του ακινήτου ως «μηχανή» ρευστότητας προκειμένου είτε να χρηματοδοτηθεί η αγορά ακριβότερου ακινήτου είτε η κατανάλωση. Δηλαδή η άνοδος των τιμών των ακινήτων ήταν ικανή και αναγκαία συνθήκη προκειμένου οι μεν καταναλωτές να δανείζονται περισσότερο ,οι δε τράπεζες να πωλούν περισσότερα δάνεια. Αυτή η θεμελιώδης διαφορά αποτελεί την σημαντικότερη γραμμή άμυνας που έχει η ελληνική αγορά ακινήτων.

Η δεύτερη γραμμή άμυνας αφοράς την ίδια την δομή της αγοράς. Συγκεκριμένα στην αγορά της Ιρλανδία  σχεδόν το σύνολο του αποθέματος των κατοικιών έχουν κάποιο βάρος. Στην Ελλάδα , αν και δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία το ποσοστό των κατοικιών με προσημείωση ή υποθήκη δεν ξεπερνά το 15% . Το γεγονός αυτό καθιστά λιγότερο ευάλωτη την ελληνική αγορά σε σύγκριση με τις αντίστοιχες των ΗΠΑ και των χωρών της Δυτ. Ευρώπης. Φυσικά σε λιγότερο από 20 χρόνια το ποσοστό των ακινήτων που φέρουν βάρη από δάνεια έχει αυξηθεί επτά φορές αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η ελληνική αγορά είναι εξίσου ευαίσθητη με τις αγορές που βρίσκονται σήμερα σε κατάσταση …νευρικής κρίσης.

Η τρίτη γραμμή άμυνας συνδέεται με την φιλοσοφία διαχείρισης της κρίσης από το ελληνικό τραπεζικό σύστημα. Δηλαδή αν η στρατηγική που θα ακολουθήσουν οι τράπεζες θα βασίζεται στις βραχυπρόθεσμες ανάγκες τους για ρευστότητα ή αν θα προτιμήσουν μία πιο συντηρητική στρατηγική βασισμένη στην διευκόλυνση των δανειοληπτών που βρίσκονται σε αδυναμία εξυπηρέτησης του δανεισμού τους . Στην μία περίπτωση απλώς θα επιταχύνουν την κρίση στην άλλη θα την επιβραδύνουν και ενδεχομένως να την αποτρέψουν.

Πριν τρία χρόνια όλοι όσοι ασχολούνταν με την αγορά ακινήτων ήταν χαρούμενοι και προσδοκούσαν ότι έρχονταν ακόμα καλύτερες μέρες . Οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξάνονταν με ρυθμούς ρεκόρ και σε αυτό συνέβαλλαν και οι αυξήσεις των τιμών κατοικιών που κινούνται σε μέσα ετήσια επίπεδα άνω του 10%. Τα σχέδια για την κατασκευή εμπορικών κέντρων ανακοινώνονταν με πρωτόγνωρους ρυθμούς , ενώ η ζήτηση για γραφειακούς χώρους εξακολουθούσε να είναι υψηλοί αφού ο ρυθμός μεταβολής του ΑΕΠ ήταν η καλύτερη απόδειξη για τον δυναμισμό της ελληνικής οικονομίας. Όλοι –ή σχεδόν όλοι- περίμεναν την ώρα της συγκομιδής των κερδών από τις υπεραξίες .

Άλλωστε για το μόνο που δεν χρειάζονταν να ανησυχούν ήταν για το πού θα βρουν τα κεφάλαια. Οι τράπεζες ξεχείλιζαν από χρήμα το οποίο το δάνειζαν με το χαμηλότερο επιτόκιο των τελευταίων 40 ετών. Το μέσο επιτόκιο των νέων δανείων το Δεκέμβριο 2005 ήταν 5,73% ενώ πριν πέντε μόλις χρόνια για κάθε μονάδα δανεικού κεφαλαίου πλήρωναν επιτόκιο 16,21% !!! Αν τα προαναφερόμενα μπορούν να συνθέσουν το παζλ της ευημερίας , τότε οι σημερινές επιδόσεις της ελληνικής αγοράς ακινήτων to παζλ της κρίσης στον κλάδο .

Αν ο αριθμός των νέων κατοικιών που βρίσκονται σε στάδιο ανέγερσης μπορεί να θεωρηθεί ως δείκτης του κλίματος που επικρατεί στην αγορά τότε η αγορά κατοικίας βρίσκεται στα χειρότερα επίπεδα απο την δεκαετία του '60 και αυτό επιβεβαιώνεται και απο τον ρυθμό καταναλωσης τσιμέντου. Σύμφωνα με τις απόψεις οικονομικών αναλυτών η προσαρμογή της προσφοράς νέων κατοικιών συνδέεται με την περιορισμένη ζήτηση σε συνδυασμό με το μεγάλο αριθμό αδιάθετων κατοικιών. Η διαπίστωση αυτή ενισχύεται και από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που καταγράφουν την πορεία των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων. Συγκεκριμένα απο το φθινόπωρο του 2010 ο ρυθμός αύξησης χορηγήσεων στεγαστικών δανείων ήταν αρνητικός. Για να υπάρχει ένα μέτρο σύγκρισης στο τέλος Αυγούστου 2007 ο ρυθμός μεταβολής ήταν 15,5% περίπου. Συγκεκριμένα την περίοδο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2008 είχαν χορηγηθεί στεγαστικά δάνεια 5,5 δις. ευρώ ενώ στο αντίστοιχο οκτάμηνο 2008 η μεταβολή των υπολοίπων των στεγαστικών δανείων αυξήθηκε ς κατά 500 εκατ. ευρώ. Η σύγκριση των μεγεθών αντανακλά με τον καλύτερο τρόπο την περιορισμένη ζήτηση που χαρακτηρίζει αυτή την περίοδο την αγορά κατοικίας .Φυσικά είναι οι τράπεζες που έχουν κατεβάσει ρολά αλλά υπάρχει και η επιφυλακτικότητα των υποψηφίων αγοραστών που συνδέεται με την ανεργία, τις αρνητικές προσδοκίες αλλά και με την επερχόμενη αύξηση του κόστους δανεισμού.

«Η στροφή σε μεταχειρισμένες κατοικίες μικρότερου εμβαδού επιβεβαιώνει ότι το μεγαλύτερο εμπόδιο που θα πρέπει να αντιμετωπίσει ώστε η οικοδομή να βρεθεί σε τροχιά ανάκαμψης είναι εκείνο των αρνητικών προσδοκιών . Αυτό άλλωστε επιβεβαιώνεται και από τις μελέτες που αφορούν στην καταγραφή των οικονομικών προσδοκιών» επισήμαιναν οικονομικοί αναλυτές.

Σύμφωνα με την διεθνή εμπειρία , η υποχώρηση των πωλήσεων σηματοδοτεί αύξηση της ζήτησης για ενοικιαζόμενες κατοικίες. Τα τελευταία στατιστικά στοιχεία όμως του τιμαρίθμου δείχνουν ότι και η αγορά ενοικίων είναι παγωμένη. Τα επίσημα στοιχεία της ΕΣΥΕ κατέγράφαν αύξηση των τιμών των ενοικίων τον Σεπτέμβριο 2008 κατά 4,1% ενώ σήμερα κινείται σε επίπεδα χαμηλότερα του 2%. «Οι περισσότεροι δεν παίρνουν το ρίσκο να βελτιώσουν τις συνθήκες στέγασης τους προτιμώντας την ασφάλεια και την σταθερότητα που προσφέρει η συνήθεια. Οι περισσότερες ενοικιάσεις κατοικιών είναι αποτέλεσμα ανάγκης και όχι επιλογής» τόνιζαν χαρακτηριστικά μεσίτες που δραστηριοποιούνται στην αγορά κατοικίας των βορείων προαστίων.