Χιλιάδες διαμερίσματα, σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας όπως τα Πατήσια και η Κυψέλη, που μέχρι πρόσφατα ενοικιάζονταν, κυρίως σε αλλοδαπούς, βρίσκονται σήμερα στα αζήτητα. Την ίδια τύχη έχουν και εκατοντάδες διαμερίσματα σε ακριβές συνοικίες της Αττικής, τα οποία εγκαταλείπονται από τους ενοικιαστές οι οποίοι μετακομίζουν σε φθηνότερα. Σε συνοικίες του δήμου Αθηναίων, τα διαμερίσματα παραμένουν ξενοίκιαστα εδώ και ένα χρόνο, παρά το γεγονός πως οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά σχεδόν 20% - 25%. Για παράδειγμα, διάρι στην Κυψέλη που ενοικιάζονταν 380 ευρώ είναι εδώ και έξι μήνες ξενοίκιαστο, αν και ο ιδιοκτήτης έχει κατεβάσει την τιμή στα 300 ευρώ. Επί δέκα μήνες είναι ξενοίκιαστο διάρι στην Πλατεία Κολιάτσου στο οποίο ο ιδιοκτήτης έχει κατεβάσει την τιμή στα 250 ευρώ. Διαμέρισμα στα Ανω Πατήσια παραμένει κλειστό επί 13 μήνες και ο ιδιοκτήτης πιέζει για αλλαγή του κανονισμού στην πολυκατοικία προκειμένου να αξιοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη. Τα προβλήματα είναι λιγότερα σε περιοχές όπως το Χαλάνδρι, η Αγία Παρασκευή και ο Χολαργός που υποδέχονται πρώην ακριβοπληρωμένους δημοσίους υπαλλήλους ή επιχειρηματίες οι οποίοι φεύγουν από ακριβές συνοικίες των Βορείων Προαστίων.

Οσοι θέλουν να αγοράσουν διαμέρισμα πρέπει να υπολογίζουν πως οι τιμές – μετά την πτώση 20% της τελευταίας τριετίας – θα υποχωρήσουν και φέτος κατά περίπου 10%, σύμφωνα με προβλέψεις κτηματομεσιτών. Οι αντοχές των κατασκευαστών, που ελέγχουν τα περισσότερα από τα απούλητα διαμερίσματα, εξαντλούνται και ενδεχομένως οι τολμηροί αγοραστές θα βρουν ακόμα καλύτερες τιμές. Οι τιμές προβλέπεται πως θα υποχωρήσουν περισσότερο στα πολυτελή σπίτια και σε περιοχές με πολλά απούλητα. Τις μεγαλύτερες πιέσεις δέχονται «τα μεγάλου μεγέθους σπίτια και τα νεόδμητα σε ακριβές περιοχές».

Κατά 34% μειώθηκε ο αριθμός εκδόσεων οικοδομικών αδειών τον Οκτώβριο του 2011, σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή. Σύμφωνα με τα στοιχεία για το μέγεθος της συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας (Ιδιωτικής- Δημόσιας) στο σύνολο της Χώρας, εκδόθηκαν σε 2.628 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 409,3 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 1.475,7 χιλιάδες m3 όγκου, καταγράφοντας πτώση κατά 52,7% στην επιφάνεια και κατά 51,4 % στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2010. Το μέγεθος Ιδιωτικής Οικοδομικής Δραστηριότητας, στο σύνολο της χώρας, ανήλθε σε 2.615 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 404,0 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 1.454,5 χιλιάδες m3 όγκου, παρουσίασε δηλαδή, μείωση κατά 33,8 % στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 51,1% στην επιφάνεια και κατά 49,9% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2010. Αντίστοιχα το μέγεθος της Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας κατά το μήνα Οκτώβριο 2011 ανήλθε σε 13 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 5,3 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 21,3 χιλιάδες m3 όγκου. Το ποσοστό συμμετοχής της Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας στο συνολικό οικοδομικό όγκο, για το μήνα Οκτώβριο 2011, είναι 1,4%.

Κατά την περίοδο των τελευταίων δώδεκα μηνών, δηλαδή από τον Νοέμβριο 2010 έως τον Οκτώβριο 2011, το μέγεθος της συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας (Ιδιωτικής-Δημόσιας) μετρούμενο με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, στο σύνολο της Χώρας, ανήλθε σε 38.192 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 6.907,0 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 26.134,4 χιλιάδες m3 όγκου. Παρατηρήθηκε δηλαδή, μείωση κατά 24,9% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 36,4% στην επιφάνεια και κατά 32,8 % στον όγκο σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Νοεμβρίου 2009- Οκτωβρίου 2010.

Παρά την κρίση , τα ακίνητα αντιπροσωπεύουν ένα σημαντικό μέρος του πλούτου των ελλήνων . Για το λόγο αυτό , το μόνιμο ερώτημα που έχουν εκατομμύρια άνθρωποι είναι πόσο θα διαρκέσει η κρίση στην αγορά ακινήτων. Κατά καιρούς εμφανίζονται διάφοροι και μιλούν για 3,5 ακόμα και για 10 χρόνια κατρακύλας. Καταρχήν αυτό που θα πρέπει να γνωρίζετε είναι ότι κανείς οικονομολόγος δεν είναι προφήτης. Οι περισσότεροι χρησιμοποιούν στατιστικά στοιχεία προκειμένου να διατυπώσουν την πρόβλεψη τους. Σε αυτά τα στατιστικά στοιχεία δεν χρειάζεται να είναι κάποιος οικονομολόγος για να έχει πρόσβαση. Για το λόγο αυτό και προκειμένου να μπορέσει ο κάθε ιδιοκτήτης, υποψήφιος αγοραστής αλλά και πωλητής να διατυπώσει την δική του άποψη καταγράψαμε τους τέσσερεις παράγοντες που θα επηρεάσουν τα επόμενα χρόνια την αγορά.

1. Δημογραφικά

Τα δημογραφικά δεδομένα περιγράφουν τη σύνθεση του πληθυσμού, όπως: ηλικία, φυλή, φύλο, εισόδημα, μετανάστευση και αύξηση του πληθυσμού. Αυτά τα στατιστικά στοιχεία αν και συχνά παραβλέπονται, εντούτοις επηρεάζουν τη τιμή και το είδος των ακινήτων που είναι σε ζήτηση. Σημαντικές αλλαγές στα δημογραφικά στοιχεία ενός έθνους μπορεί να έχουν μεγάλο αντίκτυπο στις τάσεις των ακίνητων για αρκετές δεκαετίες. Για παράδειγμα, οι γενιές του baby boom που γεννήθηκαν μεταξύ 1945 και 1964 είναι ένα παράδειγμα μιας δημογραφικής εξέλιξης που επηρεάζουν σημαντικά την αγορά ακινήτων. Η μετάβαση αυτών των baby boomers στη συνταξιοδότηση είναι μια από τις πιο ενδιαφέρουσες τάσεις της αγοράς. Οι τάσεις αυτές που άρχισαν να εμφανίζονται από τα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας θα επηρεάσουν την αγορά για πολλές δεκαετίες. Υπάρχουν πολλοί τρόποι που αυτό το είδος της δημογραφικής αλλαγής μπορεί να επηρεάσει την αγορά ακινήτων. Τα βασικά ερωτήματα που θα μπορούσε να θέσει κάποιος είναι: i) Πώς θα επηρεάσει τη ζήτηση για εξοχικές κατοικίες σε δημοφιλείς περιοχές διακοπών, καθώς περισσότεροι άνθρωποι αρχίζουν να συνταξιοδοτούνται ; Ή ii) Πώς θα επηρεάσει τη ζήτηση για μεγαλύτερες κατοικίες, αν είναι μικρότερα τα εισοδήματα και τα παιδιά έχουν φύγει από το σπίτι ; Αυτά και άλλα ερωτήματα μπορεί να βοηθήσουν στην επιλογή τους είδους και της τοποθεσίας της επένδυσης.

2. Επιτόκια

Τα επιτόκια έχουν επίσης σημαντικό αντίκτυπο στις αγορές ακινήτων- με την προϋπόθεση οι τράπεζες να χορηγούν στεγαστικα. Αλλαγές στα επιτόκια επηρεάζουν σε μεγάλο βαθμό την ικανότητα ενός ατόμου να αποκτήσει κατοικία ή κάποιο άλλο ακίνητο . Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι όταν πέφτουν τα επιτόκια, το κόστος για ένα δάνειο μειώνεται, και αυτό προκαλεί υψηλότερη ζήτηση η οποία ωθεί τις τιμές. Αντίθετα, όταν τα επιτόκια αυξάνονται, τότε το κόστος μεγαλώνει, μειώνοντας έτσι τη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων.

3. Η οικονομία

Αλλος βασικός παράγοντας που επηρεάζει την αξία των ακινήτων είναι η συνολική κατάσταση της υγείας της οικονομίας που μετρείται με δείκτες όπως: το ΑΕΠ , τα στοιχεία της απασχόλησης, της μεταποιητικής δραστηριότητας, κλπ. Σε γενικές γραμμές, όταν η οικονομία είναι σε ύφεση , έτσι είναι και τα ακίνητα. Ωστόσο, ο κυκλικός χαρακτήρας της οικονομίας μπορεί να έχει διαφορετικά αποτελέσματα σε διαφορετικούς τύπους ακινήτων. Για παράδειγμα, αν ένα REIT έχει μεγαλύτερο ποσοστό των επενδύσεών σε ξενοδοχεία, τότε επηρεάζεται περισσότερο από την οικονομική ύφεση από ό, τι ένα REIT που είχε επενδύσει σε κτίρια γραφείων. Τα ξενοδοχεία είναι μια μορφή ιδιοκτησίας που είναι πολύ ευαίσθητη στην οικονομική δραστηριότητα. Από την άλλη πλευρά, οι ενοικιαστές γραφείων έχουν γενικά πιο μακροπρόθεσμες μισθώσεις που δεν μπορεί να αλλάξουν στη μέση μιας οικονομικής ύφεσης.

4.Πολιτικές της Κυβέρνηση

Είναι επίσης ένας παράγοντας που μπορεί να έχει ένα κυριάρχο αντίκτυπο στη ζήτηση ακινήτων και τις τιμές. Φορολογικές πιστώσεις , εκπτώσεις και επιδοτήσεις είναι μερικοί από τους τρόπους που η κυβέρνηση μπορεί να αυξήσει προσωρινά τη ζήτηση για ακίνητη περιουσία για όσο διάστημα η οικονομία είναι σε ισχύ η ύφεση . Αντίθετα η αύξηση της φορολογίας περιορίζει την ζήτηση και επιμηκύνει την χρονική διάρκεια της ύφεσης.

Ξεπερνούν τις 200.000 τα απούλητα σπίτια, παλαιά και νεόδμητα σε όλη τη χώρα. Σύμφωνα, μάλιστα, με έρευνα της Εθνικής Τράπεζας που παρουσιάστηκε σε ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής στη Θεσσαλονίκη, ο αριθμός υπερβαίνει τις 160.000 για τα νεόδμητα και μέχρι πέντε χρόνια σπίτια. Η κάθετη πτώση της ζήτησης κατά 75% δεν βοηθά στην απορρόφηση των απούλητων σπιτιών. Η απορρόφηση τους μάλιστα είναι θα ιδιαίτερα ύφεση δύσκολη για τα επόμενα 3-5 χρόνια λόγω της μείωσης του εισοδήματος , της άρνησης των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν την αγορά στέγης και της παντελούς έλλειψης στεγαστικής πολιτικής από το Δημόσιο.

Τα επίσημα στοιχεία καταγράφουν , μεγάλη μείωση του συνολικού διαθέσιμου εισοδήματος κατά 25% (από το 2009) που θα συνεχιστεί και το 2012, εκτόξευση της ανεργίας σε ποσοστά υψηλότερα του 20% στα τέλη του 2012 και η μείωση του μέσου μισθού ανά εργαζόμενο θα περιοριστεί επιπλέον κατά 5% το 2012. Από τα παραπάνω εξάγεται το συμπέρασμα ότι η συνεχιζόμενη υποχώρηση του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών, σε συνδυασμό με το μεγάλο απόθεμα απούλητων νεόδμητων κατοικιών, θα οδηγήσει σε ακόμη μεγαλύτερη αρνητική πίεση κατά το μεγαλύτερο μέρος του 2012. Ήδη το τεράστιο απόθεμα δίνει μία εικόνα των συνθηκών υπερβάλλουσας προσφοράς αλλά και της υστέρησης της ζήτησης που είναι πολύ περιορισμένη έως και ανύπαρκτη καθώς ακόμα και εκείνοι που διαθέτουν ακίνητα θέλουν να τα ξεφορτωθούν εξαιτίας της υπερφορολόγησής τους και αντίστοιχα, για τον ίδιο ακριβώς λόγο, κανείς δεν θέλει να αγοράσει.