Οπου φύγει-φύγει οι Ελληνες. Η οικονομική κρίση τους ωθεί στη μετανάστευση εντός Ελλάδος αλλά και στο εξωτερικό. Κάποιοι εγκαταλείπουν τα μεγάλα αστικά κέντρα και επιστρέφουν στα χωριά τους. Αλλοι εκκενώνουν τα ακριβά προάστια και γυρίζουν στην παλιά φτωχογειτονιά και στη μαμά. Αν η κρίση δεν τους έχει χτυπήσει για τα καλά, παραμένουν στις... πολυτελείς περιοχές, αλλά μετακομίζουν σε φθηνότερο σπίτι. Αλλωστε η προσφορά πλέον είναι τεράστια. Υπάρχουν ωστόσο και εκείνοι που γίνονται μετανάστες για δεύτερη φορά στα γεράματα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, το πρώτο οκτάμηνο του 2011 ο αριθμός των μετακομίσεων αυξήθηκε κατά 15% - 20%.

Είναι χαρακτηριστικό ότι ο αποθηκευτικός χώρος 1.500 τετραγωνικών μέτρων που διαθέτει μεταφορική εταιρεία της Αθήνας έχει πλέον γεμίσει. Οπως λέει ο υπεύθυνος, η αποθήκη του χωράει περίπου 200 οικοσκευές. «Πολλές οικογένειες πια μετακομίζουν από τριάρια σε γκαρσονιέρες. Οπότε η οικοσκευή δεν χωράει και την αποθηκεύουν στους χώρους μας. Αλλά ούτε τα 100 ευρώ τον μήνα που κοστίζει το ενοίκιο για την οικοσκευή ενός τριαριού δεν μπορούν να καταβάλουν» σημειώνει. Την τελευταία τριετία, όπως υποστηρίζει ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων κ. Ι. Ρεβύθης, άλλαξαν σε ποσοστό περίπου 15% τα οικονομικά μεγέθη στέγασης των ελλήνων πολιτών, είτε πρόκειται για πώληση είτε για μίσθωση. «Συνυπολογίζω στο ποσοστό αυτό εκείνους που ή πούλησαν το ακίνητό τους και πήγαν σε μικρότερα ή έφυγαν από ακριβό ενοίκιο και πήγαν σε φθηνότερη μίσθωση ή όσους πέτυχαν μείωση του ενοικίου τους» αναφέρει ο κ. Ρεβύθης.

«Κουράστηκαν» τα κτίρια της Ελλάδας Το απόθεμα και η παλαιότητα των κτιρίων αποτελούν δύο σημαντικά στοιχεία για την εξέλιξη κάθε πόλης. Πρώτον αποκαλύπτουν την οικοδομική δραστηριότητα μια συγκεκριμένη περίοδο και δεύτερον αποτυπώνουν την πληθυσμιακή μεταβολή που έχει επέλθει με την πάροδο του χρόνου. Στην Ελλάδα τη μεταπολεμική περίοδο και συγκεκριμένα τη δεκαετία του ‘60 παρατηρήθηκε έντονη οικοδομική δραστηριότητα κυρίως στο κέντρο των πόλεων αφού τότε κατασκευάστηκαν 810 χιλιάδες κτίρια. Τα στοιχεία αυτά προκύπτουν από την απογραφή οικοδομών και κτιρίων του Δεκεμβρίου 1990, ενώ δεν εμφανίζονται οι κατασκευές που γκρεμίστηκαν και οικοδομήθηκαν εκ νέου. Για την περίοδο 1991-2001 τα στοιχεία προκύπτουν από τις απογραφές αυτών των ετών. Σε ό,τι αφορά την παλαιότητα των κτιρίων στους κεντρικούς δήμους μεγάλων πόλεων της Ελλάδας, παρατηρείται ένα μεγάλο απόθεμα παλαιών (30-40 ετών) κατοικιών. Το φαινόμενο αυτό οφείλεται κατά κύριο λόγο στον κορεσμό της ελεύθερης γης λόγω της έντονης εσωτερικής μετανάστευσης προς τα μεγάλα αστικά κέντρα, τα οποία επεκτάθηκαν υπέρμετρα τα τελευταία 50 χρόνια.

Δήμος Αθηναίων

Ο Δήμος Αθηναίων λόγω της εσωτερικής μετανάστευσης του αγροτικού πληθυσμού σημείωσε πολύ έντονη αύξηση του αποθέματος ακινήτων από το 1919 μέχρι το 1980. Πρέπει να σημειωθεί ότι τη συγκεκριμένη περίοδο το πλήθος των ακινήτων σημείωσε αστρονομική αύξηση. Ο ρυθμός αύξησης τα τελευταία 20 χρόνια φαίνεται να μειώθηκε αισθητά. Ο Δήμος Αθηναίων υπολογίζεται ότι αριθμεί 68.148 κτίρια εκ των οποίων 60.070 έχουν χτιστεί πριν από το 1980 και 48.156 πριν από το 1970, τα οποία αντιστοιχούν σε 88,1% και 70,6% του συνολικού αποθέματος. Πρέπει να σημειωθεί ότι σημαντικό ποσοστό των κτιρίων (44%) χτίστηκε την περίοδο 1961-1980. Το ποσοστό μεταβολής του αποθέματος κτιρίων μέχρι τη δεκαετία του ’60 υπήρξε υψηλότερο απ’ ό,τι στο σύνολο της χώρας. Από το 1970 και μετά, ο ρυθμός αύξησης του αποθέματος ακινήτων σε σχέση με το σύνολο της χώρας να μειώθηκε αρκετά. Αναλύοντας την εικόνα για την παλαιότητα των κτιρίων στην Αθήνα, παρατηρούμε ότι μέχρι τη δεκαετία του ’80, το ποσοστό των κτιρίων κατά περίοδο κατασκευής υπήρξε πάντα μεγαλύτερο απ’ ό,τι στο σύνολο της χώρας. Η μεγαλύτερη διαφορά εντοπίστηκε τη δεκαετία του 1960, οπότε απόκλιση των δύο μεταβολών έφτασε τις 7 ποσοστιαίες μονάδες. Συμπεραίνουμε λοιπόν ότι ο Δήμος Αθηναίων είναι το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα κορεσμού της διαθεσιμότητας γης και ως εκ τούτου της γήρανσης του πληθυσμού των ακινήτων.

Δήμος Θεσσαλονίκης

Ο κεντρικός δήμος της συμπρωτεύουσας σημείωσε πολύ έντονη αύξηση του αποθέματος ακινήτων από το 1919 μέχρι το 1980. Ο ρυθμός αύξησης τα τελευταία 20 χρόνια φαίνεται να μειώθηκε αισθητά. Ο Δήμος Θεσσαλονίκης υπολογίζεται ότι αριθμεί 25.998 κτίρια εκ των οποίων 19.879 έχουν χτιστεί πριν από το 1980 και 13.999 πριν από το 1970, τα οποία αντιστοιχούν σε 76,5% και 53,8% του συνολικού αποθέματος. Πρέπει να σημειωθεί ότι σημαντικό ποσοστό των κτιρίων (48%) χτίστηκε την περίοδο 1961-1980. Το ποσοστό μεταβολής του αποθέματος κτιρίων μέχρι τη δεκαετία του ’70 υπήρξε υψηλότερο απ’ ό,τι στο σύνολο της χώρας. Από το 1980 και μετά, ο ρυθμός αύξησης του αποθέματος ακινήτων σε σχέση με το σύνολο της χώρας μειώθηκε αρκετά, με εξαίρεση τη δεκαετία του ’90 όπου το ποσοστό μεταβολής του αποθέματος κτιρίων της Θεσσαλονίκης είναι κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερο από το σύνολο της χώρας. Αναλύοντας την εικόνα για την παλαιότητα των κτιρίων στη συμπρωτεύουσα, παρατηρούμε ότι μέχρι και τη δεκαετία του ’70 το ποσοστό των κτιρίων κατά περίοδο κατασκευής υπήρξε πάντα μεγαλύτερο απ’ ό,τι στο σύνολο της χώρας. Η μεγαλύτερη διαφορά εντοπίστηκε τις δεκαετίες του ’60 και ’70 με απόκλιση που έφτανε τις 5 ποσοστιαίες μονάδες. Συμπεραίνουμε λοιπόν ότι στον Δήμο Θεσσαλονίκης, όπως και στον Δήμο Αθηναίων, εμφανίζονται έντονα σημάδια κορεσμού της διαθεσιμότητας γης και ως εκ τούτου γήρανσης του πληθυσμού των ακινήτων.

Μπορείτε να φανταστείτε ότι σε μια περιοχή είναι δυνατόν να βρείτε ακίνητα που η διαφορά της τιμής πώλησης μπορεί να ξεπερνά και το 100%! Μπορεί να ακούγεται απίστευτο και όμως είναι πραγματικό. Από τα στοιχεία που αφορούν τις τιμές των ακινήτων που προσφέρονται προς πώληση προκύπτει ότι: Πρώτον Η «ψαλίδα» μεταξύ των πολύ φθηνών και των πολύ ακριβών κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση στην ίδια περιοχή μπορεί να πλησιάζει και το 300%.

Δηλαδή οι υψηλότερες τιμές πώλησης είναι μέχρι και τριπλάσιες από τις χαμηλότερες. Δεύτερον Στις περισσότερες περιοχές της Αττικής ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να βρει παλαιά κατοικία σε σχετικά «υποβαθμισμένο» σημείο ως και 2 φορές φθηνότερο σε σχέση με τις υψηλότερες τιμές πώλησης που διαμορφώνονται στην αγορά. Τρίτον Η «ψαλίδα» μεταξύ των υψηλότερων και των χαμηλότερων τιμών συναρτάται άμεσα με την προσφορά κατοικιών. Για παράδειγμα σε περιοχές που καταγράφεται μεγάλη προσφορά η διαφορά μεταξύ «φθηνής» και «ακριβής» τιμής περιορίζονται. Αντίθετα σε περιοχές όπου η προσφορά είναι σχετικά περιορισμένη η «ψαλίδα» των τιμών ανοίγει. Αυτές οι διαφορές οφείλονται σε πολλούς παράγοντες, όπως ο χρόνος κατασκευής του ακινήτου, η κατάσταση, η ποιότητα, ο όροφος, ο προσανατολισμός, η τοποθεσία κλπ. Έτσι, είναι λογικό μια νεόδμητη κατοικία να είναι ακριβότερη από μία παλιά, π.χ. 20 ετών.

Όμως, είναι δυνατό μία παλιά κατοικία 20 ετών να είναι ακριβότερη από μία νεόδμητη, αν βρίσκεται σε καλύτερο σημείο από τη νεόδμητη (π.χ. απέναντι από ένα ωραίο πάρκο ή μια μεγάλη πλατεία). Όπως προκύπτει από την ανάλυση των στοιχείων οι μεγαλύτερες διαφορές εντοπίζονται κυρίως στις λεγόμενες προσιτές οικονομικά περιοχές ακόμα και στις πολύ φθηνές. Όπως τονίζουν στελέχη της αγοράς στις περιοχές αυτές ακόμα δεν έχει σταθεροποιηθεί λόγω δυο παραγόντων. Ο πρώτος παράγοντας οφείλεται στο γεγονός ότι η αγορά στις περιοχές αυτές εμφανίζουν ιδιαιτερότητες και ως εκ τούτου οι πωλητές διαμορφώνουν σχεδόν «αυθαίρετα» τις τιμές πώλησης. Για παράδειγμα στο Μεταξουργείο η ψαλίδα των τιμών είναι περίπου 222%, στον Κεραμεικό 215%. Ο δεύτερος παράγοντας αφορά στη μεγάλη ψαλίδα στην ποιότητα κατασκευής που υπάρχει μεταξύ των παλιών και των νέων κατοικιών. Στην κατηγορία αυτή μπορεί να ενταχθούν περιοχές όπως ο Λόφος Σκουζέ, η Κυψέλη, το Κουκάκι, η Κυπριάδου κ.ά. Στις περιοχές αυτές η ψαλίδα σε γενικές γραμμές κινείται στα επίπεδα του 200%.

Στις ακριβές περιοχές του κέντρου η «ψαλίδα» είναι μικρότερη. Για παράδειγμα στη περιοχή του Προεδρικού Μεγάρου η διαφορά μεταξύ των ακριβών και των φθηνών κατοικιών κινείται στα επίπεδα του 136%, στην Πλάκα στο 184% και στο Κολωνάκι 177%. Μοναδική εξαίρεση ο Λυκαβηττός όπου η «ψαλίδα» φθάνει στο 236% περίπου. Στα βόρεια προάστια η «ψαλίδα» μεταξύ των φθηνών και ακριβών κατοικιών που διατίθενται στην ίδια περιοχή κινείται στα επίπεδα του 150-180% περίπου. Αναλυτές της αγοράς αποδίδουν την εικόνα αυτή στο γεγονός ότι η αγορά κατοικίας στις περιοχές αυτές βασίζεται κυρίως σε διαμερίσματα και μαιζονέτες που η ηλικία τους είναι έως 20 ετών. Επίσης επισημαίνουν ότι η μεγάλη προσφορά νεόκτιστων κατοικιών έχει δημιουργήσει ένα ιδιαίτερα ανταγωνιστικό περιβάλλον μεταξύ των κατασκευαστών γεγονός που επιτρέπει στον υποψήφιο αγοραστή να διαπραγματεύεται με μεγαλύτερη ευκαιρία την τιμή.

Πάντως η μεγαλύτερη διαφορά εντοπίζεται στο Π. Ψυχικό (205%). Ανάλογη είναι και η «συμπεριφορά» των τιμών στα Νότια προάστια της Αθήνας. Και εκεί η «ψαλίδα» μεταξύ των «ακριβών» και των «φθηνών» κατοικιών της ίδιας περιοχής κινείται μεταξύ 150-200%. Αυτό οφείλεται κατά κύριο λόγο στο γεγονός ότι στις περισσότερες από τις περιοχές αυτές η αγορά κατοικίας αναπτύχθηκε από τα τέλη της δεκαετίας του ΄80 μέχρι σήμερα με αποτέλεσμα στην αγορά οι προσφερόμενες προς πώληση κατοικίες να είναι σχετικά μικρής ηλικίας. Σε υψηλά επίπεδα όμως διατηρούνται οι διαφορές στα Δυτικά προάστια της Αθήνας και στις γειτονιές του Πειραιά και αποδίδονται στο γεγονός ότι υπάρχουν πολύ μεγάλες ποιοτικές διαφορές μεταξύ των καινούργιων και των παλαιών κατοικιών.

Στην αγορά τριών ακινήτων συνολικής αξίας 53 εκατ. ευρώ αποφάσισε να προχωρήσει η Trastor Α.Ε.Ε.Α.Π., στα πλαίσια των ενεργειών για την υλοποίηση του επενδυτικού της σχεδιασμού και την ενίσχυση του χαρτοφυλακίου.

Το πρώτο ακίνητο είναι κέντρο αποθήκευσης και διανομής (logistics center) συνολικής επιφανείας 33.911 τμ στο 27° χλμ της Παλαιάς Εθνικής οδού Αθηνών - Κορίνθου στην Ελευσίνα. Χρήστες του ακινήτου είναι οι εταιρείες Orphee Beinoglou & Sato, η δε συνολική μισθωτική αξία ανέρχεται σε 1,96 εκατ. ευρώ. Η αξία του ακινήτου, σύμφωνα με εκτίμηση του ΣΟΕ ανέρχεται σε 24,4 εκατ. ευρώ. Το τίμημα αγοράς ανέρχεται σε 23,5 εκατ. ευρώ και η εκτιμώμενη αρχική απόδοση (entry yield) υπολογίζεται σε 8,3%.

Το δεύτερο ακίνητο είναι το εμπορικό κέντρο Kosmopolis, συνολικής επιφανείας 22.753 τμ που βρίσκεται επί της Λ. Κηφισίας 73 στον Δήμο Αμαρουσίου και περιλαμβάνει υπόγειο χώρο στάθμευσης, κινηματογραφικές αίθουσες, εμπορικά καταστήματα και χώρους εστίασης. Τα ετήσια μισθώματα για το 2012 εκτιμώνται σε 1,79 εκατ. ευρώ. Η αξία του ακινήτου, σύμφωνα με εκτίμηση του ΣΟΕ ανέρχεται σε 22,5 εκατ. ευρώ, το τίμημα αγοράς ανέρχεται σε 22,15 εκατ. ευρώ και η εκτιμώμενη αρχική απόδοση (entry yield) υπολογίζεται σε 8,1%.

Τέλος, το τρίτο ακίνητο αφορά τριώροφο κτήριο γραφείων με ισόγειο χώρο εκθέσεων και υπόγειους χώρους στάθμευσης επί της Λ. Κηφισίας 168 στο Μαρούσι. Μέρος των χώρων γραφείου είναι μισθωμένο στην ΠΑΕ Παναθηναϊκός. Τα ετήσια μισθώματα για το 2012 εκτιμώνται σε 600 χιλ. ευρώ. Η αξία του ακινήτου, σύμφωνα με εκτίμηση του ΣΟΕ ανέρχεται σε 8,4 εκατ. ευρώ, το τίμημα αγοράς ανέρχεται σε 7,45 εκατ. ευρώ και η εκτιμώμενη αρχική απόδοση (entry yield) υπολογίζεται σε 8,1%.

Η απόκτηση των παραπάνω ακινήτων αυτών θα γίνει με εκταμίευση 17,3 εκατ. ευρώ μετρητών και δανεισμό ύψους 35,8 εκατ. ευρώ και μετά από το νομικό και τεχνικό έλεγχο.