Πλήρης επιβεβαίωση του ρεοπρτάζ του realestatenews.gr για την πορεία των τιμών απο την αρχή της κρίσης μέχρι το τέλος του 2011. Σύμφωνα με την Εθνική Τράπεζα η υποχώρηση είναι πολύ μεγαλύτερη από αυτή που δίνει η ΤτΕ (7% το 2011 και 18% από την αρχή της κρίσης). Στην πραγματικότητα η πτώση είναι 10% πέρυσι και 30% από την αρχή της κρίσης. Ειδικά για τα ακριβά και μεγάλου μεγέθους ακίνητα παρατηρείται πτώση που αγγίζει το 50%. . Η πρόβλεψη για το 2012 είναι ότι οι τιμές θα υποχωρήσουν σε διψήφιο ποσοστό, λόγω του μεγάλου αποθέματος σπιτιών, της ιδιοκατοίκησης (80%), του δημογραφικού, της αποχώρησης των μεταναστών κ.λπ.

Το κακό κλίμα, φυσικά, επιτείνει και η οικονομική πίεση των νοικοκυριών. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στην ημερίδα από την ΤτΕ, το ποσοστό των καθυστερούμενων στεγαστικών δανείων έφτασε το 14% (γ' τρίμηνο 2011) από μόλις 3,6% το 2005 και 10% το 2010. Επίσης, το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων κινείται τον Ιανουάριο του 2012 σε -3,1% από 33,5% το Δεκέμβριο του 2005. Τα στεγαστικά δάνεια φτάνουν τα 77,7 δισ. ευρώ, δηλαδή τα καθυστερούμενα είναι 11 δισ. ευρώ.

Σε ό,τι αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, καταγράφεται μείωση ενοικίων 25% στα γραφεία του κέντρου, -20%, -25% στη Λ. Κηφισίας, -25% στη Λ. Συγγρού και -40% στη Λ. Αθηνών. Οσο για τα καταστήματα, καταγράφεται αύξηση στο 30% των κενών χώρων σε εμπορικούς δρόμους και μείωση 25% στα ενοίκια (-10% στα εμπορικά κέντρα).

Η «παγίδα» που έχει στήσει η εφορία χρησιμοποιώντας ως δόλωμα τη ακίνητη περιουσία θα πιάσει εκατομμύρια φορολογούμενων και θα περιορίσει ακόμα περισσότερο την δραστηριότητα της αγοράς. Στην πραγματικότητα , στοχεύει στα μεσαία εισοδήματα στα οποία βασίστηκε η άνθιση της αγοράς στην διάρκεια της δεκαετίας του ’00 . Ο συνδυασμός:

- της μείωσης των εισοδημάτων ,

-της περικοπής του αφορολόγητου στα 5.000 ευρώ,

-της αύξησης των τεκμηρίων που αγγίζει το 70% για ακίνητα

-της κατάργησης των φοροαπαλλαγών στους τόκους των στεγαστικών δανείων, εκτιμάται ότι θα έχει καταλυτικές επιπτώσεις στην μετέπειτα πορεία της αγοράς ακινήτων καθώς:

1.θα τροφοδοτήσει ένα κύμα αύξησης της προσφοράς ακινήτων

2.θα καταστήσει επιφυλακτικούς τους μελλοντικούς υποψήφιους αγοραστές

3.θα επιφέρει μία προωτοφανή , για τα ελληνικά δεδομένα αναδιανομή της ακίνητης περιουσίας καθώς , οι φορολογικές επιβαρύνσεις αφορούν κυρίως φυσικά πρόσωπα και όχι εταιρίες μέσω των οποίων επενδύουν τα μεγάλα εισοδήματα .

Προκειμένου να κατανοηθεί η επίπτωση που θα έχει η φορολογική πολιτική που ακολουθείται ,  αρκεί το παράδειγμα που ακολουθεί : Φορολογούμενος που δηλώνει εισόδημα 12.000 ευρώ, αλλά έχει στην κατοχή του ένα ακίνητο 120 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 3.000 ευρώ (τεκμήριο 8.120 ευρώ), μία μονοκατοικία σε χωριό 100 τετραγωνικών μέτρων με τιμή ζώνης έως 2.799 ευρώ (τεκμήριο 2.250 ευρώ) και και ένα αυτοκίνητο 2.000 κυβικών (τεκμήριο 8.800) θα φορολογηθεί τελικά για το τεκμαρτό εισόδημα των 19.170 ευρώ το οποίο προσαυξάνεται κατά επιπλέον 3.000 ευρώ που αποτελεί το τεκμήριο ελάχιστων δαπανών διαβίωσης. Ο φόρος φτάνει τα 2.962 ευρώ έναντι 700 ευρώ που θα προέκυπταν από τη φορολόγηση του δηλωθέντος εισοδήματος των 12.000 ευρώ.

Ανάλογες είναι και οι επιπτώσεις από τα στεγαστικά δάνεια .Μέχρι πέρυσι δάνεια που είχαν συναφθεί προ του 1999 οδηγούσαν σε έκπτωση 100% από το εισόδημα, ενώ για μεταγενέστερα η έκπτωση, στη χειρότερη περίπτωση, έφτανε το 20% των τόκων από το φόρο. Φέτος, μόλις 10% των τόκων αφαιρείται από το φόρο και αυτό υπό περιορισμούς. Η έκπτωση αφορά δάνεια έως 200.000 ευρώ για κατοικίες έως 120 τ.μ.

Για παράδειγμα, μισθωτός χωρίς παιδιά με εισόδημα 25.000 ευρώ και τόκους στεγαστικού δανείου 2.000 ευρώ, το οποίο έχει συναφθεί το 1998,με το περυσινό καθεστώς έκπτωσης τόκων στεγαστικού δανείου, το 100% των τόκων μείωνε το εισόδημα, άρα ο φόρος προέκυπτε επί εισοδήματος ύψους 23.000 ευρώ και έφτανε τα 3.170 ευρώ. Φέτος ο ίδιος μισθωτός θα έχει επιβάρυνση φόρου μόνο εξαιτίας των αλλαγών στους τόκους, ύψους 300 ευρώ, καθώς θα φορολογηθεί για εισόδημα 25.000 ευρώ, στο οποίο αναλογεί φόρος 3.670 ευρώ. Ο φόρος θα μειωθεί κατά το 10% των τόκων ή κατά 200 ευρώ και επομένως ο συγκεκριμένος φορολογούμενος θα πρέπει να πληρώσει συνολικό φόρο 3.470 ευρώ.

Ο επανακαθορισμός της πολιτικής ανάπτυξης των εμπορικών δικτύων από μεγάλες αλυσίδες του εμπορίου , των υπηρεσιών ακόμα και των τραπεζών αναμένεται να επηρεάσει άμεσα την αγορά εμπορικών χώρων σε μικρές ή περιφερειακές αγορές. Σύμφωνα με πληροφορίες ήδη μεγάλες τράπεζες εξετάζουν το ενδεχόμενο περαιτέρω περιορισμού του δικτύου υποκαταστημάτων τους ενώ σε ανάλογες αποφάσεις φαίνεται ότι έχουν καταλήξει και αρκετές εμπορικές αλυσίδες που θεωρούν ότι η υποχώρηση των λιανικών πωλήσεων που έχει καταγραφεί από το φθινόπωρο στην αγορά όχι μόνο δεν επιτρέπει την δημιουργία νέων σημείων πώλησης αλλά αντίθετα επιβάλλει τον περιορισμό των ήδη υπαρχόντων. Στόχος , των κινήσεων αυτών είναι ο περιορισμός του λειτουργικού κόστους και η συγκέντρωση του ενδιαφέροντος σε περιοχές υψηλού εμπορικού ενδιαφέροντος . Στα πλαίσια αυτά ήδη οι τράπεζες έχουν ξεκινήσει και νέες διαπραγματεύσεις με ιδιοκτήτες χώρων που έχουν μισθώσει για την λειτουργία υποκαταστημάτων τους προκειμένου να επαναπροσδιορίσουν το ύψος του ενοικίου. Δεν είναι μάλιστα λίγες οι περιπτώσεις κυρίως σε μισθώσεις χώρων που θα λήξουν στο επόμενο δωδεκάμηνο που δεν θα ανανεωθούν αν δεν επιτευχθεί μείωση του μισθώματος που θα κρίνεται ικανοποιητική.

Το σίγουρο είναι ότι οι ρυθμοί ανάπτυξης των επιχειρήσεων που βασίζονται σε σημεία πώλησης των προϊόντων και των υπηρεσιών τους έχουν περιορισθεί. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι πιο σημαντικοί παίκτες έχουν παρουσία σε όλες τις αγορές με εμπορικό ενδιαφέρον και επομένως έχουν βγει ήδη από την αγορά ενώ από την άλλη πλευρά δεν εμφανίζονται καινούργιοι όμιλοι οι οποίοι θα ξεκινήσουν το «κτίσιμο» εμπορικού δικτύου. Αυτό πρακτικά θα οδηγήσει στην διάρκεια της επόμενης διετίας στην αύξηση της προσφοράς και στην μείωση των μισθωμάτων εμπορικών χώρων. « Μόνο τυχαία δεν μπορεί να θεωρηθεί η πτώση των επενδύσεων σε νέα εμπορικά ακίνητα σε όλους τους νομούς της χώρας αφού πλέον οι υποψήφιοι επενδυτές ότι το μεγαλύτερο εμπόδιο που θα κληθούν να αντιμετωπίσουν είναι ανεύρεση αξιόπιστου ενοικιαστή.»

Η πτώση των τιμών στα διαμερίσματα μεγάλης ηλικίας είναι μεγαλύτερη σε σύγκριση με τα νεόδμητα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις ο ρυθμός υποχώρησης των τιμών στα παλιά σπίτια είναι περίπου διπλάσιος σε σύγκριση με τα νεόδμητα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι κατασκευαστές – μη έχοντας κόστος διακράτησης των ακινήτων-προτιμούν να μη πωλήσουν σε πολύ χαμηλές τιμές και να κρατήσουν την ιδιοκτησία των ακινήτων. Αντίθετα, οι ιδιώτες λόγω: των ασφυκτικών προβλημάτων ρευστότητας ,της ανασφάλειας αλλά και του υπέρογκου φορολογικού κόστους προχωρούν σε άμεσες ρευστοποιήσεις ακίνητων περιουσιακών τους στοιχείων συμπιέζοντας το επίπεδο των τιμών. Σύμφωνα με πρόσφατες εκτιμήσεις στα παλαιά ακίνητα ο μέσος όρος πτώση των τιμών κατά την περίοδο του 2011 κινήθηκε σε επίπεδα ελαφρώς υψηλότερα του 15% σε αντίθεση με τα καινούργια που οι τιμές μειώθηκαν οριακά χαμηλότερα από το 10%. Οι τάσεις αυτές αναμένεται να ενταθούν την επόμενη τριετία και δεν είναι λίγοι οι αναλυτές που υποστηρίζουν ότι οι σωρευτικές απώλειες στην διάρκεια της κρίσης για τα μεταχειρισμένα ακίνητα θα ξεπεράσουν το 25% . Δηλαδή θα χάσουν περίπου το ¼ της τιμής του 2009. Πρέπει να σημειωθεί ότι για ορισμένες κατηγορίες ακινήτων πχ εμβαδού άνω των 150 τμ ή εκείνων που βρίσκονται σε περιοχές με υψηλή εγκληματικότητα οι απώλειες εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν το 30%.