Αν η αγορά ενός σπιτιού έχει ένα βαθμό δυσκολίας η απόφαση για πώληση έχει τον διπλάσιο. Σήμερα που η αγορά ακινήτων είναι σε κρίση θα πρέπει να κόψετε τον ομφάλιο λώρο με το συναίσθημα και το μόνο που θα γυρίζει στο μυαλό σας είναι "ζημιές Vs κέρδη".

Για τον λόγο αυτό προσπαθήσαμε να κωδικοποιήσουμε όρισμένες απλές συμβουλές που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να σας βοηθήσουν να αποφασίσετε εάν ήλθε η ώρα να γίνετε πωλητης.

Εχω το καλύτερο ακίνητο!

Οι ιδιοκτήτες έρχονται πολλές φορές στην ανάγκη να αποφασίσουν την πώληση ένος ακινήτουπου αισθάνονται ότι είναι το καλύτερο στην αγορά .Τι γίνεται όμως όταν βλέπετε μια πτώση των τιμών καθημερινά και υπάρχει ο κίνδυνος απωλείών ημέρα με την ημέρα; Για να χρησιμοποιήσουμε ένα παράδειγμα στις ΗΠΑ , εκατομμύρια άνθρωποι επένδυσαν στην διάρκεια της δεκαετίας του ΄90 σε επιχειρήσεις τεχνολογίας. Η κρίση του ΄99 οδήγησε τις τιμές σε κατακόρυφη πτώση. Ενώ κάποιοι απο αυτούς είχαν επενδύσει τα χρήματα τους σε σωστές εταιρίες βρέθηκαν να έχουν σημαντικές απώλειες επειδή δεν πούλησαν την κατάλληλη στιγμή. Το ίδιο ακριβώς παράδειγμα μπορεί να μεταφερθεί και στην αγορά ακινήτων. Και για να μη προβληματίζεστε πολύ απλώς θα σας πούμε ότι σε περιόδους κρίσης κάτι που πωλείται με 100 ευρών σήμερα αύριο αγοράζεται με 80 αρκεί να είναι γεμάτη η τσέπη... Αυτό άλλωστε δεν έκανν με τα ελληνικά ομόλογα οι κερδοσκόποι τους μήνες που πέρασαν;

Συναισθηματικό δέσιμο!

Αν είστε συναισθηματικά συνδεδεμένοι με τα ακίνητα σας, θα καταλήξετε με απώλειες. Έτσι με διάφορες προφάσεις αναστέλετε την λήψη μίας ορθολογικής απόφασης με αποτέλεσμα , όταν -και εαν- την πάρετε να έχετε ήδη γραψει ζημιές.

Πότε ΘΑ πωλήσετε

Το πραγματικό μυστικό για να ξέρετε πότε ήλθε η ώρα να πουλήσετε είναι η συστηματική ενημέρωση. Είμαστε όλοι απασχολημένοι , αλλά αφιερώστε μερικά λεπτά από την ημέρα ή την εβδομάδα να μάθετε τι συμβαίνει με την αγορά , με την οικονομία και με τα ακίνητα σας ειδικότερα. Ανάγνωση είναι σαν ασφάλιση : όσα περισσότερα γνωρίζετε, τόσο περισσότερο θα είναι προστατευμένα. Δεν υπάρχει ακριβής επιστήμη για να ξέρετε πότε θα κάνετε την σωστή κίνηση , μόνο οι δείκτες που μπορούν να δώσουν στοιχεία. Μαθαίνοντας από τα λάθη των άλλων είναι μια στρατηγική που σας βοηθά να αποφύγετε τα ίδια αυτά τα λάθη . Η γνώση είναι δύναμη.

Οι άνθρωποι έχουν δύο επιλογές όταν πρόκειται για την οργάνωση της ζωής τους: να νοικιάσουν ή να αγοράσουν κατοικία. Στη σύγκριση των δύο εναλλακτικών λύσεων πολλοί άνθρωποι έχουν την τάση να παραβλέπουν το πλήθος των κρυφών δαπανών που έρχονται με την ιδιοκτησία . Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλές περισσότερες δαπάνες που ακολουθούν την ιδιοκτησία. που πηγαίνει στην ιδιοκτησία ενός σπιτιού όχι μόνο την πληρωμή υποθηκών. Ας ρίξουμε μια ματιά στις τέσσερις μεγαλύτερες.

1. Φόροι ιδιοκτησίας

ΦΑΠ, τεκμήρια, έκτατη εισφορά, ΤΑΠ είναι μερικοί από του περισσότερους από 40 φόρους που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία και οι οποίοι υποχρεώνουν τον ιδιοκτήτη να είναι στην πραγματικότητα ενοικιαστής με ιδιοκτήτη το δημόσιο.

2. Κίνδυνος

Αν το σπίτι νοικιαστεί ο μεγαλύτερος κίνδυνος είναι ο κακοπληρωτής ενοικιαστής και οι βανδαλισμοί. Πρόκειται για υπαρκτούς κινδύνους οι οποίοι μεγενθύνονται σε περιόδους κρίσης. Το χειρότερο είναι ότι το Δημόσιο δεν αναγνωρίζει ούτε την χασούρα των ενοικίων ούτε τις δαπάνες για τις επισκευές των βανδαλισμών.

3. Συντήρηση

Υποθέτοντας ότι ένα άτομο ή ζευγάρι είναι ιδιοκτήτες ενός σπιτιού για 20 ή 30 χρόνια θα πρέπει πιθανότατα να επιδιόρθωσει να κάνει γενική επισκευή, και ή να αντικαταστήσει διάφορα πράγματα,. Πρόκειται για ένα σημαντικό κόστος που κανείς δεν μπορεί να παραβλέψει.

4. Φθορες

Μην ξεχάσετε το χρόνο και το κόστος που συνδέεται με τη καθημερινή χρήση του σπιτιού πχ βάψιμο. Στην πραγματικότητα, δεν είναι ασυνήθιστο για τους ιδιοκτήτες να περνούν το Σαββατοκύριακο για μικροδουλειές που αφορούν στο σπίτι. Από την άλλη πλευρά, τις εργασίες συντήρησης, ενός ενοικιαστή είναι σχετικά ελάχιστες. Για τα περισσότερα από τα προβλήματά τους, καλούν τον ιδιοκτήτη τους.

Πως θα ελαχιστοποιήσετε τις δαπάνες.

Υπάρχουν μερικά πράγματα που θα μπορούσαν και κάνουν οι ιδιοκτήτες για να ελαχιστοποιήσουν τις δαπάνες ιδιοκτησίας:

-Αγοράστε κάτι που σας ταιριάζει. Η αγορά ενός σπιτιού καλά συντηρημένου μπορεί να σας «γλυτώσει» χρήματα και χρήμα.

-Να θυμάστε ότι οι περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές σπιτιών έχουν την τάση να υποτιμούν το χρόνο και το κόστος που συνδέεται με την ανακαίνιση των σπιτιών τους. Αποφύγετε αυτό το λάθος.

-Αναζητήστε περιοχές με προσιτές αντικειμενικές αξίες..

-Κάντε κάποιες δουλειές μόνοι σας.

Συμπέρασμα .

Μπορεί το όνειρο κάθε ανθρώπου να είναι ένα καλύτερο σπίτι αλλά για να αγοράσω ένα ωραίο σπίτι με ένα λευκό φραχτη, αυτό μπορεί να κοστίσει πολύ περισσότερο απ 'όσο νομίζετε. Έτσι σκεφτείτε δύο φορές πριν από την πραγματοποίηση της επένδυσης.

Ο καθένας μας έχει μια άποψη σχετικά με την αξία ενός περιουσιακού του στοιχείου και αυτή η άποψη παραμένει μέχρι τη στιγμή που θα θελήσει να το πουλήσει. Τη στιγμή που βγαίνει ένα ακίνητό στην αγορά η άποψη για την αξία του «συγκρούεται» με την άποψη που διαμορφώνουν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές για αξία του ιδίου ακίνητου.

Αυτό συμβαίνει, διότι και οι αγοραστές συγκρίνουν και αναζητούν την καλύτερη επιλογή για την οικογένεια τους στα χρήματα που διαθέτουν. Για να αντιληφθούμε πως λειτουργεί η αγορά είναι σημαντικό να κατανοήσουμε κάποιους ορισμούς.

Κόστος: Είναι το ποσό που μας στοίχισε τελικά το ακίνητο μας. Είτε έχετε αποκτήσει με κόπο ένα ακίνητο και σας στοίχισε πολλά χρήματα (τόκοι, βελτιώσεις κλπ.) είτε το έχετε κληρονομήσει εντελώς δωρεάν το κόστος κτήσης δεν επηρεάζει ή επηρεάζει ελάχιστα την τιμή που το ακίνητό σας, τελικά, θα πουληθεί. Τιμή: Είναι το ποσό που ζητάτε και πιθανά δημοσιεύεται στις αγγελίες σας.

Αξία: Η αξία ενός ακινήτου είναι προσωπική και προκύπτει από τις ανάγκες, τις επιθυμίες και τις προτεραιότητες του καθενός ξεχωριστά.

Εμπορική Τιμή: Είναι η τιμή που ελκύει τους αγοραστές, που αντιστοιχούν στο ακίνητο, και επιτυγχάνει μέγιστο οικονομικό αποτέλεσμα και πώληση του ακίνητου σε εύλογο χρονικό διάστημα.

Είναι προφανές ότι δεν πετυχαίνουμε μεγαλύτερη τιμή ζητώντας απλά περισσότερα από την αρχή. Αντίθετα, η επιλογή της υπερτίμησης μπορεί να καθυστερήσει την πώληση και να είναι οικονομικά εξαιρετικά επώδυνη εξαιτίας κάποιας περιστασιακής πτώσης των τιμών. Η επίτευξη της μέγιστης τιμή πώλησης ενός ακινήτου είναι αποτέλεσμα συντονισμένης συνεργασίας του ιδιοκτήτη με τον επαγγελματία μεσίτη που θα επιλέξει. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να βελτιώσει την κατάσταση του ακινήτου για να γίνει πιο ελκυστικό και ο μεσίτης να εφαρμόσει το κατάλληλο πλάνο προώθησης και να βοηθήσει τον ιδιοκτήτη, παρουσιάζοντας στοιχεία, στον καθορισμό της Εμπορικής Τιμής. Ούτε ο ιδιοκτήτης ούτε ο μεσίτης ελέγχουν την αγορά και για αυτό η επιλογή του μεσίτη δεν πρέπει να βασίζεται στην τιμή που προτείνει, αλλά στις υπηρεσίας που παρέχει.

Υπάρχουν σημάδια που δείχνουν ότι η αγορά κατοικίας σε μία περιοχή βρίσκεται σε κρίση ή ότι βρίσκεται κοντά στην σταθεροποίηση ή την ανάκαμψη; Η απάντηση είναι καταφατική αφού οι οικονομολόγοι επικεντρώνουν την προσοχή τους σε τρία σημαντικά δεδομένα που χαρακτηρίζουν μία αγορά . Ποια είναι αυτά;

Θέσεις εργασίας.

Σαφώς, ο καθοριστικός παράγοντας για να καθοριστεί αν μια περιοχή έχει περάσει τα χειρότερα είναι η τρέχουσα κατάσταση της απασχόλησης. Ήδη μελέτες που έχουν γίνει δείχνουν ότι υπάρχει σύνδεση μεταξύ της απασχόλησης και της τοπικής αγοράς ακινήτων. Περιοχές στις οποίες , αυτοί που διαβιούν δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα ανεργίας έχουν ανθεκτικότερη αγορά κατοικίας σε σχέση με άλλες με μεγάλο αριθμό ανέργων. Δυστυχώς η ΕΛΣΤΑΤ , δεν διαθέτει στατιστικά στοιχεία σε τοπικό επίπεδο. Παρόλα αυτά, οι μελέτες που έγιναν εστιάστηκαν στην άντληση στοιχείων από τα τοπικά γραφεία του ΟΑΕΔ . Ένα άλλο στοιχείο που μπορεί να σας βοηθήσει είναι η επαγγελματική σύνθεση του πληθυσμού. Δηλαδή υπάρχουν περιοχές τις οποίες προτιμούν συγκεκριμένες ομάδες επαγγελματιών πχ στη περιοχή του Παπάγου επικρατούν οι στρατιωτικοί και εκεί η αγορά εμφανίζεται πιο ανθεκτική σε σχέση με το Πέραμα στο οποίο ζουν άνθρωποι που απασχολούνται κυρίως στην βιομηχανία και το εμπόριο και που εξακολουθούν να πλήττονται από την κρίση.

Ενοίκια

Οι τοπικές αγορές ενοικίων αποτελούν ισχυρούς δείκτες για τις προοπτικές της αγοράς και της ζήτησης. Οι αμερικάνοι οικονομολόγοι εφαρμόζουν μία πιο απλή μέθοδο. Συγκεκριμένα, υπολογίζουν την ετήσια δαπάνη ενοικίασης ενός σπιτιού και την τρέχουσα εμπορική του αξία. Στην περίπτωση που το τίμημα για την αγορά είναι υψηλότερο τουλάχιστον κατά 15 φορές από την ετήσια δαπάνη για μισθώματα, τότε η αγορά ευνοεί τους ενοικιαστές αν είναι χαμηλότερη από το 15πλάσιο τότε ευνοούνται οι αγοραστές. Προσοχή όμως , μη χρησιμοποιήσετε ακραίες τιμές είτε για την αγορά είτε για την ενοικίαση. Επίσης , εξαιρετικά χαμηλό επίπεδο ενοικίων μπορεί να θεωρηθεί ως ασφαλής ένδειξη για την ύπαρξη πολλών κενών και αδιάθετων σπιτιών.

Δάνεια

Ενας ασφαλής δείκτης για την προοπτική ανάκαμψης μίας περιοχής είναι ο αριθμός των δανείων σε καθυστέρηση. Αύξηση του αριθμού σημαίνει ότι η περιοχή απέχει πολύ από την ανάκαμψη . Επιβράδυνση ή και μείωση τους σημαίνει ότι το «φώς στο τούνελ» πλησιάζει. Τα δάνεια σε καθυστέρηση σημαίνει αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς πώληση και αυτό επηρεάζει τις τιμές. Φυσικά το ερώτημα είναι που θα βρείτε αυτά τα στοιχεία; Δυστυχώς είναι πολύ δύσκολη η άντληση των δεδομένων αφού δεν υπάρχει πρόσβαση στα αρχεία των τραπεζών. Μία λύση είναι η προσωπική έρευνα …