Συμφέρει σήμερα η αγορά ακινήτου; Σίγουρα ακόμα και ο πιο έγκριτος αναλυτής θα δυσκολεύονταν να δώσει μία σίγουρη απάντηση. Οι αβεβαιότητες που επικρατούν σήμερα στην ελληνική αλλά και στην παγκόσμια οικονομία είναι μεγάλες και σίγουρα μία μονολεκτική απάντηση θα έκρυβε μεγάλες πιθανότητες να διαψευστεί σύντομα. Η αλήθεια είναι ότι βρισκόμαστε σε μία περίοδο που η απόφαση για την αγορά εξαρτάται από πολλούς παράγοντες που συνδέονται κυρίως με τις ανάγκες και τις προτεραιότητες του καθένα ξεχωριστα. Εμείς προσπαθήσαμε να καταγράψουμε μερικά βασικά ερωτήματα που θα πρέπει να θέσετε στον εαυτό σας πριν δώσετε οποιαδήποτε απάντηση:

1. Γιατί θέλετε να αγοράσετε ένα ακίνητο. Για ιδιόχρηση ή για επένδυση; Αν ανήκετε στην πρώτη κατηγορία τότε θα πρέπει να εξετάσετε το βαθμό αμεσότητας της ανάγκης. Αν όμως ανήκετε στην δεύτερη κατηγορία τότε θα πρέπει να το "βασανίσετε" περισσότερο θέτοντας ερωτήματα που αφορούν στην χρηματοδότηση της επένδυσης πχ αν θέλετε να χρηματοδοτήσετε την επένδυση από το έσοδο που προσφέρει μάλλον θα πρέπει να αναβάλλετε την απόφαση. Αν έχετε τα χρήματα αλλά στην συνέχεια στεγνώνετε από ρευστότητα τότε θα πρέπει πάλι να το σκεφτείτε πολλές φορές. Αν είστε επενδυτής που θέλετε άμεσα αποτελέσματα τότε σίγουρα δεν είναι η κατάλληλη στιγμή. Σε κάθε περίπτωση αξιολογήστε τις ανάγκες αλλά και το προφίλ σας και μετά αποφασίστε...

2.Αγοράζετε επειδή έχουν πέσει οι τιμές; Εδώ τα πράγματα δυσκολεύουν πολύ αφού κανείς δεν μπορεί να προβλέψει πόσο θα πέσουν ακόμη οι τιμές. Όλα δείχνουν ότι η πτώση δεν θα ανακοπεί αλλά κανείς δεν μπορεί να προβλέψει που και πότε θα σταματήσει. Οι πολιτικές και οικονομικές αβεβαιότητες καθιστούν κάθε πρόβλεψη παρακινδυνευμένη. Σε κάθε περίπτωση όμως οι πιθανότητες της κατάρρευσης είναι λιγότερες από εκείνες μίας λελογισμένης πτώσης. Αλλά , σήμερα τουλάχιστον και αυτό δεν μπορεί να το υποστηρίξει κανείς με ισχυρά επιχειρήματα. Ίσως μετά την 17η Ιουνίου το περιβάλλον γίνει πιο ξεκάθαρο σε σχέση με αυτό που ισχύει σήμερα.

3.Τι θα πρέπει να κάνετε όταν βρεθείτε μπροστά σε μία ευκαιρία; Να την αρπάξετε αλλά προηγουμένως θα πρέπει να είστε σίγουρος ότι πρόκειται για ευκαιρία. Ελέγξτε τεχνικά και νομικά το ακίνητο. Ελέγξτε το φορολογικό κόστος όχι μόνο της απόκτησης αλλά και της κτήσης. Κάνετε ένα στοιχειώδες οικονομικό πλάνο για την επόμενη τριετία με ένα πίνακα εισροών εκροών. Αν όλα δείχνουν ότι η αγορά συμφέρει τότε προχωρήστε . Σε διαφορετική περίπτωση ίσως είναι καλύτερα να περιμένετε. Πόσο; Μέχρι να προκύψει η επόμενη ευκαιρία.

Δέκα κινήσεις διευκολύνουν τον πωλητή να καταστήσει το προς πώληση ακίνητο πιο ελκυστικό και να διαπραγματευτεί μία τιμή πιο κοντά στις αρχικές του απαιτήσεις. Από τις απαντήσεις που έδωσαν ειδικοί διαμορφώθηκε ο παρακάτω δεκάλογος για μια πιο εύκολη και πιο συμφέρουσα διαπραγμάτευση :

1. Αν είναι κενό το διαμέρισμα ένα φρεσκάρισμα σίγουρα το καθιστά πιο ελκυστικό.

2. Αν το σπίτι κατοικείται φροντίστε να κάνετε τα «δυνατά» του σημεία όσο το δυνατόν πιο ευδιάκριτα και τις «αδυναμίες» δύσκολα αναγνωρίσιμες π.χ αν το σπίτι έχει θόρυβο δεν χρειάζεται να το παρουσιάσετε με ανοικτά τα παράθυρα.

3. Στην διαπραγμάτευση φροντίστε με κάποιο τρόπο να δώσετε πληροφορίες για την γειτονιά π.χ. αποστάσεις από τα μέσα μαζικής μεταφοράς κ.α.

4. Μην αποκλείετε την δυνατότητα διαπραγμάτευσης . Τις περισσότερες φορές μία έξυπνη διαπραγμάτευση στο οικονομικό είναι το «διαβατήριο» για πετυχημένη συμφωνία.

5. Είναι λάθος να βρίσκεται το «πωλητήριο» για πολύ καιρό στο ίδιο σημείο. Ένας προσεκτικός αγοραστής αντιλαμβάνεται την αδυναμία πώλησης.

6. Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι μισθωμένο καλό θα ήταν να μιλήσετε πρώτα με τον ενοικιαστή . Ειδικά αν κατοικεί σε αυτό πολλά χρόνια είναι πολύ πιθανό να γίνει αυτός ο επόμενος ιδιοκτήτης.

7. Προτιμήστε αν η γειτονιά έχει προβλήματα να κλείστε το ραντεβού εκτός σπιτιού και να οδηγήσετε σε αυτό τον ενδιαφερόμενο από την πλέον «ανώδυνη » διαδρομή. Μη ξεχνάτε ότι η πρώτη εντύπωση δύσκολα ανατρέπεται στην συνέχεια.

8. Να είστε έτοιμος για να ενδελεχή έλεγχο των εγκαταστάσεων (υδραυλικά, ηλεκτρικά κ.α) . Είναι προτιμότερο στην περίπτωση που δεν είστε διατεθειμένος να αποκαταστήσετε τις βλάβες ή και να τις διορθώσετε πρόχειρα να περιγράψετε εσείς την πραγματική κατάσταση του σπιτιού.

9. Πολλοί αγοραστές υπολογίζουν και το κόστος συντήρησης του σπιτιού. Για το λόγο αυτό καλό θα ήταν να έχετε κάποιες αποδείξεις κοινοχρήστων ώστε οι απαντήσεις σας να είναι πειστικές. Επίσης ιδιαίτερα χρήσιμο θα ήταν να γνωρίζετε την αντικειμενική αξία του σπιτιού ώστε σε μία συζήτηση να κάνετε αναφορά και στο –τυχόν -μειωμένο κόστος μεταβίβασης.

10. Αν στην περιοχή προσφέρονται προς πώληση νεόδμητα ενημερωθείτε για τις ζητούμενες τιμές .

Αγοράζω τώρα ή περιμένω να πέσουν καί άλλο οι τιμές. Θέλετε απάντηση; Λοιπόν δεν έχει σημασία η τιμή αλλά η χρηματοδότηση. Δηλαδή αν το σπίτι θα αγοραστεί με δάνειο ή με μετρητα.

Ας αρχίσουμε απο τα εύκολα λοπόν αν αγοραστεί με μετρητά ίσως η αναμονή και η καλύτερη έρευνα αγοράς να αποκαλύψει ευκαιρίες αφού οι ενδείξεις ανάκαμψης δεν είναι προς το παρόν τουλάχιστον ορατές. Στη περίπτωση δανείου αρχίζουν τα δύσκολα. Αν δεν έχετε πάρει την προέγκριση απο την τράπεζα τότε όλη η συζήτηση είναι στον αέρα. αφού πολύ απλά μιλάμε για μία αγορά που δεν μπορείτε να χρηματοδοτήσετε. Αν όμως έχετε στα χέρια σας την προέγκριση του δανείου με συγκεκριμένους όρους τότε τα πράγματα αλλάζουν. Σκεφτείτε λοιπόν το εξής: Η λήψη 300.000 με 30ετές δάνειο με επιτόκιο 5% σήμερα κοστίζει 1.610 . Αν περιμένετε μέχρι το τέλος του έτους, τότε μπορεί να να αγοράσετε το σπίτι 5% φθηνότερα δηλαδή να γλυτώσετε 15.000 . Αλλά μέχρι τότε το κόστος δανεισμού μπορεί να αυξήθει σε 5,75%, και έτσι η μηνιαία πληρωμή σας θα είναι 50 ευρώ επιπλέον, και θα πληρώσετε σχεδόν 34000 περισσότερο κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου.

Λάβετε υπόψη ότι οι υπολογισμοί αυτοί έγιναν με μη πραγματικούς αριθμούς αλλά η πραγματικότητα είναι ΜΙΑ : η καθυστέρηση μπορεί να σας κοστίσει ακριβότερα για μία στρατηγική που δεν έχει προκαθορισμένα αποτελέσματα. Κάποιοι θα σκεφτούν αν πάρω κυμαινόμενο επιτόκιο; Είναι μία σκέψη η οποία όμως ενέχει ένα κίνδυνο: Οταν αποφασίσετε να γυρίσετε το επιτόκιο σε σταθερό αυτό δεν θα είναι στα σημερινά ιστορικά χαμηλά επίπεδα και τα περιθώρια που που επιβάλλουν οι τράπεζες να είναι υψηλότερα. Σε κάθε περίπτωση δεν θα πρέπει να περιμένετε χαμηλότερα επίπεδα επιτοκίων απο τα σημερινά. Για το λόγο αυτό σημασία δεν έχει μόνο η τιμή αλλά ο τρόπος χρηματοδότησης της αγοράς.

Είστε σίγουροι ότι μπορείτε και θέλετε να αγοράσετε σπίτι. Πριν απαντήσετε διαβάστε το "τεστ αξιολόγησης"

1. Είστε εξοικειωμένοι με την αγορά. Εάν δίνετε προσοχή στο πόσα σπίτια προσφέρονται στις γειτονιές που σας ενδιαφέρουν, και έχετε μια ρεαλιστική εικόνα του πόσο ένα σπίτι θα σας κοστίσει, είστε σε καλό δρόμο. Αλλά εάν ονειρεύεστε το μεγάλο σπίτι της γωνίας, χωρίς να έχετε ιδέα για το πόσο κοστίζει, θα έπρεπε ίσως να ξοδέψετε λίγο περισσότερο χρόνο μέχρι να εξοικειωθείτε με την αγορά και με το πώς είναι διαμορφωμένες οι τιμές των ακινήτων.

2. Εχετε τα χρήματα για την χρηματοδότηση της δικής σας συμμετοχή στο δάνειο καθώς και τις πάγιες δαπάνες; Η ίδια συμμετοχή είναι ένα ποσοστό της αξίας του ακινήτου. Το ποσοστό αυτό θα καθοριστεί από τον τύπο του δανείου που θα επιλέξετε και ξεπερνα σήμερα στο 25% της αξίας του ακινήτου.. Στα κόστη συμπεριλάβετε συμβολαιογραφικά, φόρους, τίτλους και άλλα. Μπορεί να πληρώσετε μεταξύ 2 και 7 τοις της αξίας του ακινήτου.

3. Πόσα μπορείτε να πληρώνετε;  Ενας γενικός οδηγός, για τη μηνιαία πληρωμή σας στεγαστικού δανείου, θα μπορούσε να είναι το λιγότερο ή ίσο προς ένα ποσοστό από τα έσοδά σας, συνήθως ένα τέταρτο από το μηνιαίο σας εισόδημα. Επίσης, το εισόδημά σας και το ιστορικό σας θα καθορίσει πόσο μπορείτε να δανειστείτε. Σαν γενικός κανόνας, οι πιστωτικές σας κάρτες, δάνειο αυτοκινήτου, δαπάνες σπιτιού, ανατροφή και έξοδα παιδιών – δεν θα πρέπει να είναι περισσότερο από το 30 με 40 τοις εκατό του μηνιαίου σας εισοδήματος.

4. Ξέρετε το κόστος συντήρησης ;Μάθετε τι επιπρόσθετα έξοδα θα σας προκύψουν με την αγορά του σπιτιού. Αυτό συμπεριλαμβάνει ασφάλειες, έξοδα συντήρησης, κοινόχρηστα, θέρμανση και ψύξη.

5. Εχετε υπολογίσει όλες τις μελλοντικές επιβαρύνσεις ; Εάν δεν είναι καινούργιο, υπολογίστε κόστη για επισκευές, συντήρηση, ανακαίνιση κλπ. που θα χρειαστούν πριν εγκατασταθείτε.

5. Εχετε την εικόνα των οικονομικών σας σε καλή κατάσταση;Οι περισσότερες τράπεζες θα εξετάσουν το ιστορικό των οικονομικών σας – πόσο συνεπείς είστε, πόσα άλλα θέματα έχετε ανοιχτά, εάν οι πληρωμές σας γίνονται στην ώρα τους, κλπ. για να αποφασίσουν εάν θα σας δώσουν δάνειο.

6. Εχετε κάνει πρόσφατα άλλα  δάνεια π.χ. για  αυτοκίνητο; Εάν ναι, μπορεί να σας χρειαστεί περισσότερος χρόνος για να πάρετε την απόφαση