Η επένδυση σε ακίνητα είναι η «επίσημη αγαπημένη» των ελλήνων. Αυτό άλλωστε πιστοποιεί και το γεγονός ότι άνω του 60% του πλούτου των ελλήνων είναι σε ακίνητα. Παρόλα αυτά όμως αυτό δεν σημαίνει ότι η συγκεκριμένη επιλογή δεν επιδέχεται κριτικής. Για το λόγο αυτό σας παρουσιάζουμε τις πέντε κινήσεις που θα πρέπει να κάνετε πριν αποφασίσετε να προχωρήσετε σε μία τοποθέτηση των χρημάτων σας.

1.Χρηματοδότηση:

Η αλήθεια είναι ότι σήμερα , μεσούσης της κρίσης, δεν είναι λίγοι εκείνοι που διαθέτουν ρευστότητα. Επίσης , για κάποιους τα γκισέ των τραπεζών δεν είναι ερμητικά κλειστά. Υπάρχουν και εκείνοι που θεωρούν ότι με την απόδοση της επένδυσης θα καλύψουν το κόστος και τέλος εκείνοι που αγοράζουν επειδή ποντάρουν στο μέλλον. Σε όποια κατηγορία και αν ανήκετε θα πρέπει να σκεφτείτε: Το 2012, η ύφεση θα είναι πιο βαθειά και οι ανάγκες μεγαλύτερες.

2.Σχεδιασμός:

Οι εποχές που η αγορά ακινήτων βασίζονταν στην ρήση: «πόρτο να βρίσκεται» έχουν παρέλθει. Σήμερα , ο αγοραστής θα πρέπει να είναι απόλυτα σίγουρος για την σκοπιμότητα της επένδυσης, τις προσδοκίες από αυτήν (υπεραξία, ετήσια απόδοση κλπ) αλλά και τον χρονικό ορίζοντα της επένδυσης. Για να το πούμε απλά: δεν αγοράζεις ένα διαμέρισμα μόνο επειδή προσφέρεται σε χαμηλή τιμή. Θα πρέπει ο υποψήφιος αγοραστής να συνεκτιμήσει το κόστος της διακράτησης του , τον χρονικό ορίζοντα στον οποίο προσδοκά υπεραξίες ή το τι θα γίνει αν το διαμέρισμα μείνει κενό για δύο χρόνια.

3. Μπίζνες Πλαν:

Η τιμή είναι καλή και οι αντοχές στο χρόνο μεγάλες .Αγοράζω; Όχι αν δεν έχετε κάνει ένα έστω και στοιχειώδες μπίζνες πλαν. Ποιες θα είναι οι ταμειακές ροές για τα επόμενα χρόνια; Ποιο θα είναι το κόστος διατήρησης (δαπάνες συντήρησης , φόροι κ.α); Δυνατότητες πώλησης; Αύξηση επιτοκίων; Αυτοί είναι μερικές παράμετροι που θα πρέπει να συνυπολογιστούν πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε κίνηση;

4. Που θα πάει η αγορά;

Εδώ είναι τα δύσκολα! Οι τιμές θα κινηθούν ανοδικά; Πότε θα ξεκινήσει η ανάκαμψη; Ποιοι θα είναι οι μοχλοί της ανάκαμψης; Θα υπάρξει αύξηση της ζήτησης από το εξωτερικό; Η μεσαία τάξη θα συρρικνωθεί ακόμα περισσότερο; Αυτά είναι μερικά από τα ερωτήματα που οι απαντήσεις θα καθορίσουν την μορφή της επένδυσης. Για παράδειγμα , η συρρίκνωση της μεσαίας τάξης οδηγεί σε συρρίκνωση της αγοράς κατοικίας σε περιοχές που αναπτύχθηκαν τα χρόνια της ευδαιμονίας. Αντίθετα η αύξηση της ζήτησης από το εξωτερικό σημαίνει αναθέρμανση του ενδιαφέροντος από ξένους αγοραστές. Σε κάθε περίπτωση, δεν αρκεί μία απάντηση του στυλ: η αγορά θα ανακάμψει πχ σε πέντε χρόνια. Αυτή τη φορά η αγορά ακινήτων γίνεται επιλεκτική και αυτό σημαίνει κέρδη και ζημιές. Θέλετε ένα παράδειγμα; Στην αγορά του κεντρικού Λονδίνου οι τιμές των κατοικιών ανεβαίνουν με ταχείς ρυθμούς σε αντίθεση με τις εργατικές συνοικίες που οι τιμές υποχωρούν ή παραμένουν στάσιμες.

5.Συγκριτική ανάλυση.

Το τελευταίο και πιο δύσκολο κομμάτι του πάζλ. Σε μία αγορά με πληθώρα προϊόντων δεν αρκεί μόνο η αξιολόγηση των στοιχείων μία συγκεκριμένης επένδυσης . Θα πρέπει η επένδυση αυτή να τεθεί σε σύγκριση με άλλες επενδύσεις με ανάλογα χαρακτηριστικά. Για παράδειγμα, σε περίπτωση ανόδου των επιτοκίων τότε η επένδυση σε ακίνητα μπορεί να είναι λιγότερο αποδοτική σε σύγκριση με τις καταθέσεις προθεσμίας ή τα ομόλογα του αμερικάνικου δημοσίου.

Η πρόκληση της αγοράς ενός σπιτιού, είναι μεγάλη. Πολλοί άνθρωποι, χάνονται σε αυτή την διαδικασία αφού είναι πολύπλοκη , χρονοβόρα και πολλές φορές ψυχοφθόρα. Εμείς προσπαθήσαμε να κωδικοποιήσουμε την διαδικασία αυτή, προκειμένου ο υποψήφιος αγοραστής να έχει ένα οδηγός για τα βήματα που θα πρέπει να κάνει ώστε να γίνει πραγματικότητα ένα …όνειρο ζωής.

Σκέψεις πριν αγοράσετε

Το πρώτο πράγμα που θα πρέπει να καθοριστεί είναι οι στόχοι αυτής της αγοράς. Αγοράζετε επειδή σας ταιριάζει η ιδιοκατοίκηση; Ή μήπως επειδή απλώς συμφέρει οικονομικά; Οι πέντε ερωτήσεις που θα πρέπει να θέσετε στο εαυτό σας είναι:

1. Ποιος τύπος σπιτιού ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες; Διαμέρισμα στο κέντρο της πόλης; Ή μαιζονέτα στα προάστεια; Μήπως θα πρέπει να αγοράσετε ένα σπίτι που θα σας κάνει εύκολη τη καθημερινότητα με τα παιδιά ; ή σας είναι παγερά αδιάφορο αν κάθε πρωϊ χρειάζεται μία διαδρομή τριών χιλιομέτρων ως το πλησιέστερο σχολείο;. Κάθε επιλογή έχει τα υπέρ και τα κατά της, ανάλογα με τους στόχους σας, και έτσι πρέπει να αποφασίστε ποιο είναι το είδος του σπιτιού που θα σας βοηθήσει να επιτευχθούν αυτοί στόχοι που έχετε επιλέξει.

2. Ειδικά χαρακτηριστικά Ποιο είναι το ιδανικό σπίτι; . Η λίστα σας θα πρέπει να περιλαμβάνει τις βασικές επιθυμίες, όπως η γειτονιά ,το εμβαδό και τα ειδικά χαρακτηριστικά του ίδιου του σπιτιού

3. Μπορείτε να πάρετε δάνειο και πόσο; Πριν ξεκινήσετε, είναι σημαντικό να πάρετε μια ιδέα αν οι τράπεζες,σας χρηματοδοτούν και ποιο ποσό δανείου μπορείτε να εξασφαλίσετε. Αν δεν έχετε απάντηση στο ερώτημα και σας λείπουν τα μετρητά καλό είναι να περιμένετε τις καλύτερες μέρες.

4. Πόσο μπορείτε να πληρώνετε για ένα σπίτι; Πρέπει να εξετάσετε το συνολικό κόστος του σπιτιού και όχι μόνο τη μηνιαία δόση του δανείου. Φυσικά θα πρέπει να υπολογίστε τη φορολογία ακινήτων τις δαπάνες για τη διατήρηση ή τη βελτίωση του σπιτιού και τους μηνιαίους λογαριασμούς.

5. Ποιος θα σας βοηθήσει να βρείτε ένα σπίτι και θα σας καθοδηγήσει στο λαβύρινθο μέσω της αγοράς; Ένα αξιόπιστος κτηματομεσίτης μπορεί να είναι ο άνθρωπος που θα σας βοηθήσει να εντοπίσετε σπίτια που ανταποκρίνονται στις ανάγκες σας και η τιμή τους είναι στο φάσμα του κόστους που έχετε την δυνατότητα να πληρώσετε.

Η διαδικασία αγοράς

Τώρα που έχετε αποφασίσει να κάνετε το μεγάλο βήμα, ας εξετάσουμε τι θα βρείτε στο διάβα σας αφού πρόκειται για μία χαοτική χρονοβόρα διαδικασία που περιλαμβάνει προσφορές και αντιπροσφορές , ταλαιπωρία και γραφειοκρατία. Εδώ είναι οι βασικές στάσεις της διαδρομής:

Α.Αναζήτηση. Επωφεληθείτε από όλες τις διαθέσιμες πηγές άντλησης πληροφοριών και μη περιοριστείτε σε αυτά που σας παρουσιάζει ο κτηματομεσίτης. Δείτε όλες τις αγγελίες, περιπλανηθείτε στη γειτονιά και ρωτήστε . Ζητήστε την βοήθεια φίλων που μένουν εκεί.. Ποτέ δεν ξέρεις, από πού θα έλθει μια καλή πληροφορία. Επίσης:

1. Εξετάστε τις επιλογές χρηματοδότησης σας.

2. Κάντε προσφορά.

3. Κάντε ένα ενδελεχή τεχνικό και νομικό

4. Συμφωνείστε ή αποχωρείστε

Συγχαρητήρια είστε ιδιοκτήτης και Τώρα ;

Ας δούμε τώρα ορισμένες τελικές συμβουλές που θα κάνουν τη ζωή ως ένα νέο ιδιοκτήτη σπιτιού πιο διασκεδαστική και ασφαλή.

1. Μη κάνετε άσκοπες και απρόβλεπτες δαπάνες. Η ιδιοκτησία φέρνει μεγάλα απροσδόκητα έξοδα, όπως και η αντικατάσταση των κουφωμάτων ή η αγορά ενός νέου θερμοσίφωνα. Εχετε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης για το σπίτι σας, ώστε να πληρώνετε τα απρόβλεπτα.

2. Αγνοήστε την αγορά κατοικίας. Δεν έχει σημασία τι αξίζει το σπίτι σας σε κάθε δεδομένη στιγμή

Πριν την αγορά ενός αυτοκινήτου ή μίας τηλεόρασης συγκρίνετε τα μοντέλα και θέτετε ερωτήσεις για να διαπιστώσετε αν αυτό που πρόκειται να αγοράσετε αξίζει πραγματικά τα χρήματα του . Αν αυτό ισχύει για καταναλωτικά προϊόντα μικρής αξίας φανταστείτε τι πρέπει να κάνετε στην περίπτωση αγοράς ενός ακινήτου. Η βασική αρχή είναι ότι ο υποψήφιος αγοραστής θα πρεπει να έχει κατά νού τις εξής βασικές ερωτήσεις:

- Η περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο εμφανίζει κάποια ιδιαίτερα στοιχεία και ιδιαιτερότητες;

-Το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με κάποια ειδικά προβλήματα πχ σεισμοί, ευάλλωτη σε πλημμύρες ή φωτιές ; -Το σπίτι έχει κάποια προβλήματα που θα πρέπει να αντιμετωπιστούν;

Επίσης ιδιαίτερα σημαντικές είναι οι ερωτήσεις :

• Τι έχει επιδιορθωθεί πρόσφατα και τι πρέπει να αντικατασταθεί;

• Γιατί πουλά ο ιδιοκτήτης ;

• Αν δεν γνωρίζετε την περιοχή τότε προσπαθείστε να μάθετε αν υπάρχουν προβληματικές γειτονιές;

Σε αντίθεση με την ενοικίαση, σε ένα ιδιόκτητο σπίτι υπάρχουν έξοδα συντήρησης. Έπειτα, υπάρχουν οι δαπάνες που συνδέονται με την επίπλωση του σπιτιού και τη διατήρηση όλων των συσκευών (όπως ο φούρνος, πλυντήριο / στεγνωτήριο, ψυγείο και ο φούρνος) σε λειτουργικό επίπεδα. Θα πρέπει επίσης να προστεθεί το κόστος εγκατάστασης αλλά και το κόστος των απαιτούμενων αλλαγών. Όλα αυτά σημαίνουν πρόσθετες δαπάνες που μπορεί να αυξήσουν το κόστος αγοράς σημαντικά υψηλότερο από τις αρχικές σας εκτιμήσεις.

Για το λόγο αυτό χρειάζεστε τις απόψεις επαγγελματιών για να υπολογίσετε με την μέγιστη δυνατή ακρίβεια το συνολικό κόστος. Επίσης θα πρέπει να υπολογίσετε με ακρίβεια όχι μόνο τους φόρους και της δαπάνης μεταβίβασης αλλά και το φορολογικό κόστος που αφορά στο φόρο εισοδήματος (τεκμήρια) από την κατοχή του σπιτιού. Πλέον έχετε μία καλή εικόνα για το ακίνητο που σας ενδιαφέρει ώστε να γνωρίζετε τα υπερ και τα κατά της συγκεκριμένης επιλογής.

Οι αγοραστές έχουν το πλεονέκτημα σε μια πτωτική αγορά και αυτό γιατί υπάρχει ένα πλεόνασμα των κατοικιών προς πώληση και έχουν την ευκαιρία να πάρουν ένα σπίτι σε καλή τιμή. Η λέξη κλειδί εδώ είναι « ευκαιρία » . Υπάρχουν στιγμές που θα πρέπει να ακολουθήσουν επιθετική πολιτική και άλλες που θα πρέπει να επιδείξουν αυτοσυγκράτηση . Γνωρίζοντας ότι η σωστή πολιτική θα μπορούσε σας γλυτώσει χιλιάδες ευρώ ακολουθήστε τις παρακάτω παροτρύνσεις:

1 : Κάνετε την έρευνα σας

Οι αγοραστές έχουν κατά κανόνα το πλεονέκτημα σε μια πτωτική αγορά , αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι θα πρέπει να κάνετε μια συναλλαγή στα τυφλά . Υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να κάνουν έρευνα αγοράς παντού απο όπου μπορεί να συλλέξουν πληροφορίες. Ο στόχος της έρευνας αυτής είναι να γνωρίσετε το εύρος τιμών για την περιοχή.

2 : Σιγουρέψτε την χρηματοδότηση.

Αν έχετε το τίμημα σε μετρητά δεν υπάρχει πρόβλημα. Αν όμως χρειαστείτε δάνειο βεβαιωθείτε ότι είστε σε θέση να το εξασφαλισετε και για αυτο πάρτε μία προέγκριση απο την τράπεζα. Επίσης καλο είναι να έχετε ένα ειδικό (μηχανικό , δικηγόρο κα) που θα κάνει τους απαραίτητους ελέγχους.

3 :Ψάξτε για ακίνητα που είναι στην αγορά για πολύ καιρό. Πωλητές που έχουν στην αγορά το ακίνητο πολύ καιρό βαρέθηκαν και βιάζονται. Αυτό δίνει στο αγοραστή μία πρόσθετη διαπραγματευτική δύναμη. . Αν το σπίτι βρίσκεται στην αγορά για πολλούς μήνες , αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής έχει υποχωρήσει απο το αρχικό τίμημα αν φυσικά θέλει να πουλήσει όσο το δυνατόν συντομότερα . Μπορείτε επίσης να ζητήσετε από τον πωλητή να καλυψει τις δαπάνες επισκευών.

4 : Βεβαιωθείτε ότι οι τίτλοι ιδιοκτησίας είναι καθαροί. Κατά τη διάρκεια της κρίσης κάποιοι οι πωλητές ψάχνουν να ξεφορτωθούν ακίνητα που έχουν βάρη . Κάντε λοιπον ένα ενδελεχή νομικό έλεγχο πριν δώσετε προκαταβολή και συμφωνήσετε το τίμημα.

5 : Αποφύγετε έναν πόλεμο προσφορών Όταν αγοράζετε σε μια πτωτική αγορά το τελευταίο πράγμα που θέλετε να μπείτε σε ανατγωνισμό προσφορών με κάποιο άλλο ενδιφερόμενο. Ένας πόλεμος προσφορών είναι σχεδόν πάντα μια άσκοπη σπατάλη χρόνου και χρημάτων. Η καλύτερη στάση για την αποφυγή ενός πολέμου προσφορών είναι να θέσετε ένα όριο τιμής και να επιμείνετε σε αυτό . Θυμηθείτε, υπάρχει αφθονία των σπιτιών εκεί έξω...

6 : Μην φοβάστε την αναζήτηση Σε μια πτωτική αγορά , υπάρχουν πάντα πολλές επιλογές που είναι διαθέσιμες . Αν δεν έχετε αποκομίσει τα οφέλη που θέλετε προχωρήστε παρακάτω. Θυμηθείτε ότι σε μια κάτω αγορά, ο αγοραστής έχει το πάνω χέρι . Μερικοί πωλητές αρνούνται να κατανοήσουν ότι η αγορά είναι στα κάτω, και δεν θα δέχονται καμία προσφορα χαμηλότερη από ό, τι αισθάνονται ότι αξίζει το ακίνητο τους .