Το Real estate είναι κάτι που μπορείτε να το αγγίξετε και να το αισθανθείτε και είναι ίσως η μοναδική επένδυση με φυσική υπόσταση. Για πολλές δεκαετίες, αυτή η επένδυση έχει δημιουργήσει πλούτο σε εκατομμύρια ανθρώπους. Γενικά, υπάρχουν δύο βασικά είδη ακινήτων: εμπορικά και οικιστικά . Η επένδυση στα ακίνητα απαιτεί χρόνο και υπομονή αφού ακόμα και η γρήγορη μεταβίβαση απαιτεί μήνες για να υλοποιηθεί.

Γενικά η επένδυση βασίζεται είτε στην αγορά και στην πώληση είτε στην αγορά και στην μίσθωση.Τις καλές μέρες των τραπεζών η επένδυση σε ακίνητα ήταν άμεσα συνδεδεμένη με την τραπεζική χρηματοδότηση. Μία ίδια συμμετοχή το πολύ 25% δίνει την δυνατότητα απόκτησης με το υπόλοιπο ποσό να καταβάλλεται με το ποσό του δανείου. Υπάρχουν πολλά οφέλη από την επένδυση σε ακίνητα, περιλαμβανομένων των αποσβέσεων φορολογικές εκπτώσεις και, τέλος, μπορείτε να πουλήσετε το ακίνητο επωφελούμενοι τις υπεραξίες. Επίσης είναι και οι χρηματικές ροές που προέρχονται απο τα μισθώματα .

Όπως όλες οι επενδύσεις, και αυτές που αφορούν την ακίνητη περιουσία έχουν και τα μειονεκτήματά τους. Το σημαντικότερο είναι πρόκειται για επένδυση χαμηλής ρευστότητας. Όταν επενδύσει σε ένα ακίνητο, δεν μπορεί συνήθως να το πωλήσει αμέσως. Σε πολλές περιπτώσεις, ίσως χρειαστεί να κατέχει το ακίνητο για πολλά χρόνια για να αποκομίσει κέρδη . Επίσης, στο κόστος πρέπει να περιληφθούν οι φόροι, προμήθειες και αμοιβές. Επίσης, οι τιμές των ακινήτων έχουν τάση να παρουσιάζουν διακυμάνσεις. Ενώ οι μακροπρόθεσμες τιμές αυξάνονται γενικά, υπάρχουν φορές που οι τιμές βραχυπρόθεσμα θα μπορούσαν να πάνε κάτω ή να παραμείνουν σταθερές . Στην περίπτωση αυτή άν έχετε δανειστεί , μπορεί να έχετε πρόβλημα με την αξία του ακινήτου που θα πέσει κάτω απο το ύψος του δανείου.

Τέλος, υπάρχει και ένας πρόσθετος τρόπος επένδυσης πρόκειται για τοποθετήσεις σε ακίνητα μέσω εταιριών επενδύσεων ακινήτων (REITs), σύμφωνα με την οποία μπορείτε να αγοράσετε μετοχές εταιριών που επενδύουν σε ένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, και που η απόδοση πέραν της πιθανής υπεραξίας είναι άμεσα συναρτώμενη με το μέρισμα .

Μπορεί για κάποιους να θεωρείται πολυτέλεια. Ίσως άλλοι να μη γνωρίζουν ότι υπάρχει. Και όμως η ασφάλιση της κατοικίας είναι μια πολύ σοβαρή υπόθεση στην οποία, όπως δείχνουν τα στοιχεία, οι Έλληνες δεν έχουν δώσει τη δέουσα σημασία. Μόνο δύο στα δέκα σπίτια είναι ασφαλισμένα στη χώρα μας. Η διαπίστωση αυτή δεν είναι νέα και σαφώς δεν είναι αποτέλεσμα της οικονομικής συγκυρίας.

Τα σύγχρονα ασφαλιστήρια κατοικιών περιλαμβάνουν πληθώρα καλύψεων, που εξασφαλίζουν τον πελάτη από πολλούς και διαφορετικούς κινδύνους και όχι μόνο για τον κίνδυνο της φωτιάς. Συνήθως περιλαμβάνονται καλύψεις και για τους κινδύνους κλοπής, φυσικών φαινομένων, αστικής ευθύνης προς τρίτους, προσωπικών ατυχημάτων, νομικής προστασίας κ.λπ. Επιπλέον, αλύπτονται έξοδα που δημιουργούνται λόγω κάποιας ζημιάς, όπως είναι τα έξοδα μετεγκατάστασης, οι αμοιβές μηχανικών, τα έξοδα αποκομιδής των συντριμμάτων, η απώλεια ενοικίων και άλλα. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δώσουμε στο εξής: όταν αναφέρεται σε ένα ασφαλιστήριο ένας κίνδυνος, π.χ. φωτιά, δεν ασφαλίζουμε την περιουσία μας αόριστα έναντι του κινδύνου της φωτιάς, αλλά έναντι συγκεκριμένων αιτιών, που οδήγησαν στη φωτιά. Για παράδειγμα, μια φωτιά που κατέστρεψε το σπίτι μας, μπορεί να έχει προέλθει από πολλές διαφορετικές αιτίες, όπως: από βραχυκύκλωμα, από το τζάκι, από το εφαπτόμενο κτήριο, από κεραυνό, από τσιγάρο, από εμπρησμό, από σεισμό, από το διπλανό δάσος, από ξεχασμένη αναμμένη ηλεκτρική συσκευή, από έκρηξη, από τρομοκρατική ενέργεια κ.λπ.

Συνεπώς, στον πίνακα των καλύψεων του ασφαλιστηρίου πρέπει να αναγράφονται αναλυτικά οι αιτίες αυτές και όχι αόριστα η κάλυψη της φωτιάς. Το ίδιο ισχύει για όλους τους υπόλοιπους κινδύνους που περιλαμβάνει ένα ασφαλιστήριο, όπως η κλοπή, η πλημμύρα, τα ατυχήματα κ.λπ. Αυτό που πρέπει να γνωρίζουμε είναι για ποιες αιτίες - που οδηγούν στη ζημιά - έχουμε ασφαλισθεί. Πρόσφατα, δημιουργήθηκαν από ασφαλιστικές εταιρείες και προωθούνται στην ελληνική αγορά από σοβαρές εταιρείες συμβόλαια «κατά παντός κινδύνου», στα οποία ανατρέπεται η λογική της αναλυτικής περιγραφής των καλυπτομένων κινδύνων και καλύπτεται οποιοσδήποτε κίνδυνος ή αιτία ζημιάς που δεν περιλαμβάνεται στις εξαιρέσεις του συμβολαίου. Τα σύγχρονα αυτά συμβόλαια εξασφαλίζουν πληρέστερα τον πελάτη, αλλά πρέπει να βεβαιωθεί ότι πράγματι πρόκειται για «κατά παντός κινδύνου» συμβόλαιο.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται να δοθεί στην αξία στην οποία θα ασφαλίσουμε την οικοδομή μιας κατοικίας. Ο λόγος είναι ότι πολλές φορές το ασφαλίζουμε σε μικρή αξία και, σε περίπτωση ζημιάς, αντιμετωπίζουμε πολλά προβλήματα, ενώ άλλες φορές το ασφαλίζουμε σε πολύ μεγαλύτερες αξίες και πληρώνουμε ασφάλιστρα χωρίς να χρειάζεται. Ο σωστός και σύγχρονος τρόπος για να υπολογίσουμε την αξία στην οποία πρέπει να ασφαλίσουμε την οικοδομή του σπιτιού μας, είναι με βάση τη σημερινή κατασκευαστική του αξία, δηλαδή τη σημερινή πραγματική αξία που απαιτείται για την αποκατάσταση των ζημιών ή για την ανοικοδόμηση του κτηρίου. Είναι λάθος να ασφαλίζουμε το σπίτι μας στην εμπορική ή στην αντικειμενική του αξία. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις περιλαμβάνονται ποσά που δεν πρέπει να ασφαλίζονται, γιατί δεν «χάνονται» αν συμβεί ζημιά, ακόμα και αν συμβεί ολική καταστροφή, όπως είναι η συμμετοχή στο οικόπεδο, η περιοχή που βρίσκεται το σπίτι, ο όροφος, ο προσανατολισμός του και άλλα χαρακτηριστικά που πιθανώς αυξάνουν την εμπορική του αξία. Με βάση στοιχεία της αγοράς, το ποσό για το οποίο πρέπει να ασφαλίζουμε την οικοδομή μιας κατοικίας σήμερα (ανάλογα με το είδος της κατασκευής, απλής, πολυτελούς κ.λπ.) κυμαίνεται, ανά τετραγωνικό μέτρο: - για τις μονοκατοικίες από 1.500 μέχρι 2.200 ευρώ, - για τα διαμερίσματα από 1.000 μέχρι 1.600 ευρώ - για τους βοηθητικούς χώρους από 500 μέχρι 800 ευρώ.

Τα ασφάλιστρα ενός ασφαλιστηρίου κατοικίας μπορεί να διαφέρουν, ανάλογα με μια σειρά παραμέτρων που τα επηρεάζουν, όπως είναι:

- το είδος κατασκευής του κτηρίου και ειδικότερα της στέγης

- η χρήση της κατοικίας (μόνιμη, εξοχική κ.λπ.) - τα μέτρα προστασίας (ύπαρξη ή όχι συναγερμού, πυρασφάλειας κ.λπ.)

- η περιοχή που βρίσκεται (εντός πόλης ή οικισμού, στην εξοχή, γειτονικοί κίνδυνοι κ.λπ.)

- οι κίνδυνοι που καλύπτονται και τα ασφαλιζόμενα κεφάλαια - οι απαλλαγές που προβλέπονται κ.λπ.

Πολλές εταιρείες προσφέρουν εκπτώσεις σε πελάτες που έχουν και άλλα ασφαλιστήρια συμβόλαια σε άλλους κλάδους ασφάλισης (ζωής, οχημάτων κ.λπ.) ή σε πελάτες που δεν έχουν παρουσιάσει ζημιές τα προηγούμενα χρόνια. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δίνεται στο αν το ποσοστό της απαλλαγής υπολογίζεται επί του ασφαλισμένου κεφαλαίου ή επί του ύψους της ζημιάς, γιατί προκύπτουν τελείως διαφορετικά ποσά απαλλαγών. Συνήθως, οι απαλλαγές υπολογίζονται επί του ύψους της ζημιάς, εκτός από τις ζημιές που οφείλονται στον κίνδυνο του σεισμού, που υπολογίζονται επί των ασφαλισμένων κεφαλαίων. Προϋποθέσεις ασφάλισης και εξαιρέσεις Η κάθε κατοικία αποτελεί έναν ξεχωριστό κίνδυνο και συνεπώς πρέπει να ικανοποιεί κάποιες προϋποθέσεις για την ασφάλισή της, όπως είναι το είδος και το έτος της κατασκευής, η περιοχή όπου βρίσκεται και τα μέτρα προστασίας, που αποτελούν στοιχεία, με βάση τα οποία, θα αποδεχθεί η ασφαλιστική εταιρεία την ασφάλισή της ή όχι. Οι προϋποθέσεις μπορεί να διαφοροποιούνται ανάλογα με τον κάθε καλυπτόμενο κίνδυνο.

Για παράδειγμα, να γίνεται αποδεκτή η ασφάλιση μιας κατοικίας για τους κινδύνους φωτιάς και κλοπής, αλλά όχι για τον κίνδυνο του σεισμού λόγω κατασκευής του κτηρίου προ του 1960 ή να γίνεται αποδεκτή η ασφάλιση μιας κατοικίας για τους κινδύνους φωτιάς και σεισμού, αλλά όχι για τον κίνδυνο της κλοπής λόγω ανυπαρξίας οποιουδήποτε μέτρου προστασίας. Επίσης, σε κάθε ασφαλιστήριο συμβόλαιο περιλαμβάνονται, στους γενικούς και ειδικούς όρους, εξαιρέσεις τις οποίες πρέπει να γνωρίζει ο πελάτης. Οι εξαιρέσεις αυτές μπορεί να είναι γενικές και να αφορούν στο σύνολο των καλυπτομένων κινδύνων (π.χ. εξαίρεση οποιασδήποτε κάλυψης σε περίοδο πολέμου) ή ειδικές, δηλαδή να αφορούν στην κάθε ξεχωριστή κάλυψη (π.χ. εξαίρεση της κάλυψης των ζημιών που προκαλούνται από θραύση των σωληνώσεων, αν η υδραυλική εγκατάσταση είναι άνω των 30 χρόνων). Για τους λόγους αυτούς θα πρέπει να ζητάμε αναλυτικά τις εξαιρέσεις κατά την προσφορά που λαμβάνουμε ή, σε κάθε περίπτωση, να τις διαβάζουμε προσεκτικά όταν παραλαμβάνουμε το ασφαλιστήριο συμβόλαιο, ώστε να μη βρεθούμε προ εκπλήξεως την ώρα της ζημιάς.

Όταν η ύφεση κτυπά την αγορά κατοικίας, τότε το καλύτερο για τους πωλητές είναι να κρατηθούν έξω . Αυτό το κανόνα όμως δεν μπορούν να τον υιοθετήσουν όλοι. Πολλοί άνθρωποι αναγκάζονται να πουλήσουν για να αποκτήσουν ρευστότητα και άλλοι λόγω της υπερβολικής φορολόγησης. Αλλά ακόμα και αν πουλάτε σε μια πολύ κακή αγορά, υπάρχουν πράγματα που μπορείτε να κάνετε για να πετύχετε την καλύτερη δυνατή συμφωνία.

Συμβουλή Νο1: Η τιμολόγηση.

Σε πτωτικές αγορές είναι εξαιρετικά σημαντικό να γνωρίζετε το επίπεδο των τιμών των ανταγωνιστών και να προσφέρετε το ακίνητο σε ένα επίπεδο που θα δελεάσει τους υποψήφιους αγοραστές. Με άλλα λόγια, ο πωλητής πρέπει να απορρίψει τον πειρασμό  της κορυφαίας τιμής και της τιμολόγησης στα υψηλότερα επίπεδα. Υπάρχουν τρία απλά βήματα που μπορείτε να κάνετε για να καταλήξετε σε μία σωστή τιμολόγηση:

• Έρευνα αγοράς στα προσφερόμενα σπίτια.

• Μελετήστε την εφημερίδα για τις τοπικές καταχωρήσεις

• Συγκρίσιμα στοιχεία από κτηματομεσίτες.

Συμβουλή Αρ. 2: Κρατήστε το απλό

Σε μια κάτω αγορά, οι αγοραστές έχουν να επιλέξουν ανάμεσα σε πολλά σπίτια. Αυτό σημαίνει ότι δεν θα πρέπει να δίνετε αφορμές για να πάνε στο αμέσως επόμενο σπίτι. Πρακτικά η πρόταση σας δεν θα πρέπει να έχει στοιχεία αβεβαιότητας και κυρίως δεν θα πρέπει να παραπέμπει στο μέλλον πχ θα πληρώσω το φόρο του χρόνου ή αναλαμβάνω το πρώτο βάψιμο που θα γίνει 6 μήνες μετά την πώληση.

Συμβουλή No.3: Πετάξτε τις αβεβαιότητες.

Ας το παραδεχτούμε: Υπάρχει μεγάλος ανταγωνισμός , όταν πρόκειται για την πώληση ενός σπιτιού. Στην πραγματικότητα, ανά πάσα στιγμή, υπάρχουν κυριολεκτικά χιλιάδες σπίτια προς πώληση σε όλη τη χώρα! Για να κάνετε το σπίτι σας να ξεχωρίσει από το πλήθος, ίσως χρειαστεί να λάβετε κάποια έκτακτα μέτρα. Αυτά τα πρόσθετα στοιχεία δεν χρειάζεται να σας κοστίσουν πολλά χρήματα.Απλά πρέπει να δώσετε  σε κάθε ενδιαφερόμενο αγοραστή, επιπλέον ώθηση για την επιλογή σπιτιού σας . Για παράδειγμα: εάν το αίτημα του αγοραστή είναι ότι το παράθυρο πρέπει να αντικατασταθοεί  ή ένα δωμάτιο να είναι βαμμένα, προσπαθήστε να το ικανοποιήσετε .

Συμβουλή Νο.4: Μία δοκιμή θα τους πείσει

Όταν ένα άτομο αγοράζει ένα αυτοκίνητο, θέλει συνήθως να το οδηγήσει για να δει αν του "ταιριάζει". Το ίδιο ισχύει και για ένα σπίτι. Στην πραγματικότητα, οι αγοραστές θέλουν να περπατήσουν μέσα στο σπίτι ερευνώντας κάθε γωνιά και σχισμή για να βεβαιωθούν ότι έχουν κάνει μια σοφή επιλογή. Για το λόγο αυτό κάντε προσιτό το σπίτι σε ένα σοβαρό υποψήφιο αγοραστή.

Όταν μένετε σε δικό σας σπίτι και ξαφνικά προκύπτει η ανάγκη μετεγκατάστασης τότε για τον ιδιοκτήτη ανακύπτει ένα μεγάλο ερώτημα. Θα πουλήσετε το παλιό σπίτι ή θα το νοικιάσετε και θα εισπράττετε το ενοίκιο ως πρόσθετο εισόδημα ή και ακόμα ως συμπλήρωμα στην πληρωμή των δόσεων του δανείου για την νέα αγορά; Το σίγουρο είναι ότι η απάντηση στο ερώτημα αυτό προϋποθέτει μια αναλυτική μελέτη όλων των παραμέτρων . Στο realestatenews.gr , ζητήσαμε την βοήθεια ειδικών για την σύνταξη ενός χρηστικού οδηγού για όσους βρίσκονται αντιμέτωποι με το δίλλημα αυτό.

ΛΟΓΟΣ

Ιδιοκτήτες ακινήτων με σημαντική ρευστότητα πρέπει να προτιμήσουν την λύση της πώλησης κυρίως για φορολογικούς λόγους , υποστηρίζουν κάποιοι οικονομολόγοι καθώς το εισόδημα από ενοίκια έχει μικρότερη καθαρή απόδοση σε σύγκριση με μία καταθετική επένδυση . Κάποιοι μεσίτες υποστηρίζουν επίσης ότι η λύση της πώλησης είναι προτιμότερη αφού η διαχείριση των ενοικιαστών αλλά και το κόστος αποκατάστασης των πιθανών ζημιών καθιστά την επιλογή της διατήρησης αντιοικονομική. "Η απόφαση να ασχοληθεί κανείς με ενοικιαστές οι οποίοι δεν μπορούν να πληρώνουν το ενοίκιο και οι οποίοι μπορεί να προκαλέσουν βλάβες στην περιουσία μπορεί να αποδειχτεί καταστροφική ", υποστηρίζουν

ΑΝΤΙΛΟΓΟΣ

Υπάρχει όμως και η διαφορετική άποψη. Για την απόφαση δεν έχει σημασία μόνο η ρευστότητα αλλά και οι ταμειακές ροές. Δηλαδή ιδιοκτήτες με περιορισμένες ταμειακές ροές θα πρέπει να ενισχύσουν τα ρευστά διαθέσιμα τους, υποστηρίζουν κάποιοι άλλοι οικονομολόγοι.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ

Η απόφαση είναι συνάρτηση της ρευστότητας, της φορολογίας και της δυνατότητας χρηματοδότησης της νέας αγοράς. Η επένδυση σε ακίνητα έχει υψηλή φορολογική επιβάρυνση υψηλό κόστος συντήρησης και υψηλό ρίσκο στην διαχείριση κυρίως σε περιόδου κρίσης . Αντίθετα η διακράτηση ρευστού έχει μικρό φορολογικό κόστος και κυρίως παρέχει την δυνατότητα αναζήτησης ευκαιριών αλλά και διαπραγμάτευσης καλύτερων όρων δανεισμού σε περίπτωση αγοράς κάποιου άλλου περιουσιακού στοιχείου . Και αυτό γιατί μπορεί να χρησιμοποιηθεί είτε για εγγύηση αντί του ακινήτου είτε να αυξήσει την ίδια συμμετοχή και να διαπραγματευτεί καλύτερο επιτόκιο. Αν συνυπολογιστεί ότι η αγορά κινείται πτωτικά τότε η διασφάλιση μίας ικανοποιητικής τιμής ενισχύει την λύση του ρευστού .Φυσικά αν από την πώληση του ακινήτου μπορεί να διασφαλιστεί η χρηματοδότηση ενός άλλου τότε Για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που συνδέονται περισσότερο στην υποθήκη τους από το σπίτι τους αξίζει ή για εκείνους με λίγη ιδίων κεφαλαίων, η απόφαση για την πώληση εξαρτάται κυρίως από το αν έχουν μετρητά για να φέρει στο διακανονισμό . Αν όχι , μπορεί να προσπαθήσει να διαπραγματευθεί μια σύντομη πώληση με τον πιστωτή ή να κρατήσουν την ιδιοκτησία και την ελπίδα αξία του θα αυξηθεί