Οι αλλαγές που έρχονται στην ελληνική αγορά κατοικίας είναι ραγδαίες. Το μόνο σίγουρο είναι ότι οι ιδιοκτήτες γης αλλά και σπιτιών θα πρέπει από σήμερα να προσαρμοσθούν στα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται –ή πρόκειται να διαμορφωθούν- στην αγορά. Το realestatenews.gr προσπάθησε να συντάξει μία λίστα των κινήσεων που πρέπει να γίνουν προκειμένου να βγείτε αλώβητοι από την λαίλαπα των αλλαγών.

1η ΦΑΠ. Η μείωση του αφορολόγητου σημαίνει ότι και οι ιδιοκτήτες με πολύ μικρή ακίνητη περιουσία κινδυνεύουν να πέσουν «θύματα» του φόρου. Προκειμένου να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα αυτό, θα πρέπει να υπάρξουν ανακατατάξεις στο «χαρτοφυλάκιο» σας. Η πρώτη κίνηση είναι να καταγράψετε την ακίνητη περιουσία και να την κατατάξετε με βάση :

α. Την αντικειμενική της αξία

β.Την πρόσοδο που αποδίδει

γ.Τις μελλοντικές προοπτικές.

Η λίστα αυτή θα σας βοηθήσει να καταλάβετε ότι , το να πουλήσετε ακίνητα που δεν έχουν καμία πρόσοδο και προοπτικές για μελλοντικές υπεραξίες ή να μεταβιβάσετε στα παιδιά σας εκείνο το κτηματάκι στο χωριό το οποίο όμως σας «φέρνει» πιο κοντά στο ταμείο της εφορίας είναι μία ρεαλιστική προοπτική. Η αρωγή των ειδικών και κυρίως ενός φοροτεχνικού μπορεί να είναι κάτι από παραπάνω από απαραίτητη προκειμένου να έχετε σωστές πληροφορίες που αφορούν το φορολογικό κόστος και επομένως να πάρετε τις σωστές αποφάσεις. Αν και πολλοί θεωρούν ότι η πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου είναι αδιανόητη, εντούτοις και αυτοί θα πρέπει να σκεφτούν ότι σήμερα το περιβάλλον αλλάζει ραγδαία και δεν είναι υποχρεωμένοι να προσαρμοστούν στη νέα πραγματικότητα όσο δυσάρεστη και αν είναι αυτή.

2η Εκτός σχεδίου δόμηση. Το ρυθμιστικό της Αθήνας έδωσε μία γεύση των προθέσεων για την εκτός σχεδίου δόμηση. Το επόμενο μήνυμα θα προέλθει από τα νησιά του Αιγαίου και κυρίως των Κυκλάδων για τα οποία «ψήνονται» αλλαγές με πρόφαση την προστασία του περιβάλλοντος. Επίσης , θα πρέπει να το πάρετε απόφαση ότι εκείνο το εκτός σχεδίου οικοπεδάκι που είχε αγοράσει ο πατέρας πριν τρείς δεκαετίες στην άκρη του πουθενά θα αργήσει πολύ να ενταχθεί στο σχέδιο πόλης αφού οι νέες εντάξεις θα καθυστερήσουν πολύ. Τι σημαίνουν όλα αυτά; Πολύ απλά, κατοχυρώστε τα δικαιώματα δόμησης που έχετε σήμερα με την έκδοση μίας οικοδομικής άδειας, ή σε περίπτωση που θέλετε να αγοράστε ένα εκτός σχεδίου αγροτεμάχιο μη το κάνετε αν δεν συνοδεύεται από την άδεια οικοδομής. Με την φόρα που έχουν πάρει , οι κυβερνώντες, μπορεί από την μία στιγμή στην άλλη να «αποδειχθεί άνθρακας ο θησαυρός» Για τον λόγο αυτό οι κινήσεις θα πρέπει να είναι προς την κατεύθυνση της κατοχύρωσης των σημερινών δικαιωμάτων που έχετε γιατί κάθε καθυστέρηση μπορεί να σας κοστίσει στο μέλλον ακριβά.

3η Υποβάθμιση. Μπορεί τους τελευταίους μήνες να έχετε ακούσει διάφορα σχέδια για τις προβληματικές περιοχές της Αθήνας, αλλά ξέρετε εξίσου καλά με εμάς ότι αυτά απέχουν πολύ από την πραγματικότητα η οποία δεν είναι καμία άλλη παρά η συνεχής υποβάθμιση περιοχών και κτιριακού αποθέματος. Αν έχετε λοιπόν κάποιο περιουσιακό στοιχείο στις περιοχές αυτές μη στηρίζετε τις αποφάσεις σας στις εξαγγελίες. Το πιθανότερο είναι ότι για την επόμενη πενταετία να μη επηρεάσουν καθόλου ούτε εσάς ούτε και την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο.

Η αγορά ακινήτων πλέον είναι γεμάτη «παγίδες» καθώς η ύφεση σε συνδυασμό με τις αλλεπάλληλες αλλαγές που έχουν γίνει ή που ετοιμάζονται να γίνουν στο θεσμικό πλαίσιο που ισχύει στην φορολογία, στην πολεοδομία και στην χωροταξία έχουν διαμορφώσει ένα «γκρίζο» τοπίο . Ποιες είναι οι πιο συνηθισμένες «παγίδες» που απειλούν ένα υποψήφιο αγοραστή;

1. Αγορά ημιτελούς ακινήτου με την δέσμευση του πωλητή ότι θα ολοκληρώσει την αποπεράτωση του. Η οικονομική κρίση έχει ως αποτέλεσμα πολλοί πωλητές να βρίσκονται σε οικονομικό αδιέξοδο. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι κάποιοι δεν θα έχουν την δυνατότητα να αποπερατώσουν την ημιτελή οικοδομή που πωλούν με αποτέλεσμα να βρεθείτε προ δυσάρεστων εκπλήξεων. Ο αντίλογος είναι ότι το πρόβλημα αυτό μπορεί να αντιμετωπιστεί με ισχυρές ρήτρες. Σωστά, αν είστε διατεθειμένος να περιμένετε χρόνια για να βρείτε το δίκιο σας.

2. Αγορά ακινήτου με εισόδημα το οποίο είναι ήδη μισθωμένο. Ο αριθμός των ενοικιαστών που αθετούν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις μέρα με την μέρα αυξάνεται. Επίσης επιμηκύνεται και ο απαιτούμενος χρόνος για την μίσθωση ενός ακινήτου. Ειδικά για «δύσκολα» ακίνητα όπως μεγάλα σπίτια ή καταστήματα που βρίσκονται σε περιοχές που δεν θεωρούνται εμπορικές πιάτσες ο χρόνος μίσθωσης μπορεί να ξεπεράσει και τους έξη μήνες. Για το λόγο αυτό θα πρέπει να είστε προετοιμασμένοι για το ενδεχόμενο αυτό.

3. Αγορά αγροτεμαχίου χωρίς οικοδομική άδεια. Πληθαίνουν οι ενδείξεις για αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι , το αγροτεμάχιο που σήμερα είναι άρτιο και οικοδομήσιμο , αύριο να αντιμετωπίζει προβλήματα . Για το λόγο αυτό η καλύτερη λύση είναι η αγορά του να γίνει «πακέτο» με την άδεια την οποία θα πρέπει να έχει εκδοθεί από τον ιδιοκτήτη.

4. Αγορά με ημιυπαίθριους ή αλλαγή χρήσης. Με την πρόσφατη εγκύκλιο του υπουργείου Οικονομικών , η ρύθμιση δεν σημαίνει ότι εφεξής οι χώροι που έχουν τακτοποιηθεί δεν θα υπόκεινται σε τεκμήριο και σε ΦΑΠ. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι αν δεν το έχετε προβλέψει θα βρεθείτε με ένα «φουσκωμένο» λογαριασμό της εφορίας. Στην περίπτωση που αγοράσετε ακίνητο με ημιυπαίθριους ή «βοηθητικούς» χώρους που δεν έχουν τακτοποιηθεί τότε θα πρέπει να γνωρίζετε ότι το αρμόδιο υπουργείο έχει προειδοποιήσει με ελέγχους…

5. Αγορά ακινήτου με βάρη. Το ποσοστό των στεγαστικών δανείων που είναι σε καθυστέρηση μήνα με τον μήνα αυξάνεται. Αν το ακίνητο που θέλετε να αγοράσετε φέρει βάρη-αυτό θα το διαπιστώσετε από τον νομικό έλεγχο- θα πρέπει να συζητήσετε με την τράπεζα προκειμένου να έχετε μία σαφή και –κυρίως-δεσμευτική θέση για τις προθέσεις της σχετικά με το ακίνητο.

Η αγορά κύριας κατοικίας βρίσκεται σήμερα σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα καθώς οι μεταβιβάσεις έχουν καταγράψει σωρευτικά πτώση άνω του 65% από το 2008. Αιτία; Οι αρνητικές προσδοκίες, η έλλειψη ρευστότητας , η ανεργία , οι φορολογικές επιβαρύνσεις , η συρρίκνωση του εισοδήματος… Το πιο σημαντικό όμως είναι ότι οι περισσότεροι έλληνες έχουν «παγώσει» κάθε κίνηση γιατί φοβούνται το μέλλον. Παρόλα αυτά , υπάρχουν περιπτώσεις που η αγορά κύριας κατοικίας είναι συμφέρουσα . Για παράδειγμα, το επίπεδο των τιμών είναι ένα στοιχείο το οποίο ο υποψήφιος αγοραστής πολύ δύσκολα μπορεί να αγνοήσει. Είναι η πρώτη φορά στην διάρκεια των τελευταίων 30 χρόνων που η αγορά προσφέρει πραγματικές ευκαιρίες. Πρόκειται για ακίνητα που προσφέρονται σε επίπεδα τιμών 30-40% χαμηλότερα από τα επίπεδα του 2008. Είναι πολύ πιθανό , το επόμενο δωδεκάμηνο , οι τιμές να επιταχύνουν οριακά την πτώση τους αλλά παρόλα αυτά του χρόνου τέτοια εποχή η αγορά δεν θα είναι όπως είναι σήμερα αφού: -τα επιτόκια θα έχουν αυξηθεί τουλάχιστον 0,75 ποσοστιαίες μονάδες - το πιστωτικό περιβάλλον θα είναι κατά πάσα βεβαιότητα πιο δύσκολο από σήμερα Ένας άλλος σημαντικός λόγο που η αγορά σήμερα προσφέρει ευκαιρίες είναι ότι κυρίως ιδιώτες κατασκευαστές προσφέρουν την ευκαιρία της τμηματικής καταβολής του τιμήματος και αυτό με όρους ιδιωτικής συναλλαγής . Δηλαδή έχουμε πλέον επανέλθει στην εποχή των αγορών με δόσεις. Σε οικονομικούς όρους , η ευρωπαϊκή οικονομία βρίσκεται πλέον σε τροχιά πληθωρισμού. Αυτό δημιουργεί την ανάγκη ασφαλών «καταφυγίων» για όσους διαθέτουν ακόμα ένα μικρό «κομπόδεμα» . Η ακίνητη περιουσία σίγουρα εξακολουθεί να είναι ένα ασφαλές «καταφύγιο» απέναντι στην μάστιγα του πληθωρισμού. Όμως , η άνοδος του επιπέδου τιμών , παρασύρει επίσης και τα ενοίκια και αυτό αποτελεί ένα ισχυρό κίνητρο για όσους πληρώνουν σήμερα νοίκι . Δεν είναι λίγοι εκείνοι που χρησιμοποιώντας την εμπειρία της αγοράς των ΗΠΑ , υποστηρίζουν ότι το προσεχές δωδεκάμηνο θα είναι περίοδος ανόδου των ενοικίων στις κατηγορίες των σπιτιών που εμφανίζουν ισχυρή ζήτηση πχ σπίτια 60-70 τετραγωνικών. Όλες αυτές όμως ,κυρίως λόγω κρίσης, δεν είναι κινήσεις που μπορεί να γίνουν από όλους και αυτό γιατί τα υψηλά ποσοστά ανεργίας , η συρρίκνωση του εισοδήματος και η αδυναμία πρόσβασης σε ρευστότητα αποτελεί φραγμό για τους περισσότερους έλληνες. Αυτό άλλωστε είναι η ύφεση….

Εάν σκέφτεστε την πώληση του σπιτιού σας, υπάρχουν ορισμένοι παράγοντες που θα πρέπει να εξετάσετε σχετικά με την αξία και την ταχύτητα πώλησης .Κάποια στοιχεία μπορεί να οδηγήσουν τους υποψήφιους σε υποτίμηση της αξίας ή και να τους φοβίσουν. Ποια είναι αυτά;

1. Θέση, θέση, θέση Το Α και το Ω της αγοράς κατοικίας.

. Ανακαινίσεις Εάν το σπίτι σας μοιάζει με ερείπιο , τότε χάσατε. Μία έστω και επιφανειακή ανακαίνιση βοηθά…

3. Υπερβολή Ένα βάψιμο των τοίχων του σαλονιού σε μαύρο χρώμα, μπορεί να είναι προκλητικά όμορφο για κάποιους αλλά οι περισσότεροι το αντιμετωπίζουν με επιφύλαξη. Δεν χρειάζεται να προκαλείται με έντονη διακόσμηση. Μία ουδέτερη προσέγγιση είναι σίγουρα αποδεκτή από τους περισσότερους. Άλλωστε αυτό που θέλετε είναι να πουλήσετε και να φύγετε.

4. Η πρώτη εντύπωση Το πρώτο πράγμα που οι εν δυνάμει αγοραστές θα δουν είναι η είσοδος της πολυκατοικίας και του ακινήτου. Αν η πρώτη εντύπωση είναι αρνητική τον χάσατε. Μία καλοδιατηρημένη εξώπορτα, τακτοποιημένη αλληλογραφία και καθαρός διάδρομος είναι εύκολες και αποδοτικές κινήσεις.

5. Οσμές Πολλοί άνθρωποι δεν αντέχουν τις οσμές. Για παράδειγμα το τηγανισμένο κρεμμύδι ή την έντονη μυρωδιά των ζώων. Εξετάστε το ενδεχόμενο των αλλεργιών ή και της ευαισθησίας. Αερισμός , αποσμητικά χώρου και καθαριότητα είναι στο σχέδιο «άμεσης επέμβασης».

6. Γειτονιά Αναποδογυρισμένοι κάδοι απορριμμάτων. Σιδεριές στα παράθυρα. Βρώμικοι τοίχοι και σπασμένα τζάμια. Εσείς θα αγοράζατε; Μοναδικό αντίδοτο; Η τιμή.

7. Η φήμη Η φήμη μίας γειτονιάς είναι εκείνη που καθορίζει και την τιμή της. Σίγουρα , δεν μπορείτε να κάνετε πολλά πράγματα για αυτό. Ίσως η μοναδική παρέμβαση που έχει νόημα είναι να δείξετε δημοσιεύματα για τα σχέδια παρεμβάσεων που προωθούνται.

8. Η ιδιοκτησία Πολλοί αγοραστές είναι φιλύποπτοι για κάθε σπίτι που βλέπουν. Αυτό που φοβούνται είναι ότι στο τέλος μπορεί να αποδειχθεί μία «μαύρη τρύπα» για τα οικονομικά τους. Για αυτό , θα πρέπει να κάνετε ότι μπορείτε για να νοιώσουν ασφαλείς. Μη φέρετε για παράδειγμα προσκόμματα στον τεχνικό έλεγχο. Δείξτε του με προθυμία τα έγγραφα και τις αποδείξεις για την συντήρηση και την χρήση του σπιτιού. Η διαφάνεια είναι ένας καλός τρόπος για να το πετύχετε.