Οι περισσότεροι αγοραστές επενδύουν μήνες για να βρούν το τέλειο σπίτι. Μόλις το βρούν είναι έτοιμοι να πληρώσουν εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ αφού πρόκειται για την μεγαλύτερη αγορά της ζωής τους. Ωστόσο, πολλοί απο αυτούς είναι απρόθυμοι να πληρώσουν ένα μικρό ποσό για ένα τεχνικό έλεγχο. "Το σπίτι είναι καινούργιο" ή "Εγώ ξέρω..." είναι μερικές απο τις δικαιολογίες ππου προβάλλουν για να γλυτώσουν την δαπάνη και δεν γνωρίζουν ότι ένας εξονυχιστικός έλεγχος μπορεί να τους γλυτώσει πολλά , μα παρα πολλά έξοδα . Φυσικά μία τεχνική επιθεώρηση δεν είναι υποχρεωτική αλλά επειδή θα πληρώνετε για τα επόμενα τουλάχιστον 15 χρόνια της ζωής σας αυτό το σπίτι ελέγξτε:

-τις υδραυλικές εγκαταστασεις.

-τις ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις.

-τις εγκαταστάσεις θέρμανσης και την κεντρική εγκατάσταση.

-τα κουφώματα

-τις υγρασίες

-την κουζίνα και τα είδη υγιεινής

-τα δάπεδα

-τις υδροροές

-την στατική επάρκεια.

Ένας ενδελεχής έλεγχος πρίν απο την συμφωνία αγοράς θα σας βοηθήσει και στις διαπραγματεύσεις με τον ιδιοκτήτη. Προσπαθείστε να έχετε πιστοποιημένο γνωματευση που καλό θα ήταν να περιλαμβάνει και το κόστος αποκατάστασης . Είναι πιθανό ο ιδιοκτήτης να σας προτείνει να αναλάβει αυτός την αποκατάσταση. Μάλλον θα πρέπει να φανείτε επιφυλακτικός εκτός και αν συμφωνήσετε για τα υλικά και το τρόπο εργασίας.

Προτού προχωρήσετε με την αγορά κατοικίας υπάρχει ένα στάδιο που όλοι οι υποψήφιοι αγοραστές πρέπει να λάβουν υπόψη τους και μπορεί να αποδειχτεί ισχυρό διαπραγματευτικό όπλο: την επιθεώρηση της κατοικίας.

Τη στιγμή που θα βρείτε ένα σπίτι που θα σας ενδιαφέρει πραγματικά, το πρώτο πράγμα που πρέπει κάνετε είναι να καλέσετε ένα επιθεωρητή που θα ελέγξει το σπίτι για τυχόν προβλήματα. Οι σωλήνες του νερού, η θέρμανση, τα ηλεκτρικά, τα πατώματα, η υγρασία, κτλπ, όλα αυτά είναι πράγματα που πρέπει να ελέγξετε.

Σημαντική είναι η επιλογή του προσώπου που θα κάνει την επιθεώρηση αφού δεν είναι όλοι σχολαστικοί και υπάρχει ο κίνδυνος να παραβλεφθούν σοβαροί κίνδυνοι που γίνονται δύσκολα αντιληπτοί.

Σε περίπτωση που ανιχνευθούν προβλήματα στη κατοικία για τα οποία δεν είχατε ενημερωθεί από πριν, μπορείτε να πιέσετε τον ιδιοκτήτη να διορθώσει ο ίδιος τη βλάβη ή να σας δώσει χρήματα για να την επισκευάσετε. Σε μία ακραία περίπτωση, εάν ο ιδιοκτήτης γνώριζε για ένα σοβαρό πρόβλημα του σπιτιού και δεν σας είχε ενημερώσει μπορείτε ακόμα και να κινηθείτε νομικά ακυρώνοντας τη συμφωνία ή ζητώντας αποζημίωση.

Ακόμα υπάρχουν αρκετές περιπτώσεις που οι νέοι αγοραστές βρήκαν το μπελά τους εξαιτίας παρανομιών του προηγούμενου ιδιοκτήτη. Για παράδειγμα, εάν παρατηρήσετε ότι μέρος της κατοικίας κτίστηκε αργότερα από το υπόλοιπο σπίτι, βεβαιωθείτε ότι το νέο μέρος του σπιτιού έχει κτιστεί νόμιμα.

Μπορείτε πάντα στο συμβόλαιο που θα υπογράψετε για την αγορά, να συμπεριλάβετε τη βεβαίωση του ιδιοκτήτη ότι δεν έχει υπάρξει καμία παρανομία στη νέα σας κατοικία.

Το νέο περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδμή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.

5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Στο νόμισμα της κρίσης η μία όψη λέγεται :ΕΥΚΑΙΡΙΑ. Τα ασφυκτικά προβλήματα ρευστότητας που αντιμετωπίζουν χιλιάδες συναλλασόμενοι αναγκάζουν πολλούς από αυτούς να ρευστοποιούν ακίνητα σε ιδιαίτερα ελκυστικές τιμές κατά πολύ χαμηλότερες από αυτές των επίσημων στατιστικών. Το «κυνήγι» της ευκαιρίας έχει και αυτό τους δικούς του κανόνες:

1.Εξασφαλίστε ρευστότητα πριν την αναζήτηση. Η εμπειρία δείχνει ότι πολλές συμφωνίες είναι υπόθεση της στιγμής .

2.Πριν ξεκινήσετε οποιαδήποτε κίνηση καλό είναι να ξεκαθαρίσετε με την τράπεζα σας το πιστωτικό όριο και την ταχύτητα πρόσβασης σε αυτό.

3.Τα σενάρια αγοράζω και νοικιάζω για την χρηματοδότηση της αγοράς είναι την περίοδο αυτή υψηλού κινδύνου αφού η πιθανότητα να βρεθεί ο ενοικιαστής που θα προσφέρει ακόμα και την τιμή της αγοράς είναι περιορισμένη.

4. Πριν πραγματοποιήσετε οποιαδήποτε επενδυτική κίνηση μελετήστε προσεκτικά και την φορολογική διάσταση του εγχειρήματος. Οι «παγίδες» πολλές (ΦΜΑΠ, πόθεν έσχες , τεκμήρια) και το τυχόν φορολογικό κόστος απρόβλεπτο.

5. Οποιαδήποτε , προκαταβολή ποσού θα πρέπει να είναι νομικά καλλυμένη. Ακόμα και στην περίπτωση που λόγω χρονικών περιορισμών ο νομικός έλεγχος είναι ανέφικτός υπάρχει η νομική δυνατότητα αντιμετώπισης του προβλήματος.

6. Απαιτείται ενδελεχής έρευνα αγορά. Αγγελίες αλλά και συστηματικές έρευνες αγοράς στις περιοχές που σας ενδιαφέρουν μπορεί να είναι επίπονη και χρονοβόρα διαδικασία αλλά κάπου στην άκρη του τούνελ βρίσκεται η ανταμοιβή των προσπαπειών.

7.Μη ξεχνάτε την ανάγκη για ενδελεχή έρευνα των τίτλων. Τον τελευταίο καιρό πλλά ακούγονται στην αγορά.

8. Πολλές φορές η επιθυμία για πληρωμή σε δόσεις μπορεί να συμπίπτει με την ανάγκη του αγοραστήνα εξυπηρετήσει τις ανάγκες του για ρεσυτότητα.

9. Μη θεωρήστε ότι το σημερινό κόστος χρήματος θα παραμείνει για πολύ καιρό ακόμα στα σημερινά του επίπεδα. Προσαρμόστε τις κινήσεις σας με την προοπτική ανόδου στην διάρκεια των επόμενων 18 μηνών.

10. Η πλεονεξία οδηγεί τις περισσότερες φορές σε αδιέξοδα. Το μυστικό άλλωστε για μία σωστή συναλλαγή είναι το τέλος να βρεί και τις δύο πλευρές ικανοποιημένες.