Ένα μεγάλο δίλημμα για εκείνους που θέλουν να αγοράσουν σπίτι είναι το κόστος . Στην πράξη , ορισμένες φορές ,αποδεικνύεται ότι : « το φθηνό είναι ακριβό» Πώς δεν θα πέσετε σε αυτή την παγίδα; Τρείς είναι οι βασικοί παράγοντες που πρέπει να συνεκτιμηθούν :

1ος : Το κόστος κτήσης

2ος : Η εμπορικότητα και η τιμή μεταπώλησης

3ος : Η ποιότητα κατασκευής.

Σίγουρα η τιμή ενός μεταχειρισμένου σπιτιού είναι κατά μέσο όρο 15-25% χαμηλότερη σε σύγκριση με ένα καινούργιο . Από εκεί και πέρα το που θα διαμορφωθεί τελικά , είναι υπόθεση διαπραγματεύσεων μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή. Γενικά , οι κατασκευαστές εμφανίζονται λιγότερο διαλλακτικοί στις διαπραγματεύσεις σε σύγκριση με ένα ιδιοκτήτη που θέλει για διάφορους λόγους να πουλήσει ένα σπίτι. Αλλά και αυτό δεν είναι ο κανόνας.

Όταν αναφερόμαστε στο κόστος, αυτό δεν περιορίζεται μόνο στην τιμή αγοράς. Το συνολικό κόστος είναι συνάρτηση των φόρων καθώς των διαφόρων εξόδων και των παρεμβάσεων που θα πρέπει να γίνουν προκειμένου ένα σπίτι να προσαρμοστεί στις απαιτήσεις του αγοραστή. Το σίγουρο είναι ότι το κόστος της αγοράς είναι σημαντικά μεγαλύτερο σε καινούργια σπίτια σε σχέση με παλαιότερα. Όσο μάλιστα μεγαλώνει η ηλικία του σπιτιού τόσο περιορίζεται η τιμή αγοράς.. Από την άλλη πλευρά, οι παρεμβάσεις που απαιτούνται σε ένα σπίτι εξαρτώνται από δύο κυρίως παράγοντες . Ο πρώτος είναι οι απαιτήσεις που έχει κάθε αγοραστής ο δεύτερος είναι η στάση του πωλητή. Γενικά οι κατασκευαστές είναι πιο διαλλακτικοί στο να κάνουν κάποιες παρεμβάσεις στο σπίτι σε σχέση με τους ιδιώτες πωλητές. Το μόνο σίγουρο είναι ότι ένα παλαιό σπίτι χρειάζεται παρεμβάσεις οι οποίες πολλές φορές δεν περιορίζονται σε ένα βάψιμο. Έτσι λοιπόν πριν δώσετε τα χέρια υπολογίστε το ακριβές κόστος απόκτησης του σπιτιού.

Επειδή όμως δεν υπάρχει μόνο το σήμερα αλλά και το αύριο καλό είναι ο υποψήφιος αγοραστής να εξετάσει και την τιμή μεταπώλησης. Δηλαδή να σκεφτεί τι τιμή θα πιάσει το σπίτι ,όταν μετά από δέκα χρόνια αποφασίσει να το πουλήσει. Παράγοντες όπως: το προφίλ της περιοχής, η ηλικία του υπάρχοντος αποθέματος ακινήτων , το κοινωνικό και οικονομικό προφίλ των ανθρώπων της γειτονιάς ,η εγκληματικότητα κ.α. είναι σημαντικοί για την δυναμική της περιοχής. Για να το πούμε πιο απλά σε μία περιοχή όπως για παράδειγμα στα Εξάρχεια , που κτίζονται ελάχιστες πολυκατοικίες η επιλογή ενός παλαιού διαμερίσματος δεν σημαίνει χαμηλότερη τιμή μεταπώλησης.

Ένα ακόμα στοιχείο που λαμβάνεται ελάχιστα υπόψη κατά την αξιολόγηση είναι το κόστος ζωής μέσα στο ίδιο το σπίτι. Οι τεχνικές προδιαγραφές με βάση τις οποίες οικοδομούνται τα κτίρια σήμερα , είναι πολύ πιο αυστηρές σε σχέση με το παρελθόν και αυτό σημαίνει εξοικονόμηση … Πάρτε για παράδειγμα την αντισεισμική προστασία και συγκρίνετε τις σημερινές προδιαγραφές με εκείνες που ίσχυαν πριν 30 χρόνια. Ξέρετε πως μεταφράζεται αυτό; Σε ρωγμές , υγρασίες κ.α. Από την άλλη πλευρά τα σύγχρονα σπίτι έχουν καλύτερες προδιαγραφές στην εξοικονόμηση ενέργειας . Αυτό σημαίνει χαμηλότερη κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας , μικρότερο κόστος θέρμανσης κ.α. Δηλαδή περιορίζεται σημαντικά το ποσό που πρέπει να πληρώνεται κάθε μήνα σε λογαριασμούς ηλεκτρικού , ύδρευσης ,κοινοχρήστων κ.α. Ας μη μιλήσουμε για τυχόν κόστος επισκευών που μπορεί να τινάξει τον προϋπολογισμό σας στον «αέρα».

10 πράγματα που οι αγοραστές πρέπει να γνωρίζουν για να εξασφαλίσουν την καλύτερη συμφωνία με τον αγοραστή :

1. Ανθρώπινη φύση είναι το μεγαλύτερο πρόβλημα για την ολοκλήρωση μίας συμφωνίας . Οι έξυπνοι αγοραστές κάνουν τη δουλειά τους , ξέρουν τι σπίτι χρειάζονται, πόσο μπορούν να αντέξουν οικονομικά και έπειτα να ψάχνουν  στην αγορά για το τι θέλουν .

2. Όταν κάνετε μια προσφορά ,επιβάλλεται να γνωρίζετε τις πρόσφατες πωλήσεις που έγιναν γιατί αυτό είναι το καλύτερο εργαλείο διαπραγμάτευσης .

3. Μάθετε γιατί πουλά ο πωλητής πριν κάνετε την προσφορά. Υπάρχει μεγάλη διαφορά στη διαπραγμάτευση με έναν ιδιοκτήτη ο οποίος χρωστάει περισσότερα από το δάνειο για το σπίτι και ενός που θέλει να πουλήσει για να πάει σε μεγαλύτερο.

5. Εκμεταλλευτείτε το χρόνο των διαπραγματεύσεων για να βελτιώσετε την συμφωνία. Κάποιος πωλητής που βιάζεται είναι πιό ανοικτός στις διαπραγματεύσεις.

6. Αν θέλετε να είστε σίγουροι για την αγορά μη σταματάτε το ψάξιμο ακόμα και στην διάρκεια των διαπραγματεύσεων γιατί δεν μπορείτε να προβλέψετε τι μπορεί να προκύψει .

7. Σε μια πτωτικά αγορά , δεν είναι υπερβολικό να ζητήσουμε από τον πωλητή να αποκαταστήσει κάποιες ζημιές που έχει το σπίτι.

8. Αν το σπίτι είμαι μισθωμένο συμφωνήστε πότε θα σας παραδοθεί και ορίστε προδιαγραφές για την κατάσταση που θα σας δοθεί .

9. Να μην ζητήσετε κάτι υπερβολικό απο τον ιδιοκτήτη που απαιτεί την δική του αισθητική πχ να σας δώσει βαμμένο το σπίτι. Είναι καλύτερο να ενσωματώστε το κόστος στην τιμή.

10. Σιγουρευτείτε πριν δώσετε τα χέρια ότι το σπίτι είναι το κατάλληλο και εξυπηρετεί τις ανάγκες σας για μία πενταετία.

Πόσο αξίζει το σπίτι σας σήμερα; Με τιμές των κατοικιώννα σημειώνουν πτώση, δεν προκαλεί καμμία κατάπληξη αν πεί κανείς ότι η απάντηση στο ερώτημα αυτό αποτελεί ένα δύσκολο πρόβλημα. Αν βλέπετε το βράδυ τα δελτία ειδήσεων μπορεί να υποθέσετε ότι η αξία του σπιτιού σας έχει πέσει πολύ και ότι είναι αδύνατο να πολήσετε. Αλλά αυτό είναι λάθος. Το realestatenews.gr θα προσπαθήσει να βοηθήσει να δώσετε ΕΣΕΙΣ την απάντηση. Στα ακίνητα υπάρχουν πραγματικά τρεις τιμές .Αυτή που ο πωλητής θέλει ,αυτή που ο αγοραστής θα ήθελε να πληρώσει, και, τέλος, ποια είναι τιμή που θα κλείσει η συναλλαγή. Το θέμα λοιπόν είναι που θα κλείσει η τιμή. Η πρώτη και η βασική κίνηση είναι να διαμορφώσετε προσωπική αντίληψη για την αξία του. Μπορείτε να το κάνετε εφαρμόζωντας απλές τεχνικές:

1. Έρευνα σε δημόσιες βάσεις δεδομένων Στην αγορά σήμερα έχουν διαμορφωθεί βάσεις δεδομένων . Η πλέον αξιοπιστη είναι ο PROPINDEX αλλά και αλλυσίδες μεσιτικών γραφείων έχουν δοιαμορφώσει τις δικές τους. Αναζητήστε απο εκεί μία τιμή-ένδειξη.

2.Ζητείστε την βοήθεια ενός εκτιμήτη. Τοπικοί μεσίτες αλλά και πιστοποιημένοι εκτιμητές μπορεί να κάνουν εκτίμηση της αξίας του σπιτιού σας έναντι μίας μικρής αμοιβής. Καλό είναι να σκεφτείτε και το κίνητρο αυτού που κάνει την εκτίμηση

3.Γίνε ντετέκτιβ Η πλέον αξιόπιστη λύση είναι η οροσωπική έρευνα αγοράς. Μία βόλτα στην γειτονιά για να συγκεντρώσετε τηλέφωνα απο ακίνητα που πωλούνται τα οποία έχουν ανάλογα χαρακτηριστικά με τα δικά σας δίνουν μία εικόνα της καταστασης αρκετα ρεαλιστική

4. Χρήση του ΔιαδικτύουΩς ένας δυνητικός πωλητής μπορεί να κάνετε μία καλή έρευνα αγοράς μέσω των αγγελιών που δημοσιεύονται στο διαδίκτυο θα σας πάει λίγο χρόνο αλλά αξίζει το κόπο...

Με όλες αυτές τις πληροφορίες είστε σε θέση να εκτιμήσετε με ακρίβεια την αξία του σπιτιού σας την δεδομέμηνη στιγμή. Φυσικά όχι με ακρίβεια αλλά έχοντας κατα νου ένα ρεαλιστικό εύρος τιμών. Και μη ξεχνάτε οι τιμές αλλάζουν...

Για σκεφτείτε . Τι προτιμάτε χαμηλή τιμή ή χαμηλό επιτόκιο; Γιατί ; διότι από την απάντηση θα εξαρτηθεί αν αγοράσετε τώρα ή αν θα περιμένετε να πέσουν και άλλο οι τιμές έχοντας όμως τον κίνδυνο των υψηλότερων επιτοκίων.

Ένα σπίτι αξίας 300.000 ευρώ θα μπορούσατε να το αγοράσετε με 20% δικά σας λεφτά και το υπόλοιπο 80% με δάνειο. Ας δεχτούμε ότι το δάνειο ήταν διάρκειας 30 ετών με επιτόκιο 4,549% . Θα πληρώνετε 1.223 ευρώ το μήνα σε δόσεις . Αν το ίδιο ποσό το κλείνατε με επιτόκιο 4,290%, και έπρεπε να πληρώνετε 1.186 ευρώ το μήνα για δηλαδή 37 ευρώ λιγότερα. Δηλαδή 13.320 ευρώ σε όλη την διάρκεια του δανείου.

Πάμε ένα βήμα παραπέρα εάν επενδύσετε την διαφορά εξασφαλίζοντας μια απόδοση 8%, θα μπορούσατε να έχετε περισσότερα από 52.000 ευρώ μετά από 30 χρόνια. Προκειμένου να έχετε αυτό το κέρδος από την μείωση της τιμή τότε θα πρέπει να περιμένετε μία πτώση των τιμών περίπου 2,3% (7.000 ευρώ περίπου).

Αν μάλιστα , πάρει κάποιος το ρίσκο να δανειστεί με κυμαινόμενο επιτόκιο τότε είναι πολύ πιθανό η ζημιά να αποδεικτεί πολύ μεγαλύτερη από ότι αρχικά υπολογίζοντας. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι περιμενοντας να πέσουν ακόμα περισσότερο οι τιμές για να αγοράσει κάποιος φτηνότερα κινδυνεύει να βρεθείς αντιμέτωπος με υψηλότερα επιτόκια τα οποία θα «κουβαλά» για όλη την διάρκεια της ζωής του δανείου.

Φυσικά όλα αυτά ισχύουν με την προϋπόθεση ότι η αγορά γίνεται με δάνειο στο όποίο η συμμετοχή του δανειολήπτη είναι σχετικά μικρή. Στην περίπτωση αυτοχρηματοδότησης ή μεγάλης ίδιας συμμετοχής στο δανεισμό-άνω του 50%- τότε τα πράγματα αλλάζουν.