Σε μικρά σπίτια με εμβαδόν έως 70 τετραγωνικά μέτρα και ηλικία που θα ξεπερνά τα δέκα χρόνια θα στραφεί , σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, η ζήτηση στα επόμενα χρόνια στην περίπτωση που εφαρμοστούν τα μέτρα που έχουν εξαγγελθεί.

Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών αλλά και κατασκευαστών, η αύξηση των τεκμηρίων σε συνδυασμό με την μείωση του αφορολόγητου στον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας , θα αποδειχθεί ένα διαρκές πλήγμα στο πρότυπο της αγοράς κατοικίας το οποίο είχε διαμορφωθεί στην διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας και το οποίο βασίζονταν κατά κύριο λόγο στην ανάγκη αναβάθμισης των στεγαστικών αναγκών των ελλήνων. Το πρόβλημα δεν εντοπίζεται τόσο στην σημερινή αύξηση της φορολογίας , όσο στις δυνατότητες που παρέχονται στον εκάστοτε υπουργό Οικονομικών να αυξάνει την φορολογία εισοδήματος χρησιμοποιώντας την ακίνητη περιουσία.

Δηλαδή , η δυνατότητα προσαρμογής των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές αξίες θα παρέχει την δυνατότητα για αύξηση της φορολογίας εισοδήματος με βάση την κύρια και την δευτερεύουσα κατοικία του φορολογούμενου. Με δεδομένο ότι σήμερα η μέση τιμή πώλησης ενός καινούργιου διαμερίσματος κινείται στα επίπεδα των 2.300 ευρώ είναι εύκολο να καταλάβει ο καθένας το πώς και το πόσο θα επηρεάσει διαχρονικά την φορολογική επιβάρυνση η εφαρμογή των νέων μέτρων.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα θα το αντιμετωπίσουν μάλιστα οι αγορές κατοικίας των περιοχών , στις οποίες οι κάτοικοι έχουν χαμηλό εισόδημα. Στις περιοχές αυτές οι αντικειμενικές αξίες , υπολείπονται σημαντικά από τις αγοραίες με αποτέλεσμα όταν αυξηθούν στα επίπεδα των αγοραίων , η φορολογική επιβάρυνση να είναι σημαντικά μεγαλύτερη σε σύγκριση με άλλες περιοχές στις οποίες οι αντικειμενικές αξίες βρίσκονται –λόγω κρίσης- στα επίπεδα των αγοραίων.

Το νέο πακέτο των μέτρων , στην πραγματικότητα χρησιμοποιεί το ακίνητο ως «εργαλείο» διαρκούς φορολόγησης των ιδιοκτητών. Αυτό που θα συμβεί είναι ότι , με την εφαρμογή του , αλλάζει και η δομή της φορολογίας της ακίνητης περιουσίας . Συγκεκριμένα μέχρι σήμερα , το βάρος της φορολογικής επιβάρυνσης είχε πέσει στην απόκτηση του ακίνητου περιουσιακού στοιχείου. Με τα νέα μέτρα και κυρίως με την μείωση του αφορολόγητου στον ΦΑΠ και την αύξηση των τεκμηρίων , θα φορολογείται και η κτήση του ακινήτου.

Με δεδομένο μάλιστα ότι σε όλα αυτά , θα χρησιμοποιηθούν οι αντικειμενικές αξίες προκειμένου να ορισθεί η φορολογητέα αξία οι δυνητικοί ιδιοκτήτες θα λαμβάνουν υπόψη όχι μόνο τις αντικειμενικές αξίες αλλά και τους συντελεστές παλαιότητας . Από την άλλη πλευρά, η νέα φιλοσοφία στην φορολογία της ακίνητης περιουσίας θα επηρεάσει και την οικοδομή , καθώς οι κατασκευαστές θα περιορίσουν τουλάχιστον μεσοπρόθεσμα τον όγκο παραγωγής τους στρεφόμενοι κυρίως σε μικρότερες και πιο οικονομικές κατοικίες.

Προγκρομ με στόχο την είσπραξη 1,2 δισ. ευρώ στήνει η Κυβέρνηση. Το προγκρομ θα γίνει με τέσσερεις τρόπους είναι τετραπλό καθώς το σύνολο των ιδιοκτητών ακινήτων θα επιβαρυνθεί με ένα νέο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας το οποίο θα εισπράττεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και θα προορίζεται για την κάλυψη της «μαύρης τρύπας» των εσόδων. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα το ΤΑΠ εισπράττεται από τη ΔΕΗ για λογαριασμό της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Παράλληλα μειώνεται σημαντικά το αφορολόγητο του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας στα 100.000 ευρώ ή 200.000 ευρώ από 400.000 ευρώ σήμερα για ατομική ακίνητη περιουσία, επιβάλλεται έκτακτη εισφορά στην ακίνητη περιουσία που ξεπερνάει ένα ύψος π.χ. 1.500.000 ευρώ, ενώ αυξάνονται σημαντικά οι αντικειμενικές δαπάνες διαβίωσης για όλες τις κατηγορίες ακινήτων (πρώτη κατοικία, δευτερεύουσα, εξοχική). Φυσικά , το υπουργείο Οικονομικών για τα μάτια του κόσμου ανακοινώνει μέτρα-κοροϊδία όπως για παράδειγμα: το πάγωμα των αντικειμενικών αξιών για το 2011 (επειδή δεν είναι έτοιμο), τη διατήρηση του αφορολογήτου ορίου για αγορά πρώτης κατοικίας και τη κατάργηση του «πόθεν έσχες» για τουλάχιστον μία διετία για την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου (κύρια κατοικία, δευτερεύουσα, εξοχική.) Κατά την παρουσίαση του Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής, ο υπουργός Οικονομικών κ. Γ. Παπακωνσταντίνου ανέφερε ότι τις επόμενες ημέρες θα υπάρξουν οι οριστικές αποφάσεις για το πώς θα φορολογηθεί η ακίνητη περιουσία ώστε να επιτευχθεί ο εισπρακτικός στόχος που έχει τεθεί για τα επόμενα χρόνια. Ο ίδιος δεσμεύτηκε ότι δεν θα μειωθεί το αφορολόγητο για απόκτηση κύριας κατοικίας, ενώ για τη μείωση του αφορολογήτου που εφαρμόζεται για τον υπολογισμό του νέου Φόρου Ακίνητης Περιουσίας που αντικατέστησε το ΕΤΑΚ δήλωσε ότι δύο είναι τα σενάρια που εξετάζονται: να μειωθεί στις 100.000 ευρώ ή στις 200.000 ευρώ και από κει και πάνω και ως ένα ύψος να εφαρμοστεί συντελεστής 0,1% ή 0,2%. Σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες, το πιθανότερο σενάριο είναι το αφορολόγητο να μειωθεί στα 200.000 ευρώ από 400.000 ευρώ σήμερα και ο φορολογικός συντελεστής να διαμορφωθεί στο 0,2%.

Σε ασφυκτικό φορολογικό κλοιό βρίσκεται πλέον η αγορά κατοικίας. Τα μέτρα που θα εφαρμοστούν στην πραγματικότητα οδηγούν σε ομηρία χιλιάδες ιδιοκτήτες αφού , ο ΦΑΠ τα τεκμήρια και η εισφορά αποτελούν αντικίνητρο που εξουδετερώνει τις όποιες θετικές επιπτώσεις από την αναστολή του πόθεν έσχες. Από την άλλη πλευρά ακόμα και αν «παγώσουν» οι αντικειμενικές αξίες για ένα χρόνο αυτό δεν αναιρεί τη δυνατότητα για μία πρωτοφανή φορολογική επιδρομή αφού θα υπάρχει το κατάλληλο πλαίσιο. Όπως , ήδη έχει επισημάνει το realestatenews.gr η μείωση του αφορολογήτου για τον ΦΑΠ και η αύξηση των τεκμηρίων , στην πραγματικότητα δίνουν τα όπλα στον υπουργό Οικονομικών να αυξήσει κάθε ώρα και κάθε στιγμή έως και κατά 100% τους φόρους των ακινήτων. Από τα μέτρα αυτά όμως πλήττεται και η οικοδομή και ειδικότερα, οι επενδύσεις σε εξοχικές κατοικίες αλλά και σε κύριες κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές που το επίπεδο των τιμών κινείται σε επίπεδα άνω των 2.000 ευρώ ανά τμ. Αναλυτικά προβλέπονται:

*Αύξηση τεκμηρίων διαβίωσης και τεκμήρια για ελεύθερους επαγγελματίες από τα οποία προβλέπεται να εισπραχθούν 400 εκατ. ευρώ για το 2011 και 1,4 δισ. ευρώ το 2012.

*Αξιολόγηση και μείωση των φοροαπαλλαγών, μέτρο από το οποίο εκτιμάται ότι θα εξοικονομηθούν 100 εκατ. ευρώ το 2011 και 500 εκατ. ευρώ το 2012 ενώ άλλα 300 εκατ. ευρώ προβλέπονται για το 2014

*Αλλαγή στο φόρο ακίνητης περιουσίας μέσω διεύρυνσης της φορολογικής βάσης. Εξετάζεται συγκεκριμένα να μειωθεί το αφορολόγητο όριο που σήμερα είναι 400.000 ευρώ (αντικειμενικής αξίας) στα επίπεδα των 100.000 ευρώ που σημαίνει ότι δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες θα πληρώσουν Φόρο Ακίνητης Περιουσίας. Από το μέτρο προβλέπεται να εισπραχθούν 500 εκατ. ευρώ το 2011 και συνολικά 1,215 δισ. ευρώ μέχρι και το 2015

*Έκτακτη εισφορά σε, μεγάλης αξίας ακίνητα, και πισίνες.

Η έλλειψη ρευστότητας έχει περιορίσει ακόμα και τις συμβολαιογραφικές πράξεις που αφορούν μεταβιβάσεις λόγω γονικής παροχής, δωρεάς κ.λπ. , έχουν σημειώσει κατακόρυφη πτώση. Την καθοδική πορεία στις μεταβιβάσεις επιβεβαιώνουν στοιχεία που προέρχονται από συμβολαιογράφους και δικηγόρους Με βάση στοιχεία που αφορούν αγοραπωλησίες σε περιοχές όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο (αφορούν περίπου το 40% του συνόλου των ακινήτων, σύμφωνα με εκτιμήσεις) οι αγοραπωλησίες ακινήτων ανήλθαν σε 22.401 το β΄ εξάμηνο της προηγούμενης χρονιάς, ενώ στο αντίστοιχο διάστημα του 2009 είχαν ανέλθει σε 32.080, με συνέπεια να σημειωθεί μείωση σε ποσοστό περίπου 30%. Οι νομικοί επισημαίνουν ότι η κατάσταση έγινε ακόμα χειρότερη τους πρώτους μήνες του 2011.

Συμβολαιογράφοι και δικηγόροι διαπιστώνουν ακόμα μικρότερη σύναψη σχετικών συμβολαίων, όπως προκύπτει και από τον αριθμό των σχετικών παραστάσεων, που φθίνει σταδιακά. Οι μεταβιβάσεις ακινήτων σε κτηματογραφημένες περιοχές «έπεσαν» το 2009 κατά περίπου 14% σε σύγκριση με το 2008, ενώ στα τέλη του 2010 υπήρξε νέα πτώση κατά 13% σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά. Συμβολαιογράφοι τονίζουν ότι η αγορά το 2011 είναι ακόμα πιο «πεσμένη», οι δωρεές και γονικές παροχές έχουν μειωθεί θεαματικά και γίνονται κυρίως από όσους θέλουν να «διώξουν» από πάνω τους περιουσιακά στοιχεία, ώστε να περιορίσουν τη φορολογική επιβάρυνση ή από όσους θέλουν να τη μεταβιβάσουν για να μη τη χάσουν, λόγω της κακής οικονομικής κατάστασης, χρεών κ.λπ. Η μείωση του αριθμού των συμβολαίων που αφορούσαν αγοραπωλησίες ακινήτων κυμάνθηκε στο 9,8% στα τέλη του 2010, ενώ στο 13% ήταν η μείωση του αριθμού των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν. Οι μεγαλύτερες μειώσεις των μεταβιβασθέντων ακινήτων καταγράφηκαν στο Νότιο Αιγαίο και στην Αττική σε ποσοστά που άγγιξαν ή και ξεπέρασαν το 20%, ενώ μεγάλη μείωση διαπιστώθηκε και στην Κρήτη.