Η αγορά ακινήτων σήμερα θυμίζει παρτίδα ποκερ σε γουέστερν σπαγγέτι της δεκαετίας του ΄60. Οι δυο μονομάχοι αναμετρώνται στο σαλούν και στο δρόμο παραμονεύουν κάποιοι το νικητή για να του αρπάξουν τα κέρδη. Για να το πούμε πιο απλά , αγοραστές και πωλητές αναμετρώνται για να διαμορφώσουν τις καλύτερες συνθήκες για να κάνουν –ο καθένας για τον εαυτό του- την καλύτερη συναλλαγή αλλά έξω η εφορία παραμονεύει για να αρπάξει όχι μόνο ένα κομμάτι των κερδών αλλά και ένα ποσοτό του κεφαλαίου. Υπερβολές , θα σκεφτείτε. Λάθος. Αυτή είναι η πραγματικότητα και θα σας εξηγήσουμε το γιατί.

Οι περισσότεροι αγοραστές σήμερα διαθέτουν ρευστό στη τσέπη και αυτό σε αντίθεση με το παρελθόν που περίμεναν να το αποκτήσουν είτε από την τράπεζα είτε από την πώληση κάποιου περιουσιακού τους στοιχείου. Αυτό το ρευστό το εκμεταλλεύονται για να εξασφαλίσουν τους καλύτερους δυνατούς όρους από τον πωλητή. Αυτός με την σειρά του πουλά τις περισσότερες φορές από ανάγκη (ρευστότητας, φορολογικοί λόγοι κα). Σε αυτή λοιπόν την παρτίδα, τις περισσότερες φορές κερδισμένος είναι αυτός που έχει το ρευστό και το ύψος του κέρδους είναι σε άμεση συνάρτηση με την «ανάγκη» του αντιπάλου. Δηλαδή , σε διάστημα λιγότερο από πέντε χρόνια περάσαμε από την παντοκρατορία του «πωλητή» στην μονοκρατορία του αγοραστή. Όμως εκεί έξω παραμονεύει η εφορία για να αρπάξει με πολλούς τρόπους το μερίδιο της : φόρος μεταβίβασης, φόρος ακίνητης περιουσίας, φόρος εισοδήματος είναι μερικά από τα πιο σημαντικά όπλα που έχει . Και να δεν της φτάνουν , βγάζει από το το «οπλοστάσιο» και άλλα πχ τις αντικειμενικές αξίες. Υπάρχει κάποια λύση στο πρόβλημα αυτό; Ναι είναι η απάντηση.

Ο ειδικός στα θέματα φορολογίας που όπως δείχνουν τα πράγματα για όσους θέλουν να αγοράσουν θα γίνει σύντομα τόσο απαραίτητος όσο…ο γιατρός. Ρωτήσαμε και αλιεύσαμε μερικές πληροφορίες για τους τρόπου με τους οποίους μπορεί να αντιμετωπιστεί το «πρόβλημα εφορία» στην αγορά ακινήτων.

-Τμηματική αγορά από διαφόρους φορείς είναι ένας τρόπος που ταιριάζει κυρίως σε περιπτώσεις που το ακίνητο μπορεί να «τεμαχιστεί» σε επιμέρους τμήματα. Η αγορά μπορεί να γίνει από διαφορετικά πρόσωπα (φυσικά ή νομικά) και όχι ένα .

-Αγορά από ένα πρόσωπο(φυσικό ή νομικό) που δεν έχει προβλήματα με τα τεκμήρια και ενοικίαση σε άλλο (στον πραγματικό ιδιοκτήτη).

-Αγορά από νομικό πρόσωπο που ελέγχεται από το φυσικό ιδιοκτήτη. Οι συνδυασμοί εδώ , πολλοί που αφορούν την μορφή και την έδρα του νομικού προσώπου.

-«Παιγνίδι» με την κυριότητα και την επικαρπία μεταξύ στενών συγγενικών προσώπων.

Σύμφωνα με τους ειδικούς αυτοί είναι οι τέσσερεις βασικοί άξονες στους οποίους θα πρέπει να κινηθούν οι υποψήφιοι αγοραστές ώστε «το δάγκωμα της εφορίας» να ελαχιστοποιηθεί . Οι άξονες αυτοί λένε μπορεί να εφαρμοστούν με πολλές παραλλαγές μεταξύ τους και αυτό εξαρτάται σε σημαντικό βαθμό με το είδος του ακινήτου, την περιουσιακή και την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή, την χρήση του ακινήτου (ιδιόχρηση ή επενδυτικό ακίνητο) και την ευελιξία που διαθέτει.

Τα τεκμήρια για την κατοικία είναι σίγουρα εξοντωτικά για τους ιδιοκτήτες . Για το λόγο αυτό απευθυνθήκαμε σε φοροτεχνικούς για να έχουμε μία γεύση για το τρόπο να περιοριστεί η φορολογική επιβάρυνση απο αυτά.

Για παράδειγμα ιδιοκτήτες δύο ακινήτων στην ίδια πόλη, δηλώνουν ως κύρια κατοικία το μικρότερο ακίνητο. Κι αυτό διότι το δεύτερο εμφανίζεται ως δευτερεύουσα κατοικία και έχει έκπτωση 50% στο τεκμήριο. Χαρακτηριστικό το παράδειγμα: ιδιοκτήτης μονοκατοικίας στην Εκάλη διαθέτει και ένα διαμέρισμα 60 τετραγωνικών μέτρων στο Κερατσίνι. Η μονοκατοικία στην Εκάλη «βγάζει» τεκμήριο 50.000 ευρώ τον χρόνο και το διαμέρισμα 4.000 ευρώ. Αν δηλωθούν τα ακίνητα αντίστροφα (δηλαδή η μονοκατοικία να εμφανιστεί ως δευτερεύουσα κατοικία), το τεκμήριο μπορεί να μειωθεί από τις 54.000 στις 33.000 ευρώ. Υπάρχει και η λύση της "ενοικίασης".

Ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου με υψηλό τεκμήριο μπορεί να δηλώσει ότι το ενοικιάζει σε ένα φιλικό ή συγγενικό πρόσωπο. Ναι μεν θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος για το ενοίκιο, ωστόσο θα αποφύγει την επιβάρυνση από το τεκμήριο. Παράδειγμα: Διαμέρισμα 250 τετραγωνικών βγάζει τεκμήριο 30.000 ευρώ, το οποίο ο ιδιοκτήτης του δεν μπορεί να καλύψει.Αντί λοιπόν να επιβαρυνθεί με το τεκμήριο, δηλώνει ότι ενοικιάζει το συγκεκριμένο διαμέρισμα έναντι 1.000 ευρώ τον μήνα ή 12.000 ευρώ τον χρόνο. Θα πληρώσει φόρο εισοδήματος για τα 12.000 ευρώ και όχι για τα 30.000 ευρώ, όπως θα συνέβαινε αν φορτωνόταν με το τεκμήριο του συγκεκριμένου διαμερίσματος.

Μία άλλη λύση είναι το πέρασμα σε εταιρία. Δύσκολη και λειτουργικά δαπανηρή. Υπάχει ένα σημαντικά υψηλό φορολογικό κόστος στην αρχική φάση. Απο την άλλη πλευρά αναγνωρίζονται δαπάνες και αυτό περιορίζει το φορολογητέο εισόδημα . Απο την άλλη πλευρά , στα θετικά είναι ότιο απαλλάσσονται από το τεκμήριο αλλά και εξασφαλίζουν και τη μελλοντική μεταβίβαση χωρίς υψηλό κόστος .

Ανοίγει ο δρόμος για την εφαρμογή ενός μόνιμου συστήματος προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, με βάση αντικειμενικές τιμές που θα κινούνται σχεδόν στα ίδια επίπεδα με τις πραγματικές τιμές της αγοράς, θα παρακολουθούν τις διακυμάνσεις τους και θα αυξάνονται αυτόματα ανά τακτά διαστήματα. Σε ειδική βάση δεδομένων που θα δημιουργηθεί θα περιλαμβάνονται σε ηλεκτρονική μορφή όλα τα στοιχεία που είναι αναγκαία για τον αυτόματο υπολογισμό των φορολογητέων αξιών των ακινήτων που έχουν ενταχθεί στο αντικειμενικό σύστημα. Παράλληλα, η βάση δεδομένων θα εμπλουτίζεται με πληροφορίες για τις αγοραίες τιμές των ακινήτων και έτσι θα είναι δυνατή η ανά τακτά διαστήματα αυτόματη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της αγοράς. Η πλήρης ηλεκτρονική καταγραφή θα γίνει με την υλοποίηση του έργου “Ψηφιακές υπηρεσίες δημόσιας περιουσίας και εθνικών κληροδοτημάτων”, συνολικού προϋπολογισμού 3,89 εκατ. ευρώ.

Μέσω του έργου αυτού επιδιώκεται να μετατραπεί σε ψηφιακό όλο το σημερινό χάρτινο αρχείο των υπηρεσιών της γενικής διεύθυνσης Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων του υπουργείου Οικονομικών. Το αργότερο μέχρι τις αρχές του 2014 θα έχουν τεθεί σε πλήρη λειτουργία από τη ΓΓΠΣ οι “Ψηφιακές υπηρεσίες δημόσιας περιουσίας και εθνικών κληροδοτημάτων”. Μέσω των υπηρεσιών αυτών όλες οι συναλλαγές των πολιτών με τις υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών που είναι αρμόδιες για θέματα δημοσίων και ανταλλάξιμων κτημάτων, αιγιαλού και παραλίας, αντικειμενικών αξιών και εθνικών κληροδοτημάτων θα είναι δυνατό να διεκπεραιώνονται ηλεκτρονικά, μέσω διαδικτύου. Καινοτομία του νέου ψηφιακού συστήματος θα είναι επίσης η υποβοήθηση της δημιουργίας και επεξεργασίας προτεινόμενης τιμής ζώνης με ανάπτυξη πληροφοριακής υποδομής που θα περιλαμβάνει αγοραίες τιμές ακινήτων προερχόμενες από φορείς (π.χ. Τράπεζα της Ελλάδας), ιδιώτες, επιτροπές τοπικών εφοριών και υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών. Θα δημιουργηθεί επίσης τράπεζα τιμών, η οποία θα αποτελεί πηγή πληροφοριών για όλες τις δικαιοπραξίες (μισθώσεις) και θα διευκολύνει την άσκηση πολιτικής στη δημόσια περιουσία (π.χ. προσδιορισμός τεκμαρτού μισθώματος) και στην αντικειμενικοποίηση των προστίμων αυθαιρέτου χρήσης.

Αντιμέτωποι με άνοιγμα τραπεζικών λογαριασμών βρίσκονται αγοραστές και πωλητές ακινήτων. Η ειδική ομάδα εργασίας του υπουργείου Οικονομικών ξεκινά ελέγχους σε φορολογούμενους με μεγάλη περιουσία, προκειμένου να εντοπιστούν όσοι αγόρασαν ακίνητα μεγάλης αξίας, αλλά απέκρυψαν από την εφορία και δεν δήλωσαν την αξία αγοράς των ακινήτων ή δήλωσαν μικρότερα ποσά για να γλιτώσουν από το τεκμήριο και τον έλεγχο του «πόθεν έσχες».

Οι ελεγκτικές υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών θα διερευνήσουν εάν καταβλήθηκαν περισσότερα χρήματα πέραν της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Για το σκοπό αυτό αναμένεται να ανοίξουν οι τραπεζικοί λογαριασμοί των πωλητών των ακινήτων, καθώς και των αγοραστών. Επίσης, ξεκινά ο έλεγχος 100 φορολογουμένων (από τους 8.666) με αξία ακίνητης περιουσίας από 3 έως 60 εκατ. ευρώ. Οι ανωτέρω ξέχασαν να υποβάλουν τη δήλωση Φόρου Μεγάλης Ακίνητης περιουσίας την περίοδο 1997 έως 2007.

Ήδη έχουν συγκροτηθεί με υπουργική απόφαση πέντε ειδικά συνεργεία ελέγχου. Ο έλεγχος θα είναι ενδελεχής, ενώ η στόχευση των υποθέσεων που θα ελεγχθούν γίνεται με βάση σενάρια ανάλυσης κινδύνου αξιοποιώντας τις λειτουργίες του πληροφοριακού συστήματος Elenxis που έχει θέσει σε λειτουργία η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων.