Ατελείωτο φαίνεται ότι είναι το «απόθεμα» της αυθαίρετης δόμησης στη χώρα μας. Οι δηλώσεις αυθαιρέτων συνεχίζονται για τέταρτο συνεχόμενο χρόνο, παρά την οικονομική κρίση και παρότι το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε ως αντισυνταγματικό τον προηγούμενο νόμο. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, «πρωταθλήτρια» της αυθαίρετης δόμησης παραμένει η Αττική, ενώ ακολουθεί η Κεντρική Μακεδονία. Το ζητούμενο είναι πώς θα διαχειρισθεί η Πολιτεία την «επόμενη ημέρα». Οι νέες δηλώσεις αυθαιρέτων, με την αξιοποίηση των διατάξεων του ν. 4178/13, έχουν φθάσει περίπου τις 125.000 και για τις 74.000 από αυτές έχει ξεκινήσει η διαδικασία καταβολής παραβόλου ή και προστίμου. Πώς κατανέμονται οι δηλώσεις αυτές; Σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος, οι 26.000 αφορούν κτίρια στην Αττική, ενώ περίπου 12.500 στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας. Επιπλέον, έχουν δηλωθεί με τον προηγούμενο νόμο (ν. 4014/11, που κηρύχθηκε αντισυνταγματικός) και «μεταφερθεί» στη νέα ρύθμιση 80.270 ακίνητα στην Αττική και 31.756 στη Θεσσαλονίκη. Οσον αφορά την υπόλοιπη Ελλάδα, περίπου στα ίδια επίπεδα κινούνται οι δηλώσεις με τον ν. 4178/13 σε Θεσσαλία, Στερεά Ελλάδα, Πελοπόννησο και Κρήτη (4.500 - 4.700 δηλώσεις). Λίγο χαμηλότερα οι Περιφέρειες Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης, Δυτικής Ελλάδας και Νοτίου Αιγαίου (περί τις 3.500 δηλώσεις). Ενώ σε χαμηλά επίπεδα κινούνται οι δηλώσεις στην Ηπειρο (περί τις 2.000), στα Ιόνια Νησιά (περί τις 1.900), στη Δυτική Μακεδονία (1.500) και στο Βόρειο Αιγαίο (1.100). Σε ορισμένες από τις περιοχές αυτές, πάντως, ο μεγάλος «όγκος» των αυθαιρέτων δηλώθηκε το διάστημα 2011 - 2013 με τον ν. 4014/11. Οσον αφορά τα έσοδα, τρία χρόνια μετά την ίδρυσή του το Πράσινο Ταμείο έχει συγκεντρώσει περί τα 2,2 δισ. ευρώ, εκ των οποίων το ένα δισ. προήλθε από τα έσοδα της ρύθμισης για τους ημιυπαίθριους (ν. 3843/10) και ακόμα ένα δισ. από τους δύο νόμους για τα αυθαίρετα (ν. 4014/11 και ν. 4178/13). Τα εκτιμώμενα έσοδα (σε βάθος χρόνου) από τους δύο τελευταίους νόμους ξεπερνούν τα 3 δισ. ευρώ. Το υπουργείο Περιβάλλοντος, πάντως, ελπίζει ότι η κατάσταση θα βελτιωθεί και ότι ο αριθμός των δηλώσεων σταδιακά θα αυξηθεί. Η ισχύς του ν. 4178/13 θα διαρκέσει έως τον Φεβρουάριο του 2015 – και δεν μπορεί να θεωρηθεί απίθανο το ενδεχόμενο παρατάσεων, με δεδομένο ότι η καταληκτική ημερομηνία του ν. 4014/11 μετατέθηκε συνολικά 6 (!) φορές. Υπενθυμίζεται πως όσοι δηλώνουν σήμερα ένα αυθαίρετο για πρώτη φορά μπορούν να αποπληρώσουν το πρόστιμο σε 84 μηνιαίες ή 14 εξαμηνιαίες δόσεις (σε επτά χρόνια).

Πώς ελπίζει το ΥΠΕΚΑ ότι θα πείσει τους αυθαιρετούχους να δηλώσουν τις πολεοδομικές τους παρανομίες; Η βασικότερη ρύθμιση, που προβλέπεται ήδη από τον ν. 4014/11 είναι η απαγόρευση μεταβίβασης ακινήτων με πολεοδομικές παρανομίες. Για τον λόγο αυτό, κάθε μεταβίβαση πρέπει να συνοδεύεται από έκθεση μηχανικού που να πιστοποιεί τη νομιμότητα του κτιρίου. Η αποτελεσματικότητα του μέτρου, ωστόσο, δεν έχει ελεγχθεί καθώς δεν έχει γίνει ούτε ένας δειγματοληπτικός έλεγχος. Επίσης δεν έχουν πραγματοποιηθεί δειγματοληπτικοί έλεγχοι στο πλαίσιο των ελεγκτών δόμησης, οι οποίοι πιστοποιούν κατά τη διάρκεια της κατασκευής ενός κτιρίου την «απουσία» πολεοδομικών παρανομιών. Επομένως, μέχρι στιγμής η ορθή εφαρμογή της ρύθμισης επαφίεται... στην καλή θέληση των μηχανικών, κάτι που στο παρελθόν (όπως προκύπτει εκ του αποτελέσματος) δεν αποδείχθηκε και τόσο αξιόπιστη λύση. Πάντως, η κρίση του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου θα έχει καθοριστική σημασία για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης από την Πολιτεία. Η απόφαση αρ. 3341/13 της Ολομέλειας που ακυρώνει το άρθρο 24 του ν. 4014/11 (αφορά τη διαδικασία «τακτοποίησης» αυθαιρέτων) δεν έκανε αποδεκτό τόσο το οικοδόμημα του «περιβαλλοντικού ισοζυγίου», όσο και την επίκληση λόγων δημοσίου συμφέροντος. Προσφυγές έχουν κατατεθεί και κατά του 4178/13 και, στην περίπτωση που η «τακτοποίηση» κριθεί και πάλι αντισυνταγματική, η Πολιτεία θα κληθεί να νομοθετήσει εκ νέου. Έντυπη

Η ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων βασίζεται μόνο στην καταστροφή και στην απελπισία. Όσο και αν η Κυβέρνηση προσπαθεί να συντηρήσει και να προβάλλει σενάρια αισιοδοξίας η αλήθεια είναι ότι η ελληνική αγορά ακινήτων σήμερα έχει αποκτήσει τριτοκοσμικά χαρακτηριστικά καθώς :

Πρώτον, η Αθήνα είναι η μόνη από τις 28 εξεταζόμενες ευρωπαϊκές πόλεις για τις οποίες προβλέπεται μέσα στο 2014 πτώση τόσο στις τιμές όσο και στα ενοίκια των ακινήτων. Σε όλες τις άλλες εξεταζόμενες πόλεις του ευρωπαϊκού Νότου (Μαδρίτη, Ρώμη, Βαρκελώνη, Λισαβόνα και Μιλάνο) προβλέπεται σταθερότητα και στα δύο προαναφερόμενα μεγέθη, ενώ σε πόλεις του ευρωπαϊκού Βορρά (πχ Βερολίνο, Μόναχο, Αμβούργο, Λονδίνο) προβλέπεται άνοδος.

Δεύτερον, η Αθήνα κατατάσσεται στην τελευταία θέση από πλευράς προσδοκιών στις υπάρχουσες επενδύσεις και προτελευταία ως προς την ανάπτυξη νέων επενδύσεων. Ανεξάρτητα δηλαδή από Βορά ή Νότο, από μνημόνια ή αντιμνημόνια, η Αθήνα κατατάσσεται στην τελευταία θέση.

Τρίτον, αν τώρα υπάρχουν (που πράγματι φαίνεται να υπάρχουν...) κάποιες αγοραστικές ευκαιρίες στην Ελλάδα, αυτές οφείλονται αποκλειστικά και μόνο στην κάθετη πτώση των τιμών των ακινήτων κατά τα τελευταία χρόνια. Συγκεκριμένα, με βάση το δείκτη της Τραπέζης της Ελλάδος (αφορά κατοικίες) από τις 101,7 μονάδες του 2008 πέσαμε στα τέλη του 2013 στις 67,7 μονάδες (-34,4%, ποσοστό που αναμένεται να διευρυνθεί μέσα στο τρέχον έτος).

Στα εμπορικά ακίνητα μάλιστα, η πτώση υπήρξε σαφώς μεγαλύτερη, καθώς ετήσιες αποδόσεις ενοικίου (yields) που κυμαίνονται μεταξύ του 8,5% και του 11% και μάλιστα σε σκληρό νόμισμα, μόνο στην Ελλάδα υπάρχουν σήμερα. Για να υπάρξει μια εκτίμηση του ποσοστού πτώσης στα ελληνικά εμπορικά ακίνητα, θα πρέπει να πούμε ότι πριν το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης, τα yields δύσκολα ξεπερνούσαν το 5,5% με 6% και μάλιστα βασισμένα σε αρκετά υψηλότερα ενοίκια (έως και 50%-70% υψηλότερα από τα τρέχοντα).

Στο βωμό της επίτευξης του πρωτογενούς πλεονάσματος ρίχνει η κυβέρνηση 600.000 ιδιοκτήτες αυθαιρέτων ή ημιυπαίθριων χώρων.Το υπουργείο Οικονομικών τούς εντάσσει στους υπόχρεους υποβολής Ε9, ώστε να προστεθούν οι χώροι αυτοί στα συνολικά τετραγωνικά. Ο νόμος το προέβλεπε, αλλά η εγκύκλιος αποτελεί έκπληξη για όσους είχαν σπεύσει βλέποντας μόνο το... τυρί της τακτοποίησης και όχι τη φάκα τής εσαεί φορολογικής επιβάρυνσης των ακινήτων τους. Η απόφαση επιβάλλει νέες επιβαρύνσεις από τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, αλλά και από την αύξηση του τεκμηρίου, με αποτέλεσμα να φουσκώσει ακόμα περισσότερο ο τελικός φορολογικός λογαριασμός. Στην ανακοίνωσή του το υπουργείο Οικονομικών διευκρινίζει ότι όσοι είχαν μεταβολές στην περιουσιακή τους κατάσταση μέσα στο 2013 και υπάρχουν και την 1η Ιανουαρίου 2014, είναι υπόχρεοι υποβολής Ε9. Ωστόσο, εξαιτίας της κατάργησης του ΦΑΠ και της θέσπισης του νέου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, για να αποφευχθεί η πιθανότητα εσφαλμένου υπολογισμού του φόρου, υποχρέωση υποβολής Ε9 έχουν και:

* Οσοι έχουν ακίνητα που έχουν τακτοποιηθεί ή νομιμοποιηθεί ή ημιυπαίθριους χώρους, μόνο στις περιπτώσεις που δεν έχουν αναγραφεί σε προηγούμενες δηλώσεις Ε9. Ετσι καλύπτουμε τις περιπτώσεις αυτές ώστε η εικόνα του Ε9 συμφωνεί με τις δηλώσεις των μηχανικών για την τακτοποίηση.

* Τα νομικά πρόσωπα, εφ' όσον τα ακίνητά τους εντάσσονται σε κάποια κατηγορία απαλλαγών. Η ίδια υποχρέωση υφίσταται και για τα φυσικά πρόσωπα, εφ' όσον έχουν ακίνητα τα οποία απαλλάσσονται του φόρου ή προβλέπεται μείωση αυτού. Με τις δηλώσεις αυτές θα χρεωθεί μειωμένος ΕΝΦΙΑ και δεν θα ταλαιπωρηθούν οι φορολογούμενοι με τροποποιήσεις.

* Οποιος έχει ακίνητο σε πολυκατοικία, η οποία διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα ή κλειστούς (υπόγειους κυρίως) κοινόχρηστους χώρους αποθηκών ή θέσεων στάθμευσης, για να τους αναγράψει στη δήλωση στοιχείων ακινήτων. Τονίζεται πως η δήλωση αυτή, αντίθετα με όσα έχουν αναληθώς γραφτεί, καλύπτει τις περιπτώσεις που αυτά είναι παρακολουθήματα και συνεπώς υπάρχει αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου. Δεν πρέπει, συνεπώς, να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας.

* Ο εργολάβος, για να αναγράψει το εργολαβικό του αντάλλαγμα, εφ' όσον έχουν παρέλθει 4 χρόνια από την έναρξη ανέγερσης της οικοδομής ή έχουν χρησιμοποιηθεί καθ' οιονδήποτε τρόπο από αυτόν τα ακίνητα πριν από την παρέλευση της τετραετίας. Ο οικοπεδούχος, για να διαγράψει το εργολαβικό αντάλλαγμα, κατά τα ανωτέρω.

* Ο κάτοχος ακινήτου που ανήκει σε φορέα της Γενικής Κυβέρνησης, ο οποίος κατέχει το ακίνητο χωρίς τη συναίνεση του φορέα.

* Ο κάτοχος ακινήτου που ανήκει στην ΕΤΑΔ Α.Ε. και στην «Παράκτιο Αττικό Μέτωπο Α.Ε.», ο οποίος κατέχει το ακίνητο με τη συναίνεση των εταιρειών αυτών.

* Οι ΟΤΑ για τα ακίνητα τα οποία έχουν δεσμεύσει και έχει προσδιορισθεί η αποζημίωση, για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο εκκρεμεί η καταβολή της σχετικής αποζημίωσης. (Ο κύριος του δεσμευμένου από ΟΤΑ ακινήτου εξακολουθεί να είναι υπόχρεος να δηλώνει το ακίνητο.)

Όταν ακόμη και η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος μιλά για «τεχνητή υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας», τι περισσότερο χρειάζεται ώστε να γίνει κατανοητό το έγκλημα που συντελείται σήμερα κατά των πολιτών αυτής της χώρας; Ένα έγκλημα εναντίον όσων κατόρθωσαν να κάνουν πραγματικότητα το όνειρο του κάθε νοικοκύρη και έβαλαν ένα κεραμίδι πάνω από κεφάλι τους, το οποίο σήμερα έχει μετατραπεί σε εφιάλτη. Οι πολίτες αυτής της χώρας βρίσκονται στη δίνη μιας πρωτοφανούς αδικίας καθώς όχι μόνον υφίστανται τις συνέπειες της διαβόητης «εσωτερικής υποτίμησης» και βλέπουν κάθε εισόδημα ή περιουσιακό τους στοιχείο να έχει χάσει την αξία του, αλλά υπόκεινται και σε μια σκόπιμη περαιτέρω υποβάθμιση όσων έχουν κατορθώσει να περισώσουν… Η λυσσαλέα άρνηση της κυβέρνησης και βεβαίως της τρόικας να συναινέσουν στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, παρά τη δραματική μείωση που έχουν υποστεί οι αγοραίες τιμές των ακινήτων στη χώρα μας, συνιστά έγκλημα κατά της περιουσίας και κατά των ιδιοκτητών, το οποίο όφειλε να είναι ποινικά κολάσιμο. Όταν, σύμφωνα με τις πλέον συντηρητικές των πηγών, την Τράπεζα της Ελλάδος, η σωρευτική μείωση των τιμών των διαμερισμάτων από το 2008 έως το τελευταίο τρίμηνο του 2013 υπερβαίνει το 33,4% και όταν τα στοιχεία που συγκεντρώνουν άλλες πηγές, όπως τα μεσιτικά γραφεία, καταδεικνύουν ότι η μείωση αυτή είναι ακόμη μεγαλύτερη, πώς είναι δυνατόν να διατηρούνται οι αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα του 2007 και να χρησιμοποιούνται ως «βάση» για τον υπολογισμό των φόρων επί των ακινήτων; Ανύπαρκτη περιουσία φορολογεί σήμερα το κράτος στην Ελλάδα. Περιουσία η οποία ούτε υπάρχει, ούτε μπορεί να πωληθεί, παρά μόνον φορολογείται και οδηγεί σε περαιτέρω υπερχρέωση τους ιδιοκτήτες της. Άνθρωποι που σήμερα αγκομαχούν να τα «φέρουν βόλτα» εξαιτίας των μειωμένων ή ανύπαρκτων εισοδημάτων τους, είναι υποχρεωμένοι να «καταπιούν» και αυτήν την αδικία, ώστε να μπορεί να καυχάται η κυβέρνηση ότι κατόρθωσε να εξασφαλίσει πρωτογενές πλεόνασμα στον προϋπολογισμό. Οι μάσκες έχουν πέσει προ πολλού και σήμερα η αδικία αυτή ομολογείται από τα πλέον επίσημα χείλη. Η σκόπιμη καθυστέρηση της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, η οποία δεν πρόκειται να συμβεί πριν το 2016 όπως πληροφορηθήκαμε από τον φίλτατο κ.Όλι Ρέν αφού ουδείς έλληνας πολιτικός βρήκε το θάρρος να το δηλώσει, καθιστά σαφείς τις αμιγώς εισπρακτικές επιδιώξεις της κυβέρνησης.

ΠΗΓΗ : euro2day.gr