Πολύτιμα έσοδα έχει στερήσει από το δημόσιο ταμείο η υπόθεση του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα, καθώς δεν έχει πραγματοποιηθεί ούτε μία πράξη αγοραπωλησίας κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών και μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις φορέων της αγοράς, τουλάχιστον 50 εκατ. ευρώ με τη μορφή φορολογικών εσόδων έχουν χαθεί κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών. Ο νόμος για τον φόρο υπεραξίας που ψηφίστηκε στο τέλος του προηγούμενου έτους αποδείχθηκε ανεφάρμοστος στην πράξη, με αποτέλεσμα να απαιτηθούν επιπλέον τρεις μήνες, έως την αναθεώρηση των διατάξεων του φόρου υπεραξίας, που περιελήφθη και ψηφίστηκε εν τέλει στο πρόσφατο πολυνομοσχέδιο. Σύμφωνα με εκπροσώπους του μεσιτικού κλάδου, που έχει πληγεί καθοριστικά από την απραξία στην αγορά ακινήτων, πολλές συμφωνίες αγοραπωλησίας ναυάγησαν οριστικά, καθώς είτε ο αγοραστής είτε ο πωλητής υπαναχώρησε, ως αποτέλεσμα της πολύμηνης αναμονής. Σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών - Αττικής, κ. Γιάννη Ρεβύθη, «η Πολιτεία έχει απολέσει μέχρι σήμερα τουλάχιστον 50 εκατ. ευρώ από φορολογικά έσοδα, εξαιτίας της ανυπαρξίας πράξεων αγοραπωλησίας». Ως εκ τούτου, ακόμα κι αν εκδοθεί η απαραίτητη εφαρμοστική εγκύκλιος (κάτι που αναμένεται εντός των ημερών), όπου να περιγράφεται αναλυτικά ο τρόπος υπολογισμού του φόρου, το βέβαιο είναι ότι πολλές πράξεις έχουν ματαιωθεί οριστικά. Οι συμβολαιογράφοι αναμένουν τις εν λόγω ερμηνευτικές διατάξεις, καθώς χωρίς να διευθετηθούν οι απαιτούμενες λεπτομέρειες για τον τρόπο υπολογισμού του φόρου, δεν είναι σε θέση να συμπληρώσουν τις σχετικές δηλώσεις και επομένως να αποδίδουν και τον σχετικό φόρο στο Δημόσιο. Σημειωτέον ότι βάσει του νόμου, οι συμβολαιογράφοι έχουν την ευθύνη της απόδοσης του φόρου στο Δημόσιο εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας. Οπως τονίζει ο κ. Ρεβύθης, η αγορά έχει ουσιαστικά σταματήσει να λειτουργεί ήδη από τα μέσα του προηγούμενου Νοεμβρίου, όταν είχαν αρχίσει να κυκλοφορούν οι πρώτες πληροφορίες για επικείμενη μείωση του φόρου μεταβίβασης από τις αρχές του 2014, με αποτέλεσμα πολλοί αγοραστές να αναβάλουν τις όποιες κινήσεις τους.

Σε διαβούλευση θέτει σήμερα το υπουργείο Οικονομικών δύο νομοσχέδια που αφορούν ζητήματα της Δημόσιας Περιουσίας. Πρόκειται για το σχέδιο νόμου για την αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου που διέπει τον Αιγιαλό, το σχέδιο νόμου για τη ρύθμιση της δυνατότητας εξαγοράς από ιδιώτες κατεχομένων ακινήτων του Δημοσίου και το αντίστοιχο για την εξωδικαστική επίλυση ιδιοκτησιακών διαφορών μεταξύ Δημοσίου και ιδιωτών. Βασικά χαρακτηριστικά των προτεινόμενων ρυθμίσεων είναι:

Α. Νομοσχέδιο για τον Αιγιαλό

· Αντικαθίσταται ένας μη λειτουργικός, από πολλές απόψεις, νόμος (2971/2001), ο οποίος δυσχεραίνει τις αναπτυξιακές δράσεις.

· Οριοθετείται σε σύντομο χρονικό διάστημα (έξι με δώδεκα μήνες), με χρήση νέας τεχνολογίας (ορθοφωτοχάρτες Κτηματολογίου) το 100% του αιγιαλού, σε όλη την επικράτεια, έναντι του μέχρι σήμερα χαραχθέντος 8%.

· Απλοποιούνται και επιταχύνονται οι διοικητικές διαδικασίες αδειοδότησης για επιχειρηματικές χρήσεις και έργα εντός του αιγιαλού και του θαλάσσιου χώρου και προσαρμόζονται στις νέες επιχειρηματικές ανάγκες, με βασικό κριτήριο την περιβαλλοντική διάσταση.

· Επαναπροσδιορίζεται, προς το δικαιότερο, ο τρόπος υπολογισμού του οφειλόμενου στο Δημόσιο ανταλλάγματος για χρήση αιγιαλού, παραλίας και θαλάσσιου χώρου, με θεσμοθέτηση αντικειμενικών και σαφών κριτηρίων και διαφανούς διαδικασίας.

Β. Νομοσχέδιο για τη ρύθμιση της δυνατότητας εξαγοράς από ιδιώτες κατεχομένων ακινήτων του Δημοσίου

· Επιλύεται ένα υπαρκτό κοινωνικό πρόβλημα, αυτό της μακρόχρονης παράνομης κατοχής δημοσίων κτημάτων από ιδιώτες, για την αντιμετώπιση της οποίας υφίσταται δυσχέρεια επιβολής της κείμενης νομοθεσίας λόγω :

α. Έλλειψης κατάλληλων οργανωτικών υποδομών των αρμόδιων υπηρεσιών

β. Κοινωνικών λόγων.

· Εκκαθαρίζεται το χαρτοφυλάκιο της Δημόσιας Περιουσίας.

· Διευρύνονται και απλοποιούνται οι προϋποθέσεις ένταξης στη ρύθμιση, σε σχέση με το προηγούμενο νομικό καθεστώς, που απαιτούσε εισοδηματικά κριτήρια.

· Το τίμημα ορίζεται στο ύψος της αντικειμενικής αξίας κάθε ακινήτου, σε σχέση με χαμηλότερα τιμήματα προηγούμενων νόμων.

Γ. Νομοσχέδιο για την εξωδικαστική επίλυση ιδιοκτησιακών διαφορών μεταξύ Δημοσίου και ιδιωτών

· Αφορά τη συμβιβαστική επίλυση ιδιοκτησιακών διαφορών μεταξύ ιδιωτών και ελληνικού δημοσίου

. Απαραίτητη προϋπόθεση να έχει ασκηθεί αγωγή εναντίον του Ελληνικού Δημοσίου, χωρίς να έχει εκδοθεί πρωτόδικη απόφαση.

· Αναφέρεται σε διεκδικούμενες εκτάσεις για τις οποίες ο ιδιώτης έχει συνεχόμενους τίτλους που ανάγονται από το 1926 και πριν και έχουν εμβαδόν τουλάχιστον 50 στρέμματα, για ακίνητα εκτός Περιφέρειας Αττικής πόλης και 20 στρέμματα, για ακίνητα εντός Περιφέρειας Αττικής.

· Η δικαστική διαφορά τερματίζεται είτε με την αυτούσια διανομή του επίδικου ακινήτου, κατά 50% μεταξύ των διαδίκων, είτε με την καταβολή σε χρήμα της εμπορικής αξίας του 50% του ακινήτου από τον ιδιώτη στο δημόσιο.

Αλλάζουν όλα στο καθεστώς των καταπατημένων εκτάσεων γης. Στο πλαίσιο αυτό, το ΥΠΟΙΚ τροποποιεί  τη διαδικασία εξαγοράς των κατεχομένων, θέτοντας τις παρακάτω προϋποθέσεις :

1. Όποιος κατέχει αυθαίρετα, με ή χωρίς τίτλους, δημόσιο ή ανταλλάξιμο ακίνητο που ανήκει στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου και υπάγεται στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Οικονομικών, καταγεγραμμένο ή μη, με ή χωρίς κτίσματα, δικαιούται να ζητήσει από την αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία του Υπουργείου Οικονομικών, την εξαγορά αυτού, μέσα σε προθεσμία ενός έτους από την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου, εφόσον κατέχει το ακίνητο επί τουλάχιστον μία εικοσαετία, χωρίς διακοπή, και μέχρι την 31-12-2013 και εφόσον η κατοχή συνεχίζεται μέχρι και την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου. Στο χρόνο της αυθαίρετης κατοχής του αιτούντος συνυπολογίζεται και ο χρόνος που το ακίνητο ήταν στην κατοχή των φερομένων ως δικαιοπαρόχων του με καθολική ή ειδική διαδοχή.

2. Μπορεί να εξαγορασθεί, κατ’ ανώτατο όριο:

α) επί αστικών ακινήτων:

αα. Για οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, έκταση μέχρι 5 στρεμμάτων.

ββ. Για περιοχές που βρίσκονται μέσα σε σχέδιο πόλης ή για οικισμούς που προϋφίστανται του έτους 1923, έκταση ίση με το ελάχιστο εμβαδόν αρτίου, κατά κανόνα ή παρέκκλιση, και οικοδομήσιμου οικοπέδου κατά το οικείο σχέδιο πόλεως. Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η εξαγορά συνεχόμενης έκτασης, εφόσον αυτή καλύπτεται από μόνιμα κτίσματα.

β) επί αγροτικών ακινήτων, ενιαία έκταση μέχρι 10 στρέμματα και μέχρι 20 στρέμματα συνολικά.

3. Είναι δυνατή η εξαγορά περισσότερων του ενός ακινήτου από τον ίδιο κάτοχο, φυσικό ή νομικό πρόσωπο, υπό την προϋπόθεση ότι το σύνολο των εξαγοραζομένων εκτάσεων δεν υπερβαίνει τα 20 στρέμματα. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, στην αίτηση εξαγοράς προσδιορίζεται το ακίνητο ή τα ακίνητα για τα οποία ασκείται το δικαίωμα εξαγοράς. Μετά την έκδοση της απόφασης εξαγοράς, ο αιτών παραιτείται, με έγγραφη δήλωσή του προς την οικεία Κτηματική Υπηρεσία, από κάθε διεκδίκηση κυριότητας επί οποιουδήποτε άλλου αυθαιρέτως κατεχόμενου δημόσιου ακινήτου. Αν, μετά την ικανοποίηση των αιτήσεων εξαγοράς, δημιουργούνται εναπομείναντα μη άρτια ακίνητα Β.Κ., η Επιτροπή του άρθρου 10 έχει δικαίωμα να ζητήσει από όμορο ή όμορους αιτούντες να εξαγοράσουν και το εναπομείναν τμήμα ως προσκυρωτέο, άλλως να παραιτηθούν πλήρως από την υποβληθείσα αίτηση.

4.Η εξαγορά ακινήτου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυθαίρετα κτίσματα, σε καμιά περίπτωση δεν νομιμοποιεί τα κτίσματα αυτά. Εντός αποκλειστικής προθεσμίας 12 μηνών από την έκδοση της απόφασης εξαγοράς, ο αιτών οφείλει να υποβάλει αίτηση νομιμοποίησης ή τακτοποίησης των κτισμάτων, επί ποινή ανάκλησης της απόφασης εξαγοράς.

5.α. Περισσότεροι κάτοχοι του ιδίου ακινήτου δικαιούνται να εξαγοράσουν ο καθένας το τμήμα που κατέχει, εφόσον είναι εφικτός ο φυσικός διαχωρισμός, εφαρμοζομένης αναλόγως της παραγράφου 2 του παρόντος.

β. Εάν ο φυσικός διαχωρισμός δεν είναι εφικτός, το ακίνητο εξαγοράζεται εξ ολοκλήρου και εξ αδιαιρέτου από τους κατόχους κατά το ποσοστό που αντιστοιχεί στο κατεχόμενο από τον καθένα τμήμα.

γ. Τα τμήματα των προηγούμενων περιπτώσεων για τα οποία δεν υποβάλλεται εμπροθέσμως από τους κατόχους τους αίτηση εξαγοράς, εκποιούνται στους λοιπούς κατόχους που έχουν υποβάλλει σχετική αίτηση, σε ποσοστό ανάλογο με την κατεχόμενη μερίδα τους.

δ. Επί περισσοτέρων κατόχων, προτιμάται για την εξαγορά, κατά σειρά, ο ανεγείρας κτίσμα ή ο συνιδιοκτήτης με το Δημόσιο και, επί περισσοτέρων συνιδιοκτητών του Δημοσίου, αυτός που έχει το μεγαλύτερο ποσοστό.

6. Σε περίπτωση που τα παραχωρούμενα ακίνητα βρίσκονται σε παραμεθόριες περιοχές κατά την έννοια του ν.1892/1990, για την εξαγορά απαιτείται και η τήρηση των προϋποθέσεων του νόμου αυτού.

7. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, καθορίζονται ειδικότερες προϋποθέσεις ή παράμετροι προσκύρωσης, κριτήρια διαφοροποίησης της επιλογής τμήματος καταπατημένου ακινήτου σύμφωνα με την παράγραφο 3, καθώς και κάθε λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου. Πώς προσδιορίζεται το τίμημα εξαγοράς Ως τίμημα εξαγοράς ορίζεται :

α. Για τις εκτός σχεδίου περιοχές, η αντικειμενική αξία που έχει το ακίνητο κατά το χρόνο υποβολής της σχετικής αίτησης εξαγοράς.

β. Για τις εντός σχεδίου περιοχές λαμβάνεται υπόψη η χαμηλότερη αντικειμενική αξία του οικείου Διαμερίσματος.

γ. Η κατά τα ως άνω προσδιοριζόμενη αξία, προσαυξάνεται κατά ποσοστό 20%, αν επί του ακινήτου υφίστανται κτίσματα. Ταυτόχρονα, επί του τιμήματος εξαγοράς και μέχρι του ποσού των 100.000 ευρώ παρέχεται έκπτωση 10%, εφόσον :

α) Στο προς εξαγορά ακίνητο υφίσταται κτίσμα έως 120 τ.μ, ή 140 τ.μ., σε περίπτωση πολυτέκνου, το οποίο αποτελεί την πρώτη και μόνη κατοικία του αιτούντος.

β) Ο ίδιος ο αιτών ή προστατευόμενο μέλος της οικογενείας του είναι ανάπηρος σε ποσοστό 80% και άνω. Η ανωτέρω έκπτωση παρέχεται αυτοτελώς για κάθε μία των προβλεπομένων α΄και β΄ περιπτώσεων και εφόσον ο αιτών κατά τα 5 προηγούμενα της υποβολής της αιτήσεως οικονομικά έτη δεν δήλωσε εισόδημα μεγαλύτερο από 20.000 ευρώ. Το πέραν του ποσού των 100.000 ευρώ τμήμα του τιμήματος εξαγοράς καταβάλλεται χωρίς τις ανωτέρω εκπτώσεις.

Σε περίπτωση μεταβίβασης του εξαγορασθέντος ακινήτου πριν την παρέλευση 5 ετών από την ημερομηνία της εξαγοράς, ανακαλούνται αυτοδικαίως οι παρασχεθείσες κατά τα ανωτέρω εκπτώσεις και ο αιτών υποχρεούται να καταβάλει το ποσό της έκπτωσης σε μια δόση. Σχετικά εκδίδεται διαπιστωτική πράξη του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Όσον αφορά τις εκκρεμείς αιτήσεις εξαγοράς, υπάγονται στις διατάξεις του καινούργιου νόμου του ΥΠΟΙΚ και εξετάζονται σύμφωνα με τις προθεσμίες, τους όρους, τις διαδικασίες και τις προϋποθέσεις του.

Η εξαγορά ακινήτου κατά τον παρόντα νόμο είναι υποχρεωτική για το Δημόσιο, το οποίο μπορεί να την αρνηθεί μόνο αν συντρέχουν επιτακτικοί λόγοι δημοσίου συμφέροντος, αναγόμενοι αποκλειστικά σε ζητήματα: α. εθνικής άμυνας β. δημόσιας ασφάλειας γ. δημόσιας υγείας δ. αξιοποίησης δημόσιας περιουσίας και ε. ειδικού ενδιαφέροντος του Υπουργείου Οικονομικών. Σε περίπτωση συνδρομής κάποιας από τις ανωτέρω περιπτώσεις, ζητείται σύμφωνη γνώμη από το καθ’ ύλην αρμόδιο Υπουργείο και, για την περίπτωση δ’, και από το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ.).

Η γνώμη των παραπάνω φορέων διατυπώνεται εντός αποκλειστικής προθεσμίας ενός μήνα από την αποστολή σε αυτούς του αιτήματος, μετά την άπρακτη παρέλευση της οποίας τεκμαίρεται η συμφωνία τους. Ο Φορέας ηλεκτρονικής υποδοχής αποστέλλει τα σχετικά αιτήματα εξαγοράς στην αρμόδια Αποκεντρωμένη Διοίκηση, εντός προθεσμίας ενός μήνα από τη λήξη της προθεσμίας του προηγούμενου εδαφίου. Σε περίπτωση μη συμφωνίας, εκδίδεται αιτιολογημένη απορριπτική απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης που αποστέλλεται στον αιτούντα μετά την πάροδο προθεσμίας ενός μηνός από τη λήψη της αρνητικής γνώμης. Επίσης, εξαιρούνται ακίνητα ή τμήματα αυτών τα οποία: α) έχουν κηρυχθεί απαλλοτριωτέα ή ρυμοτομούμενα ή επί των οποίων βρίσκονται κτίσματα τα οποία από την κείμενη νομοθεσία θεωρούνται ως διατηρητέα ιστορικά μνημεία. β) κείνται εντός ζώνης 100 μέτρων από την ακτογραμμή, εφόσον μέχρι την υποβολή της αίτησης εξαγοράς δεν έχει καθορισθεί στην περιοχή οριστικά οριογραμμή αιγιαλού και παραλίας.

Επί αιτήσεων που αφορούν μη καταγεγραμμένα ακίνητα, εξαιρούνται της εξαγοράς ακίνητα ή τμήματα αυτών τα οποία: α) εμπίπτουν σε χώρο που έχει κηρυχτεί ως αρχαιολογικός. β) είναι αστικά και βρίσκονται σε περιοχή στην οποία δεν επιτρέπεται η δόμηση και δεν είναι προσκυρωτέα. γ) αποτελούν τμήμα δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης. Είναι, όμως, δυνατή η εξαγορά, κατά τις διατάξεις του παρόντος, εκτάσεων που έχουν χαρακτηριστεί ως γεωργικές, χορτολιβαδικές και βραχώδεις ή πετρώδεις, κατά τις διατάξεις των περιπτώσεων α’, β’ και γ’ αντίστοιχα της παραγράφου 6 του άρθρου 3 του ν.998/1979.

Προχωρούν οι αλλαγές στο νόμο για τις εξώσεις. Οι προτάσεις της Νομοπαρασκευαστικής Επιτροπής, επιφέρουν τις εξής αλλαγες:

- Δίνεται δίμηνη προθεσμία «πληρωμής» των οφειλών από την κοινοποίηση εξωδίκου, αντί της 15μερης που ίσχυε μέχρι σήμερα. Με το νέο σύστημα ο κακοπληρωτής θα έχει διορία ενός μήνα για να καταβάλει τα ενοίκια, ενώ θα μπορεί να μείνει κι επιπλέον ένα μήνα χωρίς να πληρώσει. Αν περάσει το δίμηνο ο ιδιοκτήτης καταθέτει στο δικαστήριο αίτηση για την απόδοση μισθίου μαζί με την εξώδικη διαμαρτυρία. Ο δικαστής εκδίδει τη διαταγή απόδοσης μισθίου, η οποία πρέπει να κοινοποιηθεί στον ενοικιαστή. Με την επίδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου, ο ενοικιαστής έχει διορία τριάντα ημερών προκειμένου να εξοφλήσει τα οφειλόμενα μισθώματα. Εφόσον δεν το πράξει, η διαταγή αποτελεί εκτελεστό τίτλο και μπορεί να εκτελεστεί η έξωση με δικαστικό επιμελητή. Με το νέο σύστημα η όλη διαδικασία καθυστερεί κατά έναν μήνα.

- Το εξώδικο πρέπει να κοινοποιείται και σε κάθε επόμενη δυστροπία και δύο φορές όταν υπάρχουν συνοικούντες σύζυγοι, πολλές φορές με θυροκολλήσεις, κάτι που δημιουργεί απίστευτες καταστάσεις και ατέλειωτη γραφειοκρατία.

- Καταργείται η άμεση εκτελεστότητα της διαταγής απόδοσης με την παράλογη προσθήκη μιας ακόμη υποχρεωτικής κοινοποίησης αντιγράφου της «προς γνώση», σε αντίθεση με τη διαταγή πληρωμής που είναι πάντοτε άμεσα εκτελεστή. - Επιμήκυνση του χρόνου έναρξης εκτελεστότητάς της μετά 30 ημέρες (αντί των 20), παρά το γεγονός ότι η προθεσμία ανακοπής παραμένει στις 15 εργάσιμες ημέρες (δηλαδή 20 ημερολογιακές).

- Μεταφορά (επαναφορά) της αρμοδιότητας για τις μισθώσεις με μηνιαίο μίσθωμα άνω των 400 ευρώ στα Μονομελή Πρωτοδικεία. Το Πρωτοδικείο Αθηνών, ωστόσο, προσδιορίζει δικάσιμο για μισθωτικές διαφορές συνήθως μετά από ένα χρόνο, ενώ το Ειρηνοδικείο μετά από ένα μήνα. Αυτό σημαίνει μεγάλες καθυστερήσεις μέχρι να τελεσιδικήσει η υπόθεση και μέχρι τότε ο ενοικιαστής μπορεί να συνεχίζει να χρωστά. Επιβαρυντικό είναι το γεγονός ότι το όριο μισθώματος για την προσφυγή στο Πρωτοδικείο αντί για το Ειρηνοδικείο κατεβαίνει από τα 600 στα 400 ευρώ