Το πιο πιθανό σενάριο για την αγορά κατοικίας του 2013 είναι να πολλαπλασιαστούν οι πινακίδες «Πωλείται», από ιδιοκτήτες που δεν έχουν πλέον την οικονομική δυνατότητα να καταβάλουν τους απαιτούμενους φόρους για να διατηρήσουν στην κατοχή τους το σπίτι τους. Μέχρι σήμερα αυτό αφορά περισσότερο κατοικίες που κατασκευάστηκαν την τελευταία 10ετία και οι ιδιοκτήτες τους έχουν μεγάλες επιβαρύνσεις από στεγαστικά δάνεια. Δεν αποκλείεται όμως πλέον να αρχίσει να επεκτείνεται και σε παλαιότερες κατασκευές, χωρίς δανειακή επιβάρυνση. Ετσι, η προσφορά στην αγορά θα αυξάνεται συνεχώς (σήμερα εκτιμάται σε περίπου 160.000-180.000 πανελλαδικά), τη στιγμή που η ζήτηση παραμένει αναιμική. Αλλωστε, κατά το φετινό εννεάμηνο, ο συνολικός αριθμός των αγοραπωλησιών μετά βίας προσέγγισε τις 15.000 κατοικίες, όταν μέχρι προ τριετίας πωλούνταν ετησίως πάνω από 80.000 κατοικίες και πάνω από 100.000 κατοικίες πριν από το 2008. Σύμφωνα με αναλυτές της αγοράς και μεσιτικά γραφεία, η πτώση δεν έχει ολοκληρωθεί σε καμία περίπτωση και αν επιβεβαιωθούν τα μέχρι σήμερα δεδομένα για τη νέα φορολογική νομοθεσία γύρω από τα ακίνητα, θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον θα υποχωρήσει ακόμα περισσότερο.

Η έλλειψη ρευστότητας και η δραματική «κατολίσθηση» των προσδοκιών επιχειρήσεων και νοικοκυριών για την πορεία της ελληνικής οικονομίας έχουν τσακίσει την ελληνική αγορά ακινήτων τον τελευταίο χρόνο. Η ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων βρίσκεται σε μεγάλη κρίση επί τέσσερα κατά σειρά έτη, η οποία εκδηλώνεται, αφενός με μείωση της ζήτησης και αφετέρου με υπερβάλλουσα προσφορά, που αντανακλάται στο εκτιμώμενο σημαντικό και αυξανόμενο απόθεμα αδιάθετων (και προς πώληση) κατοικιών. Ειδικότερα, εξακολουθεί να παρατηρείται κάθετη πτώση του αριθμού των αγοραπωλησιών διαμερισμάτων (τρίτο τρίμηνο 2012: -48,7%, μετά την πτώση τους κατά -38,8% στο τρίτο τρίμηνο του 2011), πτώση που είναι πολύ μεγαλύτερη της επίσης μεγάλης μείωσης του αριθμού των αδειών της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας κατά -27,6% στο οκτάμηνο του 2012, μετά την πτώση της κατά -30,5% και στο οκτάμηνο του 2011. Η υπερβάλλουσα προσφορά κατοικιών και η πτώση της ζήτησης αυτών έχουν επιφέρει σημαντική πτώση των τιμών των κατοικιών.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, τιμές των διαμερισμάτων (παλαιά και νέα) μειώθηκαν κατά -11,7% στο τρίτο τρίμηνο του 2012 στο σύνολο της χώρας, έναντι μείωσής τους κατά -4,7% στο τρίτο τρίμηνο του 2011. Μεγαλύτερη ήταν η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων στην Αθήνα (τρίτο τρίμηνο 2012:-12,3%, τρίτο τρίμηνο 2011:-4,4%) και στις εξοχικές περιοχές (τρίτο τρίμηνο 2012: -12,4%, τρίτο τρίμηνο 2011:--5,9%) και ακολουθούν η Θεσσαλονίκη (τρίτο τρίμηνο 2012:-10,6%, τρίτο τρίμηνο 2011:-6,4%) και οι άλλες μεγάλες πόλεις (τρίτο τρίμηνο 2012:-10,6%, τρίτο τρίμηνο 2011:-3,2%). Γενικότερα, η ελληνική αγορά κατοικιών αρχίζει να εμφανίζει πλέον χαρακτηριστικά αισθητής υποτίμησης, καθώς ο λόγος του δείκτη τιμών των διαμερισμάτων προς τον δείκτη των ενοικίων υποχωρεί με επιταχυνόμενο μάλιστα ρυθμό στο τρίτο τρίμηνο του 2012.

Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) η μείωση των τιμών των οικιστικών ακινήτων άρχισε να σημειώνεται από το τέταρτο τρίμηνο του 2011 σε ετήσια βάση. Ειδικότερα, ο γενικός δείκτης τιμών των οικιστικών ακινήτων (διαμερίσματα και οικείες) στην ευρωζώνη μειώθηκε κατά -1,5% σε ετήσια βάση στο δεύτερο τρίμηνο του 2012 (1ο 3μηνο΄12: -0,8%, 4ο 3μηνο΄11: -0,3%), έναντι αύξησης κατά +1,3% στο 2ο 3μηνο΄11) Αξιοσημείωτη είναι η σημαντική διακύμανση των τιμών ανάμεσα στις χώρες μέλη της ευρωζώνης. Εκτός της Ελλάδος, σημαντική πτώση τιμών στα οικιστικά ακίνητα παρατηρείται στην Ιρλανδία, με πτώση τιμών κατά -15,4% σε ετήσια βάση στο δεύτερο τρίμηνο του 2012, στην Ισπανία (-14,4%), στην Κύπρο (-5,9%) και τη Σλοβενία, και Σλοβακία (--5,7% και -2,3%), ενώ μικρή υποχώρηση των τιμών παρατηρείται στην Πορτογαλία και την Ιταλία (-1,8% και -1,7%) και τη Γαλλία (-0,1%). Ας σημειωθεί ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ιταλία κινούνται σε αρνητικό έδαφος από το πρώτο τρίμηνο του 2012 και στη Γαλλία στο δεύτερο τρίμηνο του 2012. Αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων σημειώνεται στη Γερμανία (+3,5%), που κατέχει υψηλό συντελεστή στάθμισης στον γενικό δείκτη τιμών των οικιστικών ακινήτων της ΕΚΤ (26,7%), στο Βέλγιο (+2,7%) και το Λουξεμβούργο (+4,3%).

Η επιφάνεια και ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας και κυρίως η αξία των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν στην περίοδο της τρέχουσας κρίσης μειώθηκαν με υψηλότερους ρυθμούς από ό,τι ο αριθμός των νέων αδειών και των αγοραπωλησιών. Ο αριθμός των νέων αδειών μειώθηκε κατά 16,1% το 2009, 10,9% το 2010 και 28,4% το 2011, ενώ ο συνολικός αριθμός των ακινήτων που αποτέλεσαν αντικείμενο συμβολαιογραφικών πράξεων μειώθηκε κατά 13,9% το 2009 και 13,3% το 2010 με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία. Συγκεκριμένα, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ που συγκεντρώνονται από τα συμβολαιογραφικά γραφεία όλης της χώρας, ο αριθμός των συμβολαιογραφικών πράξεων για αγοραπωλησίες ακινήτων από 158,0 χιλιάδες το 2008 μειώθηκε σε 136,0 χιλιάδες το 2009 και σε 117,9 χιλιάδες το 2010. Ανάλογη ήταν η μείωση του αριθμού των συναλλαγών επί ακινήτων και με βάση τα συμβόλαια που καταγράφηκαν από το Εθνικό Κτηματολόγιο (κατά 16,3%, 9,8% και 28,1% το 2009, 2010 και 2011 αντίστοιχα).

Αυτό ερμηνεύεται από τη διαπίστωση που προέκυψε από την έρευνα κτηματομεσιτικών γραφείων για στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς παλαιότερες, μικρότερου εμβαδού και κυρίως μικρότερης αξίας κατοικίες. Ανάλογες διαπιστώσεις προκύπτουν και με βάση τα στοιχεία των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος την τελευταία τριετία (στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα).

Την περίοδο 2009-2011 η μέση ετήσια μείωση του αριθμού των εν λόγω συναλλαγών ήταν 26,3%, έναντι αντίστοιχης μείωσης κατά 28,6% της συνολικής τους αξίας.Το γεγονός αυτό, έως ένα βαθμό, εξηγεί και τη σχετικά μεγαλύτερη προσφορά προς πώληση ακινήτων μεγάλου εμβαδού (άνω των 200 τετραγωνικών μέτρων), τα οποία εξάλλου επιβαρύνθηκαν περισσότερο από τις πρόσφατες φορολογικές αλλαγές.

Μέσα απο τις ρυθμίσεις για τη δημιουργία τραπεζών γης και αγοράς δικαιωμάτων γης και σε συνδυασμό με τις προβλέψεις του νέου Οικοδομικού Κανονισμού, στο υπουργείο περιβάλλοντος φιλοδοξούν να φέρουν στην Ελλάδα το μοντέλο που ευδοκίμησε σε πολλές πόλεις του εξωτερικού δίνοντας κέρδη σε επενδυτές, άλλα και παράγοντας σύγχρονα οικολογικά κτίρια και περισσότερους ελεύθερους και πράσινους χώρους.

Εξετάζεται δηλαδή,  η δυνατότητα υλοποίησης (και μέσω ΣΔΙΤ) προγραμμάτων όπου οι ιδιώτες επενδυτές θα μπορούν να αποκτήσουν ολόκληρα οικοδομικά τετράγωνα, να τα συνενώσουν και επωφελούμενοι τις προβλέψεις του νέου Οικοδομικού Κανονισμού με πριμοδότηση στους συντελεστές όγκου και ύψους, να γκρεμίζουν τα παλιά κτίρια και να παράξουν και να διαχειριστούν νέα στέγη με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά και ελεύθερους χώρους, ενδεχομένως και εμπορικές χρήσεις. Στην Αθήνα, εκτιμάται οτι ανάλογα projects μπορούν να υλοποιηθούν σε πρώτη φάση σε περιοχές όπως ο Ελαιώνας, τα Προσφυγικά της Νέας Φιλαδέλφειας και της Δραπετσωνας, άλλα και πυκνοδομημένες περιοχές του κέντρου όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια και τα Εξάρχεια. Προς αυτές τις περιοχές άλλωστε δείχνει και μελέτη που εκπόνησε το Εθνικό Μετσόβειο Πολυτεχνείο για λογαριασμό του ΥΠΕΧΩΔΕ, προκειμένου να αποτελέσει τη βάση του σχεδιασμού της περιφέρειας Αττικής, από κοινού με το Ρυθμιστικό Σχέδιο Αθήνας. Ουσιαστικά πρόκειται για εισαγωγή στην Ελλάδα του πολύ επιτυχημένου ευρωπαϊκού μοντέλου αναβάθμισης ολόκληρων αστικών περιοχών με ιδιωτικά κεφάλαια.