Η επόμενη μεγάλη απειλή για την παγκόσμια αγορά ακινήτων μήπως θα έλθει απο την Κίνα; Το ερώτημα αυτό βασανίζει πλέον τους περισσότερους αναλυτές οι οποίοι διαπιστώνουν ότι παρά την προσπάθεια της Κυβέρνησης της Κίνας να αποτρέψει την υπερθερμανση της αγοράς τα αποτέλεσματα είναι εντελώς διαφορετικά. Τωρα μάλιστα δεν είναι λίγοι εκείνοι που ποσδοκούν νέα και πιό σκληρά μέτρα . Οι πωλήσεις κατοικίας σε μεγάλες πόλεις έκαναν ένα τεράστιο άλμα τον Αύγουστο σε σχέση με τον Ιούλιο. Συγκεκριμένα αυξήθηκαν έως :84% σε Shenzhen, 56% στο Guangzhou, 31% στη Σαγκάη 23% στο Πεκίνο. Οι πωλήσεις του Αύγουστο ήταν σημείωσαν 149% αύξηση σε σύγκριση με τον ίδιο μήνα του προηγούμενου έτους. Αποτέλεσμα είναι το απόθεμα ακινήτων να μειωθεί 1,5%. Οι ειδικοί πιστεύουν ότι στα νέα μέτρα που θα μπορούσαν να περιλαμβάνεται η υιοθέτηση περιορισμών σχετικά με τις προπωλήσεις των διαμερισμάτων και πιστωτικοί περιορισμοί για τις τράπεζες.

Περίπου ένα στα τέσσερα σπίτια που διατίθενται ήδη στην αγορά οι ιδιοκτήτες έχουν ρίξει τουλάχιστον μία φορά την τιμή κατά τους τελευταίους 12 μήνες. Επιπλέον, η μέση έκπτωση απο την αρχική τιμή ξεπερνά το 10% ενώ στα σπίτια πολυτελείας, βλέπουμε την έκπτωση απο την αρχική τιμή να ξεπερνά το 20%. Αυτά τα συμπεράσματα προκύπτουν απο έρευνα που πραγματοποιήθηκε το τελευταίο εξάμηνο με βάση τα στοιχεία τιμών που δημοσιοποιούνται . Ορισμένες περιοχές με υψηλά ποσοστά ανεργίας και οικονομικής συρρίκνωσης οι πωλητές χρειάζεται να ρίξουν γύρω στο 20% τις τιμές τους προκειμενου να επιτευχθεί συμφωνία με τον αγοραστή ενώ ανάλογη είναι και η εικόνα που έχει διαμορφωθεί στην αγορά της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, Για παράδειγμα σε περιοχές της Ανατολικής Αττικής ενώ η μέση ετήσια μείωση κινείται στα επίπεδα του 7% περίπου οι τιμές στις οποίες κλείνονται συμφωνίες είναι μειωμένες 20%. Και ίσως να μη έχουν ακόμη τα χειρότερα για τους πωλητές ...

Σε ποιά κατάσταση είναι σήμερα η αγορά κατοικίας. Μήπως τα σημάδια ανάκαμψης είναι τόσο μακρυά και για αυτό δεν μπορούμε να τα δούμε; Είναι η ώρα για αγορά ή θα πρέπει να δούμε τα χειρότερα; Αμείλικτα ερωτήματα που δυστυχώς δεν μπορεί κανείς να δώσει μία πειστική απάντηση αφού στην πραγματικότητα το οικονομικό περιβάλλον είναι τόσο ρευστό ώστε κάθε πρόβλεψη να είναι παρακινδυνευμένη. Παρόλα αυτά υπάχουν κάποια σημάδια τα οποία πρέπει να τα πάρουμε όλοι σοβαρά υπόψη αφού δείχνουν τις μελλοντικές τάσεις της αγοράς.

Τιμές και Πληθωρισμός.

Το 2009 διακόπηκε μία "συνήθεια" που είχε ξεκινήσει απο τα μέσα της δεκαετίας του ΄80. Οι τιμές πώλησης κατοικιών μεταβάλλονταν ταχύτερα απο τον πληθωρισμό. Απο το 2009 όμως οι μεταβολές του πληθωρισμού είναι υψηλότερες αφού οι τιμές των ακινήτων μειώνονται. Σύμφωνα με έρευνες που έχουν γινει στις ΗΠΑ , η φάση αυτή διαρκεί έως και 3 χρόνια και μετά η αγορά εισέρχεται σε μία φάση που οι τιμές των κατοκιών μεταβάλλονται με το ρυθμό του πληθωρισμού. Τότε είναι που ξεκινά η διαδικασία υπερθέρμανσης της αγοράς με τις τιμές των κατοκιών να αυξάνονται περισσότερο απο ότι ο πληθωρισμός. Συνήθως για την έκρηξη αυτή απιτείται μία εξωγενής παρέμβαση. Για παράδειγμα στην Ελλάδα η άνοδος των τιμών στα μέσα της δεκαετίας τους ΄80 συνδυάστηκε με τις φολογικές ελαφρύνσεις και την καθιέρωση των επιδοτούμενων δανείων. Στις ΗΠΑ η έκρηξη της ζήτησης ήταν σε άμεση συνάρτηση με την μείωση των επιτοκίων. Σημειώνεται ότι το 2000 η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ ξεκίνησε μια τριετή εκστρατεία για τη μείωση των βασικών επιτοκίων από 6,5% έως 1%, που επηρέασε ανάλογα και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων .

Καλά όλα αυτά αλλά αν δεν υπάρχουν χρήματα;

Οι οικονομολόγοι συνηθίζουν να συσχετίζουν την τιμή κατοκιών με το εισόδημα . Σε περιόδους υπερθερμανσης της αγοράς η σχέση εισοδήματος προς την τιμή της κατοικίας λειτουργεί υπερ των τιμών των κατοικιών. Όταν η τάση αυτή αντιστραφεί τότε αυτό σημαίνει ότι έρχεται αύξηση της . Για να το πούμε πιό απλά σε μία φυσιολογική φάση της οικονομιας η τιμή ανα τετραγωνικό μέτρο σε μία περιοχή είναι 3.000 ευρώ και το μεσο ετήσιο εισόσημα 30.000 ευρώ. Τότε η αναλογία τιμής προς εισόδημα 10% . Η αναλογία αυτή διατηρείται σταθερή γαι 2 χρόνια και στην συνέχεια διαμορφώνεται σε 12%,15%... Αυτό είναι το πρώτο σημάδι της φούσκας. Στην συνέχεια όταν η φούσκα σπάσει τότε το ποσοτό αυτό μειώνεται και φθάνει στο αρχικό 10%. Απο κεί και πέρα όσο συνεχίζεται η επιδείνωση τόσο αυξάνονται οι πιθανότητες να σταματήσει η κρίση και να ξεκινήσει η διαδικασία της ανάκαμψης. Ανάλογη προσέγγιση μπορεί να γίνει με την συσχέτιση των τιμών πώλησης με τις τιμές των ενοικίων.

Ενοίκια

Όσο αυξάνεται το ενοίκιο ως ποσοστό της τιμής τόσο πιο ελκυστική γίνεται η αγορά. Πρέπει να σημειωθεί ότι η προσέγγιση αυτή μπορεί να εφαρμοστεί και σε τοπικό επίπεδο ώστε να διαπιστώσει κανεί πόσο ελκυστική και ελπιδοφόρα είναι μία περιοχή σε σχέση με κάποια άλλη. Τώρα ποιά είναι η σημερινή εικόνα της αγοράς; Η μεν σχέση εισοδήματος προς τιμή πώλησης είναι περίπου αμετάβλητη , ενώ η σχέση ενοικίων προς τιμή πώλησης γέρνει υπερ των ενοικίων αλλά και οι διαφοροποιήσεις ειναι οριακές. Τι σημαίνει αυτό; Υπομονη...

Λίγότερα στεγαστικά δάνεια χορήγησαν οι βρετανικές τράπεζες τον Αυγουστο. Πρόκειται για το χαμηλότερο επίπεδο χορηγήσεων απο τον Αύγουστο 2000 και αντικατόπτριζει την υποτονική δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων του Ηνωμένου Βασιλείου. Την ίδια στιγμή η ιστοσελίδα Rightmove ανακοίνωσε ότι οι ζητούμενες τιμές των κτηματομεσιτών στην Αγγλία και την Ουαλία υποχώρησε για τρίτο συνεχή μήνα τον Σεπτέμβριο. Συγκεκριμένα αθροιστικά η πτώση στο τρίμηνο έφθασε το 3,4% ενώ την ίδια στιγμή αυξήθηκε και ο αριθμός των αδιάθετων κατοκιών.