Η αγορά κατοικίας στον Δήμο Αθηναίων και τα Βόρεια Προάστια χαρακτηρίζεται από περιορισμένο αριθμό νέων αναπτύξεων και επιβράδυνση της εξέλιξης των εργασιών στις υπό ανάπτυξη οικοδομές, σύμφωνα με τα αποτελέσματα έρευνας της Eurobank Properties Services Οι δυνητικοί αγοραστές στρέφονται κυρίως σε ακίνητα παλαιά, μικρότερων επιφανειών σε μεσαίου κόστους περιοχές σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Η πλειονότητα των νεόδμητων διαμερισμάτων προσφέρεται για πώληση εφόσον έχει ολοκληρωθεί η "τακτοποίηση" των ημιυπαίθριων χώρων. Γενικότερα παρατηρείται εξορθολογισμός των ζητούμενων επιπέδων τιμών στις περισσότερο ακριβές περιοχές και σύγκλιση των τιμών με περιοχές ανάλογων ποιοτικών χαρακτηριστικών, όπως αναφέρεται στα συμπεράσματα της σχετικής έρευνας. Στο Δήμο Αθηναίων το απόθεμα νεόδμητων κατοικιών είναι περιορισμένο για την πλειονότητα των περιοχών. Ο όγκος των συναλλαγών κινείται σε χαμηλά επίπεδα και πράξεις πραγματοποιούνται σε περιπτώσεις που οι ζητούμενες τιμές παρουσιάζουν σημαντική υποχώρηση. Η αγορά των παλαιών διαμερισμάτων έχει σταματήσει να ενισχύεται από τους οικονομικούς μετανάστες σε σχέση με τα παλαιότερα έτη. Στη πλειονότητα των περιοχών τα επίπεδα τιμών σημείωσαν υποχώρηση σε σχέση με το 2009 σε ποσοστό 2%-9% ανάλογα με την περιοχή. Συγκεκριμένα για την περιοχή του Κολωνακίου η υποχώρηση διαμορφώνεται στα επίπεδα του 15% περίπου, σύμφωνα με την έρευνα. Τα Βόρεια Προάστια χαρακτηρίζονται από σταθερό απόθεμα κατοικιών μεγάλων επιφανειών. Οι μεγαλύτερες υποχωρήσεις των ζητούμενων τιμών σημειώθηκαν στην Κηφισιά, τη Νέα Ερυθραία, το Γέρακα, το Πάτημα Χαλανδρίου, τη Νέα Φιλοθέη Αμαρουσίου, το Ψυχικό και τη Φιλοθέη. Η υποχώρηση των τιμών που αφορά σε νεόδμητες κατοικίες διαμορφώνεται στα επίπεδα του 4%-10%, σε σχέση με το 2009, ανάλογα με την περιοχή ενώ στις περιοχές της Νέας και Κάτω Κηφισιάς σημειώθηκε υποχώρηση έως και 13%.

του

Δουλουμπέκη Ε. Θοδωρή

Πολιτικού Μηχανικού Ε.Μ.Π.

www.d-engineering.gr

Η αυξημένη σεισμική δραστηριότητα, τόσο σε συχνότητα όσο και σε ένταση, στην Ελλάδα, αποτελεί τον σημαντικότερο παράγοντα σχεδιασμού νέων κτιρίων. Επιδρά στη μορφολογία μιας δομής, στην επιλογή των υλικών και στο κόστος της κατασκευής, προτείνει θέσεις και επιβάλει χρήσεις. Ο αντισεισμικός κανονισμός, που έχει θεσπίσει η επιστημονική κοινότητα από τις αρχές της παρελθούσας δεκαετίας και συνεχώς ενημερώνει, αποτελεί το απόσταγμα μιας μακρόχρονης εμπειρίας στη διαχείριση του σεισμικού κινδύνου. Είναι η βάση για το σχεδιασμό ασφαλέστερων κατασκευών, ικανών να ανταποκριθούν στο σεισμό σχεδιασμού. Προϋπόθεση αποτελεί, βέβαια, τα κτίρια να έχουν σχεδιαστεί και κατασκευαστεί σύννομα και όχι αυθαίρετα, υπό τη διαρκή επίβλεψη εξειδικευμένων μηχανικών και με εγκεκριμένα, από τους κανονισμούς, υλικά. Ταυτόχρονα, όμως, μια σεισμική δράση, ούσα αδύνατον να προβλεφθεί, αποτελεί και κριτήριο δοκιμασίας της ικανότητας του υπάρχοντος κτιριακού δυναμικού της χώρας, να ανταποκριθεί χωρίς επιβλαβείς συνέπειες. Συνέπειες εκτός των προφανών και ιδιαίτερα επώδυνων, όπως η απώλεια ανθρώπινων ζωών, οι τραυματισμοί και οι υλικές ζημιές, μπορεί να είναι και η διακοπή της οικονομικής δραστηριότητας, η απαξίωση περιουσιακών στοιχείων , π.χ. ιδιοκτησίας και η απώλεια στοιχείων πολιτιστικής κληρονομιάς. Ο αρχικός προσεισμικός έλεγχος, είναι κυρίως μη καταστρεπτική μέθοδος αποτίμησης της φέρουσας ικανότητας ενός κτιρίου και του βαθμού τρωτότητάς του, έναντι σεισμικών δράσεων που είναι πιθανόν να εφαρμοστούν σε κάθε περιοχή.

Σκοπό έχει, τη μείωση του βαθμού διακινδύνευσης, προτείνοντας λύσεις ενίσχυσης, εφόσον απαιτείται. Τα κτίρια που η μελέτη κατασκευής τους έχει γίνει πριν το 2000 αλλά κυρίως πριν από το 1985, αποτελούν το δομικό υποσύνολο που φαίνεται να παρουσιάζει τη μεγαλύτερη ανάγκη για να ελεγχθεί. Ο πλημμελής, όπως αποδείχθηκε, καθορισμός της ενδεχόμενης σεισμικής δράσης που προέβλεπαν οι έως τότε κανονισμοί, οδήγησε με βάση νεότερα δεδομένα, στην αλλαγή των ζωνών σεισμικής επικινδυνότητας αρκετών περιοχών (συμπεριλαμβανομένης και της Κρήτης) λόγω της πιθανότητας εμφάνισης πολύ μεγαλύτερων σεισμών. Η αναγκαιότητα προσεισμικού ελέγχου, εμφανίζεται να είναι μεγαλύτερη εφόσον στην προαναφερθείσα κατηγορία, προστεθούν παράμετροι όπως η ύπαρξη Pilotis ή άλλων μαλακών ορόφων, το μεγάλο ύψος κατασκευών και η μη κανονικότητα στην κάτοψη. Χωρίς να έχει όμως σημασία το πότε κατασκευάστηκαν, αυθαίρετα κτίσματα ή κτίσματα με αυθαίρετες και χωρίς εμπεριστατωμένο σχεδιασμό προσθήκες ή αλλαγές χρήσης είναι απαραίτητο να ελεγχθούν.

Η ύπαρξη ρηγματώσεων σε δομικά στοιχεία ή τυχόν επιβαρύνσεις από προηγούμενους σεισμούς είναι ακόμη ενδείξεις της αναγκαιότητας προσεισμικού ελέγχου από εξειδικευμένους μηχανικούς. Προτεραιότητα στους ελέγχους, σαφέστατα πρέπει να δοθεί, στα κτίρια υψηλής συνάθροισης ατόμων, στα σχολικά συγκροτήματα, καθώς και στα δημόσια κτίρια κοινής ωφελείας και ιδιαίτερα στα νοσοκομεία και τα κτίρια τηλεπικοινωνιών. Όντας κομμάτι της ιστορίας του τόπου, τα χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα κτίρια, κατέχουν επίσης σημαντική σειρά προτεραιότητας στη λίστα των προς έλεγχο κτιρίων. Το κράτος μέσω της τοπικής αυτοδιοίκησης, επικουρούμενο και από το τεχνικό επιμελητήριο και την επιστημονική κοινότητα, οφείλουν άμεσα να ολοκληρώσουν την προσπάθεια για την εκτίμηση της σεισμικής ικανότητας και την αναβάθμιση των προαναφερθέντων κατασκευών. Παράλληλα ,όμως, πρέπει να ενεργοποιηθούν και οι ιδιώτες.

Οι ιδιωτικές κατασκευές δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται, ως δευτερεύουσας σημασίας, κτίρια. Αποτελούν αντικείμενο μεταβιβάσιμο(είτε μόνιμα είτε προσωρινά με τη μορφή ενοικίασης), χώρο ενδεχομένως συνάθροισης ατόμων ή φιλοξενίας (π.χ. φροντιστήρια σε πολυκατοικίες, κέντρα διασκέδασης, οίκοι ευγηρείας) και εν γένει τμήμα του δομικού πολιτισμού. Κάθε ιδιώτης – ιδιοκτήτης, ατομικά, οφείλει να γνωρίζει την στατική επάρκεια των κατασκευών που χρησιμοποιεί για να στεγάσει τις δραστηριότητες του, τόσο τις οικογενειακές όσο και τις επαγγελματικές. Η γνώση αυτή και ο βαθμός διακινδύνευσης είναι απαραίτητα στοιχεία για τον προγραμματισμό τόσο τον οικογενειακό όσο και τον επαγγελματικό. Το χαμηλό κόστος ενός πρωτογενούς προσεισμικού ελέγχου, η ταχύτητα, οι μη καταστρεπτικές μέθοδοι εκτίμησης της σεισμικής ικανότητας ενός κτιρίου,αλλά και ψυχολογικοί παράγοντες όπως η προσφορά αισθήματος ασφάλειας, οφείλουν επίσης να κινητοποιήσουν τους ιδιοκτήτες ή χρηστες των ακινήτων. Παράλληλα όμως, χρήσιμο θα ήταν, να δοθούν και κίνητρα. Να απλουστευτεί κατά το δυνατόν η έκδοση άδειας, η οποία αφορά τον προσεισμικό έλεγχο και ενίσχυση και να ξεπεραστούν ενδεχόμενα κωλύματα σε αυθαίρετα κτίσματα. Η απαλλαγή τέτοιων μελετών από πρόσθετους φόρους, τέλη καθώς και επιδοτήσεις ή φορολογικές ελαφρύνσεις στους ιδιώτες, είναι ενέργειες που θα έδιναν επίσης μια σημαντική ώθηση.

Οι λεγόμενοι μεσαίοι αγοραστές παρακολουθούν εκ του μακρόθεν την αγορά κατοικίας αφού λόγω κυρίως οικονομικής ανασφάλειας είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί στο να αλλάξουν τις συνθήκες στέγασης τους. Παράλληλα τα προηγούμενα χρόνια ένας μεγάλος αριθμός από αυτούς απέκτησε σπίτι σε προάστιο και αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο έχει περιορισθεί σημαντικά η ζήτηση. Ενδιαφέρον , παρουσιάζει επίσης το γεγονός ότι η ζήτηση εξακολουθει να είναι ζωντανή για περιοχές που εμφανίζουν ισχυρή πολιτιστική ταυτότητα. Συνοικίες όπως για παράδειγμα το Θησείο, η Πλάκα αλλά και –προσφάτως- το Μουσείο συγκεντρώνουν ένα σημαντικό ποσοστό ζήτησης και για ον λόγο αυτό εξακολουθούν να αποκομίζουν σημαντικές υπεραξίες. Σύμφωνα με μεσίτες και στις γειτονιές αυτές η ζήτηση προέρχεται από συγκεκριμένο κοινό το οποίο συνδυάζει υψηλό εισόδημα και υψηλό επίπεδο μόρφωσης . Ο συνδυασμός αυτός αλλά και τα ήδη υφιστάμενα χαρακτηριστικά της αγοράς προσελκύουν και άλλους υποψήφιους αγοραστές οι οποίοι κινούνται με βάση κοινωνικά κριτήρια. Αυτό που θα πρέπει να κατανοήσουν όσοι κινούνται στην αγορά κατοικίας είναι ότι σε περιόδους κρίσης η αγορά κινείται με βάση συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών και για κατοικίες συγκεκριμένων προδιαγραφών. Άλλωστε η ίδια η έννοια της κρίσης προϋποθέτει ότι από την αγορά απουσιάζει το ευρύ κοινό αγοραστών και για τον λόγο αυτό οι περιοχές που πλήττονται περισσότερο είναι εκείνες οι οποίες απευθύνονται σε αγοραστικό κοινό μεσαίου εισοδήματος. Το φαινόμενο αυτό δεν είναι ελληνικό αλλά διεθνές και έχει καταγραφεί σε όλες τις περιόδους κρίσης που έχει περάσει η παγκόσμια αγορά κατοικίας. Πρόκειται για μία νέα πραγματικότητα με την οποία θα πρέπει να ζήσουμε για αρκετά χρόνια ακόμα» επισήμανε οικονομικός αναλυτής σχολιάζοντας τις εξελίξεις στην αγορά κατοικίας και κατέληξε «τα κέρδη στα επέμενα χρόνια θα προέλθουν από περιοχές που έχουν συγκεκριμένο κοινό ή προσφέρουν προοπτική υψηλού κέρδους.»

« Η αγορά σύντομα θα ανακαλύψει πάλι την ενοικιαζόμενη κατοικία. Η σημαντική αύξηση της προσφοράς καινούργιων κατοικιών σε συνδυασμό με το αρνητικό κλίμα το οποίο καθιστά πολλούς υποψήφιους αγοραστές επιφυλακτικούς στο να αγοράσουν κατοικία θα αρχίσει να οδηγεί σε αναθέρμανση της ζήτησης της συγκεκριμένης αγοράς. Όμως αυτή την φορά δεν αναμένονται θεαματικές αυξήσεις των τιμών των ενοικίων καθώς τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης σε συνδυασμό με την υψηλή προσφορά πιστεύω ότι θα είναι οι σημαντικότεροι παράγοντες οι οποίοι θα συμβάλλουν στην συγκράτηση των τιμών των ενοικίων», με τον τρόπο αυτό σχολίαζε κορυφαίος οικονομικός αναλυτής τις νέες τάσεις που ήδη αρχίσει να καταγράφονται στην αγορά κατοικίας. Οπως προκύπτει από την ανάλυση των στοιχείων που αφορούν :

Α. Στην εξέλιξη των πωλήσεων κατοικιών.

Β. Στην εξέλιξη των ανατιμήσεων στα ενοίκια, ήδη από το 1999 έχει αρχίσει να καταγράφεται μία σημαντική υποχώρηση στον ρυθμό αύξησης των τιμών των ενοικίων κατοικιών. Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι ενώ το 1990 τα ενοίκια αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμός που έφθανε το 29,6% , το 2000 ο ρυθμός αυτός περιορίσθηκε στο 3,9% και το 2010 κάτω απο 2%.

« Στα 20 χρόνια που πέρασαν οι αλλαγές είναι θεαματικές. Οι αλλαγές αυτές δεν συνδέονται μόνο με τις καινούργιες περιοχές που μπήκαν στην γεωγραφία της αγοράς αλλά και με την δομή της. Για παράδειγμα , μέχρι και τα μέσα της δεκαετίας του ΄90 ένα σημαντικό ποσοστό των καινούργιων οικοδομών διατίθονταν σε ιδιώτες επενδυτές οι οποίοι εξασφάλιζαν ένα σημαντικό συμπληρωματικό εισόδημα. Στα επόμενα χρόνια, οι νέες κατοικίες αγοράζονταν κυρίως από ανθρώπους οι οποίοι στόχευαν στην κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών και αυτό είχε ως αποτέλεσμα η χώρα μας να συγκαταλέγεται μεταξύ των χωρών της Ε.Ε. με τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης. Σήμερα, η μεγάλη προσφορά νέων κατοικιών και η περιορισμένη ζήτηση έχει αναγκάσει πολλούς ιδιοκτήτες εμπρός στην προοπτική να έχουν κενά σπίτια να επιστρέψουν στην λύση που προσφέρει η ενοικίαση.» , τόνιζε χαρακτηριστικά ο ίδιος αναλυτής σχολιάζοντας την δυναμική που εκδηλώνεται στην αγορά.