Η γεωγραφία της αγοράς κατοικίας στην Αττική ανατρέπεται άρδην . Κυρίαρχο χαρακτηριστικό των αλλαγών είναι ο κορεσμός περιοχών, οι οποίες μέχρι τις αρχές του 2000 συγκέντρωναν το σύνολο σχεδόν του αγοραστικού ενδιαφέροντος και της επενδυτικής δραστηριότητας και η ανάδειξη νέων αγορών που βρίσκονται σε ακτίνα 20-30 χιλιομέτρων από το κέντρο της πόλης και οι οποίες χαρακτηρίζονται είτε από την μεγάλη προσφορά ελεύθερης γης (οικοπέδων και παλαιών κτισμάτων) είτε από την αναβάθμιση των συγκοινωνιακών υποδομών. Σύμφωνα με μελέτη που αφορά το προφιλ της αγοράς ακινήτων στο νομό Αττικής, στην διάρκεια της τελευταίας δεκαπενταετίας , 14 νέες περιοχές έκαναν δυναμικά την είσοδο τους στην αγορά . Πρόκειται για τις περιοχές Ανω Λιόσια, Αρτέμιδα , Αχαρνές, Βάρη, Γέρακας , Γλυκά Νερά, Κορωπί , Μαρκόπουλο (Μεσόγεια), Νέα Μάκρη , Παιανία, Παλλήνη, Πικέρμι, Ραφήνα και Σπάτα . Οι περιοχές αυτές συγκέντρωσαν το 22% περίπου του συνόλου των συνολικών επενδύσεων σε κατοικίες στην Αττική απορροφώντας ένα σημαντικό ποσοστό της συνολικής ζήτησης. Διατυπώνεται μάλιστα η εκτίμηση ότι στις περιοχές αυτές προστέθηκαν τουλάχιστον 3.500.000 τετραγωνικά μέτρα κατοικίας δημιουργωντας νέα δεδομένα στην κατανομή του πληθυσμού αλλά και στο εμπορικό ιστό της Αττικής. Συγκεκριμένα , στην ίδια μελέτη υποστηρίζεται ότι στις περιοχές αυτές εγκαταστάθηκαν τουλάχιστον 200.000 νέοι κάτοικοι οι οποίοι θα είναι ο καταλύτης για την διαδικασία ανάδειξης νέων τοπικών αγορών.

Ενδεικτικό , των νέων δεδομένων που έχουν προκύψει την περίοδο 2001-2008 στην αγορά ς της Αττικής θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι το απόθεμα κατοικίας στις περιοχές αυτές αυξήθηκε την περίοδο αυτή από 25% έως 50% περίπου. Οι τάσεις μάλιστα για τα επόμενα χρόνια είναι ανοδικές αφού στις λεγόμενες παραδοσιακές αγορές η έκρηξη της οικοδομικής δραστηριότητας είχε ως συνέπεια να απορροφηθεί το ήδη περιορισμένο απόθεμα ελεύθερης γης ενώ στον αντίποδα στις 14 αυτές περιοχές η προσφορά γης εξακολουθεί να είναι υψηλή . Το γεγονός αυτό σημαίνει ότι η οικοδομική έκρηξη στις συγκεκριμένες περιοχές συγκεντρώνει όλες τις προϋποθέσεις για να διατηρηθεί και τα επόμενα χρόνια σε αντίθεση με άλλες περιοχές οι οποίες φαίνεται ότι οδηγούνται σε κορεσμό αφού η ζήτηση θα καλύπτεται σε σημαντικό βαθμό από το ήδη διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών. Το συμπέρασμα αυτό ενισχύεται και από την ανάλυση της αγοράς δύο επιμέρους περιοχών που , σύμφωνα με τους συντάκτες της μελέτης, χαρακτηρίζονται ως ενδεικτικές της σημερινής κατάστασης της αγοράς κατοικίας. Συγκεκριμένα αναλύονται οι αγορές του Χαλανδρίου και των Αχαρνών. Όπως επισημαίνεται η αγορά κατοικίας του Χαλανδρίου ήδη από την δεκαετία του ΄70 συγκέντρωνε ένα σημαντικό ποσοστό της ζήτησης για κατοικίες. Αποτέλεσμα ήταν το απόθεμα κατοικιών του συγκεκριμένου δήμου να αυξηθεί 228% περίπου και από τις αρχές της δεκαετίας του 2000 να εμφανίσει σημάδια κορεσμού. Έτσι οι συνολικές επενδύσεις σε νέες κατοικίες στην περιοχή από το 2001 έως το 2007 ήταν μόλις το 2,1% στο σύνολο της Αττικής. Στις Αχαρνές , από το 2001 μέχρι σήμερα το απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε κατά 40% και οι συνολικές επενδύσεις σε κατοικίες κάλυπταν το 4,3% του συνόλου της Αττικής (δηλαδή διπλάσιες από τις αντίστοιχες του Χαλανδρίου). Όμως, σύμφωνα με την μελέτη , στις δύο περιοχές υπαρχει σημαντική διαφορά ως προς την διαθεσιμότητα ελεύθερης γης , διαπίστωση που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι στα χρόνια που έρχονται η προσφορά νεόκτιστων στην μία περιοχή θα φθίνει ένώ στην άλλη θα έχει αυξητικές τάσεις. «Στα επόμενα χρόνια η αγορά κατοικίας θα αλλάξει .Ήδη , η πόλη έχει αρχίσει να επεκτείνεται κυκλικά προς όλες τις κατευθύνσεις και αυτή η τάση δεν πρόκειται να ανακοπεί τουλάχιστον για την επόμενη δεκαετία» τόνιζε χαρακτηριστικά αναλυτής της αγοράς ακινήτων υπόψη του οποίου τέθηκαν τα συμπεράσματα της μελέτης και συμπλήρωνε ότι «καταλυτικό ρόλο στις εξελίξεις θα έχουν οι λεγόμενες σχετικές τιμές δηλαδή το εισοδηματικό κριτήριο , οι υποδομές στις συγκοινωνίες και η ελεύθερη γή».

« Η ελληνική αγορά ακινήτων είναι λιγότερο ευάλωτη στην κρίση σε σύγκριση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές και δεν θα πρέπει να αναμένονται σημαντικές ανακατατάξεις στο εγγύς χρονικό διάστημα. Η άμυνα της ελληνικής αγοράς βασίζεται στον απομονωτισμό της αφού η εξάρτηση από τις αγορές του εξωτερικού είναι σχεδόν μηδενική σε σύγκριση με άλλες αγορές όπως για παράδειγμα της Ισπανίας και της Βρετανίας που αυτή την στιγμή βρίσκονται στο μάτι του κυκλώνα της κρίσης.» Αυτό τόνιζε κορυφαίος αναλυτής όταν ρωτήθηκε σχετικά με την ένταση και της διάρκεια της κρίσης στην ελληνική αγορά ακινήτων. Αν και οι περισσότεροι υποστηρίζουν ότι η κάμψη της αγοράς θα διαρκέσει τουλάχιστον δύο χρόνια εντούτοις αρκετοί αναλυτές τοποθετούν χρονικά την ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας στο α΄εξάμηνο 2013. «Η αποκατάσταση της λειτουργίας των χρηματοοικονομικών αγορών αναμένεται να συμβάλλει σε εκ νέου αύξηση της ζήτησης κατοικιών και σε αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες από το 2013. Διατυπώνεται η πρόβλεψη ότι «η απορρόφηση του πλεονάσματος των προς πώληση κατοικιών που έχει δημιουργηθεί στην περίοδο των υψηλών επενδύσεων σε κατοικίες» θα έχει ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2014. Σύμφωνα με τραπεζικούς παράγοντες η απορρόφηση του πλεονάζοντος αποθέματος θα είναι ο καταλυτής για την ανάκαμψη της αγοράς. Ήδη , τα στοιχεία για την οικοδομική δραστηριότητα δείχνουν ότι η αγορά έχει προσαρμοσθεί στα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται στην αγορά και έχει περιορίσει σημαντικά τον όγκο των προς πώληση καινούργιων κατοικιών Η έγκαιρη προσαρμογή των οικοδομικών επιχειρήσεων στα νέα δεδομένα της αγοράς που είχε ως συνέπεια την μείωση της προσφοράς έχει ως συνέπεια οι απώλειες στις τιμές των κατοικιών να είναι περιορισμένες σε σύγκριση με τις άλλες ευρωπαϊκές αγορές . Η πρόβλεψη αυτή μπορεί να ανατραπεί «μόνο στην περίπτωση που οι επιχειρήσεις του κλάδου μαζικά ρίξουν τις τιμές πώλησης των κατοικιών προκειμένου να χρηματοδοτήσουν υποχρεώσεις τους.» , επισήμανε τραπεζικός αναλυτής ο οποίος όμως συμπλήρωνε λέγοντας ότι «ένα τέτοιο ενδεχόμενο δεν είναι ιδιαίτερα πιθανό αφού ένα σημαντικό ποσοστό των νέων κατοικιών έχει αυτοχρηματοδοτηθεί και έτσι οι επιχειρήσεις δεν είναι εκτεθειμένες στον τραπεζικό δανεισμό. Και αυτό σε αντίθεση με ότι συμβαίνει στις αγορές του εξωτερικού στις οποίες οι κατασκευαστικές επιχειρήσεις αναγκάστηκαν να ρευστοποιήσουν σε σημαντικά χαμηλότερες τιμές των αδιάθετο απόθεμα κατοικιών που είχαν προκειμένου να καλύψουν τις πιεστικές ανάγκες τους για ρευστότητα».

Αρνητικό ρεκορ για τις νέες κατοικίες . Σύμφωνα με στοιχεία ο αριθμός τους διαμορφώθηκε στις 47.468 στο 11μηνο.’10 (τελευταίο διαθέσιμο στοιχείο), από 55.746 στο 11μηνο.’09 (-13,0%) και σε 3.425 άδειες τον Νοέμ.’10, από 5.071 τον Νοέμ.΄09. Πρόκειται για το χαμηλότερο επίπεδο της τελευταίας εικοσαετίας και οι τάσεις αυτές δεν φαίνεται να ανατρέπονται. Ο όγκος νέων οικοδομών βάσει αδειών (ιδιωτικών, κατοικήσιμων και μη κτισμάτων) υποχώρησε λιγότερο του αναμενομένου κατά -8,6% σε ετήσια βάση τον Δεκ.’10, έναντι πτώσης κατά -31,5% τον Νοέμ.΄10 και κατά -19,6% τον Δεκ.΄10. Συνολικά το 2010 ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας μειώθηκε κατά - 23,6% σε ετήσια βάση, έναντι μείωσής του κατά - 26,5% το 2009. Ο αριθμός των ιδιωτικών οικοδομικών αδειών μειώθηκε 2010 κατά -10,9% σε ετήσια βάση, έναντι μείωσής τους κατά -14,3% (55.679) το 2009 και -15,6% (69.966) το 2008, γεγονός που υποδηλώνει την μείωση της προσφοράς κατοικιών. Η υποχώρηση της οικοδομικής δραστηριότητας το 2010 αντικατοπτρίζεται και στη σημαντική μείωση της παραγωγής τσιμέντου και έτοιμου σκυροδέματος (Τσιμέντο: 2010: -14,3%, 2009: -25,4%, Σκυρόδεμα: 2010: -9,2%, 2009: -25,3%). σε εκατ. € 2010 2009 2008 2007 2006

Η αγορά κατοικίας αλλάζει «πρόσωπο». Η ανασφάλεια οδηγεί σε αλλαγή του αγοραστικού προτύπου των υποψήφιων αγοραστών. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη η οποία εστιάσθηκε στα ποιοτικά χαρακτηριστικά της ζήτησης για νέες κατοικίες προκύπτει το συμπέρασμα ότι οι υποψήφιοι αγοραστές στρέφονται σε κατοικίες μικρότερου εμβαδού –σε σύγκριση με το 2000- προκειμένου να περιορίσουν τους κινδύνους που συνεπάγεται η αυξημένη χρηματοδότηση αφού η διαμόρφωση του τελικού κόστους είναι συνάρτηση τόσο του εμβαδού όσο και των τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο. Παράλληλα , στρέφονται στις μεταχειρισμένες κατοικίες ακόμα καθώς έχει καταγραφεί σημαντική αύξηση της συμμετοχής των κατοικιών ηλικίας άνω των 30 ετών στο σύνολο των πωλήσεων των κατοικιών. Ένα ακόμα στοιχείο που προκύπτει από την ανάλυση των στοιχείων για την συμπεριφορά της ζήτησης είναι το μηδενικό σχεδόν ενδιαφέρον για την αγορά μονοκατοικιών και αυτό οφείλεται κυρίως στην έλλειψη της δυνατότητας χρηματοδότησης αλλά και στο ασφυκτικό πλαίσιο όσο αφορά στην αγορά οικοπέδου και στο κόστος κατασκευής . Αν μάλιστα συνεχιστεί η τάση αυτή αναμένεται σημαντική υποχώρηση της ζήτησης για αγορά γης γεγονός που θα καταγραφεί και στην εξέλιξη των τιμών των οικοπέδων. Ο περιορισμός του πιστωτικού κινδύνου σε συνδυασμό με την απροθυμία των τραπεζών είναι κυρίαρχο χαρακτηριστικό της συμπεριφοράς των περισσότερων δανειοληπτών γεγονός που επιβεβαιώνεται τόσο από την επιβράδυνση του ρυθμού της πιστωτικής επέκτασης όσο και από τις επιλογές χρηματοδότησης.

Αποκαλυπτικά είναι άλλωστε τα στοιχεία της ίδιας μελέτης τα οποία επιβεβαιώνονται και από τις εκτιμήσεις που έχει διατυπώσει η Τράπεζα της Ελλάδος σύμφωνα με τα οποία «η σχέση μεταξύ του δανεισμού για την απόκτηση κατοικίας και της ζήτησης είναι διπλής κατεύθυνσης καθώς η αξία της κατοικίας είναι εκείνη η οποία αντανακλά το ύψος του δανεισμού αλλά και το ποσοστό του εισοδήματος που μπορεί να διατεθεί για την αποπληρωμή». Στα πλαίσια αυτά η στροφή των υποψήφιων αγοραστών προς τις μεταχειρισμένες κατοικίες αλλά και σε κατοικίες μικρότερου εμβαδού είναι μία εξέλιξη απολύτως αναμενόμενη και η οποία , σύμφωνα με εκτιμήσεις οικονομικών αναλυτών θα γίνει ακόμα εντονότερη στα επόμενα χρόνια αν οι τιμές διατηρηθούν σε υψηλά επίπεδα και το επίπεδο των επιτοκίων σημειώσει άνοδο.