Στα επίπεδα των τιμών μίσθωσης γραφείων της... Αλβανίας και της Ρουμανίας έχει φτάσει η Αθήνα, μετά τη σημαντική διόρθωση που έχει γίνει τα τελευταία χρόνια. Ερευνα που διεξήγαγε εταιρεία συμβούλων ακινήτων , στην οποία έχει φτιάξει το χάρτη την αγοράς γραφείων στην Ευρώπη, αποτυπώνεται η κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην Ελλάδα. Το μέσο μηναίο μίσθωμα για γραφεία πρώτης κατηγορίας, χωρίς τους φόρους και άλλα έξοδα, έχει πέσει στα 15 ευρώ ανά τετραγωνικό. Το ίδιο ποσό καλούνται να πληρώσουν οι επιχειρήσεις στα Τίρανα και το Βουκουρέστι, στοιχείο που δείχνει τη δυναμική των παραπάνω αγορών και την πτωτική τάση της Ελλάδας. Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, μεγάλο είναι το ποσοστό των κενών χώρων γραφείων στην πρωτεύουσα, καθώς φτάνει το 12%, με ανοδικές τάσεις, ενώ στα ίδια επίπεδα κυμαίνονται οι αποδόσεις γραφείων (7,3%). Ενα άλλο στοιχείο που δείχνει ότι η ελληνική αγορά γραφείων βρίσκεται σε βαθιά κρίση είναι τα τετραγωνικά μέτρα που είναι υπό κατασκευή και τα οποία στην ελληνική πρωτεύουσα ανέρχονται σε 790.000 τ.μ. Προφανώς οι developers αναβάλλουν την ολοκλήρωση σημαντικών projects καθώς το απόθεμα είναι μεγάλο, η ζήτηση ελάχιστη, ενώ οι επιχειρηματίες επιλέγουν κατά κύριο λόγο μικρότερα και φθηνότερα γραφεία, ακόμη και σε δευτερεύουσες αγορές. Ωστόσο, εκείνοι που ψάχνουν για πρώτης ποιότητας κτήρια μπορούν πλέον να διαπραγματευτούν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα. Στις εποχές των «παχιών» αγελάδων τα υψηλότερα ενοίκια στο κέντρο της Αθήνας είχαν αγγίξει τα 40 ευρώ/τ.μ. το μήνα, και συγκεκριμένα στη Λ. Βασιλίσσης Σοφίας, κοντά στην Πλατεία Συντάγματος. Οσο για τη Λεωφόρο Κηφισίας, τα ενοίκια είχαν ανέβει σε επίπεδα πάνω από 28 ευρώ/τ.μ., ενώ σήμερα δεν είναι σχεδόν ποτέ πάνω από 20 ευρώ/τ.μ. Ανάλογες εκθέσεις για την αγορά γραφείων έχουν πραγματοποιήσει κι άλλες εταιρείες, καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι η «φούσκα» έσπασε και τα ενοίκια είναι πλέον ιδιαίτερα ελκυστικά για τις εταιρείες που θέλουν να αλλάξουν έδρα.

Οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν για όγδοο συνεχόμενο μήνα στις ΗΠΑ καθώς και τον Φεβρουάριο καταγράφηκε υποχώρηση. Ο δείκτης S & P / Case Shiller που καταγράφει τις τιμές 20 μητροπολιτικών περιοχών υποχώρησε 0,2% το Φεβρουάριο σε σύγκριση με τον Ιανουάριο φτάνοντας στις 139,27 μονάδες οριακά υψηλότερο από τον ιστορικά χαμηλό επιπεδο του Απριλίου 2009. Οι μέσες τιμές στις Ηνωμένες Πολιτείες είναι στα επίπεδα όπου ήταν το καλοκαίρι του 2003. «Υπάρχουν πολύ λίγα, εάν υπάρχουν, καλά νέα για τη στέγαση. Τιμές συνεχίζουν να αποδυναμώνονται και οι τάσεις στις πωλήσεις και στις κατασκευές είναι απογοητευτικές," είπε ο David Blitzer, πρόεδρος του Δείκτη και συμπλήρωσε : "Πρόσφατα στοιχεία σχετικά με τις πωλήσεις σε υφιστάμενα σπίτια ,οικοδομική δραστηριότητα , την απασχόληση, και τις κατασχέσεις επιβεβαιώνουν ότι είμαστε ακόμα σε μια αργή ανάκαμψη." Το πλεόνασμα των κατοικιών προς πώληση έχει κρατήσει τις τιμές σε χαμηλά επίπεδα.

Στάση αναμονής και εσωστρέφειας τηρούν πλέον οι εταιρίες επενδύσεων ακινήτων προτιμώντας να ενισχύσουν με πωλήσεις τις θέσεις τους σε μετρητό παρά να τοποθετούν κεφάλαια σε νέες επενδύσεις. Η τάση αυτή που ήταν ιδιαίτερα έντονη την προηγούμενη χρονιά αναμένεται να συνεχιστεί τουλάχιστον για το 2011. Το τελευταίο δωδεκάμηνο η στρατηγική των εταιριών χαρακτηρίζεται από πωλήσεις , αποτυχημένες απόπειρες πωλήσεων αλλά και ανακατανομές εντός των ομίλων.

Το 2010 η EFG Eurobank Properties προχώρησε σε πώληση ακινήτου ιδιοκτησίας της, στη Θεσσαλονίκη επί της οδού Ίωνος Δραγούμη. Το ακίνητο αφορά σε πολυώροφη οικοδομή, που αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και τρεις ορόφους, συνολικής επιφανείας 1.166,99τ.μ. Το τίμημα της αγοραπωλησίας ανήλθε σε €3.950.000. Στα μέσα του ίδιου έτους η Eurobank Properties προχώρησε στην αγορά τμήματος του ακινήτου που βρίσκεται επί της οδού Παπαδιαμαντοπούλου, στην Αθήνα. Συγκεκριμένα, απέκτησε ισόγειο με χώρους βοηθητικής χρήσης συνολικής επιφάνειας 385τ.μ. και 36 θέσεις στάθμευσης σε τρία υπόγεια επίπεδα. Το τίμημα της αγοράς ανήλθε σε €1,2εκατ. ευρώ με απόδοση 10,4%. Επισημαίνεται ότι η Εταιρεία τον Φεβρουάριο του 2009 είχε προβεί στην αγορά των γραφειακών χώρων της ανωδομής. Ο ισόγειος χώρος είναι μισθωμένος από το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών για την εξυπηρέτηση στεγαστικών αναγκών της Νευρολογικής Κλινικής του Αιγινήτειου Νοσοκομείου. Στα τέλη Ιουλίου του 2010 έγινε και η δεύτερη πώληση ακινήτου της εταιρείας και συγκεκριμένα ισόγειου καταστήματος με υπόγειο και πατάρι, συνολικής επιφανείας 383,57τ.μ. στην Πλατεία Δημοκρατίας στο Αγρίνιο έναντι €900.000.Τέλος πούλησε και κατάστημα που επί της οδού Δημητριάδος στο Βόλο. Πρόκειται για ισόγειο κατάστημα, με πατάρι, συνολικής επιφανείας 352τμ. και το τίμημα της αγοραπωλησίας ανήλθε σε €2.000.000.

Η «Trastor ΑΕΕΑΠ»  στις αρχές του 2010 ανακοίνωσε την πρόθεσή της να προχωρήσει σε πώληση ποσοστού 50% του εμπορικού κέντρου Athens Heart επί της λεωφόρου Πειραιώς. Ωστόσο στα μέσα του ίδιου έτους αναβλήθηκε η πώληση του εμπορικού κέντρου λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος.

Η εταιρεία MIG Real Estate προχώρησε εντός του 2010 στην απόκτηση του μεγαλύτερου ποσοστού των μετοχών της ρουμάνικης εταιρείας EGNATIA PROPERTIES S.A. ιδιοκτήτριας δύο  ακινήτων στη Ρουμανία. Συγκεκριμένα πρόκειται για κτίριο γραφείων στο Βουκουρέστι επιφάνειας 3.000τ.μ. περίπου το οποίο στεγάζει τα κεντρικά γραφεία της Marfin Bank Romania και ένα υποκατάστημα της τράπεζας. Το δεύτερο ακίνητο αφορά σε υποκατάστημα της τράπεζας Marfin Bank Romania στη Μπάια Μάρε, συνολικής επιφάνειας 313τ.μ. σε κεντρικό σημείο της πόλης.

Η Εθνική ΠΑΝΓΑΙΑ ΑΕΕΑΠ, η οποία ιδρύθηκε το 2010 με αρχικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων 241 ακινήτων εμπορικής αξίας άνω των €900εκατ. το πρώτο εξάμηνο του έτους πέρασε προχώρησε σε διαγωνισμό για την πώληση γραφειακού συγκροτήματος επί της Λ. Μεσογείων και Β. Σοφίας, έναντι ελάχιστου τιμήματος €24εκατ. ο οποίος όμως κατέληξε άγονος.

Η εταιρεία OTE Properties θυγατρική της ΟΤΕ Estate αποφάσισε στις αρχές του 2011 να προχωρήσει σε λύση και εκκαθάριση κυρίως λόγω του υφιστάμενου χρηματοπιστωτικού και οικονομικού περιβάλλοντος. Επισημαίνεται ότι η εταιρεία είχε λάβει τον Ιούνιο του 2008 άδεια λειτουργίας από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς με τελική ημερομηνία εισαγωγής της στο Χρηματιστήριο στις 07/10/2011.

Η Εμπορική Τράπεζας προχώρησε στις αρχές του 2011 σε συμφωνία για τη συνολική πώληση και επαναμίσθωση χαρτοφυλακίου 14 εμπορικών ακινήτων της σε όλη της Ελλάδα έναντι €45εκατ., σε Ελληνοαμερικάνο επενδυτή.

Τέλος, η Lamda Development, στο Β’ εξάμηνο του 2010, εξαγόρασε το ποσοστό των συνιδιοκτητών της, στο εμπορικό κέντρο MEDITERRANEAN COSMOS στη Θεσσαλονίκη και είναι πλέον ιδιοκτήτρια του 100% του κέντρου.

Το κέντρο της Αθήνας ,η Λεωφόρος Κηφισίας και ορισμέ- να σημεία επί της Λεωφόρου Συγγρού παραμένουν αγορές κύριου ενδιαφέροντος για την αγορά γραφείων . Αντιθέτως, τα σημεία κατά μήκος των Λεωφόρων Μεσογείων, Βουλιαγμένης, Αθηνών, Κηφισού και Πειραιώς καθώς επίσης και στην περιοχή του Πειραιά, συγκεντρώνουν μικρότερο ενδιαφέρον από δυνητικούς χρήστες και υποψήφιους επενδυτές.

Στο Κέντρο της Αθήνας υφιστάμενοι γραφειακοί χώροι είναι μεγάλης παλαιότητας (>20 ετών στην πλειονότητά τους) που οποία δεν διαθέτουν θέσεις στάθμευσης. Στους συγκεκριμένους γραφειακούς χώρους στεγάζονται κυρίως οργανισμοί και υπηρεσίες του Δημοσίου, τραπεζικά ιδρύματα και τα κεντρικά μεγάλων εγχώριων και πολυεθνικών εταιρειών. Στην ευρύτερη περιοχή του Κέντρου δεν υπάρχουν διαθέσιμα οικόπεδα προς αξιοποίηση και η πλειονότητα των υφιστάμενων γραφειακών χώρων, είτε πρόκειται για αυτοτελή κτίρια γραφείων είτε για μεμονωμένους γραφειακούς χώρους, έχουν υποστεί ανακαίνιση. Τα τελευταία έτη παρατηρείται σταδιακά αύξηση των κενών χώρων ως αποτέλεσμα τόσο της απόφασης μετεγκατάστασης αρκετών Δημόσιων και Ιδιωτικών Οργανισμών για μείωση του λειτουργικού κόστους όσο και της διακοπής της λειτουργίας ορισμένων ιδιωτικών εταιρειών.

Η Λεωφόρος Κηφισίας η οποία αποτελεί τον κεντρικό οδικό άξονα του βορειοανατολικού λεκανοπεδίου της Αττικής που συνδέει την πόλη των Αθηνών με τα Βόρεια Προάστια, προσφέρει ικανοποιητική πρόσβαση και προβολή κυρίως με ιδιωτικά μέσα μεταφοράς. Οι μεγαλύτερες εταιρείες λειτουργούν κυρίως στο βόρειο τμήμα της Λεωφόρου και συγκεκριμένα από την οδό Εθνικής Αντιστάσεως έως τη Λεωφόρο Ολυμπιονίκη Σπύρου Λούη στην περιοχή του Χαλανδρίου και στο τμήμα από την οδό Αγίου Κωνσταντίνου έως και το Νοσοκομείο ΚΑΤ (Κηφισιά). Στα ως άνω τμήματα στεγάζονται κυρίως εταιρείες τηλεπικοινωνιών, κατασκευαστικές εται- ρείες, ασφαλιστικοί οργανισμοί, συμβουλευτικές και λοιπές εταιρείες παροχής υπηρεσιών. Σημαντικός αριθμός αυτοτελών κτιρίων που προσφέρονται προς μίσθωση εντοπίζονται κυρίως στις παράπλευ- ρες οδούς της Κηφισίας.

Η Λεωφόρος Συγγρού συγκέντρωσε έντονο ενδιαφέρον τα τελευταία έτη και κυρίως πριν την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης όπου παρουσιάζονταν και αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα. Κατά μήκος της Λεωφόρου λειτουργεί σημαντικός αριθμός γραφειακών χώρων οι οποίοι στεγάζονται κυρίως στους ορόφους κτιρίων μικτής χρήσης με καταστήματα και εμπορικές επιχειρήσεις στους ισόγειους χώρους. Εντούτοις υπάρχουν και αυτοτελή κτίρια γραφείων τα οποία φιλοξενούν τραπεζικά ιδρύματα και ασφαλιστικές εταιρείες κυρίως στο τμήμα από τον σταθμό ΦΙΞ έως και τη Λεωφόρο Αμφιθέας.

Η Λεωφόρος Αθηνών και η Πειραιώς κατά τα προηγούμενα έτη συγκέντρωσαν το ενδιαφέρον κυρίως από εταιρείες με μεγάλες γραφειακές ανάγκες καθώς διαθέτουν σημαντικό αριθμό βιομηχανικών ακινήτων (κυρίως η δεύτερη) ωστόσο δεν παρέχουν εύκολη πρόσβαση και εγγύτητα στο Κέντρο της πόλης. Οι δευτερεύουσες αγορές της Λεωφόρου Μεσογείων και Βουλιαγμένης συγκεντρώνουν περιορισμένο αριθμό νέων αναπτύξεων και τα επίπεδα ζήτησης είναι περιορισμένα σε σχέση με τα προηγούμενα έτη, παρά την ύπαρξη των σταθμών του Μετρό κατά μήκος τους, γεγονός που οφείλεται στη γενικότερη μικρή κινητικότητα στην αγορά γραφείων. Η αγορά του Πειραιά φιλοξενεί κυρίως ναυτιλιακές εταιρείες και ασφαλιστικά γραφεία. Το υφιστάμενο απόθεμα κινείται σε υψηλά επίπεδα, τα επίπεδα ζήτησης είναι περιορισμένα