Όλοι όσοι θα πουλήσουν ακίνητο μετά την 1η Ιανουαρίου 2014 θα επιβαρυνθούν με φόρο υπεραξίας, ο οποίος θα υπολογίζεται με συντελεστή 15% επί της διαφοράς «τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς». Η τιμή πώλησης είναι αυτή που αναγράφει το συμβόλαιο. Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα, η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου. Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί θεωρείται ότι είναι μηδενική. Η υπεραξία μειώνεται ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου ως εξής:

•Από 1 έως πέντε χρόνια έκπτωση 5%

•Από 5 έως 10 χρόνια έκπτωση 13%

•Από 10 έως 15 χρόνια, έκπτωση 21%

•Από 15 έως 20 χρόνια, έκπτωση 27%

•Από 20 έως 25χρόνια, έκπτωση 34%

•Πάνω από 25 χρόνια, έκπτωση 39%

Δεν καταλογίζεται φόρος αν η υπεραξία μετά τις μειώσεις δεν υπερβαίνει το ποσό των 25.000 ευρώ. Για να γίνει αυτό, πρέπει να πληρούνται δύο προϋποθέσεις:

•Ο φορολογούμενος να έχει διακρατήσει τα ακίνητα για τουλάχιστον πέντε χρόνια και

•Να μην έχει πραγματοποιήσει άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας εντός της περιόδου διακράτησης.

Εφόσον η υπεραξία από την πώληση του ακινήτου υπερβαίνει το 50% του εισοδήματος τότε θα επιβάλλεται φόρος εισοδήματος. Όσο μεγαλύτερο είναι το εισόδημα, τόσο λιγότερες θα είναι οι πιθανότητες να καταβληθεί φόρος. Δηλαδή, η διάταξη ευνοεί τους έχοντες υψηλά εισοδήματα. Με δεδομένη την καθίζηση των τιμών την τελευταία πενταετία, ο φόρος υπεραξίας εκτιμάται πως θα έχει περιορισμένες επιπτώσεις, ενώ ελάχιστη θεωρείται από αρμόδιους παράγοντες η συμβολή της μείωσης του φόρου μεταβίβασης στην αναθέρμανση της αγοράς, δεδομένου ότι είναι πρακτικά «νεκρή». Το περασμένο έτος τα έσοδα από μεταβιβάσεις ακινήτων ήταν μόλις 201 εκατ. ευρώ όταν πέντε χρόνια νωρίτερα έφταναν το 1 δισ. ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2007 έγιναν 148.125 αγοραπωλησίες ακινήτων, ενώ δύο χρόνια αργότερα, έχοντας ξεσπάσει η κρίση, τα νέα συμβόλαια δεν έφτασαν συνολικά ούτε στις 80.000. Αντίστοιχη «βουτιά» έκαναν και τα έσοδα του Δημοσίου από τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Το 2007 εισπράχθηκε 1 δισ. ευρώ, το 2008 περίπου 895 εκατ. ευρώ, περιορίστηκαν σε 603 εκατ. το 2009, σε 554 το 2010, σε 399 εκατ. το 2011, ενώ το περασμένο έτος τα έσοδα άγγιξαν τα 201 εκατ. ευρώ.

Μειωση του φόρου μεταβίβασης και επιβολή φόρου υπεραξίας περιλαμβανει το μενού της αγοράς ακινήτων του 2014. Στην πραγματικότητα , πρόκειται για μέτρα που πριμοδοτούν τους αγοραστές και "γονατίζουν" τους πωλητές. Το «κερασάκι» της μείωσης του φόρου μεταβίβασης στο 3% επιστρατεύει το υπουργείο Οικονομικών για να διασκεδάσει τις εντυπώσεις από τις μόνιμες φορολογικές επιβαρύνσεις. Παράλληλα το υπουργείο υπενθυμίζει πως από την 1η Ιανουαρίου 2014 τίθεται σε εφαρμογή και ο φόρος υπεραξίας κατά την πώληση ακινήτων. Ο φόρος αυτός, ο οποίος επιβαρύνει τον πωλητή, προσδιορίζεται στο 15% της διαφοράς ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης ενός ακινήτου. Με δεδομένη την καθίζηση των τιμών την τελευταία πενταετία, ο φόρος υπεραξίας εκτιμάται πως θα έχει περιορισμένες επιπτώσεις, ενώ ελάχιστη θεωρείται από αρμόδιους παράγοντες η συμβολή της μείωσης του φόρου μεταβίβασης στην αναθέρμανση της αγοράς δεδομένου ότι είναι πρακτικά «νεκρή». Το περασμένο έτος τα έσοδα από μεταβιβάσεις ακινήτων ήταν μόλις 201 εκατ. ευρώ όταν πέντε χρόνια νωρίτερα έφταναν το 1 δισ. ευρώ.

Το υπουργείο Οικονομικών με ανακοίνωσή του διέψευσε ως «παντελώς ανυπόστατα» δημοσιεύματα που κάνουν λόγο «για δήθεν αναδρομικό, από το 2001, έλεγχο και φορολόγηση αγοραπωλησιών ακινήτων». Η εφημερίδα Επενδυτής έγραψε το Σάββατο ότι ξεκινά έλεγχος για τα 182.000 ακίνητα που άλλαξαν χέρια την τελευταία πενταετία -την περίοδο της κρίσης- και ότι ο έλεγχος θα επεκταθεί σε όλα τα χρόνια από το 2001 και μετά.Σύμφωνα με τα εν λόγω δημοσιεύματα, πρόθεση του υπουργείου Οικονομικών ήταν να φορολογήσει αναδρομικά τη «μαύρη» διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, που σχεδόν πάντοτε αναγράφεται στα συμβόλαια, με την πραγματική αξία αγοράς, σε βάθος 12ετίας.

Ισχυρό  χτύπημα στους ιδιοκτήτες αστικών ακινήτων αποτελεί το νέο σχέδιο για τη φορολογία των ακινήτων, με το οποίο φαίνεται να συμφωνεί η συντριπτική πλειονότητα των βουλευτών της συγκυβέρνησης. Μετά τις ασφυκτικές πιέσεις των «γαλαζοπράσινων» βουλευτών για βελτιώσεις το οικονομικό επιτελείο ετοιμάζει τώρα τον νέο Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων και το νέο σχέδιο παραδίδεται στους εκπροσώπους Ν.Δ. και ΠΑΣΟΚ πιθανόν σήμερα.

Με το νέο σενάριο τα φορολογικά βάρη μεταφέρονται από όσους διαθέτουν μικρής αξίας ακίνητα, εντός σχεδίου οικόπεδα και αγροτεμάχια στα «αστικά ακίνητα» και δη σε περίπου 350.000 φορολογουμένους που έχουν στην κατοχή τους ατομική ακίνητη περιουσία άνω των 300.000 ευρώ. Οι 350.000 ιδιοκτήτες ακινήτων θα κληθούν να πληρώσουν το 2014 μεγαλύτερα ποσά φόρου σε σύγκριση με το αρχικό σχέδιο του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων, αφού θα επιβαρυνθούν με διπλό φόρο. Για τα ίδια ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους και συγκεκριμένα για τα κτίσματα και τα εντός σχεδίου οικόπεδα θα πληρώσουν κύριο και συμπληρωματικό φόρο. Από τον συμπληρωματικό φόρο ο οποίος είναι στα πρότυπα του ΦΑΠ αλλά με αυξημένο ατομικό αφορολόγητο όριο από τις 200.000 ευρώ στις 300.000 ευρώ προβλέπεται να εισπραχθούν 660 εκατ. ευρώ από τα οποία 380 εκατ. ευρώ αναζητούνται από τους 350.000 ιδιοκτήτες και τα υπόλοιπα 280 εκατ. ευρώ από νομικά πρόσωπα.

Στο επίκεντρο της κριτικής που ασκείται στο νέο σχέδιο είναι ότι ο νέος φόρος θα επιβληθεί επί αντικειμενικών αξιών που παραμένουν «παγωμένες» στα επίπεδα του 2007 και δεν ανταποκρίνονται πλέον στην πραγματική αξία των ακινήτων σήμερα. Στις περισσότερες λεγόμενες ακριβές περιοχές οι εμπορικές αξίες έχουν υποχωρήσει πολύ κάτω από τις τιμές ζώνης με βάση τις οποίες η εφορία υπολογίζει τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων (ΦΑΠ, φόρος μεταβίβασης κ.λπ.).

Χαρακτηριστικό της μεγάλης επιβάρυνσης που προκύπτει με το νέο σχέδιο είναι για μια μεζονέτα 200 τ.μ. 10ετίας με μια πρόσοψη σε περιοχή με τιμή ζώνης 5.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ο φόρος με το αρχικό σχέδιο του ΕΝΦΑ ανέρχονταν σε 4.028 ευρώ. Με το νέο σχέδιο ο συνολικός φόρος σχεδόν διπλασιάζεται, αφού ο κύριος φόρος θα διαμορφωθεί σε 3.080 ευρώ, ο συμπληρωματικός (νέος ΦΑΠ) σε 3.900 ευρώ. Άρα προκύπτει συνολική επιβάρυνση 6.980 ευρώ και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα πρέπει να πληρώσει 2.952 ευρώ επιπλέον.

Τα φορολογικά έσοδα που προβλέπονται ανά κατηγορία ακινήτου σκιαγραφούν και τον νέο χάρτη με τις ελαφρύνσεις και τις επιβαρύνσεις:

Για τις κατοικίες και τα κτίρια γενικότερα οι επιβαρύνσεις ανέρχονται σε 2,1 δισ. ευρώ από 2,2 δισ. ευρώ που προέβλεπε το αρχικό σενάριο.

Στα οικόπεδα οι φόροι από 789 εκατ. ευρώ που ήταν με το αρχικό σχέδιο μειώνονται σε 315 εκατ. ευρώ, δηλαδή κατά 60%, στα αγροτεμάχια από τα 140 εκατ. ευρώ στα 139 εκατ., αλλά παράλληλα διαγράφεται και η επιβάρυνση κατά 160 εκατ. ευρώ που προέκυπτε για τα αγροτικά κτίσματα. Στα έσοδα αυτά προστίθενται και τα 660 εκατ. ευρώ από το νέο «ΦΑΠ».

Πάντως ο εισπρακτικός στόχος που τίθεται με το νέο Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων χαμηλώνει από τα 2,9 στα 2,65 δισ. ευρώ. Επιδιώκεται δηλαδή η είσπραξη ποσού μικρότερου κατά 250 εκατ. ευρώ από αυτό που είχε αρχικά τεθεί ως στόχος με τις πληροφορίες από το Μαξίμου να αναφέρουν ότι το ποσό αυτό θα καλυφθεί με περικοπές στο Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων. Το τελικό λόγο πάντως θα έχει η τρόικα.

Με το νέο σχέδιο προκύπτουν σημαντικές μειώσεις φορολογικών επιβαρύνσεων για τα οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών και για τα περισσότερα αγροτεμάχια, ενώ για τα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα οι επιβαρύνσεις σε σύγκριση με τον ΕΝΦΑ δεν φαίνεται να μεταβάλλονται σημαντικά. Ο νέος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων θα επιβάλλεται από την 1η Ιανουαρίου 2014 σε όλα ανεξαιρέτως τα κτίσματα, στα εντός σχεδίου οικόπεδα και στις εκτός σχεδίου εκτάσεις γης (αγρούς, αγροτεμάχια, βοσκότοπους κ.λπ.). Έτσι σε κάθε περίπτωση το επόμενο έτος θα επιβαρυνθούν φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους: Μονοκατοικίες και παράλληλα η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας τους δεν υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ. Οι φορολογούμενοι αυτοί πληρώνουν σήμερα μόνο το «χαράτσι» μέσω της ΔΕΗ, ενώ τα οικόπεδα στα οποία βρίσκονται οι κατοικίες αυτές απαλλάσσονται από τη φορολογία. Επίσης οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι απαλλάσσονται από τον ΦΑΠ για τις κατοικίες και τα οικόπεδά τους. Με τον νέο φόρο θα πληρώνουν και για τις μονοκατοικίες και για τα οικόπεδα. Μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα (κατοικίες, καταστήματα, γραφεία) τα περισσότερα από τα οποία δεν ενοικιάζονται. Στα ακίνητα αυτά δεν επιβάλλεται σήμερα το «χαράτσι», ενώ από το επόμενο έτος θα φορολογούνται. Αγροτεμάχια και λοιπές εκτάσεις γης εκτός σχεδίου, που σήμερα απαλλάσσονται.