Υπεραξίες στην κτηματαγορά των Νοτίων προαστίων αναζητούν οι -λιγοστοί υπό την παρούσα συγκυρία- αγοραστές ακινήτων ενόψει της έναρξης λειτουργίας των σταθμών του Μετρό σε Αργυρούπολη, Ηλιούπολη, Άλιμο και Ελληνικό, αλλά και της υλοποίησης του κέντρου πολιτισμού Σταύρος Νιάρχος. Τα σχέδια που υπάρχουν για το παραλιακό τμήμα της Αθήνας κρατούν σχεδόν αμετάβλητες τις τιμές, σε σχέση με το 2010, σε έναν μεγάλο αριθμό νότιων Δήμων (είτε σημειακά είτε στο σύνολο), όπως η Γλυφάδα, η Βούλα ή ο Άλιμος. Ταυτόχρονα, ωθούν μεσίτες και πωλητές ακινήτων να αυξάνουν τις τιμές ζήτησης. Η γειτνίαση ενός ακινήτου με σταθμό του Μετρό λειτουργεί ως ρυθμιστικός παράγοντας για την αξία του και καθορίζει, σε μεγάλο βαθμό, την επισκεψιμότητα και κατ’ εξακολούθηση τον κύκλο εργασιών των καταστημάτων, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς. Την ίδια στιγμή, λόγω της αύξησης της τιμής των καυσίμων και των τελών Ι.Χ., η αναζήτηση κατοικίας με άμεση πρόσβαση σε μέσο μεταφοράς σταθερής τροχιάς αποτελεί ζητούμενο για ολοένα και περισσότερους υποψήφιους αγοραστές ή ενοικιαστές. Όπως επισημαίνουν κτηματομεσίτες, κατά βάση, οι τιμές μίσθωσης ή αγοράς αυξάνονται έως και 20% στις περιοχές που βρίσκονται σε ακτίνα περίπου 100 μέτρων από το σταθμό του μετρό. Βέβαια, λόγω της -πρωτοφανούς έντασης- κρίσης αποτελεί εν πολλοίς γρίφο πώς θα διαμορφωθούν οι τιμές.

Και αυτό αφενός εξαιτίας της μη χορήγησης τραπεζικού δανεισμού για την αγορά ακινήτου, αφετέρου λόγω της συρρίκνωσης της καταναλωτικής δαπάνης που καθιστά δυσκολότερες τις επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα. Ωστόσο, όσοι διαθέτουν ρευστότητα και επιδιώκουν να την διοχετεύσουν στο real estate τοποθετούνται στα Νότια προάστια, προσδοκώντας μακροπρόθεσμα υπεραξίες. Και αυτό -μεταξύ άλλων- λόγω της ανάπλασης του φαληρικού Δέλτα, με τις εργασίες εκσκαφής του κέντρου πολιτισμού Στ. Νιάρχος -το οποίο υπολογίζεται ότι θα ολοκληρωθεί το 2015- να ξεκίνησαν την προηγούμενη εβδομάδα. Στο έργο, που είναι προϋπολογισμού 566 εκατ. ευρώ, θα απασχοληθούν ετησίως 1.500-2.400 άτομα, ενώ η λειτουργία του πάρκου εκτιμάται ότι θα αποφέρει περίπου 160 εκατ. ευρώ στην τοπική οικονομική δραστηριότητα. Παράλληλα, σε εξέλιξη βρίσκεται ο διαγωνισμός για την 30ετή παραχώρηση του γηπέδου Τάε Κβοντό και τη μετατροπή του σε συνεδριακό κέντρο, έργο για το οποίο ενδιαφέρονται -μεταξύ άλλων- εταιρείες, όπως η Λάμψα, Aegean Airlines και η Ιονική Ξενοδοχειακή. Αλλά και η επικείμενη λειτουργία των τεσσάρων σταθμών του μετρό στα Νότια προάστια μέσα στους επόμενους εννέα μήνες, όπως και η αξιοποίηση του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό αποτελούν παράγοντες στους οποίους «ποντάρουν» οι υποψήφιοι επενδυτές. Πηγή:www.capital.gr

Το σίγουρο είναι ότι ως έλληνες κινδυνεύουμε να πέσουμε σε ομαδική κατάθλιψη. Η συντακτική ομάδα, του realestatenews.gr συσκέφθηκε πολλές φορές και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο πραγματικός κίνδυνος δεν είναι ούτε η πτώση των τιμών, ούτε η ύφεση στην οικοδομή, ούτε ακόμα και τα λουκέτα που αυξάνονται και πληθύνονται. Ο πραγματικός κίνδυνος είναι η …απογοήτευση. Σήμερα ελάχιστοι είναι οι έλληνες που σκέπτονται ότι η ύφεση δεν θα κρατήσει αιώνια. Ακόμα λιγότεροι είναι εκείνοι που θέλουν να φανταστούν την αγορά ακινήτων της επόμενης μέρας. Και ελάχιστοι είναι εκείνοι που κινούνται με γνώμονα την επόμενη μέρα. Αν και ελάχιστοι είναι εκείνοι που σκέπτονται και πράττουν έχοντας κατά νου την αγορά ακινήτων μετά την ύφεση , εμείς προσπαθήσαμε να καταγράψουμε ορισμένες ευκαιρίες που θα προσφέρει :

1. Μία από τις συνέπειες της ύφεσης είναι η γκετοποίηση ακόμα περισσότερων περιοχών. Όλα δείχνουν ότι , δεν υπάρχει πολιτική αντιμετώπισης του προβλήματος και ότι οι ήδη προβληματικές περιοχές θα πιεστούν ακόμα περισσότερο , ενώ αγορές που γειτνιάζουν με αυτές θα δεχτούν έντονες πιέσεις. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να ξεπουλήσουμε όσο το δυνατόν συντομότερα; Εξαρτάται, είναι η απάντηση. Σε κάποιες από τις περιοχές που σήμερα βιώνουν τα αποτελέσματα της γκετοποίησης θα γίνουν παρεμβάσεις για την αναβάθμιση τους. Για παράδειγμα αγορές - σύμβολα του κέντρου της Αθήνας θα είναι οι πρώτες που θα «καθαρίσουν» από την εγκληματικότητα. Ήδη, σε κάποιες από αυτές τους τελευταίους μήνες έχουν κάνει την εμφάνιση τους «επώνυμοι ενδιαφερόμενοι» που βλέπουν και ρωτούν…

2. Η αγορά εξοχικής κατοικίας , σίγουρα έχει πληγεί από την κρίση, αφού η εσωτερική ζήτηση έχει βιώνει τα αποτελέσματα από την έλλειψη ρευστότητας και την υπερφορολόγηση. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η συγκεκριμένη αγορά έχει πεθάνει οριστικά. Αντίθετα, δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η παραθεριστική κατοικία θα ανακάμψει γρηγορότερα σε σχέση με την κύρια κατοικία. Όμως , η διαδικασία θα είναι εντελώς διαφορετική σε σχέση με το παρελθόν. Όπως λένε οι ειδικοί , τα πρώτα σημάδια της ανάκαμψης θα φανούν στις «γνωστές» αγορές δηλαδή σε αναγνωρίσιμες αγορές οι οποίες προσελκύουν το μεγαλύτερο όγκο του τουριστικού ρεύματος και έχουν υποδομές σε μεταφορές και επικοινωνίες. Στις αγορές αυτές , οι προσφερόμενες υποδομές καθιστούν την ανάπτυξη των εμπορικών δικτύων πιο εύκολη. Παράλληλα, η κρίση θα κάνει τους αγοραστές πιο απαιτητικούς. Δηλαδή δεν θα αγοράζουν από το «κάτω ράφι» αλλά θα είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί στις πολεοδομικές και άλλες «ιδιαιτερότητες». Σε αυτό θα συμβάλλει και η πολιτική των τραπεζών οι οποίες θα πάψουν να χρηματοδοτούν οτιδήποτε .

3. Οι συνοικιακές αγορές των μεγάλων αστικών κέντρων είναι οι πρώτες που έχουν πληγεί από την κρίση. Αυτό άλλωστε γίνεται φανερό και από το μεγάλο αριθμό των κενών καταστημάτων. Παρόλα αυτά , δεν είναι λίγοι οι αναλυτές που πιστεύουν ότι η κατάσταση αυτή θα ανατραπεί καθώς η χωροταξική συγκέντρωση του εμπορίου θα είναι ο καταλύτης για την ανάκαμψη. Μικρά καταστήματα σε κεντρικά σημεία των συνοικιακών αγορών, μπορεί να συγκεντρώσουν πάλι το ενδιαφέρον μισθωτών οι οποίοι θα δραστηριοποιούνται σε εμπορικούς κλάδους συμπληρωματικούς σε σχέση με εκείνους των μεγάλων αγορών.

Τα ελληνικά επενδυτικά ακίνητα πολύ δύσκολα θα προσελκύσουν ξένους επενδυτές το 2012 παρά το γεγονός ότι οι αποδόσεις που προσφέρουν είναι ιδιαίτερα ανταγωνιστικές. Αυτό προκύπτει από έρευνες που διεξάγουν μεγάλες επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στην παγκόσμια αγορά ακινήτων.

Σύμφωνα με προβλέψεις που διατυπώνουν το επενδυτικό ενδιαφέρον θα στραφεί κυρίως στην Ανατολική Ευρώπη (Μόσχα, Βαρσοβία κα) αλλά και στις παραδοσιακές ευρωπαϊκες αγορές της Δυτικής Ευρώπης. «Εξακολουθούμε να βλέπουμε το έντονο ενδιαφέρον σε παραδοσιακά κέντρα όπως το Λονδίνο, το Παρίσι και το Μόναχο. Επειδή οι περιοχές αυτές θεωρείται ότι είναι χαμηλού κινδύνου, οι τιμές θα παραμείνουν υψηλές, »δήλωσε ο Robert Stassen, επικεφαλής κεφαλαιαγορών της έρευνας ΕΜΕΑ σε Jones Lang LaSalle. Αντίθετα, η Ελλάδα σε καμία μελέτη , δεν αναφέρεται η Ελλάδα στις περιοχές –στόχους των μεγάλων θεσμικών επενδυτών. Σύμφωνα , με τα στοιχεία που παρουσιάζονται η αβεβαιότητα για την πορεία της ελληνικής οικονομίας αλλά και το ενδεχόμενο εξόδου από το ευρώ είναι οι κύριοι λόγοι που οι επενδυτές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί απέναντι στην ελληνική αγορά ακινήτων. Ανάλογος προβληματισμός διατυπώνεται και για την Ιταλία και την Ισπανία , αν και για τις αγορές των χωρών αυτών η τάση αυτή συναρτάται κυρίως από το ασφάλιστρο κινδύνου.

Μπορεί η αγορά ακινήτων να βρίσκεται σε βαθειά κρίση αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η επένδυση σε ακίνητη περιουσία δεν εξακολουθεί να είναι ελκυστική. Εμείς προσπαθήσαμε να καταγράψουμε τις αιτίες που τα ακίνητα εξακολουθούν να λάμπουν.

Περιορισμένες διακυμάνσεις Οι διακυμάνσεις των τιμών στην αγορά ακινήτων δεν είναι μεγάλες: Αν , συγκρίνει κανείς το μέγεθος της ύφεσης με τις ποσοστιαίες απώλειες των τιμών θα διαπιστώσει ότι η πτώση των τιμών των ακινήτων είναι μικρότερη σε σχέση με την ύφεση. Πολλοί αναλυτές ισχυρίζονταν ότι αυτό, είναι το αποτέλεσμα των περιορισμένων συναλλαγών και μάλλον έχουν δίκιο. Κάποιοι άλλοι , λένε ότι οι αξίες των ακινήτων καθορίζονται συχνά από τρίτους πχ από τις εκτιμήσεις, οι οποίες τείνουν να υπολείπονται της αγοράς σε περιόδους ύφεσης και να την υπερεκτιμούν σε περιόδους ανάκαμψης. Αυτό σημαίνει ότι στην αγορά ακινήτων δεν υπάρχουν οι απότομες και έντονες διακυμάνσεις των χρηματιστηριακών αγορών . Ένα καλό παράδειγμα είναι το " κραχ "του Μαΐου 2010 στο Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης , όταν 1000000 εκατομμύρια δολάρια σε χρηματιστηριακή αξία χάθηκαν μέσα σε 15 λεπτά. Σε ένα ασταθές περιβάλλον η σταθερή συμπεριφορά των τιμών των ακινήτων είναι ελκυστική.

Ενσωματωμένη Αξία :Σε αντίθεση με τις μετοχές και, σε κάποιο βαθμό, τα ομόλογα, μια επένδυση σε ακίνητα ενσωματώνει μία αξία. Πρόκειται για την αξία της γης , των τούβλων και των οικοδομικών υλικών γενικότερα. Σταθερό εισόδημα Ένα βασικό χαρακτηριστικό των επενδύσεων σε ακίνητα είναι το εισόδημα από ενοίκια σε μακροπρόθεσμη βάση. Αυτό βοηθά στη μείωση των διακυμάνσεων και στην εξασφάλιση μίας σχετικά μόνιμης κεφαλαιακής ροής.

Η διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου: Ένα άλλο όφελος της επένδυσης σε ακίνητα είναι η διαφοροποίηση που προσφέρει. Αυτό σημαίνει ότι η προσθήκη της ακίνητης περιουσίας σε ένα χαρτοφυλάκιο στοιχείων ενεργητικού μπορεί να μειώσει την μεταβλητότητα του χαρτοφυλακίου και να προσφέρει μια υψηλότερη απόδοση ανά μονάδα κινδύνου.

Ο πληθωρισμός: Η δυνατότητα αντιστάθμισης του πληθωρισμού με επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία, πηγάζει από την θετική σχέση μεταξύ ΑΕΠ και της αύξησης της ζήτησης για ακίνητα. Το real estate τείνει να διατηρήσει την αγοραστική δύναμη του κεφαλαίου, καθως αφενός περνά τις πληθωριστικές πιέσεις στους ενοικιαστές και αφετέρου ενσωματώνει τις πληθωριστικές πιέσεις, με την υπεραξία.

Το μειονέκτημα: Το κύριο μειονέκτημα της επένδυσης σε ακίνητα , είναι η έλλειψη ρευστότητας δηλαδή η δυσκολία στη μετατροπή σε ρευστό. Σε αντίθεση με μία μετοχή ή ένα ομόλογο , στα οποία ή συναλλαγή μπορεί να ολοκληρωθεί μέσα σε δευτερόλεπτα, μια συναλλαγή ακίνητων μπορεί να πάρει μήνες για να κλείσει.