Σημαντικές προκλήσεις για την ελληνική αγορά ακινήτων, το 2012, προβλέπει έρευνα για ακίνητη περιουσία, αναφέροντας ότι ευκαιρίες θα μπορούσαν να εντοπιστούν σε προνομιούχες τοποθεσίες γραφειακών χώρων, με επαναδιαπραγματεύσεις ενοικίων, σε εμπορικά κέντρα και πάρκα και σε περίπτωση που ξεκινήσει η ανάπτυξη των ακινήτων του δημοσίου. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, το 2011, ήταν μία χρονιά ιστορικών χαμηλών επενδυτικών επιπέδων και μείωσης της δραστηριότητας εκμίσθωσης γραφειακών χώρων, ενώ οι έμποροι κατέγραψαν μειώσεις ενοικίων της τάξεως του 25- 30% τουλάχιστον. Κύριος παράγοντας στην αγορά γραφείων οι επαναδιαπραγματεύσεις μισθωμάτων.

Η μειωμένη διαθεσιμότητα νέων γραφειακών χώρων και η επιβράδυνση των εκμισθώσεων ήταν τα κύρια χαρακτηριστικά του 2011, που οφείλονται, κυρίως, στην υποχώρηση του ΑΕΠ και στην αυξημένη οικονομική αβεβαιότητα. Για το 2012, τα κυρίαρχα χαρακτηριστικά της αγοράς αναμένεται να είναι η υπομίσθωση χώρων και η επαναδιαπραγμάτευση μισθωμάτων, με τη Λεωφόρο Κηφισίας και το κέντρο της Αθήνας να παραμένουν στο επίκεντρο της δραστηριότητας. Το ποσοστό διαθεσιμότητας των γραφειακών χώρων αναμένεται να παραμείνει σταθερό για τις προνομιούχες τοποθεσίες, καθώς η ζήτηση έχει συγκεντρωθεί σε αυτές τις περιοχές, δημιουργώντας σταθερά επίπεδα μισθωτικών αξιών. Σε αγορές δευτερεύουσας σημασίας, η διαθεσιμότητα και τα ενοίκια εκτιμάται ότι θα υποστούν μείωση της τάξεως του 25%", όπως αναφέρεται στην έρευνα. Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, τουλάχιστον το 30% των μεσαίων και μικρών καταστημάτων θα είναι διαθέσιμα προς μίσθωση και εκτιμάται ότι το ποσοστό αυτό θα αυξηθεί σε 35%, τους επόμενους μήνες, καθώς η ζήτηση θα επικεντρωθεί, κυρίως, σε μεγάλες αναπτύξεις, όπως τα εμπορικά κέντρα και τα εμπορικά πάρκα, τα οποία κατέχουν πλέον την πρώτη θέση στις προτιμήσεις των ξένων και τοπικών εμπόρων.

Τέλος, σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, η αγορά ακινήτων αναμένεται να σταθεροποιηθεί από τις αρχές του 2013 και μετά, δεδομένης της προσδοκώμενης σταθεροποίησης της οικονομίας, που εκφράζεται με τις προβλέψεις των ειδικών οργανισμών, υπηρεσιών και ινστιτούτων.

Μετά την απομάκρυνση των αλλοδαπών από την αγορά κατοικίας στα μεγάλα αστικά κέντρα ένας νέος κίνδυνος έχει αρχίσει να κάνει την εμφάνιση του. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη ένα σημαντικό ποσοστό ανθρώπων που κατοικού στις δύο μεγάλες πόλεις της χώρας σχεδιάζει την μετακίνηση του ατην περιφέρεια.Με την ιδέα της επιστροφής από τα αστικά κέντρα στα χωριά φλερτάρουν περισσότεροι από 1,5 εκατ. πολίτες, αναζητώντας επαγγελματικές ευκαιρίες. Πρόκειται κυρίως για νέους ανθρώπους, υψηλού μορφωτικού επιπέδου οι περισσότεροι από τους οποίους είναι εν δυνάμει αγοραστικό κοινό για την αγορά κύριας κατοικίας. Μία τέτοια εξέλιξη θα επιφέρει θεαματικές αλλαγές στη δομή της ζήτησης για κύρια κατοικία καθώς από την μία πλευρά θα αποδυναμώσει τη ζήτηση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη (εκεί όπου βρίσκεται το μεγαλύτερο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών) ενώ από την άλλη θα ενισχύσει(αναλογικά λιγότερο) τη ζήτηση στη περιφέρεια.

Σύμφωνα με την έρευνα, αυτοί που θέλουν να φύγουν από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη απορρίπτουν το σημερινό πρότυπο απασχόλησης και επιλέγουν ένα νέο μοντέλο παραγωγής που τους εξασφαλίζει, όπως πιστεύουν, καλύτερη ποιότητα ζωής, ακόμα και με λιγότερα χρήματα. Το 87,9% λέει ότι θέλει να φύγει για να έχει καλύτερη ποιότητα ζωής, το79,5% για τους χαλαρούς ρυθμούς, το 77% για το χαμηλό κόστος διαβίωσης. Οσον αφορά τη μόρφωση του συγκεκριμένου πληθυσμού, το 25,4% έχει μεταπτυχιακό τίτλο σπουδών, το 43,5% έχει πανεπιστημιακή μόρφωση (ΑΕΙ - ΤΕΙ), το 17,1% είναι απόφοιτοι ΙΕΚ, το 8,2% είναι απόφοιτοι Λυκείου και το 1,2% Γυμνασίου. Βάσει της έρευνας, περίπου το 70% των ατόμων που επιθυμούν εγκαταλείψουν τη ζωή της πόλης και να πάνε στην ύπαιθρο διαθέτει υψηλότερη μόρφωση. Σχετικά με τις ηλικιακές ομάδες του συγκεκριμένου πληθυσμού, από 25 έως 29 ετών είναι το 10,6%, 30 έως 34 ετών το 21,2%, 35 έως 39 ετών το 25,5% και 40 έως 44 ετών το 12,9%. Παρατηρείται πως περισσότεροι από το 60% των ανθρώπων που θέλουν να επιστρέψουν στα χωριά είναι μεταξύ 28 και 40 ετών, δηλαδή στην πιο παραγωγική ηλικία της ζωής τους.

Η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη δεν είναι μονόδρομος για αγορές ακινήτων . Σε πολλά αστικά κέντρα της περιφέρειας καταγράφονται ιδιαίτερα ελκυστικές τιμές που περιορίζουν σημαντικά το απαιτούμενο κεφάλαιο για την επένδυση. Από την άλλη πλευρά, το γεγονός ότι στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα υπάρχει σημαντικό αδιάθετο απόθεμα ακινήτων επιμηκύνει και το χρόνο ανάκαμψης. Στα πλαίσια αυτά το realestatenew.gr ξεκίνησε μία προσπάθεια καταγραφής των τιμών σε αγορές της περιφέρειας. Πρώτο , βήμα είναι η αγορά της βόρειας Ελλάδας.

Στην Καβάλα οι αξίες των νέων κατοικιών μειώθηκαν περίπου 15% και οι τιμές κυμαίνονται από 1.300 ευρώ έως 1.400 ευρώ/τ.μ. στα ανατολικά της πόλης, ενώ στα δυτικά αγγίζουν τα 2.000 ευρώ το τ.μ. Στα οικόπεδα οι τιμές κυμαίνονται από 450 ευρώ έως 9.000 ευρώ το τ.μ., ενώ στις δυτικές περιοχές δεν σημειώνεται μείωση.

Στη Δράμα υπάρχει μικρή προσφορά νεόδμητων διαμερισμάτων και οι αξίες «παίζουν» μεταξύ 1.100 - 1.400 ευρώ ανά τ.μ. Στα οικόπεδα η τιμή παίζει από 300 - 900 ευρώ το τ.μ., και είναι στα επίπεδα του 2010.

Στις Σέρρες οι τιμές υποχώρησαν περί το 15% το 2011 και κινούνται μεταξύ 1.000 - 1.300 ευρώ το τ.μ. στις περιζήτητες δυτικές περιοχές. Στα οικόπεδα οι τιμές είναι μειωμένες κατά 10% και ξεκινούν από 150 ευρώ το τ.μ., φθάνοντας έως 500 ευρώ το τ.μ.

Στην Κατερίνη μείωση τιμών παρατηρείται μόνο στις φθηνές περιοχές, ενώ στο κέντρο της πόλης για τα νεόδμητα αρχίζουν από τα 850 ευρώ το τ.μ. και φτάνουν μέχρι τα 2.600 ευρώ το τ.μ. Μεγάλη πτώση της τάξης του 30% «γράφουν», αντίθετα, οι τιμές στα οικόπεδα, που ξεκινούν από 400 ευρώ και φθάνουν τα 2.000 ευρώ ανά τ.μ.

Στο Κιλκίς η πτώση τιμών φθάνει το 20% στις νεόδμητες κατοικίες και κυμαίνονται από 750 ευρώ μέχρι 1.000 ευρώ το τ.μ., ενώ στα οικόπεδα έχουν υποχωρήσει 30%, ξεκινώντας από 130 ευρώ έως 500 ευρώ ανά τ.μ.

Στην Πτολεμαΐδα, υπάρχουν πολλά διαθέσιμα νεόδμητα διαμερίσματα κι οι τιμές κινούνται μεταξύ 1.000 - 1.200 ευρώ ανά τ.μ., μειωμένες κατά 20%. Τα οικόπεδα αντίστοιχα πωλούνται από 200 ευρώ μέχρι 500 ευρώ το τ.μ. Στην Κοζάνη, οι νεόδμητες κατοικίες στις φθηνές περιοχές πωλούνται περί τα 1.000 ευρώ το τ.μ., ενώ σε πιο ελκυστικές περιοχές μεταξύ 1.300 - 1.800 ευρώ ανά τ.μ. και στο κέντρο της πόλης στα 2.000 ευρώ ανά τ.μ.

Στη Φλώρινα, οι καινούριες κατοικίες πωλούνται προς 800 - 1.150 ευρώ το τ.μ. και τα οικόπεδα από 200 ευρώ έως 600 ευρώ το τ.μ.

Ποιούς συμφέρει να αγοράσουν τώρα;Εκείνους που θα περιορίσουν την επιβάρυνση λόγω αυξήσεων αντικειμενικών αξιών και κατάργησης των αφορολόγητων. Συγκεκριμένα , δεν θα πέσουν θύματα της «εκρηξης» στους φόρους μεταβίβασης ακινήτων που αναμένεται να προκαλέσει η αύξηση των αντικειμενικών αξιών που προετοιμάζει το υπουργείο Οικονομικών, και της περικοπής των φοροαπαλλαγών που ισχύουν σήμερα για την απόκτηση πρώτης κατοικίας. Στην πραγματικότητα μία αγορά σήμερα μπορεί να σημαίνει όφελος ακόμα και 30% στο φορολογικό κόστος. Πρακτικά, η αύξηση της φορολογικής μπορεί να είναι μεγαλύτερη απο τα οφέλη που θα έχει ο υπόψηφιος απο μία πτώση των τιμών απο 3-5%. Μέχρι να αλλάξει το φορολογικό τοπίο στα ακίνητα, οι φορολογούμενοι μπορούν να κερδίσουν απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου .

1. Ποια είναι η απαλλαγή που παρέχεται για την απόκτηση πρώτης κατοικίας; Παρέχεται απαλλαγή για βοηθητικούς χώρους; Η απαλλαγή συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου ως εξής:

α) Για αγορά κατοικίας: Από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 200.000 ευρώ, ενώ από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ. Από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

β) Για αγορά οικοπέδου: Από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ. Από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φόρος μεταβίβασης με συντελεστή 10%. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

2. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης ακινήτων; Οι συντελεστές είναι οι εξής: 8% για το μέχρι 20.000 ευρώ τμήμα της φορολογητέας αξίας και 10% για το άνω του ποσού αυτού τμήμα της, ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή μη πυροσβεστικής υπηρεσίας στην περιοχή. Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται και φόρος υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%.

3. Ποιοι δικαιούνται απαλλαγή για αγορά πρώτης κατοικίας; Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα), εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα. Συνεπώς, δεν δικαιούνται της απαλλαγής οι Έλληνες φοιτητές για όσο διάστημα παραμένουν σπουδάζοντας στο εξωτερικό. Καταργήθηκε η απαλλαγή για τους Έλληνες ή ομογενείς του εξωτερικού που δεν κατοικούν στην Ελλάδα κατά το χρόνο της αγοράς.

4. Υπάρχει δικαίωμα απαλλαγής για δεύτερη φορά; Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον: Τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά το χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και Ο αγοραστής υποβάλλει την οικεία δήλωση και καταβάλλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.