Η έλλειψη χρηματοδότησης θεωρείται ως η μεγαλύτερη απειλή για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων στην Ευρώπη το 2012, σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της CBRE που  έγινε σε 340 κορυφαίους επενδυτές ακινήτων  και αφορούσε τις προβλέψεις τους για το τρέχον έτος.

Η έρευνα αποκαλύπτει ότι οι περιορισμοί σχετικά με τη χρηματοδότηση εξακολουθούν να επηρεάζουν σε μεγάλο βαθμό τις επενδύσεις σε ακίνητα στην Ευρώπη, καθώς ένας στους τρεις επενδυτές αναφέρουν ότι το ζήτημα αυτό αποτελεί τη μεγαλύτερη ανησυχία τους για την αγορά του 2012. Οι εκτιμήσεις αυτές , συνδέονται με το γεγονός ότι οι επενδυτές δεν μπορούν να δανειστούν για να αγοράσουν το είδος των περιουσιακών στοιχείων που θα ήθελαν ή οι όροι δανεισμού που προσφέρονται, καθιστούν την επένδυση αντιοικονομική. Το ένα τέταρτο των επενδυτών θεωρούν την «διπλή ύφεση» ως τη μεγαλύτερη απειλή για την ανάκαμψη της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων, ενώ το 24% ανέφερε ότι μια πιθανή διάλυση ευρωζώνης είναι η μεγαλύτερη ανησυχία τους.

Η έρευνα αποκάλυψε επίσης ότι οι επενδυτές αντιδρούν στη κρίση της ευρωζώνης κρίση με διάφορους τρόπους, αλλά πιο συχνά με την αποφυγή επενδύσεων σε συγκεκριμένες χώρες της ευρωζώνης. Η έρευνά δείχνει επίσης ότι η κρίση στην Ευρωζώνη ωθεί πολλούς επενδυτές να είναι πιο προσεκτικοί και να ακολουθούν αμυντικές στρατηγικές. Πάντως το 13% των επενδυτών που συμμετείχαν, πιστεύουν ότι η κρίση χρέους της ευρωζώνης δίνει την ευκαιρία για επενδύσεις σε επισφαλή στοιχεία ενεργητικού που είναι σε αγορές που πλήττονται . Επίσης πάνω από το 80% των επενδυτών ανέφεραν ότι η αγοραστική δραστηριότητα τους το 2012 θα είναι περίπου η ίδια ή μεγαλύτερη από το 2011 .

Ποιούς συμφέρει να αγοράσουν τώρα;Εκείνους που θα περιορίσουν την επιβάρυνση λόγω αυξήσεων αντικειμενικών αξιών και κατάργησης των αφορολόγητων. Συγκεκριμένα , δεν θα πέσουν θύματα της «εκρηξης» στους φόρους μεταβίβασης ακινήτων που αναμένεται να προκαλέσει η αύξηση των αντικειμενικών αξιών που προετοιμάζει το υπουργείο Οικονομικών, και της περικοπής των φοροαπαλλαγών που ισχύουν σήμερα για την απόκτηση πρώτης κατοικίας. Στην πραγματικότητα μία αγορά σήμερα μπορεί να σημαίνει όφελος ακόμα και 30% στο φορολογικό κόστος. Πρακτικά, η αύξηση της φορολογικής μπορεί να είναι μεγαλύτερη απο τα οφέλη που θα έχει ο υπόψηφιος απο μία πτώση των τιμών απο 3-5%. Μέχρι να αλλάξει το φορολογικό τοπίο στα ακίνητα, οι φορολογούμενοι μπορούν να κερδίσουν απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου .

1. Ποια είναι η απαλλαγή που παρέχεται για την απόκτηση πρώτης κατοικίας; Παρέχεται απαλλαγή για βοηθητικούς χώρους; Η απαλλαγή συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου ως εξής:

α) Για αγορά κατοικίας: Από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 200.000 ευρώ, ενώ από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ. Από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

β) Για αγορά οικοπέδου: Από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ. Από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φόρος μεταβίβασης με συντελεστή 10%. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

2. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης ακινήτων; Οι συντελεστές είναι οι εξής: 8% για το μέχρι 20.000 ευρώ τμήμα της φορολογητέας αξίας και 10% για το άνω του ποσού αυτού τμήμα της, ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή μη πυροσβεστικής υπηρεσίας στην περιοχή. Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται και φόρος υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%.

3. Ποιοι δικαιούνται απαλλαγή για αγορά πρώτης κατοικίας; Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα), εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα. Συνεπώς, δεν δικαιούνται της απαλλαγής οι Έλληνες φοιτητές για όσο διάστημα παραμένουν σπουδάζοντας στο εξωτερικό. Καταργήθηκε η απαλλαγή για τους Έλληνες ή ομογενείς του εξωτερικού που δεν κατοικούν στην Ελλάδα κατά το χρόνο της αγοράς.

4. Υπάρχει δικαίωμα απαλλαγής για δεύτερη φορά; Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον: Τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά το χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και Ο αγοραστής υποβάλλει την οικεία δήλωση και καταβάλλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.

Η οικονομική κρίση «κτύπησε» κυρίως τις επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα. Από τις αρχές του 2009 έχει καταγραφεί σημαντική μείωση εμπορικούς και γραφειακούς χώρους σε ολόκληρη την Ελλάδα και κυρίως στην Αττική και Θεσσαλονίκη . Σύμφωνα με κατασκευαστές η πτώση που ξεπερνά το 70% οφείλεται :

α.στην κατακόρυφη πτώση των λιανικών πωλήσεων.

β.στην προσπάθεια των επιχειρήσεων να περιορίσουν τα λειτουργικά τους έξοδα και επομένως στην μείωση τους κόστους εγκατάστασης (ενοίκια)

γ.στην μείωση του αριθμού των επιχειρήσεων που προχωρούν σε αναστολή της λειτουργίας τους και στην συρρίκνωση του αριθμού των νέων επιχειρήσεων που ξεκινούν την λειτουργία τους.

Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων παρουσιάζει σημαντικές διαφορές σε σύγκριση με την αντίστοιχη της κατοικίας. Καταρχήν είναι ιδιαίτερα ευαίσθητη στο γενικότερο οικονομικό περιβάλλον . Αυτό σημαίνει ότι η πτώση της εμπορικής δραστηριότητας αντανακλάται μέσω της αύξηση των δεικτών διαθεσιμότητας και του απαιτούμενου χρόνου μίσθωσης του ακινήτου. Το ίδιο ακριβώς ισχύει και για τους γραφειακούς χώρους. Παράλληλα , ο συντριπτικός όγκος των επενδύσεων σε νέα ακίνητα γίνεται μέσω τραπεζικής χρηματοδότησης είτε με μεσοπρόθεσμο δανεισμό είτε με συμφωνίες χρηματοδοτικής μίσθωσης. Σε συνθήκες πιστωτικής στενότητας οι περισσότεροι επενδυτές αναστέλλουν τα επενδυτικά τους σχέδια. Υπάρχει και μία κατηγορία επενδυτών , αυτών που είτε διαθέτουν δική τους ρευστότητα είτε πρόσβαση στο τραπεζικό δανεισμό που συναρτά την επένδυση, με την δυνατότητα άμεσης μίσθωσης με ελκυστική απόδοση ώστε να προσφέρει προς πώληση το ακίνητο σε επενδυτές. Όταν διαπιστώνουν ότι οι μισθωτές έχουν εξαφανιστεί και οι αγοραστες απαιτούν ακόμα μεγαλύτερες αποδόσεις πιέζοντας με την μείωση της τιμής τότε προτιμούν να διατηρήσουν την ρευστότητα τους και να την διοχετεύσουν σε λιγότερο βραχυπρόθεσμα επισφαλείς επενδύσεις.

Βουτιά μέχρι και 30% έχουν σημειώσει τα ενοίκια των κατοικιών τον τελευταίο χρόνο λόγω της κρίσης. Χιλιάδες ακίνητα παραμένουν ξενοίκιαστα καθώς δεν βρίσκονται μισθωτές ενώ, όταν ο ενοικιαστής κάνει παζάρι για το μίσθωμα που πληρώνει απειλώντας ότι θα μετακομίσει, τις περισσότερες φορές ο ιδιοκτήτης δέχεται να κάνει σκόντο, τουλάχιστον 10%-15%, για να μην τον χάσει. Επιπλέον, ενώ έως το 2008 ο μέσος χρόνος για να νοικιαστεί ένα σπίτι ήταν 2-3 μήνες, πλέον έχει ξεπεράσει τους 6, ενώ όσο μεγαλύτερη είναι η επιφάνεια τόσο υψηλότερη είναι και η μείωση του ενοικίου. Εν ολίγοις, η εικόνα στην αγορά των ενοικίων δείχνει ότι ο χρόνος μίσθωσης μιας κατοικίας έχει αυξηθεί τόσο πολύ ώστε τα ποσά στις αγγελίες αλλάζουν διαρκώς, δηλαδή ο ιδιοκτήτης ρίχνει συνεχώς τις απαιτήσεις του προκειμένου να μην του μείνει ξενοίκιαστη. Στο άλλο μέτωπο, της επαναδιαπραγμάτευσης του ενοικίου από τους υφιστάμενους μισθωτές, έχει καταγραφεί περίπτωση ιδιοκτήτη που έκανε μείωση μέχρι και 30% στο ενοίκιο που πλήρωνε ο επί χρόνια ενοικιαστής του, όταν ο τελευταίος τον ενημέρωσε ότι δεν βγαίνει. Τη λογική τού «κάλλιο πέντε και στο χέρι παρά δέκα και καρτέρει» ακολουθεί πλέον η πλειοψηφία των ιδιοκτητών. Να σκεφτεί κανείς ότι στα μεσιτικά γραφεία έχουν κάνει την εμφάνισή τους μέχρι και προσφορές «ημέρας» ή «εβδομάδας» (π.χ. έκπτωση 100 ευρώ για κατοικία στη Βούλα που έχει ενοίκιο 850 ευρώ). Το φαινόμενο της κατρακύλας των μισθωμάτων είναι κοινό σε όλες τις μεγάλες πόλεις, όπως σε Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Λάρισα, Ηράκλειο, Χανιά κ.α