Η κρίση που πλήττει την αγορά κατοικίας έχει απογοητεύσει ακόμα και τους πιο ένθερμους υποστηρικτές της επένδυσης σε τούβλα . Από την μία τα τεκμήρια και οι φόροι και από την άλλη η πιστωτική ασφυξία έχουν βάλει την ιδιοκτησία σε κλοιό . Παρόλα αυτά όμως υπάρχουν και οι «έξυπνες» επενδύσεις που μπορούν να ανατρέψουν όλα αυτά τα εμπόδια. Το realestatenews.gr προσπάθησε να καταγράψει τρείς διεξόδους για αυτούς τους δύσκολους καιρούς:

1η : Τα μικρά διαμερίσματα πλήττονται αναλογικά λιγότερο από τα φορολογικά μέτρα και τα τεκμήρια ενώ συγκριτικά είναι πιο εύκολη η χρηματοδότηση τους. Τα δεδομένα αυτά φέρνουν στο προσκήνιο την αγορά μικρών διαμερισμάτων που προσφέρουν την δυνατότητα συνένωσης. Φυσικά αυτό είναι ιδιαίτερα δύσκολο σε παλαιές πολυκατοικίες αλλά δεν ισχύει το ίδιο σε νέες οικοδομές που βρίσκονται σε αρχικό στάδιο και προσφέρουν την δυνατότητα προσαρμογής στις δικές σας ανάγκες και προτεραιότητες. Υπάρχει ο κίνδυνος λόγω κρίσης ο κατασκευαστής να αποδειχθεί αναξιόπιστος αλλά αυτό μπορεί να αντιμετωπιστεί με μία σωστή έρευνα αγοράς.

2η : Οι μεγάλοι επίπεδοι χώροι σε προβληματικές γειτονιές πχ του κέντρου της Αθήνας υφίστανται εντονότερα τις συνέπειες της κρίσης. Βιοτεχνικοί χώροι, μικρά κτίρια μεγάλης ηλικίας που ήταν εγκατεστημένες επαγγελματικές δραστηριότητες προσφέρονται σε πολύ χαμηλές τιμές . Η λέξη κλειδί είναι η αλλαγή χρήσης που θα δώσει στον επενδυτή την δυνατότητα μετατροπής του πχ σε μικρά διαμερίσματα. Αν και η βραχυπρόθεσμη απόδοση της συγκεκριμένης επένδυσης θα είναι αρνητική εντούτοις σε μία προοπτική πενταετίας μπορεί να προσφέρει ιδιαίτερα υψηλές αποδόσεις. Τα προβλήματα που ενδεχομένως να κληθείτε να αντιμετωπίσετε είναι το κόστος μετατροπής αλλά και το νομικό και πολεοδομικό καθεστώς. Για τους λόγους αυτούς είναι απαραίτητη η αρωγή νομικών και μηχανικών.

3η : Σήμερα περίπου το 10% των στεγαστικών δανείων βρίσκονται σε προσωρινή ή οριστική καθυστέρηση. Πολλοί δανειολήπτες το μόνο που ζητούν είναι να απαλλαγούν από το χρέος και για το λόγο αυτό πωλούν με πολύ μικρό τίμημα και με τον όρο της μεταφοράς της δανειακής υποχρέωσης. Αν και ακόμα δεν είναι μία συνηθισμένη κατάσταση στην αγορά , εντούτοις δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις κυρίως σε εξοχική κατοικία. Προσοχή όμως χρειάζεται ενδελεχής έλεγχος της αγοράς για να συγκρίνετε τις τρέχουσες εμπορικές αξίες με το υπόλοιπο του δανείου αλλά και για ελέγξετε τους όρους μεταφοράς του δανείου που θέτει η τράπεζα.

Ενδιαφέρον από ξένους θεσμικούς και ιδιώτες επενδυτές, private equities, distressed asset funds, κρατικά επενδυτικά οχήματα, αλλά και Ελληνες επενδυτές από τα εξωτερικό, παρατηρείται τις τελευταίες μέρες στην Αθήνα. Ιδιαιτέρως ενδιαφέρουσες και οι επαφές, που, σύμφωνα με καλά ενημερωμένες πηγές, έχουν εκπρόσωποι της China Investment Corporation με Ελληνες επιχειρηματίες στην προσπάθειά της να αποκτήσει αναγνωρίσιμα εμπορικά σήματα από την Ευρώπη και τις ΗΠΑ. Πρόκειται για fund με ρευστότητα 300 δισ., το οποίο χρηματοδοτείται από το Chinese State Administration for Foreign Exchange Reserves. Εχει ήδη πάρει σημαντικά μερίδια σε ευρωπαϊκά brands και φέρεται να βρίσκεται σε προχωρημένες συζητήσεις και με ελληνικά συμφέροντα. Στον χώρο των ξενοδοχείων, μεγάλη κινητικότητα σημειώνεται ως προς την αγορά μονάδων που τελούν υπό τον έλεγχο υπερχρεωμένων ομίλων αλλά και μονάδων που βρίσκονται υπό τον έλεγχο ελληνικών τραπεζών. Μεταξύ των ξένων που ενδιαφέρονται για τουριστικά ακίνητα αναφέρονται από παράγοντες της αγοράς η γαλλική πολυεθνική εμπορικών ακινήτων Klepierre, η αμερικανική Carlton Group, συμφερόντων του ελληνοεβραϊκής καταγωγής Howard L. Michaels, επενδυτικά οχήματα συμφερόντων Donald Trump και της Soros Fund Management, η ελβετική Bridge Οver Group SA, που εδρεύει στη Γενεύη και η ιαπωνική επενδυτική τράπεζα Aristagora Advisors Co. Ltd. Ακόμα, Ελληνες του εξωτερικού αναζητούν, μέσω κτηματομεσιτικών οίκων, όπως η King Hellas, εν λειτουργία ξενοδοχειακές μονάδες υψηλής ποιότητας, οι οποίες αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας. Ακίνητα, επιχειρήσεις και ιδιωτικοποιήσεις έχει στην ελληνική ατζέντα του και το Calamos Asset Management του Ελληνοαμερικανού ομογενούς John P. Calamos.

Τέλος, συχνά αναφέρεται από Ελληνες κτηματομεσίτες και έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον από Ρώσους επιχειρηματίες. Ανάμεσα στα ακίνητα των οποίων η εκποίηση έχει μπει στο τραπέζι συγκαταλέγονται ο Αστέρας της Βουλιαγμένης, το Hilton, τουριστικά ακίνητα που βρίσκονται στον έλεγχο της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου και μεγάλες μονάδες γνωστών ελληνικών επιχειρήσεων. Κύκλοι της βιομηχανίας υπολογίζουν πως μόνο στην περιοχή της Αττικής τα ξενοδοχεία κάθε κατηγορίας που αναζητούν αγοραστή ξεπερνούν τα 100, στη Θεσσαλονίκη και στη Χαλκιδική τα 80 και ανεβάζουν τα πωλητήρια σε ολόκληρη την Ελλάδα σε περισσότερα από 1.000.

Οι μεταβιβάσεις (αγοραπωλησίες) ακινήτων και τα συμβόλαια των οποίων τα δικαιώματα περιέρχονται υποχρεωτικά στον Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Εφετείων Αθηνών - Πειραιώς - Αιγαίου και Δωδεκανήσου (τραπεζικά συμβόλαια, συμβάσεις leasing, συμβόλαια ΟΤΑ, ΝΠΔΔ κ.λπ.) για ολόκληρο το 2011 ήταν σημαντικά μειωμένες έναντι του προηγούμενου έτους κατά 57,72%, έναντι του 22,69% που ήταν το αντίστοιχο νούμερο το 2010 και 40% το 2009. Σημειωτέον ότι πρόκειται ουσιαστικά για τα συμβόλαια στα οποία ο ένας εκ των συμβαλλομένων είναι φορέας του ευρύτερου δημόσιου τομέα ή πιστωτικό ίδρυμα και τα οποία αποτελούν περίπου το 15% - 20% του συνόλου. Οσον αφορά τις ιδιωτικές συμβάσεις (ήτοι τις αγοραπωλησίες ακινήτων μεταξύ ιδιωτών), σύμφωνα με τα στοιχεία του ίδιου Συλλόγου, υπάρχει σημαντική υποχώρηση των μεταβιβάσεων για νεόδμητα ακίνητα, ειδικότερα για ακίνητα στις ακριβές περιοχές και μεγάλης επιφάνειας πλέον των 100 τ.μ., ενώ είναι πιο περιορισμένη η υποχώρηση για μικρότερα ακίνητα επιφάνειας 60 - 80 τ.μ.

Η πτώση των αγοραπωλησιών για τα καινούργια, μεγάλα ακίνητα ξεπερνά το 70% την περίοδο 2009- 2011. Για τα μικρότερα διαμερίσματα μικρότερης επιφάνειας η μείωση του όγκου (αριθμού) των μεταβιβάσεων είναι μεγαλύτερη από 60% την περίοδο 2009 - 2011. Οι αγοραπωλησίες μεταχειρισμένων ακινήτων από την αρχή της κρίσης (2009) σημειώνουν και αυτές κάμψη, σε ποσοστό άνω του 50%, ενώ σημαντικό κρίνεται το γεγονός ότι την τελευταία διετία οι αγορές ακινήτων από οικονομικούς μετανάστες έχουν σταδιακά σχεδόν μηδενιστεί. Σύμφωνα με τους συμβολαιογράφους, ειδικά για την αγορά εξοχικής κατοικίας έχει σημειώσει μεγάλη κάμψη τη διετία 2009 - 2011, με τον αριθμό των συναλλαγών να καταγράφει μείωση κατά περίπου 80%.

Οι αγοραπωλησίες αγροτεμαχίων επιφάνειας μικρότερης των 20 στρεμμάτων έχουν περιορισθεί δραστικά, καθώς επίκειται αλλαγή της νομοθεσίας για την εκτός σχεδίου δόμηση. Αντίθετα, παρουσιάζεται ενδιαφέρον στις αγοραπωλησίες στρεμματικών εκτάσεων πλέον των 20 στρεμμάτων στη νησιωτική χώρα και στις παραθαλάσσιες όπως και στις ορεινές περιοχές. Αντίστοιχα, «βουτιά» στις συναλλαγές προκύπτει με βάση και τα στοιχεία του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών για τη δεκαετία 2002- 2011: Ο αριθμός των συμβολαίων για την Αθήνα το 2002 ήταν 67.222 για να κορυφωθεί το 2005 σε 112.231 συμβόλαια και να πέσει στα 61.679 το 2010 και στα 40.321 συμβόλαια το 2011.

Τα ακίνητα προσφέρονται για επένδυση; Ναι , για εκείνους που «μετρούν» σε βάθος χρόνου την απόδοση της επένδυσης τους. Ως βασικό επιχείρημα εμφανίζεται από πολλούς ότι η μέτρηση της απόδοσης είναι ότι , πρέπει να έχει ετήσια απόδοση από τα ενοίκια άνω του 5%. Αυτό σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα αξίας 100.000 ευρώ θα πρέπει να έχει ετήσιο εισόδημα €5.200. Στις 100.000 ευρώ περιλαμβάνονται και όλα τα έξοδα μεταβίβασης. Υπάρχει όμως και μία άλλη προσέγγιση. Πρόκειται για εκείνη που συγκρίνει την απόδοση του ακινήτου με το κόστος των χρημάτων, δηλαδή τα επιτόκια. Η σύγκριση αυτή όμως θα πρέπει να είναι διαχρονική. Δηλαδή να λαμβάνει υπόψη το μέσο επιτόκιο κατά τη περίοδο της προγραμματισμένης κτήσης του ακινήτου. Ως συνήθως, τα ακίνητα θεωρείται επένδυση με μακροχρόνιο ορίζοντα τουλάχιστον 15 χρόνια. Και στις δύο περιπτώσεις , οι συγκρίσεις που γίνονται κάνουν τις περισσότερες φορές ένα μεθοδολογικό λάθος. Δεν λαμβάνουν υπόψη ότι , η απόδοση ενός ακινήτου δεν αφορά μόνο τα ενοίκια αλλά και την αύξηση της αξίας του. Κατ’ επέκταση, για υπολογισμό των αποδόσεων από την επένδυση σ’ ένα ακίνητο πρέπει να υπολογίζονται και τα δυο, δηλαδή και τα ενοίκια και αλλά και η αποτίμηση της αξία του ακινήτου.