Η κρίση γεννά ευκαιρίες, λένε οι μεγαλύτεροι επενδυτές όταν καλούνται να απαντήσουν στο ερώτημα «πότε είναι καλή εποχή για επένδυση». Σήμερα, η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται στο ζενίθ της κρίσης και σύμφωνα με τα λεγόμενα τους, αυτό γεννά ευκαιρίες για επωφελείς οικονομικά κινήσεις. Φυσικά, ακόμα και ένας πρωτοετής φοιτητής του Οικονομικού Πανεπιστημίου, όταν κληθεί να απαντήσει για το ποιές είναι οι ευκαιρίες που εμφανίζονται στην αγορά, θα πει: «να βρεθεί ο κατάλληλος πωλητής που θα εκποιήσει το ακίνητό του σε χαμηλή τιμή». Αυτός είναι ο κεντρικός κανόνας, αλλά υπάρχουν και άλλες ευκαιρίες για επενδύσεις με σχετικά μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.

Διαβάστε περισσότερα

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον καταγράφεται στην αγορά επενδυτικών ακινήτων, ήτοι την αγορά μισθωμένων εμπορικών-επαγγελματικών ακινήτων με απόδοση.

Οι λόγοι, που το ενδιαφέρον για τέτοιου είδους ακίνητα, αυξήθηκε ιδιαίτερα το τελευταίο δωδεκάμηνο, είναι μεταξύ άλλων:

· Η υψηλή ρευστότητα των μεγάλων εγχώριων ΑΕΕΑΠ, ειδικότερα μετά την εισροή ξένων κεφαλαίων-επενδυτών στην μετοχική τους σύνθεση

· Η μείωση των μισθωμάτων και η αύξηση των αποδόσεων (με συνεπακόλουθο και την μείωση των τιμών) λόγω της κρίσης

· Η διαφορά αποδόσεων προς όφελος της ελληνικής επενδυτικής αγοράς, που ξαναβάζει την Ελλάδα στο στόχαστρο των ξένων επενδυτών (στις μεγάλες ευρωπαικές-κύριες αγορές δέχονται ήδη μεγάλο όγκο ξένων επενδύσεων με αποτέλεσμα να φαίνονται ήδη σημάδια πτώσης των αποδόσεων, που τους κάνει να κοιτάζουν πλέον και τις υπόλοιπες, πλην των ώριμων, αγορές)

· Η προσδοκία για δυνατότητες δημιουργίας υπεραξιών στους μακροπρόθεσμους επενδυτές

Η σημαντική ζήτηση έχει σταθεροποιήσει τις αποδόσεις στα επίπεδα του 8-8.75% για τους γραφειακούς χώρους, του 7.5-8% για τα εμπορικά καταστήματα και του 11-13% για τους αποθηκευτικούς χώρους (οι παραπάνω αποδόσεις αναφέρονται σε prime επενδυτικά ακίνητα, ήτοι ακίνητα στις πρωτεύουσες περιοχές και με καλούς μισθωτές, κατά προτίμηση υγιείς ελληνικές επιχειρήσεις, αλλά και μεγάλες πολυεθνικές).

Οι περισσότεροι άνθρωποι –είτε είναι ιδιοκτήτες μίας κατοικίας είτε έμπειροι επενδυτές – προσδοκούν κέρδη από την επένδυση τους. Η προοπτική της αύξηση της αξίας των ακινήτων τους είναι η κινητήρια δύναμη για κάθε τους απόφαση. Η ζωή έχει αποδείξει ότι τελικά κάποιοι έχουν μεγαλύτερα κέρδη-ή μικρότερες ζημιές- σε σχέση με κάποιους άλλους. Ποιο είναι το μυστικό της επιτυχίας; "Θέση, Θέση, Θέση." ,είναι η απάντηση. Η πραγματικότητα είναι ότι ο «Θησαυρός» ή ο «Άνθρακας» βρίσκεται κρυμμένος στη γη πάνω στη οποία είναι κτισμένο το ακίνητο και όχι στη λειτουργικότητα ή στην αρχιτεκτονική ιδιαιτερότητα του. Αυτό αντανακλά και την αδυναμία πολλών να αντιμετωπίσουν το ακίνητο ως επένδυση με αποτέλεσμα η προσοχή τους να επικεντρώνεται σε παράγοντες που μπορεί να επηρεάσουν την ποιότητα της διαμονής και να υποβαθμίσουν άλλους που επηρεάζουν την απόδοση της επένδυσης.

Η διαφορά μεταξύ της αξίας του ακινήτου και της αξίας του οικοπέδου στο οποίο είναι κτισμένο μπορεί να φαίνεται ασήμαντη . Οι τιμές των ακινήτων είναι συνάρτηση της τοπικής προσφοράς και της ζήτησης , της εμφάνισης και της λειτουργικότητας . Στην πραγματικότητα όμως αυτοί οι παράγοντες έχουν μικρότερες επιπτώσεις από ό, τι μπορεί κανείς να σκεφτεί. Αντίθετα , η γη στην οποία είναι κτισμένο το ακίνητο είναι ο καταλύτης για την εξέλιξη της αξίας του. Η γη είναι σε περιορισμένη προσφορά, αφού κανείς δεν μπορεί να την παράγει. Από την άλλη πλευρά η ζήτηση για γη , συνεχώς αυξάνεται καθώς ο πληθυσμός αυξάνεται. Με δεδομένο ότι προσφορά της γης είναι περιορισμένη, η τιμή πρέπει να αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου. Αν δεν συμβεί κάτι για να περιορίσει τη ζήτηση για μια συγκεκριμένη περιοχή ή να καταστήσει αδύνατη τη χρήση της τότε η ανατίμηση της , με την πάροδο του χρόνου είναι δεδομένη. Και για να πάμε λίγο παρακάτω θα πρέπει να σκεφτούμε ότι η φυσική εξέλιξη της αξίας ενός ακινήτου είναι η υποβάθμιση. Το ακίνητο γερνά , απαιτεί κεφάλαιο για συντήρηση και για να αποφευχθεί η λειτουργική απαξίωση του .. Η γη όμως που βρίσκεται κάτω από την οικοδομή , δεν αποσβένεται .

Ο βαθμός της απόσβεσης δεν είναι ίδιος κάθε ακίνητο .Η εμπειρία όμως δείχνει ότι αν ένα ακίνητο αφεθεί τότε θα χάνει την αξία του έως ότου η τιμή του να καλύπτει την αξία της γης, ή ένα ποσοστό της . Για το λόγο αυτό για αρκετές περιπτώσεις ίσως να είναι πιο αποδοτικό να παραμείνει ένα οικόπεδο χωρίς δόμηση. Αυτές είναι οι αιτίες που η επιλογή με βάση το αξίωμα "θέση, θέση, θέση" έχει περισσότερο νόημα. Το συμπέρασμα είναι ότι οι αγοραστές κατοικιών πρέπει εστιάσουν στη θέση αφού αυτή θα επηρεάσει την συνολική απόδοση. Αυτό φυσικά είναι εξαιρετικά δύσκολο για αγοραστές κατοικιών που προσδοκούν να ζήσουν στα σπίτια τους για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ωστόσο, ακόμη και η πιο αδύναμη τοπική αγορά μπορεί να βελτιωθεί με την πάροδο του χρόνου και να δημιουργήσει σημαντικό πλούτο, αν βρίσκεται σε μια περιοχή με υψηλή ζήτηση.

Αλμα 23 θέσεων στη λίστα με τις πιο ελκυστικές πόλεις για επενδύσεις σε ακίνητα, έκανε η Αθήνα μέσα σε ένα χρόνο, σύμφωνα με την έρευνα που διεξήγαγε η PwC και το Urban Land Institute (ULI). Πεντακόσια στελέχη του real estate ρωτήθηκαν για τις επενδυτικές ευκαιρίες που κρύβονται σε όλες τις χώρες και κατέταξαν την ελληνική πρωτεύουσα στην 5η θέση φέτος από την 28η θέση που ήταν το 2014. Τα τελευταία χρόνια οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει δραματικά. Σύμφωνα με τις προβλέψεις των ειδικών, στις κατοικίες καταγράφονται μειώσεις που ξεπερνούν το 50%, ενώ σε οικόπεδα η μείωση φτάνει και το 70%. Σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές πωλούνται κτίρια γραφείων, καταστήματα και ξενοδοχεία ακόμη και μέσα στην Αθήνα, γεγονός που καθιστά ελκυστική οποιαδήποτε επένδυση εξαιτίας των υψηλών αποδόσεων. Σύμφωνα με την έρευνα, οι ξένοι «παίκτες» στην αγορά ακινήτων κινούνται σε δευτερογενείς αγορές προσπαθώντας να βρουν επενδυτικό προϊόν και η Αθήνα θεωρείται top προορισμός για να τοποθετηθούν κεφάλαια. «Είναι απαραίτητο να εκμεταλλευτούμε αυτήν τη δυναμική που έχει αναπτυχθεί, και να εξασφαλίσουμε ένα σταθερό πολιτικό και κοινωνικό περιβάλλον που να μπορεί να είναι αντίστοιχο με την υψηλή θέση που μπορεί να έχει η Αθήνα και η Ελλάδα γενικότερα διεθνώς», αναφέρει ο πρόεδρος του ULI Ελλάδος και Κύπρου . Αξίζει να σημειωθεί ότι η Ελλάδα για πρώτη φορά μπαίνει στην κατάταξη με τις κορυφαίες επιλογές των επαγγελματιών του real estate. «Παρά την εύθραυστη οικονομία αρκετοί τολμηροί επενδυτές στρέφονται προς την Ελλάδα με σκοπό να αξιοποιήσουν τις ευκαιρίες που υπάρχουν πριν έρθει η ανάκαμψη», αναφέρει η έρευνα. Πρώτη επιλογή των επενδυτών είναι το Βερολίνο, δεύτερο το Δουβλίμο, τρίτη η Μαδρίτη και τέταρτο το Αμβούργο. Τη δεκάδα κλείνουν οι: Μπέρμπιγχαμ, Κοπεγχάγη, Αμστερνταμ, Λισαβόνα και Λονδίνο. Με βάση την έρευνα, η Αθήνα βαθμολογείται με 3,71 ως προς τις προοπτικές για επενδύσεις (με άριστα το 5) και με 3,07 ως προς την ελκυστικότητα για αναπτύξεις ακινήτων.