Καταλύτης  για τις επενδυτικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων αναδεικνύει έκθεση τη ρύθμιση που δίνει τη δυνατότητα στις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) να επενδύουν σε ακίνητα, δικαιώματα επί ακινήτων, καθώς και σε ομοειδείς επιχειρήσεις μέχρι ποσοστό 80% του ενεργητικού τους. Επίσης, με την ίδια ρύθμιση επεκτείνεται η δυνατότητα επενδύσεων των ΑΕΕΑΠ κατά ποσοστό 80% σε μετοχές ή μερίδια κάθε είδους εταιρείας (εξαιρουμένων των προσωπικών εταιρειών). Μεγαλύτερη ευελιξία παρέχεται στις ΑΕΕΑΠ όσον αφορά την αγορά των οικοπέδων, ανεξαρτήτως αν βρίσκονται εντός ή εκτός σχεδίου. Η τροπολογία αναφέρει πως μπορούν να αγοραστούν και οικόπεδα χωρίς οικοδομική άδεια αρκεί να υποβληθεί αίτηση σε διάστημα πέντε ετών από την αγορά τους. Υπενθυμίζεται ότι από τη σύστασή της και έπειτα κάθε νέα ΑΕΕΑΠ οφείλει εντός διετίας να πραγματοποιήσει δημόσια εγγραφή των μετοχών της στο Ελληνικό Χρηματιστήριο. Οι μεγαλύτερες υφιστάμενες και εισηγμένες ΑΕΕΑΠ που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα είναι η MIG Real Estate, η Eurobank Properties της Τράπεζας Eurobank και η Transtor της Τράπεζας Πειραιώς.

Ενδεικτικά αναφέρεται η αγορά μεγάλου πακέτου μετοχών της Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ από τον καναδικό επενδυτικό όμιλο Fairfax Financial Holdings Limited. Η Fairfax κατέχει έμμεσα 42.020.371 μετοχές της Eurobank Properties, που αντιστοιχούν στο 41,50% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας, ενώ η συμμετοχή της Eurobank ανέρχεται στο 33,95%.

Συζητήσεις για την πώληση του τουριστικού συγκροτήματος του Πόρτο Καρράς πραγματοποιεί την τελευταία περίοδο ο όμιλος της Τεχνικής Ολυμπιακής, καθώς σε σχετική ανακοίνωση της εισηγμένης στο τέλος της προηγούμενης εβδομάδας, επιβεβαίωσε ότι μεταξύ των ενδιαφερόμενων ομίλων περιλαμβάνεται ο αμερικανικός επενδυτικός όμιλος Hines. Επιπλέον, σύμφωνα με πληροφορίες, το ενδεχόμενο απόκτησης του Πόρτο Καρράς φέρεται να εξετάζει και ο εγχώριος ξενοδοχειακός όμιλος Σάνη, σε συνεργασία με την αμερικανική Oaktree. Ασφαλώς, θα πρέπει να τονιστεί ότι τους τελευταίους μήνες έχει διαρρεύσει πληθώρα «ονομάτων» που ενδιαφέρονται για το Πόρτο Καρράς, χωρίς μέχρι σήμερα να έχει προκύψει κάποια συγκεκριμένη συμφωνία.

Το ενδιαφέρον της Hines, πάντως, φαίνεται να είναι υπαρκτό, όπως προκύπτει και από πρόσφατες αναφορές της διοίκησης του αμερικανικού επενδυτικού ομίλου ακινήτων, σχετικά με ενδιαφέρον επένδυσης ποσού της τάξεως των 500 εκατ. ευρώ στην ελληνική αγορά ακινήτων. Μάλιστα, πέραν του Πόρτο Καρράς, η Hines φέρεται να έχει κάνει κρούση και στην Pasal Development, αναφορικά με το ποσοστό της τελευταίας στην εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία Trastor ΑΕΕΑΠ. Η Hines είναι από τους μεγαλύτερους ομίλους επένδυσης σε ακίνητα παγκοσμίως, ελέγχοντας ένα χαρτοφυλάκιο συνολικής αξίας της τάξεως των 18,3 δισ. ευρώ.

Το Πόρτο Καρράς ελέγχεται από τον όμιλο της Τεχνικής Ολυμπιακής από το 1999, όταν και αναδείχθηκε πλειοδότης στο πλαίσιο σχετικού διεθνούς διαγωνισμού, αντί συνολικού ποσού της τάξεως των 96,3 εκατ. ευρώ. Στο τέλος του 2013, η Πειραιώς Real Estate εκτίμησε την αξία του ξενοδοχειακού συγκροτήματος σε 380 εκατ. ευρώ.

Σε διεθνή διαγωνισμό για τη δημιουργία 14 τουριστικών μονάδων ιδιαίτερης αισθητικής (Boutique Hotels) σε ακίνητα του Δημοσίου, προχωρεί το ΤΑΙΠΕΔ. Πρόκειται για ακίνητα που  βρίσκονται σε προνομιούχες περιοχές. Μπορούν να αξιοποιηθούν για την ανάπτυξη πολυτελών καταλυμάτων και είναι:

Οκτώ επιλεγμένα πρώην ξενοδοχεία Ξενία.

Τρία παραδοσιακά Αρχοντικά στο Πήλιο.

Δύο πρώην Σανατόρια, στην Αρκαδία και στη Ρόδο.

Η Villa de Vecchi, ένα ακίνητο ιστορικής σημασίας στη Ρόδο.

Οπως αναφέρει το Ταμείο, τα ακίνητα αυτά μπορούν να αξιοποιηθούν είτε μεμονωμένα, είτε συνδυαστικά, διαμορφώνοντας γεωγραφικά διαφοροποιημένα χαρτοφυλάκια ακινήτων κατάλληλων για ανάπτυξη χρήσεων τουρισμού και αναψυχής.

Περαιτέρω, αναμένεται να υλοποιηθούν επιπλέον επενδύσεις που θα συμβάλουν στην αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος της χώρας με την ανάπτυξη πολυτελών ξενοδοχειακών μονάδων. Ο διαγωνισμός αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του 2014.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει το εγκαταλελειμμένο εδώ και χρόνια ακίνητο στη Ρόδο, γνωστό και ως Villa de Vecchi. Πρόκειται για την πρώην βίλα του τελευταίου διοικητή των Δωδεκανήσων επί ιταλικής κατοχής που βρίσκεται λίγα μέτρα πάνω από το ξενοδοχείο Έλαφος σε υψόμετρο 700 μέτρων.

Μεταξύ των Ξενία που αξιοποιούνται είναι κτίρια στο Ναύπλιο αλλά και στην Παλαιοκαστρίτσα στην Κέρκυρα. Το σανατόριο στη Ρόδο βρίσκεται στην Ελεούσα και έχει επιφάνεια 700 τ.μ. σε οικόπεδο 47 στρεμμάτων

Στις καλύτερες στιγμές της , η επένδυση σε γη είναι κίνηση υψηλού κινδύνου και υψηλής απόδοσης. Στη χειρότερη περίπτωση , είναι άσκηση υπομονής. Η βασική αρχή είναι να αγοράσει κανείς φτηνή γη σε περιοχές που δεν έχουν αναπτυχθεί προσδοκώντας την όσο το δυνατόν πιό γρήγορη αναβάθμιση της. Στη συνέχεια, έχετε είτε την επιλογή της πώλησης αυτής της γης , ή την ανάπτυξή της απο εσάς ή σε συνεργασία με κάποιον επενδυτή. Το σχέδιο είναι απλό , ωστόσο, τις περισσότερες φορές η υλοποιησή είναι συχνά δυσκολότερη από ό, τι αναμένεται . Η επιλογή Υπανάπτυκτες περιοχές είναι φθηνότερες σε σύγκριση με την αγορά γης σε μία διαμορφωμένη αγορά.Για να περιρίσετε τους κινδύνους εστιάστε το ενδιαφέρον σε περιοχές που βρίσκονται κοντά σε κοινότητες που αυξάνουν τον πληθυσμό τους.

Ο υπολογισμός

Οι περισσότεροι ονειρεύονται διψήφια ποσοστά κέρδους και ξεχνούν τη δαπάνη της εκμετάλλευσης της γης , ενώ περιμένουν την οικονομική ανάπτυξη. Αν και τα πραγματικά κέρδη βγαίνουν απο πωλήσεις στην πραγματικότητα , οι περιοχές που δίνουν κέρδη μεταβιβάζονται πριν αρχίσει να διαφαίνεται η ανάπτυξη τους και αυτό λόγω των προσδοκιών του αγοραστή. Ως εκ τούτου , η αποτελεσματική κερδοφορία της γης , απαιτεί αγορά πολύ νωρίς και υπομονή . Αν η αναμενόμενη αύξηση δεν προκύψει , τότε θα πρέπει να έχετε ένα σενάριο αντιστάθμισης της ζημιάς. Οι αμερικάνοι κερδοσκόποι ακολουθούν τη στρατηγική της αγοράς γης σε τοποθεσίες που ανταποκρίνονται σε ορισμένα χαρακτηριστικά . Αυτή η προσέγγιση απαιτεί πολύ κεφάλαιο και μεγάλη έρευνα αγοράς . Τι σημαίνει αυτό ; Το παιγνίδι με την γή είναι υπόθεση εκείνων που έχουν αποθέματα κεφαλαίων αφού η κερδοσκοπία της γης είναι μια δαπανηρή και επικίνδυνη επένδυση .

Εδώ είναι μερικά από τα ερωτήματα στα οποία οι επενδυτές θα πρέπει να απαντήσουν πρώτα και να αγοράσουν αργότερα.

1. Υπάρχουν τα χρήματα που απαιτούνται για την αγορά του οικοπέδου ή για την εξυπηρέτηση του δανείου;

2. Υπάρχουν φόροι ακινήτων για να πληρωθούν πόσοι είναι αυτοί ; Πόσο επηρεάζει την ατομική φορολογική επιβάρυνση η αγορά και πόσο κοστίζει το πέρασμα σε μία εταιρία;

3. Εχετε την δυνατότητα να περιμένετε και να αντέξετε οικονομικά έχοντας μία απρόσοδη επένδυση που σας "τρώει" κάθε χρόνο ένα μέρος των μετρητών σας ;

Αξιολογώντας ...

Ο σημαντικότερος παράγοντας που παρακολουθούν οι επενδυτές γης είναι η υγεία των τοπικών οικονομιών . Αν και πολλοί εξωτερικοί παράγοντες μπορούν να προκαλέσουν ανάφλεξη μίας αγοράς πχ η κατασκευή ενός εργοστασίου αυτοκινήτων ή ένας δρόμος ή η βελτίωση των συγκοινωνιακών υποδομών εντούτοις , μια ισχυρή τοπική οικονομία είναι η καλύτερη εγγύηση. Φυσικά το φυσικό κάλλος είναι ένας σημαντικός παράγοντας επιλογής. Εξίσου σημαντικός είναι όμως το κόστος ανάπτυξης πχ περίφραξη, γεώτρηση , δρόμος κ.α Το καθεστώς δόμησης είναι ένα σημαντικό κομμάτι της διαδικασίας απόφασης. Το ίδιο ισχύει και για τις χρήσεις γης. Μη το υποτιμήσετε και μη αρκεστείτε στο "αστο και βλέπουμε" Η τοπική κοινωνία είναι ένας σημαντικός παράγων. Για παράδειγμα αν η τοπική κοινωνία δεν θέλει αναπτύξεις τότε σίγουρα θα έχετε να αντιμετωπίσετε ένα πρόσθετο πονοκέφαλο.

Απάτες

Η ιδέα ότι θα πρέπει να αγοράσετε γη από κάποιον του οποίου η μόνη αποδεδειγμένη ταυτότητα ύπαρξης είναι ένας αριθμός τηλεφώνου μάλλον θα πρέπει να σας προβληματίσει. Αυτές οι απάτες κορυφώθηκαν στις δεκαετίες του ΄60 και ΄70 αλλά ανα πάσα στιγμή μπορεί να εμφανιστούν. Δεν χρειάζεται να είστε εσείς το επόμενο θύμα...