Μία ακόμα δοκιμασία φαίνεται ότι θα υποστεί η αγορά εμπορικών ακινήτων τους επόμενους μήνες. Πρόκειται για την σχεδόν αναγκαστική «μετακόμιση» πολλών επιχειρήσεων από χώρους στους οποίους ήταν εγκατεστημένοι είτε γιατί οι ιδοκτήτες ζητούν αύξηση του ενοικίου είτε δεν δέχονται αναπροσαρμογή προς τα κάτω ή και «πάγωμα» του μισθώματος για κάποιο εύλογο χρονικό διάστημα. Στην πραγματικότητα αυτή την στιγμή στις παραδοσιακές αγορές της Αθήνας κατά κύριο λόγο διαδραματίζεται ένα ιδιότυπο «μπρα ντε φερ» μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών επαγγελματικών χώρων με έπαθλο το ύψος του ενοικίου. Φυσικά στο τέλος της διαδρομής και στην περίπτωση που οι σημερινές συνθήκες της οικονομίας δεν βελτιωθούν , το πιθανότερο είναι ότι ο μεγάλος χαμένος να είναι η αγορά μικρών επαγγελματικών χώρων . Αντίθετα οι εμπορικές αναπτύξεις θα συνεχίσουν να ξεφυτρώνουν ως μανιτάρια σε όλα τα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας προκαλώντας έτσι ακόμα μεγαλύτερο πρόβλημα όχι μόνο στις μικρομεσαίες εμπορικές επιχειρήσεις αλλά και στους ιδιοκτήτες οι οποίοι για πρώτη φορά στην διάρκεια των τελευταίων δεκαετιών θα αναζητούν ενοικιαστές. Τι σημαίνουν όλα αυτά ; Είναι απλό. Η οικονομική κρίση κτυπά αδιακρίτως ιδιοκτήτες αλλά και επιχειρήσεις. Όσο διαρκεί , η οικονομική ανασφάλεια θα πλήττει και τους μεν και τους δε αφού το πρόβλημα δεν είναι τίποτε άλλο παρά η συρρίκνωση της πίττας κομμάτι από την οποία διεκδικούν και οι μεν και οι δε. Το ζητούμενο λοιπόν δεν είναι τόσο η μεγέθυνση όσο η επιβίωση τόσο των εμπόρων όσο και των ιδιοκτητών οι οποίοι θα πρέπει να συνειδητοποιήσουν ότι μόνο μέσα από την συνεργασία μπορεί να προχωρήσουν τόσο οι ίδιοι όσο και η αγορά γενικότερα. Μόνο τυχαία δεν μπορεί να θεωρηθεί η άποψη που διατυπώνει ανεπίσημα ο πρόεδρος των ιδιοκτητών ο οποίος σε κατ΄ ιδίαν συζήτησεις μιλά για την ανάγκη , οι ιδιοκτήτες οι οποίοι εισπράττουν ενοίκια που κινούνται στα επίπεδα των αγοραίων τιμών να στηρίξουν του εμπόρους ενοικιαστές τους οι οποίοι αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα. Μάλιστα , επισημαίνει ότι περιορισμένες αυξήσεις των ενοικίων ή και αναβολή τους για κάποιο χρονικό διάστημα μπορεί να αποδειχτεί σωσίβιο όχι μόνο για τους εμπόρους αλλά και για τους ιδοκτήτες.

Που θα χτυπήσει η «ύφεση»; Το ερώτημα που πλανάται πλέον σε όλους όσους ασχολούνται με την αγορά ακινήτων χωρίς κανένας να μπορεί να δώσει μία σαφή και ξεκάθαρη απάντηση. Άλλοι θεωρούν ότι η αγορά κατοικίας θα βρεθεί στο «μάτι του κυκλώνα» άλλοι πιστεύουν ότι θα καταγραφεί υποχώρηση των μισθωμάτων σε γραφειακούς χώρους και άλλοι υποστηρίζουν ότι τελικά θα υπάρξουν φαινόμενα ύφεσης «α λα ελληνικά» όπου το μοναδικό καταγεγγραμένο σύμπτωμα της θα είναι η στασιμότητα. Οι υποστηρικτές της κάθε άποψης έχουν ισχυρά επιχειρήματα για να την στηρίξουν και εξίσου ισχυρά αντεπιχειρήματα για να καταρρίψουν τις άλλες θεωρίες. Το παράξενο όμως της ιστορίας είναι ότι όλοι οι αναλυτές έχουν λησμονήσει τους εκατοντάδες μικρομεσαίου οι οποίοι στην πραγματικότητα συντηρούν και στηρίζουν τις αγορές γραφειακών χώρων αλλά και εμπορικών καταστημάτων σε ολόκληρη την Ελλάδα. Πρόκειται για τους επιχειρηματίες του απορροφούν το τεράστιο απόθεμα γραφείων εμβαδού 30-70 τετραγωνικών μέτρων και καταστημάτων σε γειτονιές και περιφερειακές αγορές . Η αγορά αυτή , η οποία τα τελευταία χρόνια παραγνωρίζεται και αγνοείται από τους τεχνοκράτες οι οποίοι ταυτίζουν την αγορά με τα υπερσύγχρονα κτίρια γραφείων και τα εμπορικά κέντρα , είναι εκείνη η οποία συντηρεί ιδιοκτήτες και στηρίζει τα δημόσια έσοδα. Η παραγνωρισμένη αυτή αγορά είναι εκείνη που ήδη δέχεται τα μεγαλύτερα πλήγματα της κρίσης. Αν και το «ΠΑΡΑΤΗΡΗΤΗΡΙΟ ΑΓΟΡΑΣ» δεν έχει ολοκληρώσει την έρευνα διαθεσιμότητας για το α΄εξάμηνο του έτους , τα μηνύματα από την αγορά δεν αφήνουν πολλά περιθώρια αισιοδοξίας. Η μείωση του όγκου των πωλήσεων και η υποχώρηση της οικονομικής δραστηριότητας έχουν ήδη ως συνέπεια να αυξηθεί κατακόρυφα ο αριθμός των μισθωτών που αδυνατούν να συγκεντρώσουν το ποσό του ενοικίου της επαγγελματικής τους στέγης. Αδιάψευστος μάρτυρας είναι τα κενά καταστήματα και τα ενοικιαστήρια στις εισόδους των πολυκατοικιών του κέντρου της Αθήνας. Στην αγορά άλλωστε είναι κοινό μυστικό ότι οι «τυχεροί» συνταξιοδοτούνται, οι «άνετοι» αναζητούν φτηνότερο νοίκι και οι «άτυχοι» τρέχουν στις αίθουσες δικαστηρίων για εξώσεις. Αυτή είναι η πραγματική εικόνα της αγοράς η οποία δεν προβλέπεται να αντιστραφεί τουλάχιστον στο εγγύς χρονικό διάστημα. Ήδη οι προβλέψεις για επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης του ΑΕΠ και της ιδιωτικής κατανάλωσης είναι οι προάγγελοι ακόμα μεγαλύτερων δεινών στην αγορά. Από την άλλη πλευρά το αδιάθετο απόθεμα πολύ δύσκολα να μισθωθεί πάλι καθώς οι ιδιωτικές επενδύσεις περιορίζονται. Το πιθανότερο σενάριο είναι η περαιτέρω επιδείνωση της αγοράς μικρών γραφείων και περιφερειακών εμπορικών καταστημάτων και η περαιτέρω ενίσχυση της ζήτησης στις κεντρικές εμπορικές πιάτσες όπου πρόσβαση έχουν μόνο οι μεγάλοι. Με λίγα λόγια σύντομα το πρόβλημα στην αγορά δεν θα είναι αν νοικιάζονται οι εμπορικοί χώροι αλλά αν οι ενοικιαστές μπορούν να πληρώσουν το νοίκι τους.

«Όλοι έλεγαν ότι θα κτίσουν σπίτια για να τα πουλήσουν στους ξένους. Κτίζουν τα σπίτια και τελικά βλέπουν ότι οι μοναδικοί σοβαροί πελάτες τους είναι οι έλληνες αφού δεν μπορούν να βρουν τους ξένους. ¨Έτσι η ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας είναι μία καθαρά ελληνική υπόθεση και αν δεν αλλάξει η νοοτροπία θα εξακολουθήσει να παραμένει κλειστή αγορά για πολλά χρόνια. Τώρα μάλιστα με τα μέτρα θα φύγουν και αυτοί. Και σκέπτομαι μήπως ήλθε η ώρα να στραφούμε στις ξένες αγορές» Με τον τρόπο αυτό, περιέγραψε την κατάσταση που επικρατεί στην αγορά εξοχικής κατοικίας , επικεφαλής θυγατρικής εταιρίας ακινήτων μεγάλης ιδιωτικής εμπορικής τράπεζας. Θέλοντας να αποδείξει ότι ένας από τους πιο δυναμικούς κλάδους της τουριστικής βιομηχανίας στην πραγματικότητα παραμένει στο περιθώριο δεν δίστασε να καταγγείλει ότι για την κατάντια αυτή το μερίδιο ευθύνης ανήκει εξίσου στο κράτος αλλά και στους ίδιους τους ανθρώπους της αγοράς. Οι πενιχρές εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την αγορά ακινήτων φαίνεται ότι αποτελούν την καλύτερη επιβεβαίωση των επισημάνσεων του. Αν και το παράδειγμα της Ισπανίας είναι «πολυφορεμένο» εν τούτοις είναι πάντα επίκαιρο τόσο για τα θετικά του όσο και για τα αρνητικά του. Οι ισπανοί πριν από 10 περίπου χρόνια έκαναν το αυτονόητο. Δηλαδή εκσυγχρόνισαν και συμπλήρωσαν τις υποδομές στις περιοχές που προσφέρονταν για την ανάπτυξη των συγκεκριμένων επενδύσεων, έλυσαν τα προβλήματα της γραφειοκρατίας και προσπάθησαν να αναδείξουν τις επενδυτικές ευκαιρίες σε μεγάλους επενδυτές οι οποίοι θα μπορούσαν να υλοποιήσουν τις συγκεκριμένες επενδύσεις. Οι παρεμβάσεις αυτές έγιναν τόσο σε επίπεδο κεντρικής κυβέρνησης όσο και σε περιφερειακό επίπεδο. Από εκεί και πέρα ήλθε η ώρα των ιδιωτών να δράσουν και αυτό έγινε είτε προσφέροντας υψηλού επιπέδου υπηρεσίες είτε κτίζοντας δίκτυα προώθησης και προβολής. Στην Ελλάδα όμως όλα αυτά τα χρόνια στην πραγματικότητα δεν έγινε τίποτε. Το κράτος παρέμεινε απαθές στα κελεύσματα των καιρών αφού διατήρησε το πολυδαίδαλο και ενίοτε γκρίζο καθεστώς που ισχύει για τη δόμηση. Ελάχιστες περιοχές που βρίσκονται σε τουριστικά θέρετρα εντάχθηκαν στο σχέδιο πόλης ενώ όποιος «τολμηρός» θέλει να μπει στην περιπέτεια της επένδυσης ουσιαστικά βάζει συνεταίρο του την πολεοδομία, την αρχαιολογική υπηρεσία το Δήμο και ότι άλλο μπορεί να βάλει ο ανθρώπινος νους. Παράλληλα και οι υποδομές σε μεταφορές και υγεία , δύο τομείς που θεωρούνται κλειδιά για την ανάπτυξη της αγοράς εξοχικής κατοικίας , ουσιαστικά παρέμειναν αμετάβλητες σε σχέση με τη προηγούμενη δεκαετία. Στις Κυκλάδες για παράδειγμα υπάρχει μόνο ένα νοσοκομείο και τα πολυδιαφημισμένα νησιά τους εξυπηρετούνται με κέντρα υγείας στα οποία οι νοσηλευτικές υπηρεσίες μπορούν να αντιμετωπίσουν κρυολογήματα και στραμπουλήγματα. Στη Κέρκυρα το καινούργιο νοσοκομεία εξακολουθεί να είναι ακόμα γιαπί. Όσο αφορά στις μεταφορές αυτές με ελάχιστες εξαιρέσεις βρίσκονται στο επίπεδο που ήταν στη υπόλοιπη Ευρώπη τη δεκαετία του ΄70 . Οι περισσότεροι άλλωστε που έχουν ταξιδέψει με τα καράβια της άγονης γραμμής ή των δυτικών Κυκλάδων μπορούν να καταλάβουν εύκολα. Παράλληλα , όλα αυτά τα χρόνια οι φορείς οι αρμόδιοι για την προσέλκυση επενδύσεων γύριζαν την πλάτη τους σε κάθε πρόταση που θα μπορούσε να προσελκύσει κατασκευαστές από το εξωτερικό οι οποίοι θα μπορούσαν να ρίξουν κεφάλαια στη μαζική κατασκευή εξοχικών κατοικιών. Όσο αφορά τώρα στους επιχειρηματίες του κλάδου και αυτοί στην πραγματικότητα έχουν ένα μερίδιο ευθύνης γέα το σημερινό αδιέξοδο. Προτίμησαν δηλαδή να βουλευτούν με την εγχωρία ζήτηση και «σπατάλησαν» πολύτιμο χρόνο ο οποίος θα μπορούσε να αξιοποιηθεί για την δημιουργία υποδομών. Αν ξεφυλλίσει κανείς τα μεγαλύτερα ευρωπαϊκά έντυπα που ασχολούνται με την αγορά και ακινήτων θα δια[πιστώσει ότι η Ελλάδα είναι ανύπαρκτη. Παράλληλα και το ίδιο το προϊόν που παρήχθη ήταν προσανατολισμένο , για λόγους κυρίως μεγιστοποίησης του κέρδους, στη τοπική αγορά και αγνοήθηκε η εμπειρία των ξένων αγορών όπου η αγορά ενός σπιτιού συνοδεύεται και από συμβόλαια που αφορούν την συντήρηση , την εκμετάλλευση και την αξιοποίηση του. Έτσι λοιπόν για μία ακόμα φορά το στοίχημα χάθηκε.

Με δύο «ταχύτητες» τρέχει η αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών. Καταλύτης για το νέο πρόσωπο της αγοράς είναι τόσο η ύφεση όσο και η εμφάνιση νέων «παικτών» στην αγορά που επηρέασαν κυρίως τη σύνθεση της ζήτησης. Με την πρώτη «ταχύτητα» τρέχουν οι κατοικίες εμβαδού έως 90 τετραγωνικά μέτρα που βρίσκονται τόσο στο κέντρο της πρωτεύουσας όσο και προάστια που δεν είναι ιδιαίτερα ακριβά. Στην ίδια «ταχύτητα» είναι και τα πολύ μικρά διαμερίσματα 20-50 τετραγωνικά μέτρα μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται σε συνοικίες του κέντρου της πρωτεύουσας και που απευθύνονται σε ειδικό κοινό όπως για παράδειγμα φοιτητές, νέοι εργαζόμενοι και οικονομικοί μετανάστες. Δεν είναι τυχαίο μάλιστα ότι στις λεγόμενες υποβαθμισμένες συνοικίες του κέντρου της πρωτεύουσας οι ακαθάριστες αποδόσεις των επενδύσεων σε μικρά διαμερίσματαν είναι υψηλές . Σε περιοχές όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια , η Μ.Βόδα, η Αττικής , η Πλατεία Βάθη κ.α. που η ζήτηση για μικρά σπίτια προέρχεται κυρίως από αλλοδαπούς ακίνητα «ξεχασμένα» αποδίδουν χρυσάφι αφού οι οικονομικοί μετανάστες είναι οι ρυθμιστές της αγοράς. Η επιλογή της γειτονιάς που κάνουν οι συγκεκριμένοι καταναλωτές είναι και με βάση αν υπάρχουν εγκατεστημένοι και άλλοι ομοεθνείς τους εκεί. «Οι έλληνες προτιμούν τα σπίτια εμβαδού 70-100 τετραγωνικών μέτρων είτε σε αναβαθμισμένες συνοικίες του κέντρου είτε σε προάστια . Για το λόγο αυτό οι κατοικίες που έχουν αυτά τα χαρακτηριστικά νοικιάζονται πιο εύκολα ενώ διατηρούν και ένα ιδιαίτερα ανταγωνιστικό επίπεδο απόδοσης που κινείται στο 4% περίπου. Η προτίμηση αυτή αντανακλάται και στο χρόνο διάθεσης μίας κατοικίας με αυτά τα χαρακτηριστικά που είναι περίπου 2-3 μήνες» τόνιζαν αναλυτές της αγοράς ακινήτων. Στην δεύτερη «ταχύτητα» είναι οι κατοικίες άνω των 120 τετραγωνικών μέτρων . Για τις κατοικίες αυτές η κρίση έχει κάνει ιδιαίτερα έντονη την παρουσία της αφού η ζήτηση είναι περιορισμένη με αποτέλεσμα και οι τιμές να υποχωρούν αλλά και να παραμένουν αδιάθετες για μεγάλο διάστημα .