Εφόσον ο αγοραστής βρει μόνος του ή με την μεσολάβηση κτηματομεσίτη το ακίνητο που τον ενδιαφέρει και έχει εξασφαλίσει και την χρηματοδότησή του, θα πρέπει να προχωρήσει στον νομικό και τεχνικό του έλεγχο ώστε να είναι έτοιμος για την σύνταξη μεταβιβαστικού συμβολαίου. 1. Νομικός έλεγχος Συγκεκριμένα, ο δικηγόρος θα πρέπει να προβεί:

i. Σε έλεγχο στα βιβλία μεταγραφών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου, ώστε να διαπιστώσει αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ανήκει πράγματι σε αυτόν που εμφανίζεται ως πωλητής και αν ανήκε σε αυτόν ή τους δικαιοπαρόχους του επί τουλάχιστον 20 χρόνια.

ii. Σε έλεγχο στα βιβλία βαρών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου ώστε να διαπιστώσει αν στο όνομα του πωλητή ή των δικαιοπαρόχων του υπάρχουν εγγεγραμμένες υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών, κατασχέσεις ή δικαστικές διεκδικήσεις. (Στην περίπτωση που στην περιοχή του ακινήτου λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο, ο έλεγχος είναι ευχερέστερος, γιατί όλες οι παραπάνω πληροφορίες, αναγράφονται στο κτηματολογικό φύλο του ακινήτου)

iii. Σε μελέτη της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, του πίνακα κατανοµής βαρών και του κανονισµού της πολυκατοικίας, αν το ακίνητο είναι οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) σε πολυκατοικία, ή σε συγκρότημα κατοικιών Η αμοιβή του Δικηγόρου καθορίζεται σε συμφωνία με τον πελάτη και πάντα ανάλογα με τις τυχόν δυσκολίες που υπάρχουν στον έλεγχο του εκάστοτε ακινήτου.

2. Τεχνικός έλεγχος

– Πρόσληψη πολιτικού μηχανικού Όταν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι οικόπεδο ή βρίσκεται εκτός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως, είναι απολύτως απαραίτητη (αν και δεν επιβάλλεται από το νόμο) και η πρόσληψη πολιτικού μηχανικού, ο οποίος θα γνωρίζει την περιοχή και τους περιορισμούς της, προκειμένου να ελέγξει αν το συγκεκριμένο ακίνητο πληροί τους απαιτούμενους όρους δόμησης της περιοχής ή αν είναι πράγματι ελεύθερο ή δεσμευμένο από τον Δήμο για κάποια μελλοντική απαλλοτρίωση. Ο μηχανικός θα πρέπει να προβεί σε:

i. Έλεγχο αρτιότητας και οικοδοµησιµότητας στο αρµόδιο πολεοδοµικό γραφείο, στην τεχνική υπηρεσία του αρµόδιου Δήµου, και εν ανάγκη στην κεντρική υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (ΥΠΕΧΩΔΕ).

ii. Έρευνα για τυχόν οφειλόµενες εισφορές σε γη και χρήµα, αναστολή εκδόσεως οικοδοµικών αδειών, εκκρεµούσα απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό, εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου, για τυχόν χαρακτηρισµό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, στρατιωτικής ζώνης, κλπ.

iii. Έρευνα για επιτρεπόµενες και απαγορευµένες χρήσεις γης. Η αμοιβή του μηχανικού καθορίζεται ελεύθερα με συμφωνία ανάμεσα σε αυτόν και τον πελάτη.

« Η ελληνική αγορά ακινήτων είναι λιγότερο ευάλωτη στην κρίση σε σύγκριση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές και δεν θα πρέπει να αναμένονται σημαντικές ανακατατάξεις στο εγγύς χρονικό διάστημα. Η άμυνα της ελληνικής αγοράς βασίζεται στον απομονωτισμό της αφού η εξάρτηση από τις αγορές του εξωτερικού είναι σχεδόν μηδενική σε σύγκριση με άλλες αγορές όπως για παράδειγμα της Ισπανίας και της Βρετανίας που αυτή την στιγμή βρίσκονται στο μάτι του κυκλώνα της κρίσης.» Αυτό τόνιζε κορυφαίος αναλυτής όταν ρωτήθηκε σχετικά με την ένταση και της διάρκεια της κρίσης στην ελληνική αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με τραπεζικούς παράγοντες η απορρόφηση του πλεονάζοντος αποθέματος θα είναι ο καταλυτής για την ανάκαμψη της αγοράς. Ήδη , τα στοιχεία για την οικοδομική δραστηριότητα δείχνουν ότι η αγορά έχει προσαρμοσθεί στα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται στην αγορά και έχει περιορίσει σημαντικά τον όγκο των προς πώληση καινούργιων κατοικιών Η έγκαιρη προσαρμογή των οικοδομικών επιχειρήσεων στα νέα δεδομένα της αγοράς που είχε ως συνέπεια την μείωση της προσφοράς έχει ως συνέπεια οι απώλειες στις τιμές των κατοικιών να είναι περιορισμένες σε σύγκριση με τις άλλες ευρωπαϊκές αγορές . Η πρόβλεψη αυτή μπορεί να ανατραπεί «μόνο στην περίπτωση που οι επιχειρήσεις του κλάδου μαζικά ρίξουν τις τιμές πώλησης των κατοικιών προκειμένου να χρηματοδοτήσουν υποχρεώσεις τους.» , επισήμανε τραπεζικός αναλυτής ο οποίος όμως συμπλήρωνε λέγοντας ότι «ένα τέτοιο ενδεχόμενο δεν είναι ιδιαίτερα πιθανό αφού ένα σημαντικό ποσοστό των νέων κατοικιών έχει αυτοχρηματοδοτηθεί και έτσι οι επιχειρήσεις δεν είναι εκτεθειμένες στον τραπεζικό δανεισμό. Και αυτό σε αντίθεση με ότι συμβαίνει στις αγορές του εξωτερικού στις οποίες οι κατασκευαστικές επιχειρήσεις αναγκάστηκαν να ρευστοποιήσουν σε σημαντικά χαμηλότερες τιμές των αδιάθετο απόθεμα κατοικιών που είχαν προκειμένου να καλύψουν τις πιεστικές ανάγκες τους για ρευστότητα». Αντίθετα στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων η κατάσταση είναι εντελώς διαφορετική. Αυτό οφείλεται ότι η συγκεκριμένη αγορά είναι πολύ περισσότερο εκτεθειμένη στο οικονομικό περιβάλλον και για τον λόγο οι κλυδωνισμοί μπορεί να είναι βίαια και έντονοι. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών εταιριών ακινήτων ήδη οι αγοραστές στην αγορά σύγχρονων γραφειακών χώρων πιέζουν για υψηλότερες αποδόσεις και για τον λόγο αυτό δεν θα πρέπει να αποκλεισθεί υποχώρηση των τιμών πώλησης στην διάρκεια του επόμενου δωδεκαμήνου . Παράλληλη το γεγονός ότι έχει αυξηθεί ο επενδυτικός κίνδυνος λόγω της αύξησης του αριθμού των επιχειρήσεων που έχουν μισθώσει χώρους και αδυνατούν να αποπληρώσουν το ποσό του ενοικίου αποτελεί ένα πρόσθετο μοχλό πίεσης για μείωση των τιμών πώλησης. Το σίγουρο είναι ότι ακόμα και σε δρόμους γραφείων υψηλής προβολής ο αριθμός των αδιάθετων χώρων έχει αυξηθεί κατακόρυφα ενώ έχει επιμηκυνθεί και ο χρόνος απορρόφησης του αδιάθετου αποθέματος. Από την άλλη πλευρά ασφυκτικές είναι οι πιέσεις που δέχεται η αγορά «ηλικιωμένων» γραφειακών χώρων που βρίσκονται στο κέντρο της πρωτεύουσας καθώς τόσο οι τιμές πώλησης όσο και τα μισθώματα βρίσκονται σε πορεία ελεύθερης πτώσης. Παράγων αβεβαιότητας είναι και οι συμβάσεις ληζινγκ καθώς διατυπώνονται φόβοι ότι θα αυξηθεί ο αριθμός των επιχειρήσεων που θα βρεθούν σε αδυναμία να καταβάλλουν τις δόσεις που προβλέπει το δανειστικό τους συμβόλαιο.

Πιο δύσκολo θα είναι το επόμενο επτάμηνο για τη αγορά ακινήτων , καθώς σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, η πολυπόθητη ανάκαμψη αν διατηρηθούν τα σημερινά δεδομένα είναι πολύ δύσκολο να επιτευχθεί. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών , κατασκευαστών ,επιχειρηματιών και αναλυτών της αγοράς ακινήτων καθώς και τραπεζιτών στην διάρκεια του επόμενου χρόνου οι επενδύσεις σε κατοικία θα κινηθούν στα φετεινά επίπεδα και ενδεχομένως από το β΄ εξάμηνο του 2011 να σημειωθεί οριακή βελτίωση. Το επίπεδο των τιμών στις κατοικίες είναι πολύ πιθανό να σημειώσει περαιτέρω μικρή υποχώρηση ενώ οι αποδόσεις στα επαγγελματικά ακίνητα εκτιμάται ότι θα σημειώσουν περαιτέρω αύξηση. Αβεβαιότητα , επικρατεί ως προς τη πορεία των μεταβιβάσεων καθώς καταλυτικές θα είναι οι επιπτώσεις από το νέο φορολογικό νομο . Η αγορά , μπορεί να επηρεαστεί και από μία αύξηση των αντικειμενικών αξιών αν και η πρόσφατη εμπειρία έδειξε ότι οι «πληροφορίες» για αύξηση των αντικειμενικών αξιών δεν επηρεάζουν , όπως στο παρελθόν τον όγκο των συναλλαγών.Μεγάλο ερωτηματικό παραμένει η πορεία της εξοχικής κατοικίας αν και όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι η εγχώρια ζήτηση θα κινηθεί περίπου στα περυσινά επίπεδα χωρίς να υπάρχουν ενδείξεις για μία πιο θετική εξέλιξη. Ερωτηματικό παραμένει η ζήτηση από το εξωτερικό , η οποία συναρτάται από παράγοντες που με τα σημερινά δεδομένα δεν μπορούν να αξιολογηθούν . Η πορεία των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης αλλά και των ΗΠΑ εεπηρεάζει τουριστικό προϊόν ενώ σημαντκός παράγων είναι και η ισοτιμία του ευρώ κυρίως σε σχέση με το δολάριο . Αναφορικά με την χρηματοδότηση το σκηνικό δεν φαίνεται να διαφοροποιείται αισθητα Η πιστωτική επέκταση θα κινηθεί σε χαμηλά επίπεδα ενώ τα κριτήρια χορηγήσεων από πλευράς τραπεζών δεν φαίνεται ότι θα γίνουν πιο ελαστικά. Από την άλλη πλευρά δεν θα πρέπει να αποκλειστεί αύξηση του επιτοκίου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζα η οποία τοποθετείται χρονικά περί το τέλος του β΄ εξαμήνου.Σε κάθε περίπτωση η τραπεζική χρηματοδότηση δεν φαίνεται ότι θα δώσει την ώθηση για την αναθέρμανση της ζήτησης.

Οι τάσεις συγκέντρωσης που καταγράφονται τα τελευταία χρόνια στην ελληνική οικονομία είναι ο δίχως άλλο μία ιδιαίτερα ανησυχητική εξέλιξη όχι μόνο σε κοινωνικό επίπεδο αλλά –και το κυριότερο- σε οικονομικό. Από την τάση αυτή δεν θα μπορούσε να αποτελέσει εξαίρεση η αγορά ακινήτων η οποία βρίσκεται σε μία «σιωπηλή» διαδικασία μετάλλαξης. Τα συμπτώματα μπορεί να είναι αχνά και να εμφανίζονται ασύνδετα αλλά μία πιο προσεκτική παρατήρηση αποκαλύπτει το εύρος των μεθοδεύσεων . Ας πάρουμε την αγορά επαγγελματικών ακινήτων και ειδικότερα τους εμπορικούς χώρους. Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται μία τάση συρρίκνωσης των τοπικών αγορών και επομένως συρρίκνωση της δραστηριότητας των μικρών και μεσαίων κατασκευαστικών επιχειρήσεων του χώρου των κατασκευών και αντί αυτού έχουμε την ανάπτυξη γιγαντιαίων εμπορικών κέντρων. Στη διαδικασία φυσικά της κατασκευής και της ανάπτυξης οι μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις είναι απούσες και ολόκληρη η κατασκευαστική και εμπορική διαδικασία κατέληξε να είναι μία υπόθεση των μεγάλων του κλάδου. Για τις μικρότερες επιχειρήσεις του κλάδου η μοναδικά αγορά που παραμένει ανοικτή είναι εκείνη των πόλεων της περιφέρειας και όχι των πολύ μεγάλων. Ανάλογη είναι και η κατάσταση στην αγορά γραφειακών χώρων όπου και εκεί η υπόθεση είναι προνόμιο των ισχυρών οι οποίοι έχουν την κεφαλαιακή επάρκεια να αντεπεξέλθουν σε επενδύσεις τέτοιου μεγέθους αλλά και τα εμπορικά δίκτυα για να προωθήσουν το προϊόν τους σε μία αγορά η οποία κάθε χρόνο αποκτά περισσότερα χαρακτηριστικά του ολιγοψωνίου. Με άλλα λόγια πρόκειται για ένα φαύλο κύκλο ο οποίος θα κλείσει μόνο όταν γίνει σαφές ότι η συγκεκριμένη δραστηριότητα είναι υπόθεση για …λίγους. Αυτή η προοπτική ενισχύεται και από το γεγονός ότι πλέον η τεχνογνωσία που απαιτείται για την ανάπτυξη τέτοιων επενδύσεων είναι πλέον απλησίαστη για επιχειρήσεις μεσαίου μεγέθους . Για να γίνει αυτό πιο κατανοητό θα πρέπει να θυμηθεί κανείς τις προδιαγραφές που ίσχυαν για τις κατασκευές χώρων γραφείου αλλά και εμπορικών χώρων πριν 15 χρόνια και να τις συγκρίνει με αυτές που ισχύουν σήμερα. Το κόστος της σημερινής τεχνογνωσίας αποτελεί δίχως αμφιβολία αποτρεπτικό παράγοντα για κάθε μικρομεσαία επιχείρηση του κλάδου. Επομένως η αγορά κατοικίας , η οποία στο κατασκευαστικό και εμπορικό της σκέλος , αποτελεί πεδίο δραστηριότητας της πλειοψηφίας των επιχειρήσεων του κλάδου είναι ουσιαστικά μονόδρομος που εξασφαλίζει την οικονομική επιβίωση. Η θρυαλλίδα όμως για την αλλαγή του σημερινού πλαισίου λειτουργίας της αγοράς ήταν η επιβολή του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις των κατοικιών. Οι άνθρωποι της αγοράς γνωρίζουν ότι το καθεστώς των αντικειμενικών αξιών λειτούργησε, από την εφαρμογή του μέχρι σήμερα, ως « αμυντικό τείχος» για την αποτροπή των μεγάλων κατασκευαστικών στη συγκεκριμένη αγορά. Οι παλαιότεροι θυμούνται τη απόπειρα θυγατρικής μεγάλης τράπεζας που κατέληξε σε φιάσκο λόγω φορολογικών «αγκυλώσεων». Οι πρόσφατες επιλογές φορολογικής πολιτικής αλλά και η ύφεση έρχονται να συμπληρώσουν τα προαπαιτούμενα και αμέσως μετά θα πιάσει δουλειά το υπουργείο Περιβάλλοντος το οποίο με το πρόσχημα της εξυγίανσης και του περιβάλλοντος θα κάνει το προϊόν "απλησίαστο" για τις μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις που αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας. Η πτώση του τείχους όμως είναι θέμα χρόνου και στο νέο περιβάλλον που δημιουργείται οι μικρές επιχειρήσεις όχι μόνο θα βρεθούν σε θέση άμυνας αλλά δεν θα έχουν την αντικειμενική δυνατότητα να χρησιμοποιήσουν τα σύγχρονα εργαλεία προώθησης και προβολής του προϊόντος τους. Για το λόγο αυτό οι ανακατατάξεις και στο εμπορικό κομμάτι της αγοράς θα έχουν καταλυτικές συνέπειες τόσο στη μορφή όσο και στη προώθηση του προϊόντος. Το παράδειγμα των σούπερ μάρκετ που εκτόπισαν σε ελάχιστα μόλις χρόνια τις παραδοσιακές επιχειρήσεις τροφίμων από την αγορά είναι σε μικρογραφία το αύριο και στην αγορά ακινήτων. Ο μεμονωμένος επιχειρηματίας που ασχολείται με μεσιτικές εργασίες αργά ή γρήγορα κινδυνεύει να βρεθεί στο περιθώριο των εξελίξεων αφού δεν θα μπορέσει να αντιμετωπίσει τα τεράστια δίκτυα που διαθέτουν οι τράπεζες αλλά και οι αλυσίδες φραντσαϊζ. Με απλά λόγια και η αγορά ακίνητων τείνει να μετατραπεί σε υπόθεση δικτύων τα οποία εξασφαλίζουν και το πελάτη αλλά και το μειωμένο κόστος. Η νέα μορφή της αγοράς ουσιαστικά θα οδηγήσει είτε σε συρρίκνωση είτε σε εξειδίκευση τις περισσότερες μικρομεσαίες επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στο εμπορικό σκέλος της ενώ από την άλλη πλευρά θα κάνει σημαντικά ευκολότερες τις συνεργασίες των μεγάλων μεταξύ τους. Αν κάποιοι από εσάς πιστεύετε ότι όλα αυτά δεν είναι τίποτε άλλο παρά σενάρια επιστημονικής φαντασίας δεν έχετε παρά να κάνετε μία βόλτα σε γειτονικές ευρωπαϊκές χώρες για να διαπιστώσετε με τα ίδια σας τα μάτια πως ένα τραπεζικό υποκατάστημα μετατρέπεται σε σημείο προβολής ακινήτων. Αφορμή για όλα αυτά ,τόσο για το άρθρο όσο και για το σχετικό ρεπορτάζ, στάθηκαν οι πληροφορίες που φέρουν κατασκευαστικές αλλά και μεσιτικές επιχειρήσεις να αντιμετωπίζουν έντονα οικονομικά προβλήματα. Το realestatenews.gr θεωρεί ότι οι εξελίξεις αυτές είναι προάγγελος ευρύτερων ανακατατάξεων οι οποίες θα ολοκληρωθούν σε βάθος πενταετίας και για αυτό προσπαθεί να αναδείξει το πρόβλημα θέτοντας το στις πραγματικές του διαστάσεις.