Στροφή στα μεταχειρισμένα ακίνητα έχουν κάνει οι αγοραστές τον τελευταίο χρόνο και σύμφωνα με τα στοιχεία των κτηματομεσιτικών εταιριών, προτιμούν πολύ παλιά διαμερίσματα επιφανείας από 70 τμ έως 120 τ.μ.Αντίστοιχη στροφή έχουν κάνει και οι επενδυτές-αγοραστές οι οποίοι λόγω της γενικότερης οικονομικής αστάθειας ( αυξομείωση ισοτιμίας ευρώ-δολαρίου, πτώση του Χρηματιστηρίου) επικεντρώνονται σε αγορές παλαιών ακινήτων και επιλέγουν τις ακριβές περιοχές Π.Ψυχικό, Φιλοθέη, Κεφαλάρι, κέντρο Κηφισιάς, Λ. Κηφισίας από το ύψος του Ψυχικού και πάνω, αναζητώντας ευκαιρίες σε μεταχειρισμένα ακίνητα. Οι περιοχές αυτές όπως επισημαίνουν ειδικοί της αγοράς ακινήτων, δεν χάνουν την αξία τους και ο επενδυτής έχει την βεβαιότητα ότι θα μπορέσει αν χρειαστεί άμεσα να ρευστοποιήσει την επένδυση του.

Παρά την οικονομική κρίση στις περιοχές αυτές η αξία και των μεταχειρισμένων ακινήτων διατηρείται σε υψηλά επίπεδα. Ενδεικτικά στις περιοχές του Π.Ψυχικού και της Φιλοθέης οι οποίες και θεωρούνται από τις ακριβότερες στην Ελλάδα το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο κυμαίνεται από 4.500 έως και 6.500 ευρώ. Ειδικά δε στο Π.Ψυχικό και την Φιλοθέη 4.500 ευρώ ανά τετραγωνικό διατίθενται τα ακίνητα που συνορεύουν με την Λεωφόρο Κηφισίας και την Λεωφόρο Καποδιστρίου. Αυτά λόγω του θορύβου διατίθενται σε μικρότερη τιμή. Η μοναδική υπέρβαση στα ακίνητα των περιοχών αυτών γίνεται στην ενοικίαση, όπου τον τελευταίο χρόνο έχουν μειωθεί οι τιμές των ενοικίων σε ποσοστό έως και 30%.για ακίνητα με πολύ μεγάλο μίσθωμα -άνω των 6.000 ευρώ. Σε υψηλά επίπεδα κινούνται και οι τιμές των μεταχειρισμένων ακινήτων και στην Κηφισιά ειδικότερα δε στο κέντρο όπου οι τιμές αγγίζουν και τις 7.000 ανά τετραγωνικό μέτρο. Σύμφωνα με τα στοιχεία της κτηματομεσιτικής εταιρίας REMAX Ελλάς, τα εννέα από τα δέκα ακίνητα που πουλήθηκαν στην Αττική το α΄ εξάμηνο του 2010 ήταν μεταχειρισμένα. Σχεδόν τα μισά από αυτά ποσοστό της τάξεως του 47% ήταν κατασκευές άνω των 30 ετών. Όπως επισημαίνει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ  ανώτερο στέλεχος της REMAX « Oι τιμές σχεδόν στο σύνολο τους παραμένουν αμετάβλητες. Κατά περίπτωση προκύπτει στα νεόδμητα μια μικρή μείωση της τάξεως του 7%.

Οι κατασκευαστές με δεδομένο ότι έχουν αγοράσει ακριβά τη γη αντιστέκονται στη κρίση όσο μπορούν να εκπληρώνουν ακόμα τις υποχρεώσεις τους απέναντι στις τράπεζες. Η όποια μικρή κινητικότητα παρουσιάζεται σε ακίνητα τριακονταετίας κόστους από 200.000 έως 250.000 ευρώ». Επίσης, όπως αναφέρουν οι ειδικοί της αγοράς ακινήτων, όσοι επιθυμούν να αγοράσουν κατοικία για προσωπική χρήση έχουν ως πρωταρχικό κριτήριο της επιλογής τους την περιοχή σε σχέση με το κόστος αγοράς αδιαφορώντας για το έτος κατασκευής. Φθηνές τιμές και σε ορισμένες περιπτώσεις «ευκαιρίες» προκύπτουν στα παλαιά ακίνητα τα οποία συνδυαζόμενα με τα σημερινά χαμηλά κοστολόγια ανακαίνισης δικαιολογούν πλήρως την στροφή αυτής της κατηγορίας των αγοραστών. Ενδεικτικά το κόστος μιας συντηρητικής ανακαίνισης κατοικίας 25 ετών συνολικής επιφανείας από 70 τμ έως 100 τμ κυμαίνεται από 15.000 έως 20.000 ευρώ, εάν δε η ανακαίνιση είναι ριζική δεν ξεπερνά τις 30.000 ευρώ. Όπως αναφέρει στο ΑΠΕ- ΜΠΕ  αρχιτέκτονας

« Σχεδόν το μεγαλύτερο ποσοστό των αγοραστών παλαιών κατοικιών για ιδιοκατοίκηση οδηγούνται σε ανακαινίσεις. Οι ανακαινίσεις αυτές είναι συντηρητικές - χρησιμοποιούνται φθηνά υλικά- και περιλαμβάνουν παρεμβάσεις στα υδραυλικά, στα ηλεκτρολογικά, στα πατώματα και στα παντζούρια όπου εκεί προτιμώνται τα προϊόντα αλουμινίου.» Τα νεόδμητα ακίνητα στις περισσότερες περιοχές της Αττικής εξακολουθούν και διατηρούν υψηλές τιμές με ελάχιστες εξαιρέσεις όπου η απόκλιση προς τα κάτω δεν ξεπερνά το 10%. Όσα δε από αυτά βρίσκονται κοντά σε σταθμούς μετρό διατηρούν ανελαστικά υψηλές τιμές. Ενδεικτικά στην περιοχή του Ν.Κόσμου το μέσο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο ανέρχεται στα 2.300 ευρώ. Η περιοχή χαρακτηρίζεται από πληθώρα νεόδμητων κατοικιών οι οποίες είναι κοντά στον σταθμό του Μετρό και για τον λόγο αυτό δεν υποχωρούν οι τιμές τους. Ίδιες περίπου τιμές έχουν και τα νεόδμητα διαμερίσματα κοντά στον ηλεκτρικό στην περιοχή των Πετραλώνων με αξία ανά τετραγωνικό μέτρο περίπου στα 2.300 ευρώ. Ίδια αντίληψη επικρατεί και στις περιοχές του Χολαργού,του Ν.Ψυχικού, της Αγ. Παρασκευής που γειτνιάζουν με τον σταθμό του μετρό της Εθνικής Άμυνας. Στις περιοχές αυτές το κόστος νεόδμητης κατοικίας ανά τετραγωνικό μέτρο κυμαίνεται από 2.500 έως 3.000 ευρώ. Σε υψηλά επίπεδα κινούνται και οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών στα Βριλήσσια όπου κυμαίνονται μεταξύ 3.500 και 3.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ενώ μικρές αποκλίσεις προς τα κάτω έχουν τα μεταχειρισμένα 10 έως 15 ετών όπου η αξία τους κυμαίνεται από 2.500 έως 3000 ανά τετραγωνικό μέτρο. Από 2.700 έως 3.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο κινούνται και οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών στα Μελίσσια με μικρή απόκλιση που φθάνει έως και τα 2.500 ευρώ σε μεταχειρισμένες κατοικίες δεκαετούς κατασκευής οι οποίες δηλώνονται ως πλήρως ανακαινισμένες. Στις φθηνές περιοχές όπου υπάρχει πληθώρα μεταχειρισμένων κατοικιών ηλικίας κατασκευής από 20 χρόνια και πάνω συγκαταλέγονται η Κυψέλη και η ευρύτερη περιοχή των Πατησίων από το ύψος του Πολυτεχνείου έως και την Πλατεία Κολλιάτσου.

Ενδεικτικά στο καλύτερο κομμάτι της περιοχής αυτής που θεωρείται η οδός Φωκίωνος Νέγρη το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο κατοικίας 30 ετών κυμαίνεται από 1.300 έως 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στις γειτνιάζουσες οδούς με τη Φωκίωνος Νέγρη το κόστος νεόδμητης κατοικίας κυμαίνεται μεταξύ 1.700 και 1.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αισθητά χαμηλότερες είναι οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών που βρίσκονται επί της οδού Πατησίων και κάτω ( Γ.Σεπτεμβρίου,Αριστοτέλους). Σχεδόν το σύνολον των διατιθεμένων προς πώληση κατοικιών έχουν ηλικία κατασκευής 20 έως 40 ετών και κυμαίνονται μεταξύ 80 έως 140 τετραγωνικών μέτρων. Το κόστος αγοράς των κατοικιών αυτών ανέρχεται από 900 έως 1.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Πηγή: ΑΠΕ

«Αν θέλεις κέρδη δεν έχεις παρά να ακολουθήσεις τη μυρωδιά του χρήματος»λένε οι αμερικάνοι όταν μιλούν για τις επενδυτικές ευκαιρίες. Αν και η ρήση αυτή πολλές φορές όχι μόνο δεν επιβεβαιώνεται στη πράξη αφού η υλοποίηση της αποδεικνύεται επικίνδυνη εν τούτοις έχει δώσει το έναυσμα σε πολλούς οικονομολόγους να ερευνήσουν την επενδυτική συμπεριφορά σε συγκεκριμένους τομείς της οικονομίας προκείμενου να εντοπίσουν «περιοχές» κερδοφορίας. Πρόσφατα, βρέθηκε στα χέρια μου μία έρευνα μελετητικού φορέα σχετικά με τις προτιμήσεις των ελλήνων όσο αφορά τα ακίνητα. Η μελέτη αυτή που παρουσιάστηκε περί τα τέλη Φεβρουαρίου σε ημερίδα των εκτιμητών είναι πραγματικά αποκαλυπτική. Το πρώτο συμπέρασμα είναι ότι οι περισσότεροι έλληνες αγοράζουν εκεί που προτιμά ο περίγυρός τους. Αυτό ερμηνεύει το γεγονός ότι το 80% περίπου της αξίας των συναλλαγών πραγματοποιείται σε 15 μεγάλες περιοχές της χώρας οι οποίες έχουν την μερίδα του λέοντος στη πίττα της αγοράς ακινήτων. Το δεύτερο συμπέρασμα είναι ότι η αγορά ακινήτων στο νομό Αττικής εμφανίζει πλέον σημάδια κορεσμού. Αν και κάθε χρόνο στη συγκεκριμένη αγορά πραγματοποιείται το 50% του συνόλου των συναλλαγών εντούτοις το κομμάτι της πίττας που έχει στο σύνολο της αγοράς ούτε μικραίνει ούτε μικραίνει ούτε μεγαλώνει. Όμως η έρευνα κατέγραψε κάποιες εσωτερικές μετακινήσεις με σημαντικότερες αυτές που αφορούν την ευρύτερη περιοχή του Πειραιά όπου η συμμετοχή στη συνολική πίττα περιορίζεται καθώς και εκείνες που αφορούν την Ανατολική Αττική στην οποία καταγράφεται έκρηξη συναλλαγών. Ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα είναι περίπτωση της Θεσσαλονίκης όπου από το 2005 η πίτα της τοπικής αγοράς υπερδιπλασιάσθηκε επηρεάζοντας ταυτόχρονα και την αγορά της Χαλκιδικής η οποία έχει αποκτήσει πρωταγωνιστικό ρόλο στην αγορά της εξοχικής κατοικίας. Συμπρωταγωνιστής στη ίδια αγορά είναι και η περιοχή των Χανίων στην οποία εκτιμάται ότι πραγματοποιείται κάθε χρόνο το 1,5% των συναλλαγών. Πρόκειται για ιδιαίτερα υψηλό ποσοστό αν αναλογιστεί κανείς και μόλις πριν από 3 χρόνια στην συγκεκριμένη περιοχή η αξία των συναλλαγών κάλυπτε μόλις το 0,3% της συνολικής πίτας της ελληνικής αγοράς. Τα αποτελέσματα της ίδιας μελέτης φαίνεται ότι επιβεβαιώνουν εκείνους που πιστεύουν ότι το «παιγνίδι» της αγοράς ακινήτων παίζεται πλέον στα μεγάλα αστικά κέντρα της περιφέρειας στα οποία ο ρόλος της αγοράς ακινήτων κάθε χρόνο μεγεθύνεται. Θεαματική είναι η αναβάθμιση των αγορών της Λάρισας και της Πάτρας . Στις δύο αυτές περιοχές εκτιμάται ότι οι συναλλαγές υπερδιπλασιάσθηκαν σε διάστημα μόλις τεσσάρων ετών. Αντίθετα στασιμότητα καταγράφεται σε πόλεις όπως το Ηράκλειο ,τα Ιωάννινα και το Βόλο. Όλα δείχνουν ότι το χρηματιστήριο των ακινήτων λειτουργεί με τους ίδιους κανόνες που ισχύουν στις αγορές μετοχών και εμπορευμάτων . Δηλαδή υπάρχουν τα λεγόμενα «βαριά χαρτιά» δηλαδή τα ακίνητα που βρίσκονται σε καθιερωμένες περιοχές, οι μετοχές –φωτοβολίδες δηλαδή τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες οι τιμές πέφτουν το ίδιο απότομα όσο και ανέβηκαν αλλά και οι μετοχές –εκπλήξεις οι οποίες αν και δεν γεννούν ελπίδες στη πράξη αποδεικνύονται μηχανές κερδών.

Μέχρι σήμερα όλοι γνωρίζαμε για τα "κοράκια" των πλειστηριασμών και τους τοκογλύφους. Η κρίση όμως δημιούργησε και μία καινούργια κατηγορία "κυνηγών ακινήτων" Πρόκειται για τους περίφημους ανιχνευτές προβληματικών ιδιοκτησιών. Πρόκειται για μία εκδοχή των "κυνηγών κεφαλών" οι οποίοι δεν εντοπίζουν επικηρυγμένους , όπως στην 'Αγρια Δύση" αλλά προβληματικές περιουσίες. Κοντολογίς στόχος τους δεν είναι τίποτε άλλο παρά να ανακαλύψουν ακίνητα που οι ιδιοκτήτες τους αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα είτε επειδή δεν μπορούν να πληρώσουν το δάνειο τους είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους έχουν προβλήματα ρευστότητας και ... Οι "κυνηγοί περιουσιών" μαζεύουν απλώς πληροφορίες για προβληματικές ιδιοκτησίες και τις πωλούν στους ενδιαφερόμενους . Στην πραγματικότητα, κάνουν τη βρώμικη δουλειά για τους όσους προσπαθούν να επωφεληθούν απο τα οικονομικά αδιέξοδα ιδιοκτητών οι οποίοι είναι πρόθυμοι να πληρώνουν αδρά για να γίνει αυτό. Συνήθως σε μια ανίχνευση θα συγκεντρωθούν τα ακόλουθα δεδομένα : Το όνομα του ιδιοκτήτη και στοιχεία επικοινωνίας, η ζητούμενη τιμή, πληροφορίες σχετικά με την υποθήκη και αν οι πληρωμές είναι κανονικές ,αν εκκρεμούν εμπράγματα βάρη επί άλλων ακινήτων, μια φωτογραφία του σπιτιού, καθώς και σχετικές πληροφορίες για τα κίνητρα του ιδιοκτήτη που τον σπρώχνουν στην πώληση - δηλαδή αν είναι στη μέση ενός διαζυγίου, ένα προβληματικό δάνειο ,οικονομική δυσπραγία στην επιχείρηση του κλπ. Οι "επενδυτές" συνήθως πληρώνουν μεταξύ 500 και 1.000 ευρώ αλλά και με ποσοστά για την καλή πληροφόρηση. Απο εκεί και πέρα αναλαμβάνουν οι ίδιοι να "καθαρίσουν" με το μέγιστο δυνατό κέρδος

Το απόθεμα των νέων αδιάθετων κατοικιών αυξάνεται ακόμα και εκεί που τα καινούργια κτίρια αποτελούσαν σπάνιο φαινόμενο μέχρι πριν από λίγα χρόνια . Ο λόγος; η σημαντική εσωτερική μετακίνηση που αύξησε την ζήτηση για κατοικία αλλά και τις προσδοκίες των κατασκευαστών οι οποίοι θεώρησαν ότι η παράνοια της περιόδου 2203-2006 θα συνεχιζόνταν εσαει. Οι νέες περιοχές εκτιμάται ότι υποδέχθηκαν κατοίκους απο τις προβληματικές συνοικίες του κέντρου της Αθήνας (Κυψέλη, Πατήσια κ.α). Τα συμπεράσματα αυτά προκύπτουν απο έρευνα που πραγματοποίησε η PROPERTY Ltd σχετικά με το αδιάθετο απόθεμα ακινήτων και το τρόπο που δημιουργήθηκε .

Στην Αττική άρχισαν ήδη να προστίθενται νέες κορεσμένες οικιστικά περιοχές στο χάρτη των πυκνοδομημένων διαμερισμάτων της . Οι άλλοτε αραιδομημένες περιοχές του Γέρακα , της Παλλήνης, του Μαρκόπουλου , του Κορωπίου, της Παιανίας, των Γλυκών Νερών, των Σπάτων , του Πικερμίου , της Αρτέμιδος και της Ανιούσας γέμισαν από καινούργιες κατοικίες .Μόνον από τις Πολεοδομίες του Μαρκόπουλου εκδόθηκαν το 2005 7500 οικοδομικές άδειες. Υπολογίζεται ότι στα Μεσόγεια μετακινήθηκαν για μόνιμη εγκατάσταση σε καινούργιο σπίτι που έχτισαν ή αγόρασαν το 2006 και το 2007 περίπου 50.000 Αθηναίοι. Το ένα τρίτο από αυτούς προήλθε από περιοχές του κέντρου και κυρίως από τα Πατήσια , την Κυψέλη και το Γαλάτσι. Πλημμύρισαν επίσης από νέες κατοικίες η Αγία Παρασκευή, το Χαλάνδρι, τα Βριλήσσια και το τρίγωνο Αμαρουσίου-Πεύκης - Κηφισιάς. Η ανοικοδόμηση, ιδιαίτερα στην Κάτω Κηφισιά και στον Άγιο Στέφανο ήταν πρωτοφανής . Πιο συγκρατημένη ήταν η αύξηση των νέων κατοίκων στα Νότια προάστια κι αυτό γιατί οι υψηλές τιμές τόσοστην απόκτηση οικοπέδων όσο και στην οικοδόμηση δεν αφήνουν περιθώρια σε πολλούς να ονειρεύονται ακίνητο με θέα τον Σαρωνικό .

Για την ώρα πάντως το ''στοκ'' των καινούργιων απούλητων διαμερισμάτων και αυτών που βρίσκονται στα θεμέλια και αναζητούν αγοραστές- χρηματοδότες για να αποπερατωθούν εξελίσσεται σε καθοριστικό παράγοντα της κτηματαγοράς .