Ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις κατασκευές, το α΄ τετράμηνο του 2011 υποχώρησε κατά 39,3%, το μεγαλύτερο ποσοστό των τελευταίων ετών. Ερχεται βέβαια να προστεθεί στο -31,4% του 2009 και στο -27,4% πέρυσι. Αυτό σημαίνει ότι οι επιχειρηματίες του κλάδου δε βλέπουν κανένα φως στο τούνελ. Μάλιστα, στο σύνολο των ιδιωτικών κατασκευών η πτώση είναι 26,7%, ενώ ειδικά για την κατοικία ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών υποχωρεί κατά 52,8%! Σε ό,τι αφορά τους μήνες εξασφαλισμένης παραγωγής στις κατασκευές, δηλαδή το ανεκτέλεστο που υπάρχει, στο σύνολο των κατασκευών οι μήνες αυτοί είναι 12,9 τον Απρίλιο όταν το 2009 ήταν 15,9 μήνες. Στον τομέα των κατοικιών η κατάσταση είναι δραματική και δείχνει ότι δεν υπάρχει δουλειά. Μόλις 4,9 μήνες εξασφαλισμένης παραγωγής από 8,3 μήνες το 2010. «Πλίνθοι και κέραμοι» η οικοδομή Οι εργασίες σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, τον Απρίλιο υποχώρησαν κατά 65,2% ενώ στις κατοικίες η πτώση ανεβαίνει στο -69,6% και στα άλλα κτίρια -68,8%. Δραματική η κατάσταση σε ό,τι αφορά το πρόγραμμα εργασιών προς εκτέλεση. Στο -75,4% στο σύνολο των κατασκευών, ενώ στις κατοικίες φτάνει το -94! Δεν υπάρχει δηλαδή κανένας προγραμματισμός από τους κατασκευαστές να κτίσουν σπίτια το επόμενο διάστημα. Η διάλυση της οικοδομής φαίνεται και από τη μείωση των ποσοστών απασχόλησης στον κλάδο. Σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, τον Απρίλιο οι προσδοκίες απασχόλησης για τους 3-4 επόμενους μήνες υποχωρούν στο -68,5% για το σύνολο των κατασκευών, ενώ στις κατοικίες το ποσοστό είναι -78,3%. Η ανεργία δηλαδή βρίσκεται στο ζενίθ κι έχει ξεκινήσει από το 2008 (-32,6%), το 2009 έφτασε το -60,9% και πέρυσι το -60,3%.

Στην εξασφάλιση ακινήτων για μελλοντική αξιοποίηση επικεντρώνει το ενδιαφέρον της η Lamda Development, εκτιμώντας ότι πλέον υπάρχουν σημαντικές ευκαιρίες στην κτηματαγορά -τόσο στην ελληνική όσο και σε αυτήν της ανατολικής Ευρώπης γενικότερα-, τις οποίες θα μπορούσε να εκμεταλλευτεί ώστε να ενισχύσει το απόθεμα σε οικόπεδα και εκτάσεις που ήδη διαθέτει. Μάλιστα, η προοπτική εκμετάλλευσης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, εφόσον φυσικά η κυβέρνηση αποφασίσει την πώληση ορισμένων «φιλέτων», δίνει επιπλέον δυνατότητες στην εισηγμένη να υλοποιήσει τον επενδυτικό της σχεδιασμό. Αξίζει να σημειωθεί ότι πιθανές αγορές ακινήτων θα χρηματοδοτηθούν σε κάποιον βαθμό και από τα ταμειακά διαθέσιμα της Lamda Development, τα οποία σήμερα ανέρχονται στο ποσό των 150 εκατ. ευρώ. Η εταιρεία ελπίζει πως θα μπορέσει να εντοπίσει και σταδιακά να αποκτήσει μια σειρά ακίνητα σε ελκυστικές τιμές, ώστε στη συνέχεια -όταν το επιτρέψουν οι συνθήκες- να προχωρήσει στην αξιοποίησή τους αποκομίζοντας υψηλές αποδόσεις. Αυτήν τη στιγμή η εισηγμένη έχει στην ιδιοκτησία της μόνο δύο ακίνητα κατάλληλα για τουριστική ανάπτυξη. Συγκεκριμένα, μία έκταση 116 στρεμμάτων στην περιοχή Πέρδικα της Αίγινας, που προορίζει για τη δημιουργία συγκροτήματος πολυτελών παραθεριστικών κατοικιών, καθώς και μία έκταση 10,5 στεμμάτων σε παραθαλάσσια περιοχή του Μαυροβουνίου, την οποία σχεδιάζει να αξιοποιήσει με τον ίδιο τρόπο. Επιδίωξη της Lamda Development είναι να εντάξει στο χαρτοφυλάκιό της νέα ακίνητα που θα μπορούν να αξιοποιηθούν τουριστικά, τόσο στην Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό. Ήδη, εξετάζει σχετικές περιπτώσεις και ίσως το επόμενο διάστημα συνάψει κάποια συμφωνία. Η εταιρεία αναμένεται να δείξει ζωηρό ενδιαφέρον και για τα τουριστικά ακίνητα που θα θελήσει να αξιοποιήσει το Δημόσιο, αρκεί φυσικά αυτά να τεθούν προς πώληση με ξεκάθαρους τίτλους ιδιοκτησίας, χρήσης γης και όρους δόμησης. Επισημαίνεται πως εκτός από τις εκτάσεις στην Αίγινα και στο Μαυροβούνιο, το χαρτοφυλάκιο των προς ανάπτυξη ακινήτων της εισηγμένης περιλαμβάνει δύο οικόπεδα στην Ελλάδα (Κηφισιά, Σπάτα), από δύο στη Ρουμανία και στη Σερβία καθώς και τρία οικόπεδα στη Βουλγαρία. Τα ακίνητα αυτά θα αξιοποιηθούν είτε οικιστικά είτε με την κατασκευή συγκροτημάτων γραφείων - καταστημάτων στο μέλλον.

Ο 12μηνος ρυθμός ανόδου του γενικού δείκτη του υλικού κόστους κατασκευής νέων κατοικιών υποχώρησε σε 2,7% τον Απρ.’11 από 3,7% τον Μάρτ.’11 και 4,2% τον Φεβρ.’11, έναντι ανόδου του κατά 3,5% τον Απρ.’10.

Η υποχώρηση του ρυθμού αύξησης του υλικού κόστους κατασκευής των νέων κατοικιών αποδίδεται στην επιβράδυνση του ανοδικού ρυθμού:

α) των μεταλλικών υλικών βασικής επεξεργασίας (σίδηρος οπλισμού) (Απρ.’11: 5,8%, Απρ.΄10: 7,0%) υλικό που έχει σημαντικά υψηλό συντελεστή στάθμισης (22,59%),

β) των υλικών ύδρευσης, θέρμανσης και αποχέτευσης, με συντελεστή στάθμισης 7,42% (Απρ.’11: 5,9%, Απρ.’10: 9,8%),

γ) των ηλεκτρολογικών υλικών, με συντελεστή στάθμισης 4,74% (Απρ.’11: 8,0%, Απρ.’10: 10,3%).

Πάντως, το κόστος των υλικών κατασκευής κατοικιών αυξήθηκε στο 1ο 4μηνο’11 κατά 3,6%, έναντι ανόδου κατά 2,4% στο 1ο 4μηνο’10 και 3,1% συνολικά το 2010. Η αύξηση των τιμών των λοιπών κατηγοριών του δείκτη τιμών των υλικών κατασκευής ήταν η ακόλουθη:

(1) Κονίες και το έτοιμο σκυρόδεμα (τσιμέντο και ασβέστης) με συντελεστή στάθμισης 18,60% (Απρ.’11: 0,1%, Απρ.’09: 1,6%),

(2) ξυλεία και τα προϊόντα ξύλου με συντελεστή στάθμισης 19,64% (Απρ.’11: 0,5%, Απρ.’10: 0,6%),

(3) τούβλα και κεραμίδια με συντελεστή στάθμισης 5,23% (Απρ.’11: 1,5%, Απρ.’10: -2,7%),

(4) πλακίδια και είδη υγιεινής με συντελεστή στάθμισης 5,32% (Απρ.’11: 0,8%, Απρ.’10 0,6%),

(5) μάρμαρα και γρανίτες με συντελεστή στάθμισης 4,25% (Απρ.’11: - 0,5%, Απρ.’10: 1,6%) και

(6) ανελκυστήρες, με συντελεστή στάθμισης 3,36% (Απρ.’11: -0,1%, Απρ.’10: -0,4%).

Νέα δεδομένα στην αγορά κατοικία φέρνει η απόφαση του υπουργείου Οικονομικών να θεωρεί τους ημιυπαίθριους και τους βοηθητικούς χώρους που αλλάζουν χρήση τεκμήριο και να υπόκεινται σε ΦΑΠ. Με την κίνηση αυτή που σημαίνει αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης , 700.000 ιδιοκτήτες βρίσκονται μπροστά σε μία πραγματικότητα την οποία δεν είχαν υπολογίσει ούτε όταν έκαναν την αγορά αλλά και ούτε όταν υπήχθησαν στις ρυθμίσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος . Στην πραγματικότητα , οι άνθρωποι αυτοί είναι πλέον όμηροι των αντικειμενικών αξιών αφού από την αύξηση τους θα εξαρτηθεί: -αν θα πληρώσουν επιπλέον φόρο εισοδήματος -αν θα υπαχθούν σε Φόρο Ακίνητης Περιουσίας Στην πραγματικότητα μία αύξηση των αντικειμενικών αξιών σε μέσο ποσοστό 25% θα αυξήσει, κατά μερικές δεκάδες χιλιάδες τους υπόχρεους σε ΦΑΠ με δεδομένο ότι με την ρύθμιση των ημιυπαίθριων , η αλλαγή χρήσης σημαίνει ότι το εμβαδόν κύριας κατοικίας αυξάνεται τουλάχιστον κατά 15%. Παράλληλα , η κίνηση αυτή , θα επηρεάσει και την ήδη χειμαζόμενη αγορά κατοικίας αφού , οι υποψήφιοι αγοραστές είτε θα στραφούν σε μικρότερα σπίτια είτε θα προτιμήσουν κατοικίες που οι κατασκευαστές δεν έχουν νομιμοποιήσει τους ημιυπαίθριους. Πιο συγκεκριμένα, η επιφάνεια των τακτοποιημένων χώρων υπολογίζεται για:

Τεκμήριο

Οι τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι και άλλοι χώροι (υπόγεια, σοφίτες, παρκινγκ κ.λπ.) δηλώνονται στο έντυπο Ε1 της δήλωσης όχι ως βοηθητικοί χώροι αλλά ως χώροι κύριας χρήσης και θα προσαυξάνουν τη συνολική επιφάνεια των κύριων χώρων της κατοικίας και κατά συνέπεια το τεκμήριο διαβίωσης. Για παράδειγμα για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. με 30 τ.μ. ημιυπαίθριους χώρους το τεκμήριο διαβίωσης ανέρχεται σήμερα σε 4.900 ευρώ (3.400 ευρώ για την επιφάνεια των 100 τ.μ. + 900 ευρώ για τον ημιυπαίθριο ). Με την τακτοποίηση του ημιυπαίθριου η επιφάνεια των κύριων χώρων της κατοικίας αυξάνεται σε 130 τ.μ. και το τεκμήριο σε 5.200 ευρώ. Στην περίπτωση που οι τακτοποιημένοι χώροι δεν είχαν δηλωθεί ποτέ στα έντυπα Ε1 και Ε9, το 2012 θα πρέπει να δηλωθούν. Σε αυτή την περίπτωση οι φορολογούμενοι θα δουν το τεκμήριο να αυξάνεται από 3.400 ευρώ σε 5.200 ευρώ.

Τόκοι στεγαστικών

Η ρύθμιση επηρεάζει και στο υπολογισμό της επιφάνειας κατοικίας που αποκτήθηκε ως πρώτη κατοικία με στεγαστικό δάνειο και που οι τόκοι εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα ή από το φόρο. Αυτό ισχύει τόσο για τα δάνεια που συνάφθηκαν μέχρι 31/12/2002 όσο και γι΄ αυτά που έχουν συναφθεί από 1/1/2003 και μετά. Χιλιάδες φορολογούμενοι που είχαν κατοικίες επιφάνειας λίγο κάτω από το όριο των 120 τ.μ. με την προσμέτρηση των ημιυπαίθριων χώρων θα έχουν μικρότερη φοροαπαλλαγή για τους τόκους πρώτης κατοικίας.

Φόρος Ακίνητης Περιουσίας και Ε9

Οι τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι χώροι δεν υπολογίζονται για την επιβολή του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας και δεν απαιτείται να αναγραφούν ως κύριοι χώροι στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011. Οι ημιυπαίθριοι χώροι που τακτοποιούνται θα πρέπει να δηλωθούν ως χώροι κύριας χρήσης στο Ε9 του επόμενου έτους της τακτοποίησης μόνο στην περίπτωση που επέρχεται κάποια μεταβολή στο ιδιοκτησιακό τους καθεστώς (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας - ψιλής κυ¬ρι¬ότητας κ.λπ.). Από τη στιγμή που δηλώνεται στο Ε9 ακίνητο που περιλαμβάνει τακτοποιημένο ημιυπαίθριο χώρο τότε υπολογίζεται στο ΦΑΠ. «Τακτοποιημένοι» χώροι (κλειστά γκαράζ, αποθήκες, σοφίτες) που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι ουδέποτε είχαν αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, πρέπει να αναγραφούν στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του οικείου έτους, μετά την τακτοποίησή τους.

Φόρος μεταβίβασης

Οι ημιυπαίθριοι χώροι και οι χώροι σε υπόγειο, ισόγειο, σοφίτα, οι οποίοι μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία (πωλούνται) και ήδη κατά το χρόνο της μεταβίβασης (αγοραπωλησίας) έχουν τακτοποιηθεί, υπάγονται σε φόρο μεταβίβασης ανάλογα με τη χρήση τους. Κατά τη μεταβίβαση των χώρων, για τους οποίους έχει περαιωθεί η προβλεπόμενη διαδικασία και έχει χορηγηθεί η παραπάνω βεβαίωση, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις περί φοροαπαλλαγής λόγω μεταβίβασης πρώτης κατοικίας. Το ίδιο ισχύει και στη φορολογία κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών.