Σε ένα ιδιαίτερα δυσμενές περιβάλλον θα κινηθεί η οικοδομή τα επόμενα χρόνια καθώς όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι οι αλλαγές στο ισχύον θεσμικό πλαίσιο θα οδηγήσουν σε αύξηση του κόστους γης . Σύμφωνα με πληροφορίες , ήδη θεωρείται απόφαση , ο περιορισμός των εντάξεων νέων περιοχών στο σχέδιο πόλης –κυρίως στην Αττική-αλλά και η αύξηση της εισφοράς σε γη για όσες περιοχές τελικά θα ενταχθούν αφού ήδη έχουν ξεκινήσει οι σχετικές διαδικασίες. Παράλληλα, θα πρέπει να θεωρηθεί δεδομένη η απόφαση να περιοριστεί η εκτός σχεδίου δόμηση είτε μέσω της αύξησης των συντελεστών δόμησης είτε με την αύξηση της αρτιότητας των τεσσάρων στρεμμάτων. Αυτά σημαίνουν ότι με πρόσχημα, τη υπερβολική ανάπτυξη της πόλης, θα περιοριστεί σημαντικά η προσφορά ελεύθερης δομήσιμης γης με αποτέλεσμα στα επόμενα χρόνια να κατευθυνθεί η ζήτηση σε ήδη πολεοδομημένες περιοχές . Αυτό θα προκαλέσει πιέσεις στο επίπεδο των τιμών όχι μόνο στην ελεύθερη γη αλλά και σε παλαιά κτίσματα .

Πρόκειται για ένα εφιαλτικό σενάριο, το οποίο ήδη διαφάνηκε από τις βασικές ρυθμίσεις που περιλαμβάνονται στο ρυθμιστικό σχέδιο της Αττικής , στο οποίο γίνεται σαφές ότι η δόμηση για κατοικία θα περιοριστεί στα επόμενα χρόνια. Στην πραγματικότητα με τις ρυθμίσεις αυτές βγαίνουν από το παιγνίδι της αγοράς , εκατοντάδες μικρού και μεσαίου μεγέθους οικοδομικές επιχειρήσεις οι οποίες δεν θα μπορούν να ανταποκριθούν στις ανάγκες χρηματοδότησης της αγοράς γης . Με μαθηματική ακρίβεια , οι επιχειρήσεις αυτές είτε θα αναγκαστούν να αναστείλουν οριστικά την δραστηριότητα τους είτε –όσες από αυτές έχουν συγκεκριμένη εξειδίκευση- θα προχωρήσουν αναγκαστικά σε συγχωνεύσεις με τους μεγάλους του κλάδου. Στην πραγματικότητα πρόκειται για ένα «παιγνίδι» που επαναλαμβάνεται καθώς , ανάλογες πρακτικές ακολουθήθηκαν στα μέσα της δεκαετίας του 2000 και στην περίπτωση των κατασκευαστικών που δραστηριοποιούνταν στην αγορά των μεγάλων έργων.

Η ιστορία είναι αληθινή και συνέβη πριν μερικές μέρες σε θέρετρο της Δυτ. Ελλάδος: Μεσίτης , που εξειδικεύεται στην εξοχική κατοικία , δέχεται την επίσκεψη αλλοδαπού «ενδιαφερόμενου» για ένα εξοχικό που προσφέρονταν προς πώληση στην τιμή των 150.000 ευρώ. Ο υποψήφιος «αγοραστής» , όταν ήλθε η ώρα της προσφοράς , πρόσφερε για το συγκεκριμένο ακίνητο την τιμή των 60.000 ευρώ με πρόφαση την οικονομική κατάρρευση και φυσικά εξεδιώχθη κακήν κακώς …

Το φαινόμενο υποψήφιων «αγοραστών» -ελλήνων και ξένων- που υποβάλλουν προσφορές έως και 70% χαμηλότερες από την ζητούμενη τιμή είναι το νέο «φρούτο» στην πολύπαθη αγορά ακινήτων. Μάλιστα ορισμένοι επαγγελματίες τους έχουν δώσει το χαρακτηρισμό «τυμβωρύχοι», καθώς , αποκλειστικός στόχος τους είναι η αναζήτηση πωλητών που δεν έχουν την δυνατότητα διαπραγμάτευσης. Πληροφορίες τους εμφανίζουν να έχουν κάνει την εμφάνιση τους και στις αγορές της Κρήτης και των Κυκλάδων. Σύμφωνα με τις απόψεις , επαγγελματιών της αγοράς , η εμφάνιση των «τυμβωρύχων» είναι σύμπτωμα των καιρών και συνδέεται «με την στρεβλή εικόνα της αγοράς που έχουν δημιουργήσει τα ΜΜΕ, τα οποία εμφανίζουν την ελληνική αγορά ακινήτων και κυρίως την αγορά εξοχικής κατοικίας στα πρόθυρα της κατάρρευσης».

Πρέπει να σημειωθεί, ότι ανάλογα φαινόμενα έχουν καταγραφεί πρόσφατα σε ιστοσελίδες που αφορούν στις αγορές της Ισπανίας και της Πορτογαλίας . Το φαινόμενο αυτό, έχει δημιουργήσει βάσιμες υπόνοιες για την δραστηριοποίηση κυκλωμάτων που προσπαθούν να «εκμεταλλευτούν την δυσμενή οικονομική κατάσταση των ανθρώπων στις χώρες του ευρωπαϊκού νότου που αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα». Το αξιοπερίεργο είναι ότι , δεν λαμβάνουν υπόψη ούτε και τα επίσημα στοιχεία για την εξέλιξη των τιμών στις αγορές και τα οποία εμφανίζουν μία «λελογισμένη υποχώρηση του επιπέδου των τιμών η οποία σε καμία περίπτωση αθροιστικά δεν ξεπερνά το 12% από την αρχή της κρίσης μέχρι σήμερα όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά και στην Πορτογαλία που αγορά εμφανίζει ανάλογα χαρακτηριστικά. Αντίθετα στην Ισπανία, οι τιμές μπορεί να εμφανίζονται ότι έχουν καταγράψει μεγαλύτερες απώλειες αλλά αυτό οφείλεται στο υψηλό αδιάθετο απόθεμα που υπάρχει κυρίως λόγω των μεγάλων αναπτύξεων που έχουν εγκαταλειφτεί από τους αλλοδαπούς ιδιοκτήτες τους και το οποίο πλέον δεν εμφανίζει κανένα ενδιαφέρον».

Οι «τυμβωρύχοι» και τα «κοράκια» , είναι τα νέα «φρούτα» της αγοράς ακινήτων καθώς και οι δύο κατηγορίες προσπαθούν να ανακαλύψουν και να εκμεταλλευτούν την οικονομική αδυναμία πωλητών ώστε να «αρπάξουν το ακίνητο για ένα κομμάτι ψωμί». Μάλιστα , πληροφορίες που δεν έχουν διασταυρωθεί κάνουν λόγο για κυκλώματα που έχουν αρχίσει να δραστηριοποιούνται στην αγορά που έχουν αποκλειστικό στόχο τον εντοπισμό περιπτώσεων ιδιοκτητών με μεγάλα οικονομικά προβλήματα.

Μεγάλες δυσκολίες να πληρώσουν όχι μόνο το ενοίκιο και τα κοινόχρηστα αλλά ακόμη και το λογαριασμό του νερού και της ΔΕΗ αντιμετωπίζουν ολοένα και περισσότεροι ενοικιαστές κατοικιών, γραφείων και καταστημάτων εξαιτίας της κρίσης. Σημαντικά αυξημένος είναι και ο αριθμός των ιδιοκτητών ακινήτων που προτιμούν να εκχωρήσουν τα ανεξόφλητα ενοίκια στο Δημόσιο για να γλιτώσουν τη φορολογία εισοδήματος για ποσά που δεν έχουν εισπράξει. Οπως προκύπτει μόνο από τα στοιχεία του Ειρηνοδικείου Αθηνών μέχρι το τέλος Ιουλίου είχαν εκδικαστεί 1.315 διαφορές απόδοσης μισθίου, όταν πέρυσι, καθ' όλο το έτος, ο αντίστοιχος αριθμός ήταν στις 1.736. Με άλλα λόγια, το 2010 η αναλογία διαμορφώθηκε περίπου στις 145 εκδικάσεις διαφορών το μήνα, ενώ φέτος ανέβηκε στις 188 μηνιαίως. Πρόκειται δηλαδή για μια αύξηση της τάξης του 30%. Αυξημένος κατά 17% είναι και ο αριθμός διαταγών απόδοσης μισθίου που εκδόθηκαν από το Ειρηνοδικείο Αθηνών το 2011, σε σχέση με το 2010. Φέτος η αναλογία, μέχρι στιγμής, είναι στις 152 διαταγές το μήνα -μέχρι το τέλος Ιουλίου, έφτασαν τις 1.065- όταν πέρυσι συνολικά είχαν εκδοθεί 1.553 διαταγές απόδοσης μισθίου. Παρόμοια είναι η εικόνα και με βάση τα στοιχεία του Ειρηνοδικείου Πειραιά, το οποίο είχε χειριστεί μέχρι τις αρχές του Ιουλίου 146 υποθέσεις που σχετίζονται με μισθώσεις και πέρυσι συνολικά 217. Από την άλλη, οριακά μειωμένος είναι ο αριθμός των σχετικών αποφάσεων του Πρωτοδικείου Αθηνών. Φέτος, εξέδωσε 1.422 αποφάσεις έναντι 1.576 το περυσινό 7μηνο.

Επίσης οι ιδιοκτήτες ακινήτων, από την πλευρά τους, σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής ενοικίων προτιμούν είτε τον εξώδικο συμβιβασμό είτε την πιο σύντομη διαδικασία, που είναι αυτή της έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, καθώς σε περίπτωση που πάνε σε δίκη, η καθυστέρηση μπορεί να είναι πολύ μεγάλη.

Σύμφωνα με αναλυτές , για όλο το 2011 προβλέπεται περαιτέρω μείωση τιμών, καθώς η αβεβαιότητα των επενδυτών, η έλλειψη χρηματοδότησης από τις τράπεζες και η αύξηση των επιτοκίων, αποτελούν ανασταλτικούς παράγοντες ανάκαμψης της κτηματαγοράς.

Οι περιοχές που καταγράφουν τη μεγαλύτερη πτώση στις τιμές πώλησης και ενοικίασης σπιτιών βρίσκονται στα πολυτελή βόρεια και νότια. Ειδικά για τα σπίτια αξίας άνω του ενός εκατομμυρίου οι τιμές έχουν υποχωρήσει μέχρι και 30%. Στα βόρεια η πιο ακριβή περιοχή είναι η Κηφισιά με ανώτερη τιμή 5.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στα νότια η Βουλιαγμένη, με τα πιο ακριβά σπίτια να διατίθενται πάνω από 7.000 ευρώ/τ.μ. Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι η μεγάλη πτώση στα πολυτελή σπίτια δεν είναι ενδεικτική της κατάστασης στην αγορά. Κι αυτό διότι υπάρχουν περιοχές όπου η πτώση δεν ξεπερνά το 10-15%, καθώς οι κατασκευαστές - ιδιοκτήτες αντέχουν ακόμη και δεν ρίχνουν τις τιμές. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, η κρίση στα ακίνητα θα κρατήσει τουλάχιστον 2-3 χρόνια, όπως προβλέπουν οι ειδικοί του χώρου.

Το τεράστιο απόθεμα απούλητων σπιτιών, 200-270 χιλιάδες, είναι το βασικότερο πρόβλημα που θα αναγκάσει σταδιακά τους κατασκευαστές να ρίξουν τις τιμές. Αξίζει, επίσης, να σημειωθεί ότι η «τακτοποίηση» χιλιάδων αυθαίρετων κτιρίων θα πιέσει περαιτέρω τις τιμές στα υπάρχοντα ακίνητα. Ειδικά στις περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί «αυθαιρετουπόλεις» (για παράδειγμα τα Ανατολικά προάστια της Αθήνας ή το Ηράκλειο της Κρήτης) η δυνατότητα να γίνονται νόμιμα μεταβιβάσεις αυθαιρέτων, θα αποβεί σε βάρος των υπαρχουσών νόμιμων κατοικιών.