Η γεωγραφία της αγοράς κατοικίας στην Αττική ανατρέπεται άρδην . Κυρίαρχο χαρακτηριστικό των αλλαγών είναι ο κορεσμός περιοχών, οι οποίες μέχρι τις αρχές του 2000 συγκέντρωναν το σύνολο σχεδόν του αγοραστικού ενδιαφέροντος και της επενδυτικής δραστηριότητας και η ανάδειξη νέων αγορών που βρίσκονται σε ακτίνα 20-30 χιλιομέτρων από το κέντρο της πόλης και οι οποίες χαρακτηρίζονται είτε από την μεγάλη προσφορά ελεύθερης γης (οικοπέδων και παλαιών κτισμάτων) είτε από την αναβάθμιση των συγκοινωνιακών υποδομών. Σύμφωνα με μελέτη που αφορά το προφιλ της αγοράς ακινήτων στο νομό Αττικής, στην διάρκεια της τελευταίας οκταετίας, 14 νέες περιοχές έκαναν δυναμικά την είσοδο τους στην αγορά . Πρόκειται για τις περιοχές Ανω Λιόσια, Αρτέμιδα , Αχαρνές, Βάρη, Γέρακας , Γλυκά Νερά, Κορωπί , Μαρκόπουλο (Μεσόγεια), Νέα Μάκρη , Παιανία, Παλλήνη, Πικέρμι, Ραφήνα και Σπάτα . Οι περιοχές αυτές συγκέντρωσαν το 22% περίπου του συνόλου των συνολικών επενδύσεων σε κατοικίες στην Αττική απορροφώντας ένα σημαντικό ποσοστό της συνολικής ζήτησης. Διατυπώνεται μάλιστα η εκτίμηση ότι στις περιοχές αυτές προστέθηκαν τουλάχιστον 3.500.000 τετραγωνικά μέτρα κατοικίας δημιουργωντας νέα δεδομένα στην κατανομή του πληθυσμού αλλά και στο εμπορικό ιστό της Αττικής. Συγκεκριμένα , στην ίδια μελέτη υποστηρίζεται ότι στις περιοχές αυτές εγκαταστάθηκαν τουλάχιστον 200.000 νέοι κάτοικοι οι οποίοι θα είναι ο καταλύτης για την διαδικασία ανάδειξης νέων τοπικών αγορών. Ενδεικτικό , των νέων δεδομένων που έχουν προκύψει την περίοδο 2001-2008 στην αγορά ς της Αττικής θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι το απόθεμα κατοικίας στις περιοχές αυτές αυξήθηκε την περίοδο αυτή από 25% έως 50% περίπου. Οι τάσεις μάλιστα για τα επόμενα χρόνια είναι ανοδικές αφού στις λεγόμενες παραδοσιακές αγορές η έκρηξη της οικοδομικής δραστηριότητας είχε ως συνέπεια να απορροφηθεί το ήδη περιορισμένο απόθεμα ελεύθερης γης ενώ στον αντίποδα στις 14 αυτές περιοχές η προσφορά γης εξακολουθεί να είναι υψηλή . Το γεγονός αυτό σημαίνει ότι η οικοδομική έκρηξη στις συγκεκριμένες περιοχές συγκεντρώνει όλες τις προϋποθέσεις για να διατηρηθεί και τα επόμενα χρόνια σε αντίθεση με άλλες περιοχές οι οποίες φαίνεται ότι οδηγούνται σε κορεσμό αφού η ζήτηση θα καλύπτεται σε σημαντικό βαθμό από το ήδη διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών.

Ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών με συντελεστή στάθμισης 56,71% στο συνολικό κόστος κατασκευής των νέων κατοικιών αυξήθηκε τον Απρ.΄10 κατά 3,5% σε ετήσια βάση, παρουσιάζοντας από τον Δεκ.΄09 σταδιακή άνοδο (2005=100, Δεκ.΄09: 119,8, Ιάν.’10: 120,1, Μάρτ.΄10: 120,7, Απρ.΄10: 121,8).
Η άνοδος των τιμών των κατασκευαστικών υλικών προκαλεί αύξηση του κόστους αντικατάστασης των προς πώληση κατοικιών από πλευράς κατασκευαστών. Οι αυξήσεις των υλικού κόστους κατασκευής νέων κατοικιών τον Απρ.΄10 σε ετήσια βάση προήλθαν κυρίως από τις εξής ομάδες υλικών: α) μεταλλικά υλικά βασικής επεξεργασίας (:οπλισμένο σκυρόδεμα) κατά +7,0% (με συντελεστή στάθμισης 22,59%), β) υλικά ύδρευσης, θέρμανσης και αποχέτευσης κατά +9,8% (με σσ: 7,42%), γ) τα ηλεκτρολογικά υλικά κατά +10,3% (με σσ: 4,74%), δ) τσιμέντο και ασβέστης κατά +1,6% (με σσ: 18,60%), ε) είδη υγιεινής κατά +0,6% (με σσ: 5,32%), στ) μάρμαρα και γρανίτες κατά +1,6% (με σσ: 4,25%), ζ) ξυλεία και προϊόντα από ξύλο κατά +0,6% (με σσ: 16,64%), η) το πετρέλαιο diesel κατά +14,5%  Πτώση τιμών παρατηρείται στα τεχνητά πετρώδη (κεραμίδια τούβλα κ.λπ.) κατά -2,7% (με σσ: 5,23%) και τα μονωτικά υλικά.

Την προσαρμογή του κόστους αμοιβής της τακτοποίησης των ημιυπαιθρίων σε προσιτά επίπεδα κυρίως όταν πρόκειται για πολυλατοικίες ζητά με επιστολή του απο το προέδρο του ΤΕΕ η ΠΟΜΙΔΑ. συγκεκριμένα χαρακτηρίζει το κόστος πολύ υψηλο αφού αναλογή σε ορισμένες περιπτώσεις στο 50% ενός μέσου προστίμου νομιμοποίησησης. Αναλυτικά η επιστολή αναφέρει ότι "σε ανακοίνωσή του το ΤΕΕ γνωστοποίησε μέσω της ιστοσελίδας του ότι η ελάχιστη αμοιβή μηχανικού για απασχόλησή του του ν. 3843/2010 θα είναι 232,53 EURO, πλέον ΦΠΑ 23% ανά ιδιοκτησία. Αυτό δημιουργεί ένα κόστος τουλάχιστον 286,00 EURO σε κάθε ενδιαφερόμενο που επιθυμεί να προβεί σε δήλωση αλλαγής χρήσης χώρων (ημιυπαίθριων κλπ.), για την υποβολή της οποίας απαιτείται σύνταξη και υπογραφή τεχνικής έκθεσης από μηχανικό. Το ποσό αυτό ανά ιδιοκτησία, που πρακτικά ισούται με το ήμισυ του προστίμου ενός συνήθους ημιυπαίθριου 10 τ.μ. με τιμή ζώνης περίπου 1200 EURO, στην πράξη απειλεί να <<τινάξει στον αέρα>> όλη τη διαδικασία δηλώσεων, για τους εξής λόγους: *Από τη μια είναι απόλυτα ανεπαρκές και αποτρεπτικό για κάθε μηχανικό, ιδιαίτερα αν αυτός πρέπει εκτός από τη σύνταξη και υπογραφή της τεχνικής έκθεσης, να προβεί και στη διεκπεραίωση της όλης διαδικασίας μιας και μόνον δήλωσης αλλαγής χρήσης μιας μονοκατοικίας στην αρμόδια πολεοδομία, ενώ * Από την άλλη είναι απόλυτα παράλογο και ομοίως αποτρεπτικό για κάθε διαχείριση μιας πολυκατοικίας π.χ. 10-20 διαμερισμάτων, αν θελήσει, όπως είναι λογικό και συμφέρον για όλους, να αναθέσει ομαδικά την επιμέλεια των δηλώσεων όλων των ιδιοκτησιών της οικοδομής σε ένα μηχανικό, ο οποίος θα διεκδικήσει 10-20 φορές την αμοιβή αυτή! Υπενθυμίζουμε, ως μέτρο σύγκρισης, ότι ο Κώδικας Δικηγόρων (άρθρο 167) στην όμοια περίπτωση πολλαπλών εντολέων του αυτού δικηγόρου για την ίδια υπόθεση, προβλέπει προσαύξηση της αμοιβής κατά 5% για κάθε πρόσθετο εντολέα, και το πολύ έως το διπλάσιο του κατωτάτου ορίου αμοιβής, και όχι τον πολλαπλασιασμό της επί τον αριθμό των εντολέων, όπως ατυχώς προβλέπει η παραπάνω ανακοίνωσή σας! Είναι σαφές ότι σε μια παρόμοια λύση θα πρέπει να προσανατολιστείτε και στην προκειμένη περίπτωση της ομαδικής επιμέλειας των δηλώσεων πολλών ιδιοκτησιών στο ίδιο κτίριο, που έχουν κτιστεί με την ίδια οικοδομική άδεια, από τον ίδιο μηχανικό, ο οποίος θα ασχοληθεί με τον ίδιο φάκελο, υπογράφοντας συνήθως πανομοιότυπες τεχνικές εκθέσεις που βασίζονται σε τυπικό σχέδιο κάτοψης όλων των πανομοιότυπων ορόφων! Αν το ΤΕΕ υιοθετήσει μια παρόμοια ενδιάμεση λύση, η ΠΟΜΙΔΑ θα είναι σε θέση να συστήσει στους διαχειριστές και ιδιοκτήτες πολυκατοικιών κλπ. κτιρίων της χώρας που ενδιαφέρονται να προβούν σε δήλωση αλλαγής χρήσης χώρων, να αποφασίσουν και να αναθέσουν όχι μόνον τη σύνταξη τεχνικής έκθεσης, αλλά την όλη διαδικασία και επιμέλεια της συγκέντρωσης δικαιολογητικών, σύνταξης και υποβολής των δηλώσεων ΟΛΩΝ ΤΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΚΑΘΕ ΚΤΙΡΙΟΥ ΣΕ ΕΝΑ ΜΗΧΑΝΙΚΟ ΚΟΙΝΗΣ ΕΠΙΛΟΓΗΣ. Τα πλεονεκτήματα για όλους της επιλογής αυτής θα είναι σοβαρότατα: 1. Η όλη διαδικασία θα οργανωθεί και θα ολοκληρωθεί από τους μηχανικούς, απαλλάσσοντας μεγάλες μάζες συνιδιοκτητών από την ταλαιπωρία της αναμονής σε ουρές για καταβολή παραβόλων και κατάθεση - έλεγχο δικαιολογητικών, αλλά μειώνοντας και την απασχόληση των υπηρεσιών από τη μαζική και επανειλημμένη προσέλευση μεμονωμένων πολιτών. 2. Με την ευκαιρία αυτή, οι μηχανικοί θα μπορούν να εντοπίσουν και τυχόν αλλαγές χρήσης κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων (κυρίως στα υπόγεια, λεβητοστάσια, αποθήκες καυσίμων κλπ.), σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια, που συνήθως υλοποιούνται κατά την κατασκευή των κτιρίων χωρίς γνώση των ιδιοκτητών / αγοραστών ιδιοκτησιών, και όταν αποκαλύπτονται επισύρουν σοβαρές κυρώσεις. Αν υπάρχουν τέτοιες αλλαγές, καλό θα είναι να δηλωθούν και αυτές, στο όνομα της συνιδιοκτησίας, οπότε το πρόστιμο θα πληρωθεί από τη διαχείριση βάσει των χιλιοστών επί του οικοπέδου κάθε ιδιοκτησίας. 3. Η όλη διαδικασία θα γίνει πολύ πιο σωστά και οργανωμένα, με τη μέριμνα ενός μηχανικού που θα έχει συνολική εικόνα για όλο το κτίριο και θα αποφευχθούν λάθη και αντιφατικές δηλώσεις συνιδιοκτητών. 4. Η συνολική αμοιβή που θα συμφωνείται για όλο το κτίριο, θα είναι και χαμηλότερη για τον κάθε συνιδιοκτήτη αλλά θα είναι και ουσιαστική και υπολογίσιμη για τον κάθε μηχανικό που θα αναλάβει να διεκπεραιώσει και να ολοκληρώσει με υπευθυνότητα τη διαδικασία για ολόκληρο το κτίριο. Είμαστε βέβαιοι ότι θα ρυθμίσετε το θέμα αυτό, διαφοροποιώντας άμεσα τις αμοιβές μηχανικών στην περίπτωση ανάθεσης υποβολής ομαδικών δηλώσεων, με τρόπο λογικό που να ανταποκρίνεται στα συμφέροντα τόσο των πολιτών της χώρας που η προσφυγή τους στις υπηρεσίες των μελών σας είναι υποχρεωτική από τη ρύθμιση αυτή, όσο και των ίδιων των μηχανικών - μελών σας. Αν επιμείνετε στην άποψη για είσπραξη πολλαπλής αμοιβής μηχανικών, φοβόμαστε ότι αυτό θα αποθαρρύνει μεγάλο αριθμό ενδιαφερομένων και ουσιαστικά θα <<βουλιάξει>> την όλη διαδικασία δήλωσης της αλλαγής χρήσης χώρων!

Τις τελευταίες μέρες καταγράψαμε τις πολιτικές που ακολούθησαν χώρες σε ολόκληρο τον κόσμο που η αγορά ακινήτων τους επλήγη από την κρίση για να αντιστρέψουν το αρνητικό κλίμα και να στηρίξουν τις επιχειρήσεις του κλάδου. Όλες σχεδόν εφάρμοσαν προγράμματα αναθέρμανσης της αγοράς που ξεκινούσαν από φοροαπαλλαγές και παρεμβάσεις στην διαδικασία των πλειστηριασμών(ΗΠΑ) και συνέχιζαν σε προγράμματα αναβάθμισης δημοσίων κτιρίων (Γαλλία). Διαπίστωσα , ότι η χώρα μας και η Ιρλανδία ήταν οι μοναδικές που στάθηκαν στην πραγματικότητα απαθείς στην κατρακύλα και από ότι φαίνεται την απάθεια αυτή την πληρώνουν μέσω της ραγδαίας υποχώρησης του ΑΕΠ τους. Στην Ιρλανδία μάλιστα που οι αποδόσεις κατρακύλησαν αναζητούν τρόπους για να αντιστρέψουν το αρνητικό κλίμα και να βάλουν μπροστά την μηχανή των κατασκευών. Στην Ελλάδα όμως φαίνεται ότι δεν έχουμε καταλάβει τι ακριβώς γίνεται και κυρίως πως ακριβώς λειτουργεί η συγκεκριμένη αγορά. Για παράδειγμα δεν είναι λίγοι εκείνοι που συνδέουν την ανάκαμψη της οικοδομής με το πρόγραμμα δημοσίων επενδύσεων. Δυστυχώς όμως αγνοούν ότι οι επενδύσεις στις κατοικίες που είναι το σημαντικότερο ποσοστό της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας δεν έχει καμία σχέση με τα δημόσια έργα. Πρόκειται για δύο διαφορετικές αγορές, στις οποίες δραστηριοποιούνται εντελώς διαφορετικές επιχειρήσεις καθώς στην μεν δεύτερη οι βαθμοί συγκέντρωσης είναι ιδιαίτερα υψηλοί (μερίδια αγοράς επιχειρήσεων με βάση το κύκλο εργασιών ) ενώ στην πρώτη δραστηριοποιούνται μεσαίες και μικρές οικοδομικές επιχειρήσεις οι οποίες επικεντρώνουν την δραστηριότητα τους στην κατασκευή κατοικιών