Η διεθνής συγκυρία αλλά και το κλίμα που έχει διαμορφωθεί στο εξωτερικό σχετικά με την κατάσταση που επικρατεί στην Ελλάδα έχει προκαλέσει πολλά ερωτηματικά σχετικά με την πορεία της αγοράς εξοχικής κατοικίας την χρονιά που έρχεται . Η υποχώρηση του ευρώ σε σχέση με το δολάριο είναι ένας παράγων που θα επηρεάσει σε πρώτη φάση την τουριστική κίνηση προς την χώρα μας καθώς απο την μία πλευρά θα αναδείξει τα προβλήματα αναταγωνιστικότητας ενώ απο την άλλη είναι αμφίβολο αν θα συμβάλλει στο να προσελκυστούν κεφάλαια απο την Ανατολική Ευρώπη και τις ΗΠΑ. Δεν είναι λίγοι εκείνοι που υποστηρίζουν ότι πολύ δύσκολα θα επιτευχθούν το 2010 οι επιδόσεις της χρονιάς που πέρασε. Αν μάλιστα συνεχισθούν οι τάσεις που καταγράφηκαν φέτος σύμφωνα με τις οποίες: -Περιορίζεται ο χρόνος διαμονής των τουριστών στα δημοφιλή εξοχικά θέρετρα -Περιορίζεται η κατά κεφαλή δαπάνη , τότε η ζήτηση από το εξωτερικό στην καλύτερη περίπτωση θα παραμείνει στα επίπεδα τηυς χρονιάς που πέρασε. Αναφορικά με την ζήτηση από το εσωτερικό, επιχειρηματίες του κλάδου δεν εμφανίζονται ιδιαίτερα αισιόδοξοι καθώς θεωρούν ότι το κλίμα οικονομικής ανασφάλειας, η αβεβαιότητα σχετικά με την πορεία του διαθέσιμου εισοδήματος θα είναι αποτρεπτικοί παράγοντες για την εγχώρια ζήτηση. Πάντως η ύπαρξη μεγάλου αποθέματος αδιάθετων κατοικιών θα είναι ένας παράγων ο οποίος θα επηρεάσει πτωτικά το επίπεδο των τιμών. Οι μέχρι στιγμής ενδείξεις πάντως εμφανίζουν την αγορά εξοχικής κατοικίας να σημειώνει περαιτέρω πτώση σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2009 το οποίο ήδη ήταν χαμηλότερο (σε επίπεδο συναλλαγών) 40-50% σε σύγκριση με το 2008. Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί το γεγονός ότι οι τράπεζες δεν φαίνονται διατεθειμένες να χρηματοδοτήσουν την αγορά εξοχικής κατοικίας καθώς ο ρυθμός πιστωτικής επέκτασης περιορίζεται και μέχρι το τέλος του χρόνου μπορεί να είναι αρνητικός.

ΠΗΓΗ : Μηνιαίο report PROPERTY LTD

Μέσα στο κλίμα των αρνητικών προσδοκιών στο 1ο 3μηνο. 2010 προκύπτουν ορισμένα στοιχεία που ασκούν θετική επίδραση στην οικοδομική δραστηριότητα του 2010 όπως:

α) σημειώθηκε άνοδος στον δείκτη προσδοκιών κατασκευής κατοικιών (ΙΟΒΕ) τον Απρ.΄10 στο 41,0, από 33,1 τον Μάρτ.΄10 και 15,3 τον Φεβρ.΄10, παραμένοντας πάντως σε χαμηλό επίπεδο.

β) παρατηρήθηκε μικρή άνοδος του συνολικού κόστους κατασκευής που αυξήθηκε στο 1ο 3μηνο.΄10 κατά +1,2% σε ετήσια βάση, έναντι αντίστοιχής αύξησής του κατά +1,8% στο 1ο 3μηνο.΄09.

γ) σημειώθηκε σημαντική επιβράδυνση της μείωσης της παραγωγής σκυροδέματος στο 1ο 3μηνο.΄10 κατά -8,0% σε ετήσια βάση, έναντι -29,3% το 1ο 3μηνο.΄09 (2009: -24,6%, 2008: -11,2%).

δ) τα πραγματικά επιτόκια των νέων στεγαστικών δανείων ευρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο, καθώς το ονομαστικό επιτόκιο του συνόλου των στεγαστικών δανείων με όλες τις επιβαρύνσεις διαμορφώθηκε τον Μάρτ.΄10 σε 3,68% με πληθωρισμό στον ίδιο μήνα 3,9%, έναντι ονομαστικού επιτοκίου 4,08% το 2009 με μέσο πληθωρισμό 1,2% το 2009.

ε) Η νομιμοποίηση των ημι-υπαίθριων χώρων θα προσθέσει οικοδομικές άδειες στο 2010.

Με τις ανωτέρω εξελίξεις, το 2010 αναμένεται μικρή ανάκαμψη του όγκου της οικοδομικής δραστηριότητας με βάση τις άδειες οικοδομών, ενώ το 2011 εκτιμάται ανάλογη αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες, μετά την εκτιμώμενη νέα μεγάλη πτώση τους κατά -18% σε σταθερές τιμές το 2010.

Eντός του Ιουνίου ξεκινά η αποστολή των πρώτων εκκαθαριστικών για το ΕΤΑΚ 2009 και την έκτακτη εισφορά και έπεται η πληρωμή του Φόρου Κατοχής Ακίνητης Περιουσίας για το 2010. O συνολικός λογαριασμός για τους φορολογούμενους φτάνει τα 1,860 δισ. ευρώ, εκ των οποίων 180 εκατ. ευρώ αφορούν την έκτακτη εισφορά και 680 εκατ. ευρώ τον νέο ΦΜΑΠ. Η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων ολοκλήρωσε την πρώτη εκκαθάριση 939.000 δηλώσεων ΕΤΑΚ 2009 και αρχίζει εντός Ιουνίου την αποστολή σημειωμάτων ενώ δύο χρόνια μετά την επιβολή του τέλους από την προηγούμενη κυβέρνηση δεν έχει ξεμπερδέψει ακόμα με την εκκαθάριση του ΕΤΑΚ 2008. Ετσι, 15.000 φορολογούμενοι καλούνται για μία ακόμη φορά να υποβάλουν τη δήλωση στοιχείων ακινήτων Ε9 για το έτος 2008, έως τις 15 Ιουνίου. Πρόκειται για 1.286 φορολογούμενους για τους οποίους η ΓΓΠΣ έχει οριστικοποιήσει μεν τα ειδοποιητήρια αλλά αυτά κρίθηκαν «προβληματικά» καθώς εμφανίζουν ιδιαίτερα υψηλές τιμές ΕΤΑΚ και έτσι δεν εστάλησαν τα εκκαθαριστικά, 5.000 φορολογούμενους για τους οποίους εστάλησαν εκκαθαριστικά αλλά δεν... παρελήφθησαν, 5.000 εκκαθαριστικά τα οποία επέστρεψαν με την ένδειξη «πεθαμένος» και 3.714 δηλώσεις οι οποίες είτε εμφανίζουν ακραίες τιμές είτε έχουν λάθη που αφορούν κυρίως την εκκαθάριση ακινήτων προστατευομένων μελών που έχουν «μπερδευτεί» με τους υπόχρεους. Για τους συγκεκριμένους φορολογούμενους θα επιχειρηθεί νέα εκκαθάριση, μετά την εκ νέου υποβολή του εντύπου Ε9. Το ΕΤΑΚ πληρώνεται για τελευταία φορά φέτος, αφού πρόσφατα η κυβέρνηση αντικατέστησε το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων με τον Φόρο Κατοχής Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας. Παράλληλα όμως επέβαλε και την έκτακτη εισφορά σε ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας πάνω από 400.000 ευρώ, γεγονός που μαζί με τις καθυστερήσεις είσπραξης του ΕΤΑΚ 2008 σημαίνει πως κάποιοι φορολογούμενοι θα κληθούν να πληρώσουν φόρο για τα ακίνητά τους έως και τέσσερις φορές μέσα σε έναν χρόνο. Μετά την πληρωμή του ΕΤΑΚ 2008, σειρά παίρνει το ΕΤΑΚ 2009 που θα πληρωθεί μαζί με την έκτακτη εισφορά και θα ακολουθήσει η πληρωμή του νέου Φόρου Κατοχής

Οι τάσεις συγκέντρωσης που καταγράφονται τα τελευταία χρόνια στην ελληνική οικονομία είναι ο δίχως άλλο μία ιδιαίτερα ανησυχητική εξέλιξη όχι μόνο σε κοινωνικό επίπεδο αλλά –και το κυριότερο- σε οικονομικό. Από την τάση αυτή δεν θα μπορούσε να αποτελέσει εξαίρεση η αγορά ακινήτων η οποία βρίσκεται σε μία «σιωπηλή» διαδικασία μετάλλαξης. Τα συμπτώματα μπορεί να είναι αχνά και να εμφανίζονται ασύνδετα αλλά μία πιο προσεκτική παρατήρηση αποκαλύπτει το εύρος των μεθοδεύσεων . Ας πάρουμε την αγορά επαγγελματικών ακινήτων και ειδικότερα τους εμπορικούς χώρους. Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται μία τάση συρρίκνωσης των τοπικών αγορών και επομένως συρρίκνωση της δραστηριότητας των μικρών και μεσαίων κατασκευαστικών επιχειρήσεων του χώρου των κατασκευών και αντί αυτού έχουμε την ανάπτυξη γιγαντιαίων εμπορικών κέντρων. Στη διαδικασία φυσικά της κατασκευής και της ανάπτυξης οι μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις είναι απούσες και ολόκληρη η κατασκευαστική και εμπορική διαδικασία κατέληξε να είναι μία υπόθεση των μεγάλων του κλάδου. Για τις μικρότερες επιχειρήσεις του κλάδου η μοναδικά αγορά που παραμένει ανοικτή είναι εκείνη των πόλεων της περιφέρειας και όχι των πολύ μεγάλων. Ανάλογη είναι και η κατάσταση στην αγορά γραφειακών χώρων όπου και εκεί η υπόθεση είναι προνόμιο των ισχυρών οι οποίοι έχουν την κεφαλαιακή επάρκεια να αντεπεξέλθουν σε επενδύσεις τέτοιου μεγέθους αλλά και τα εμπορικά δίκτυα για να προωθήσουν το προϊόν τους σε μία αγορά η οποία κάθε χρόνο αποκτά περισσότερα χαρακτηριστικά του ολιγοψωνίου. Με άλλα λόγια πρόκειται για ένα φαύλο κύκλο ο οποίος θα κλείσει μόνο όταν γίνει σαφές ότι η συγκεκριμένη δραστηριότητα είναι υπόθεση για …λίγους. Αυτή η προοπτική ενισχύεται και από το γεγονός ότι πλέον η τεχνογνωσία που απαιτείται για την ανάπτυξη τέτοιων επενδύσεων είναι πλέον απλησίαστη για επιχειρήσεις μεσαίου μεγέθους . Για να γίνει αυτό πιο κατανοητό θα πρέπει να θυμηθεί κανείς τις προδιαγραφές που ίσχυαν για τις κατασκευές χώρων γραφείου αλλά και εμπορικών χώρων πριν 15 χρόνια και να τις συγκρίνει με αυτές που ισχύουν σήμερα. Το κόστος της σημερινής τεχνογνωσίας αποτελεί δίχως αμφιβολία αποτρεπτικό παράγοντα για κάθε μικρομεσαία επιχείρηση του κλάδου. Επομένως η αγορά κατοικίας , η οποία στο κατασκευαστικό και εμπορικό της σκέλος , αποτελεί πεδίο δραστηριότητας της πλειοψηφίας των επιχειρήσεων του κλάδου είναι ουσιαστικά μονόδρομος που εξασφαλίζει την οικονομική επιβίωση. Η θρυαλλίδα όμως για την αλλαγή του σημερινού πλαισίου λειτουργίας της αγοράς ήταν η επιβολή του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις των κατοικιών. Οι άνθρωποι της αγοράς γνωρίζουν ότι το καθεστώς των αντικειμενικών αξιών λειτούργησε, από την εφαρμογή του μέχρι σήμερα, ως « αμυντικό τείχος» για την αποτροπή των μεγάλων κατασκευαστικών στη συγκεκριμένη αγορά. Οι παλαιότεροι θυμούνται τη απόπειρα θυγατρικής μεγάλης τράπεζας που κατέληξε σε φιάσκο λόγω φορολογικών «αγκυλώσεων». Οι πρόσφατες επιλογές φορολογικής πολιτικής αλλά και η ύφεση έρχονται να συμπληρώσουν τα προαπαιτούμενα και αμέσως μετά θα πιάσει δουλειά το υπουργείο Περιβάλλοντος το οποίο με το πρόσχημα της εξυγίανσης και του περιβάλλοντος θα κάνει το προϊόν "απλησίαστο" για τις μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις που αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας. Η πτώση του τείχους όμως είναι θέμα χρόνου και στο νέο περιβάλλον που δημιουργείται οι μικρές επιχειρήσεις όχι μόνο θα βρεθούν σε θέση άμυνας αλλά δεν θα έχουν την αντικειμενική δυνατότητα να χρησιμοποιήσουν τα σύγχρονα εργαλεία προώθησης και προβολής του προϊόντος τους. Για το λόγο αυτό οι ανακατατάξεις και στο εμπορικό κομμάτι της αγοράς θα έχουν καταλυτικές συνέπειες τόσο στη μορφή όσο και στη προώθηση του προϊόντος. Το παράδειγμα των σούπερ μάρκετ που εκτόπισαν σε ελάχιστα μόλις χρόνια τις παραδοσιακές επιχειρήσεις τροφίμων από την αγορά είναι σε μικρογραφία το αύριο και στην αγορά ακινήτων. Ο μεμονωμένος επιχειρηματίας που ασχολείται με μεσιτικές εργασίες αργά ή γρήγορα κινδυνεύει να βρεθεί στο περιθώριο των εξελίξεων αφού δεν θα μπορέσει να αντιμετωπίσει τα τεράστια δίκτυα που διαθέτουν οι τράπεζες αλλά και οι αλυσίδες φραντσαϊζ. Με απλά λόγια και η αγορά ακίνητων τείνει να μετατραπεί σε υπόθεση δικτύων τα οποία εξασφαλίζουν και το πελάτη αλλά και το μειωμένο κόστος. Η νέα μορφή της αγοράς ουσιαστικά θα οδηγήσει είτε σε συρρίκνωση είτε σε εξειδίκευση τις περισσότερες μικρομεσαίες επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στο εμπορικό σκέλος της ενώ από την άλλη πλευρά θα κάνει σημαντικά ευκολότερες τις συνεργασίες των μεγάλων μεταξύ τους. Αν κάποιοι από εσάς πιστεύετε ότι όλα αυτά δεν είναι τίποτε άλλο παρά σενάρια επιστημονικής φαντασίας δεν έχετε παρά να κάνετε μία βόλτα σε γειτονικές ευρωπαϊκές χώρες για να διαπιστώσετε με τα ίδια σας τα μάτια πως ένα τραπεζικό υποκατάστημα μετατρέπεται σε σημείο προβολής ακινήτων. Αφορμή για όλα αυτά ,τόσο για το άρθρο όσο και για το σχετικό ρεπορτάζ, στάθηκαν οι πληροφορίες που φέρουν κατασκευαστικές αλλά και μεσιτικές επιχειρήσεις να αντιμετωπίζουν έντονα οικονομικά προβλήματα. Το realestatenews.gr θεωρεί ότι οι εξελίξεις αυτές είναι προάγγελος ευρύτερων ανακατατάξεων οι οποίες θα ολοκληρωθούν σε βάθος πενταετίας και για αυτό προσπαθεί να αναδείξει το πρόβλημα θέτοντας το στις πραγματικές του διαστάσεις.