Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.) επιβάλλεται :

«α) Στα πάσης φύσεως ακίνητα που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή εντός των ορίων οικισμών υφιστάμενων προ του έτους 1923 ή εντός ορίων οικισμών πληθυσμού κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων» και

«β) Στα κάθε είδους κτίσματα που βρίσκονται εκτός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών υφιστάμενων προ του έτους 1923 ή εκτός ορίων οικισμών πληθυσμού κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων».

Οι εξαιρέσεις ως προς το αντικείμενο του τέλους προβλέπονται στο δεύτερο μέρος της παραγράφου 7 του ως άνω άρθρου, σύμφωνα με τις διατάξεις της οποίας «απαλλάσσονται του ανωτέρω τέλους:

α) Τα κτίσματα οικοδομής που ανεγείρεται, για μια επταετία από τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας ή μέχρι να εκμισθωθούν ή κατά οποιονδήποτε τρόπο χρησιμοποιηθούν αυτά πριν από την πάροδο της επταετίας (...)

β) Οι κοινόχρηστοι χώροι πολυκατοικιών και

γ) Τα ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί:

- Ως δημόσιοι χώροι ταφής (νεκροταφεία)

- Ως διατηρητέα, με απόφαση του αρμόδιου Υπουργού, και δεν ιδιοχρησιμοποιούνται ή δεν αποφέρουν εισόδημα.

- Ως χώροι ιστορικών ή αρχαιολογικών μνημείων.

δ) Τα κτίσματα που βρίσκονται εκτός οικισμού ή σε αγροτικές περιοχές και χρησιμοποιούνται για το σταυλισμό των ζώων».

Το υποκείμενο του τέλους ορίζεται στην παράγραφο 3 του άρθρου 24 του Ν.2130/1993, σύμφωνα με την οποία, «Το τέλος βαρύνει τον κατά την 1η Ιανουάριου κάθε έτους κύριο του ακινήτου και σε περίπτωση επικαρπίας ή νομής τον επικαρπωτή ή νομέα», ενώ τα υποκείμενα που εξαιρούνται προσδιορίζονται στα πρώτα εδάφια της παραγράφου 7, σύμφωνα με τα οποία: «Στο δημοτικό ή κοινοτικό τέλος ακίνητης περιουσίας δεν υπόκεινται τα πάσης φύσεως ακίνητα που ανήκουν:

α) Στο Ελληνικό Δημόσιο στα Ν.Π.Δ.Δ. στους Ο.Τ.Α. και στις δημοτικές και κοινοτικές επιχειρήσεις ή εκμεταλλεύσεις.

β) Στους Ναούς στις Ιερές Μονές, στο Ιερό Κοινό του Πανάγιου Τάφου, στην Ιερά Μονή του Όρους Σινά, στον Άγιον Όρος, στην Αποστολική Διακονία της Εκκλησίας της Ελλάδος και στα Θρησκευτικά γενικά ιδρύματα.

γ) Στα αναγνωρισμένα ξένα θρησκευτικά και δόγματα, που τα χρησιμοποιούν αποκλειστικά για την άσκηση δημόσιας λατρείας και τη διεξαγωγή υπηρεσιών θρησκευτικής φύσεως.

δ) Στα φιλανθρωπικά ιδρύματα δημόσιου χαρακτήρα.

ε) Στα ημεδαπά νομικά πρόσωπα που υπάρχουν ή θα συσταθούν και δεν έχουν κερδοσκοπικό χαρακτήρα, καθώς και οι περιουσίες του άρθρου 96 του α.ν. 2039/1939 «Περί τροποποιήσεως, συμπληρώσεως και κωδικοποιήσεως των εις το Κράτος και υπέρ κοινωφελών σκοπών καταλυπημένων κληρονομιών, κληροδοσιών και δωρεών» (ΦΕΚ 455 Α’), εφόσον επιδιώκονται από αυτά αποδεδειγμένα σκοποί εθνωφελείς ή θρησκευτικοί ή σε ευρύτερο κύκλο φιλανθρωπικοί ή εκπαιδευτικοί ή καλλιτεχνικοί ή κοινωφελείς ή εκκλησιαστικοί, καθώς και ξένα που επιδιώκουν τους ίδιους σκοπούς, με τον όρο της αμοιβαιότητας.

στ) Στα αθλητικά σωματεία, ενώσεις, ομοσπονδίες που έχουν νόμιμα αναγνωρισθεί από τη Γενική Γραμματεία Αθλητισμού και τα οποία χρησιμοποιούνται αποκλειστικά ως γήπεδα ή χώροι αθλητικών εγκαταστάσεως για την πραγματοποίηση των αθλητικών τους σκοπών.

ζ) Στα ξένα κράτη, όταν αυτά χρησιμοποιούνται για την εγκατάσταση πρεσβειών και προξενείων αυτών, με τον όρο της αμοιβαιότητας.»

Ταυτόχρονα, από τις διατάξεις των παραγράφων 1 και 4 του άρθρου 78 του Συντάγματος, με τις οποίες οριοθετείται η έννοια του φόρου, συνάγεται, μεταξύ άλλων, ότι οι αναφερόμενες σε φορολογικές απαλλαγές ή εξαιρέσεις διατάξεις είναι στενά ερμηνευταίες, με αποτέλεσμα η αρμόδια για την εφαρμογή του νόμου αρχή να υποχρεούται να προβαίνει σε στενή γραμματική ερμηνεία των εν γένει φοροαπαλλακτικών διατάξεων, αποκλεισμένης της διασταλτικής ή αναλογικής μεθόδου (ΣτΕ 2312/1992, 2052/1990, 103/1990 κ.ά.).

Υπό το πρίσμα αυτό, ακίνητα για τα οποία υφίσταται μεν ουσιαστικός περιορισμός στα εμπράγματα δικαιώματα του κυρίου αυτών, όπως ρυμοτομικό βάρος, δέσμευση για κοινωφελή χρήση ή αρχαιολογική δέσμευση, αλλά διατηρείται η κυριότητα, υπόκεινται σε Τ.Α.Π., χωρίς ακόμα και σε περίπτωση απαλλοτρίωσης να ερευνώνται τα αίτια της παράτασης του χρονικού διαστήματος για το οποίο εκκρεμεί η καταβολή αποζημίωσης, προς τη συντέλεση αυτής και της υποβολής της σχετικής πράξης σε μεταγραφή (άρθρο 9 Ν.2882/2001 «Κώδικας αναγκαστικών απαλλοτριώσεων ακινήτων», Α.Κ. 1033).

Ως εκ τούτου, πράγματι απαιτείται νομοθετική ρύθμιση, προκειμένου να προβλεφθούν ρητά οι περιπτώσεις των ακινήτων που δεν θα υπόκεινται σε Τ.Α.Π., λόγω περιορισμού των ουσιαστικών δικαιωμάτων των προσώπων που έχουν την κυριότητά τους.

Σε... διασπορά της περιουσίας τους επιδόθηκαν χιλιάδες «εύποροι» ιδιοκτήτες ακινήτων κατά τις τελευταίες ημέρες του χρόνου, φοβούμενοι –και όχι άδικα– ότι το 2017 θα φέρει νέα «φοροεπιδρομή» στη μεσαία και στη μεγάλη ακίνητη περιουσία. Στα συμβολαιογραφικά γραφεία αλλά και στα τμήματα κεφαλαίου των ΔΟΥ η κίνηση αυξήθηκε κατακόρυφα τις τελευταίες εβδομάδες από ιδιοκτήτες που έσπευσαν να κάνουν μεταβιβάσεις, προκειμένου να προλάβουν τις επιβαρύνσεις από την επικείμενη επιβολή του συμπληρωματικού φόρου στα αγροτεμάχια ή ακόμη και από τη σχεδιαζόμενη αντικατάσταση του ΕΝΦΙΑ από έναν νέο φόρο κατοχής ακινήτων, ο οποίος μοιραία θα επιβαρύνει τις μεσαίες και μεγάλες ιδιοκτησίες προκειμένου να αποφέρει έσοδα άνω των 3,2 δισ. ευρώ. Ετσι, στα στατιστικά στοιχεία του φόρου κατοχής ακινήτων της επόμενης χρονιάς, θα φανεί ακόμη μεγαλύτερος κατακερματισμός της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων. Μετά και τη μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, (η οποία ίσχυσε αναδρομικά από τον Μάιο του 2015) μόλις οι 7 στους 100 ιδιοκτήτες εμφανίζονται με περιουσίες άνω των 200.000 ευρώ έκαστος.

Οι δωρεές και οι γονικές παροχές της πλήρους ή της ψιλής κυριότητας σε συγγενείς πρώτου βαθμού ήταν οι δημοφιλέστερες μεταβιβάσεις των τελευταίων ημερών του χρόνου. Γονείς σπεύδουν να μεταβιβάσουν ακίνητα στα παιδιά τους προκειμένου να περιορίσουν την επιβάρυνση. Το αφορολόγητο του συμπληρωματικού φόρου (200.000 ευρώ) είναι ατομικό. Ετσι, ένας γονιός με ακίνητη περιουσία 400.000 ευρώ, μεταβιβάζοντας ακίνητα 200.000 ευρώ στο παιδί του, καταφέρνει να μηδενίσει την επιβάρυνση από τον συμπληρωματικό φόρο, τόσο για τον ίδιο όσο και για το παιδί του.

Στις πολύ μεγάλες περιουσίες, οι ιδιοκτήτες επιλέγουν και τη λύση της μεταβίβασης των ακινήτων σε εταιρεία η οποία δημιουργείται αποκλειστικά για την καλύτερη φορολογική διαχείριση των ακινήτων. Οταν τα ακίνητα φορολογούνται στο όνομα του φυσικού προσώπου, οι συντελεστές υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου φτάνουν ακόμη και στο 1,15%. Αντίθετα, ο συμπληρωματικός φόρος των εταιρειών υπολογίζεται με συντελεστή 0,55% για τα ακίνητα που αξιοποιούνται και με 0,1% για τα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούνται.

Το «σπάσιμο» της αξίας των ακινήτων είναι εξαιρετικά διαδεδομένη διαδικασία στις τάξεις των Ελλήνων ιδιοκτητών, οι οποίοι από την προηγούμενη 10ετία έσπευδαν να τη μοιράσουν προκειμένου να αποφύγουν τις επιβαρύνσεις του ΦΜΑΠ. Είναι ενδεικτικό ότι το 2016 ο συμπληρωματικός φόρος ακινήτων στα φυσικά πρόσωπα απέφερε μόλις 387 εκατ. ευρώ (έναντι 362 εκατ. ευρώ το 2015), παρά το γεγονός ότι η αξία των ακινήτων που υπήχθη σε συμπληρωματικό φόρο έφτασε στα 471 δισ. ευρώ (έναντι 546 δισ. ευρώ το 2015). Ο κατακερματισμός της ακίνητης περιουσίας, που θα δυσκολέψει την κυβέρνηση να εφαρμόσει το σχέδιο μετατόπισης των φορολογικών βαρών στη «μεγάλη» ακίνητη περιουσία, γίνεται εμφανής από τα ακόλουθα στατιστικά στοιχεία:

1. Σε σύνολο 6,05 εκατ. δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του 2016 (όπου αποτυπώθηκαν τα εισοδήματα και η περιουσιακή κατάσταση του 2015), τα περιουσιακά κριτήρια χορήγησης της έκπτωσης του ΕΝΦΙΑ πληρούσε το 84% του συνόλου, ήτοι 5.104.340 εργένηδες και οικογένειες. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι για 5,1 εκατ. πολίτες, η αξία της ακίνητης περιουσίας τους είναι μικρότερη από: 85.000 ευρώ σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης είναι εργένης. 150.000 ευρώ σε περίπτωση παντρεμένου. 200.000 ευρώ για έγγαμο με ένα ή δύο παιδιά.

2. Σε σύνολο 5,895 εκατ. φυσικών προσώπων που έχουν ακίνητα εντός σχεδίου, τα 4,294 εκατ. (δηλαδή ποσοστό άνω του 70%) έχουν στο όνομά τους το πολύ μέχρι τρία δικαιώματα. Αξίζει να σημειωθεί ότι η έννοια του δικαιώματος δεν ταυτίζεται με την έννοια του ακινήτου. «Δικαίωμα» μπορεί να είναι η ψιλή κυριότητα σε ένα διαμέρισμα, ή μια αποθήκη με χιλιοστά στην πολυκατοικία η οποία γράφεται σε ξεχωριστή γραμμή στο έντυπο Ε9.

3. Συμπληρωματικό φόρο πλήρωσαν το 2016 μόλις 452.989 φορολογούμενοι, δηλαδή περίπου το 7,5% του συνόλου των ιδιοκτητών ακινήτων. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι μόνο 452.989 ιδιοκτήτες είχαν απομείνει την 1/1/2016 με αξία ακίνητης περιουσίας μεγαλύτερη των 200.000 ευρώ ανά ιδιοκτήτη. Το 2015, το όριο επιβολής του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων, είχε οριστεί στις 300.000 ευρώ. Τότε είχαν κληθεί να πληρώσουν περισσότερο φόρο μόλις 298.967 άτομα.

Αυξημένοι έως 36,3% θα είναι οι φόροι που θα κληθούν να πληρώσουν το 2017 πάνω από 2 εκατ. φορολογούμενοι για τα εισοδήματα από ακίνητα τα οποία απέκτησαν το 2016.

Σύμφωνα με τη νέα φορολογική κλίμακα για τα εισοδήματα από ακίνητα, οι συντελεστές φόρου έχουν αυξηθεί από τα επίπεδα του 11%-33% στα επίπεδα του 15%-45%.

Σύμφωνα, ειδικότερα, με την παράγραφο 7 του άρθρου 112 του ν. 4387/2016 που τέθηκε σε ισχύ για τα εισοδήματα του φορολογικού έτους 2016, οι συντελεστές φόρου για τα ενοίκια και τα λοιπά εισοδήματα από ακίνητα αυξάνονται:

από 11% σε 15% για το τμήμα ετησίου εισοδήματος από 1 μέχρι 12.000 ευρώ,

από 33% σε 35% για το τμήμα του ετησίου εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ,

από 33% σε 45% για το τμήμα του ετησίου εισοδήματος από τα 35.001 και άνω.

Τα εισοδήματα του φορολογικού έτους 2016 και των επομένων φορολογικών ετών, τα οποία υπερβαίνουν ετησίως τα 12.000 ευρώ, θα επιβαρύνονται με νέα κλίμακα ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης, στην οποία θα ισχύουν συντελεστές κλιμακούμενοι από 2,2% έως και 10%.

Με τη φορολογική κλίμακα, που ίσχυε έως το 2015, η ειδική εισφορά αλληλεγγύης επιβαλλόταν στο συνολικό ατομικό ετήσιο εισόδημα κάθε φορολογούμενου -πραγματικό ή τεκμαρτό προερχόμενο από όλες τις πηγές- εφόσον αυτό υπερέβαινε τις 12.000 ευρώ, με ένα συντελεστή που διαμορφωνόταν ως εξής:

0,7% για ετήσια εισοδήματα από 12.001 έως 20.000 ευρώ

1,4% για ετήσια εισοδήματα από 20.001 έως 30.000 ευρώ

2% για ετήσια εισοδήματα από 30.001 έως 50.000 ευρώ

4% για ετήσια εισοδήματα από 50.001 έως 100.000 ευρώ

6% για ετήσια εισοδήματα από 100.001 έως 500.000 ευρώ.

Τα επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι, εκτός από τις αγοραπωλησίες, καθίζηση παρατηρείται και στις μεταβιβάσεις αιτία δωρεάς ή γονικής παροχής. Και αν στις αγοραπωλησίες ο λόγος είναι προφανής (έλλειψη αγοραστικού ενδιαφέροντος και έλλειψη ρευστότητας), στις γονικές παροχές και στις δωρεές, οι αιτίες είναι εντελώς διαφορετικές:

1. Αρνηση των παιδιών να «φορτωθούν» τον ΕΝΦΙΑ των γονιών τους.

2. Μπλοκάρισμα των μεταβιβάσεων λόγω χρεών (σ.σ. για να προχωρήσει μια γονική παροχή απαιτείται φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα).

3. Υπερβολική και δαπανηρή γραφειοκρατική διαδικασία. Από τη στιγμή που έγινε απαραίτητη προϋπόθεση η βεβαίωση του μηχανικού, οι περισσότεροι γονείς που θέλησαν να μεταβιβάσουν ακίνητα στα παιδιά τους βρέθηκαν αντιμέτωποι με την υποχρέωση να «τακτοποιήσουν» το ακίνητο, κίνηση που προσθέτει από αρκετές εκατοντάδες έως και χιλιάδες ευρώ στον ήδη φουσκωμένο λογαριασμό. Ακόμη και αν δεν προκύπτει φόρος για μια γονική παροχή ή δωρεά, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τα έξοδα μεταβίβασης φτάνουν να αντιστοιχούν κοντά στο 2% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. η οποία μάλιστα δεν έχει και καμία σχέση με την πραγματική.

Υπό αυτά τα δεδομένα, οι γονικές παροχές από 139.000 που είχαν φτάσει σε ετήσια βάση το 2009, έφτασαν το 2015 να έχουν περιοριστεί σε κάτω από 20.000. με την πτώση να ανέρχεται κοντά στο 85%. Οσο για τις δωρεές, από 60.000 το 2009, δεν ξεπερνούν σήμερα τις 15.000. με την ποσοστιαία πτώση να φτάσει στο 75%. Οσο για τις αγοραπωλησίες, έκαναν ρεκόρ το 2005 (215.000), υποχώρησαν στις 135.000 το 2009 και σήμερα είναι λιγότερες από 40.000 σε ετήσια βάση.