Τη δυνατότητα να διορθώσουν λάθη και παραλείψεις στα στοιχεία των ακινήτων τους που αποτυπώνονται στο έντυπο Ε9 του έτους 2014, προκειμένου να εξασφαλίσουν έκπτωση έως 60% στον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, έχουν περίπου ένα εκατομμύριο φορολογούμενοι.

Η ηλεκτρονική εφαρμογή για την υποβολή αρχικών και τροποποιητικών δηλώσεων στο Ε9 αναμένεται να ανοίξει αύριο, ενώ η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων εξέδωσε χθες αναλυτικές οδηγίες για την ορθή συμπλήρωση των στοιχείων των ακινήτων. Η προθεσμία για τις διορθώσεις στο Ε9 εκπνέει κανονικά στις 30 Νοεμβρίου, αλλά ήδη σχεδιάζεται να δοθεί παράταση.

Μετά τη διόρθωση των στοιχείων των ακινήτων, η εκκαθάριση του φόρου θα γίνεται αυτόματα και αν έχει καταβληθεί ήδη επιπλέον φόρος κατά τις δύο πρώτες δόσεις πληρωμής του φόρου θα γίνει συμψηφισμός με τις επόμενες τέσσερις δόσεις. Εφόσον από την υποβολή της τροποποιητικής δήλωσης προκύπτει επιστροφή φόρου άνω των 300 ευρώ, ο φορολογούμενος θα υποχρεούται να προσκομίσει στην αρμόδια ΔΟΥ τα δικαιολογητικά που επιβεβαιώνουν τον λόγο της υποβολής της δήλωσης αυτής. Κατά τον έλεγχο μπορεί να προκύψει και άλλη ανάγκη για εκκαθάριση φόρου. Σύμφωνα με τις αναλυτικές οδηγίες της ΓΓΔΕ, μεταξύ των λαθών και παραλείψεων που θα πρέπει να διορθώσουν και να συμπληρώσουν οι φορολογούμενοι στο ηλεκτρονικό Ε9 είναι:

[1] Ημιτελές ακίνητο (έκπτωση ΕΝΦΙΑ 60%)

Για ακίνητο το οποίο δεν είναι αποπερατωμένο, δεν έχει ποτέ ηλεκτροδοτηθεί ή ηλεκτροδοτείται με εργοταξιακό ρεύμα και είναι κενό, συμπληρώνονται αθροιστικά οι ενδείξεις:

στη στήλη 10 του Πίνακα 1 αναγράφεται ο κωδικός 99 «ημιτελές κτίσμα»

στη στήλη 30 του Πίνακα 1 αναγράφεται η ένδειξη ΟΧΙ «μη ηλεκτροδοτούμενο» ή, αν αναγραφεί η ένδειξη ΝΑΙ, συμπληρώνεται ο αριθμός της εργοταξιακής παροχής ηλεκτρικού ρεύματος και

στη στήλη 32 του Πίνακα 1 συμπληρώνεται κωδικός 8 «κενό κτίσμα».

Δεν συμπληρώνεται η στήλη 32 αν πρόκειται για κτίσμα που έχει μεν αποπερατωθεί, αλλά αναγράφεται ως ημιτελές γιατί έχει μερική έλλειψη στέγης ή έχει υποστεί ουσιώδεις βλάβες, που το καθιστούν μη λειτουργικό.

[2] Κενό και μη ηλεκτροδοτούμενο ακίνητο (έκπτωση ΕΝΦΙΑ 20%)

Αφορά ακίνητα που καθ΄ όλη τη διάρκεια του 2013 ήταν κενά και χωρίς ρεύμα. Συμπληρώνονται αθροιστικά οι ενδείξεις:

στη στήλη 32 του πίνακα 1 αναγράφεται ο κωδικός 8 «κενό κτίσμα»

στη στήλη 30 του πίνακα 1 αναγράφεται η ένδειξη «ΝΑΙ» ότι είναι δηλαδή ηλεκτροδοτούμενο, αφού ηλεκτροδοτούμενο θεωρείται κάθε ακίνητο στο οποίο υπάρχει παροχή ρεύματος (μετρητής ρεύματος) ανεξάρτητα αν η ηλεκτροδότηση έχει διακοπεί.

στη στήλη 31 του πίνακα 1 αναγράφεται ο αριθμός παροχής ρεύματος.

[3] Αυθαίρετα

Αυθαίρετες κατασκευές ή προσθήκες οι οποίες νομιμοποιήθηκαν ή τακτοποιήθηκαν και για τις οποίες δεν υπήρχε υποχρέωση αναγραφής στις προηγούμενες δηλώσεις Ε9, από το έτος 2014 δηλώνονται στην πραγματική τους κατάσταση (είτε αναγράφονται για πρώτη φορά είτε η επιφάνειά τους προστίθεται στο ήδη υφιστάμενο κτίσμα). Αυθαίρετη επέκταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο προστίθεται στους κύριους χώρους αυτής.

[4] Πισίνα

Εάν έχει εκδοθεί άδεια ειδικού κτιρίου αναγράφεται σε ξεχωριστή γραμμή ως αθλητική εγκατάσταση. Αν δεν έχει εκδοθεί άδεια η επιφάνεια εσωτερικής πισίνας κατοικίας προστίθεται στους κύριους χώρους κατοικίας η επιφάνεια της εξωτερικής πισίνας αναγράφεται στους βοηθητικούς χώρους.

[5] Ενοικιαζόμενα δωμάτια ή διαμερίσματα

Αν για τα ακίνητα αυτά έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής κατοικίας αναγράφονται ως κατοικίες, ενώ αν έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής επαγγελματικής στέγης αναγράφονται ως επαγγελματικές στέγες.

[6] Πραγματική κατάσταση ακινήτου

Από την 1η Ιανουαρίου 2014 το ακίνητο αναγράφεται σύμφωνα με την πραγματική του κατάσταση. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και χρήση του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. Τονίζεται ότι για να αναγραφεί ένα κτίσμα σε άλλη κατηγορία από 26, αυτήν της οικοδομικής άδειας ή του τίτλου κτήσης, πρέπει επ' αυτού να έχουν γίνει ουσιώδεις και σταθερές επεμβάσεις, με αποτέλεσμα η χρήση του να είναι διάφορη από εκείνη που ορίζεται στην οικοδομική άδεια ή στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή στον τίτλο κτήσης του.

[7] Διαφορετικές συνθήκες

Όταν σε κάποιο τμήμα του ακινήτου υφίστανται διαφορετικές συνθήκες, που δεν είναι δυνατόν να απεικονισθούν σε μία γραμμή (π.χ. διάφορα εμπράγματα δικαιώματα, τμήμα του εδάφους εντός σχεδίου και τμήμα του εκτός σχεδίου και οικισμού, ψιλή κυριότητα από διαφορετικούς επικαρπωτές κ.λπ.), το ακίνητο αναγράφεται σε περισσότερες γραμμές.

[8] Αποθήκες - πάρκινγκ - πισίνα

Όταν επί οικοπέδου υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάθε οριζόντια ιδιοκτησία με όλα τα περιγραφικά στοιχεία και τα παρακολουθήματά της (οικόπεδο, αποθήκη, θέση στάθμευσης, κολυμβητική δεξαμενή κ.λπ.) αναγράφεται σε μία γραμμή.

[9] Χωρίς οριζόντια ιδιοκτησία

Όταν επί οικοπέδου δεν υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, το οικόπεδο και το επ' αυτού κτίσμα αναγράφονται σε μία γραμμή, με συμπλήρωση και της στήλης 22 (συνολική επιφάνεια κτισμάτων στο οικόπεδο).

[10] Στοιχεία οικοπέδου

Σε κάθε περίπτωση αναγραφής κτισμάτων απαιτείται και η συμπλήρωση των στοιχείων του οικοπέδου ή γηπέδου, επί του οποίου βρίσκονται αυτά. Κατ' εξαίρεση δεν συμπληρώνονται στοιχεία οικοπέδου αποκλειστικά και μόνο σε κατοικίες, επαγγελματικές στέγες, αποθήκες και θέσεις στάθμευσης εφόσον αθροιστικά:

υπάρχει πλήρης σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας για το σύνολο του οικοπέδου και των επ' αυτού κτισμάτων (υφισταμένων ή μελλοντικών),

η αξία του οικοπέδου υπολογίζεται με το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων (ΑΠΑΑ) και

βρίσκονται σε πολυκατοικία.

Επίσης, στην περίπτωση αναγραφής κτισμάτων δεν συμπληρώνονται στοιχεία οικοπέδου όταν υπάρχει τίτλος μεταφοράς συντελεστή δόμησης, εφόσον το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή στην οποία εφαρμόζεται το σύστημα ΑΠΑΑ.

[11] Κτίσμα με περισσότερους του ενός ορόφους: Όταν επί οικοπέδου δεν υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και τα κτίσματα εκτείνονται σε περισσότερους του ενός ορόφους αναγράφονται σε ξεχωριστή γραμμή ανά όροφο. Στην περίπτωση αυτή το οικόπεδο αναγράφεται σε μία μόνο εξ αυτών των γραμμών με αναγραφή της συνολικής επιφάνειας των επ' αυτού κτισμάτων στη στήλη 22.

[12] Ανεξάρτητα κτίσματα: Όταν επί οικοπέδου δεν υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και επ' αυτού υπάρχουν ανεξάρτητα κτίσματα μη εφαπτόμενα, αναγράφονται σε ξεχωριστές γραμμές ανά κτίσμα και ανά όροφο, όπου τούτο απαιτείται. Τα στοιχεία του οικοπέδου αναγράφονται σε μία εξ αυτών των γραμμών με συμπλήρωση και της στήλης 22.

[13] Κτίσμα χωρίς οριζόντια ιδιοκτησία: Σε περίπτωση δήλωσης κτισμάτων χωρίς σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή αυθαίρετων κτισμάτων, αναγράφεται η συνολική επιφάνεια αυτών ανά όροφο (δηλαδή προστίθενται και τα κλιμακοστάσια, οι εξωτερικοί τοίχοι, τα πλατύσκαλα κ.λπ.).

[14] Οικοδομή χωρίς οριζόντια ιδιοκτησία: Σε οικοδομή χωρίς σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, η είσοδος (το κτίσμα) σε πυλωτή (κλιμακοστάσιο, σκάλα) αναγράφεται ως κύριος ή βοηθητικός χώρος, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ή την πολεοδομική νομοθεσία. Το αυτό ισχύει και για την απόληξη κλιμακοστασίου.

Βελτιώθηκε η κατάταξη της χώρας, με βάση το συνολικό κόστος αγοραπωλησίας μεταχειρισμένης κατοικίας. Συγκεκριμένα, πλέον η Ελλάδα καταλαμβάνει την 20ή θέση της σχετικής λίστας, όντας στο μέσο όρο της Ευρώπης, καθώς λαμβάνονται υπόψη συνολικά 40 χώρες. Είναι δηλαδή η 20ή ακριβότερη χώρα για την αγορά και μεταπώληση ακινήτου (ως ελάχιστη περίοδος διακράτησης υπολογίζονται τα 10 χρόνια). Συνολικά, η Global Property Guide εκτιμά ότι το συνολικό κόστος αγγίζει το 9,65% της συνολικής αξίας ενός ακινήτου και περιλαμβάνει φόρους (μεταβίβασης στην αγορά και υπεραξίας στην πώληση), αμοιβή μεσίτη, νομικά/συμβολαιογραφικά έξοδα και τέλη εγγραφής στο κτηματολόγιο/υποθηκοφυλακείο. Το υψηλότερο κόστος αγοραπωλησιών ακινήτων διαθέτει η Ρωσία με 25% της συνολικής αξίας του ακινήτου, ενώ ακολουθεί η Ιταλία με 22,6%. Η Κύπρος παραμένει στην 8η θέση της κατάταξης με κόστος 16%, ενώ έπονται η Γερμανία, η Πορτογαλία και η Ισπανία που συμπληρώνει την πρώτη δεκάδα, με κόστη της τάξεως του 14,84%, 14,42% και 13,5% αντίστοιχα. Στον αντίποδα, το χαμηλότερο κόστος διαθέτουν η Ισλανδία και η Δανία με μόλις 2,91% και 3,04% αντίστοιχα.

Στη νέα φορολογική δήλωση αναμένεται να υπάρχουν δυο ξεχωριστοί κωδικοί για την δήλωση της δαπάνης αγοράς ακινήτων. Ο ένας κωδικός θα αφορά απόκτηση ακινήτου από την 1-1-2014 έως και την 30-10-2014 στην οποία θα δηλώνεται ως τίμημα η αντικειμενική αξία ή το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο εφόσον είναι υψηλότερο. Ο δεύτερος κωδικός θα αφορά στην απόκτηση ακινήτου από την 31-10-2014 έως και την 31-12-2014 και δηλώνεται ως δαπάνη το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο μαζί με τα έξοδα μεταβίβασης. Αυτό θα γίνει στα πλαίσια των αλλαγών στο ποθεν έσχες. Με πρόσφατη διάταξη που ψηφίστηκε στη βουλή και δημοσιεύτηκε στη εφημερίδα της κυβέρνησης στις 31 Οκτωβρίου αλλάζει το τίμημα που καλούνται να δικαιολογήσουν οι φορολογούμενοι οι οποίοι προχωρούν σε αγορά κάποιοι ακινήτου. ΄Όσοι αγοράζουν ακίνητο από αυτήν την ημερομηνία και μετά θα πρέπει να δικαιολογήσουν τη δαπάνη για το αναγραφόμενο στο σχετικό συμβόλαιο τίμημα μαζί με τα έξοδα μεταβίβασης. Κατά κανόνα πλέον το τίμημα που αναγράφεται στα συμβόλαια είναι το πραγματικά καταβαλλόμενο ποσό το οποίο –επίσης κατά κανόνα- είναι σημαντικά χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Για όσες μεταβιβάσεις ακινήτων έγιναν έως και τις 30 Οκτωβρίου 2014 ισχύει το προηγούμενο καθεστώς το οποίο ορίζει ότι ο αγοραστής καλείται να δικαιολογήσει τη ως δαπάνη αγοράς την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου ή το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα εφόσον αυτό είναι υψηλότερο από την αντικειμενική αξία. Πρόκειται για διάταξη που αποτελούσε τροχοπέδη στην ήδη ημιθανή κτηματαγορά καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές κινδύνευαν να πιαστούν στα δίχτυα του πόθεν έσχες και να φορολογηθούν για δαπάνη την οποία δεν είχαν πραγματοποιήσει

«Πόθεν έσχες» δύο ταχυτήτων για τις αγοραπωλησίες ακινήτων που θα πραγματοποιηθούν φέτος θα εφαρμόσει η εφορία. Το υπουργείο Οικονομικών μπορεί να διόρθωσε το πρόβλημα που είχε δημιουργηθεί στην κτηματαγορά εφαρμόζοντας το «πόθεν έσχες» στο συνολικό τίμημα της αγοράς του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο και όχι στην αντικειμενική αξία, αλλά η νέα διάταξη ισχύει από τη δημοσίευση του νόμου, δηλαδή από τις 31 Οκτωβρίου 2014 και μετά. Δηλαδή, η νέα ρύθμιση, δεν εφαρμόζεται αναδρομικά από την 1η Ιανουαρίου 2014 που ενεργοποιήθηκε το «πόθεν έσχες» στις μεταβιβάσεις ακινήτων αλλά από την τελευταία ημέρα του Οκτωβρίου. Αυτό σημαίνει ότι για τις αγοραπωλησίες ακινήτων που έγιναν μέχρι και τις 30 Οκτωβρίου 2014, η εφορία θα λαμβάνει υπόψη της για τον υπολογισμό του τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακού στοιχείου την αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ υψηλότερη από την εμπορική αξία του ακινήτου. Έτσι όσοι φορολογούμενοι απέκτησαν μέχρι και τις 30 Οκτωβρίου κάποιο ακίνητο του οποίου η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη από το πραγματικό τίμημα, θα κληθούν στις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβάλουν το 2015 να δικαιολογήσουν μεγαλύτερο ποσό δαπάνης από αυτό που πραγματικά κατέβαλαν. Αντίθετα, κερδισμένοι είναι όσοι προχωρούν τώρα στην αγορά ενός ακινήτου, αφού θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική πραγματική δαπάνη (δηλωθέν τίμημα, φόροι και λοιπά έξοδα). Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος που αγόρασε τον Σεπτέμβριο aν δεν καταφέρει να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων, ο νόμος προβλέπει ότι θα πρέπει να πληρώσει φόρο εισοδήματος επί του ποσού του τιμήματος που δεν θα μπορέσει να καλύψει, καθώς αυτό θα αντιμετωπιστεί ως φορολογητέο εισόδημα. Το τίμημα για την αγορά του ακινήτου αναγράφεται στη φορολογική δήλωση. Αν δεν δικαιολογηθεί με κάποιο τρόπο (π.χ. τραπεζικός δανεισμός, ανάλωση κεφαλαίου, πώληση περιουσιακών στοιχείων) τότε θα φορολογηθεί ως εισόδημα με συντελεστή έως 42% και με ειδική εισφορά αλληλεγγύης 4%. Έτσι πέρα από τον φόρο μεταβίβασης και τα υπόλοιπα έξοδα (συμβολαιογραφικά και μεταγραφής) ο αγοραστής κινδυνεύει να βρεθεί αντιμέτωπος με την επιβολή έξτρα φόρου. Αντίθετα, κερδισμένοι είναι όσοι προχωρούν τώρα στην αγορά ενός ακινήτου, αφού θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική πραγματική δαπάνη (δηλωθέν τίμημα, φόροι και λοιπά έξοδα). Σύμφωνα με τη νέα διάταξη σε κάθε περίπτωση απόκτησης ακινήτου, η δαπάνη αγοράς που λαμβάνεται υπόψη ως τεκμήριο για τον προσδιορισμό του εισοδήματος του αγοραστή δεν θα υπολογίζεται πλέον με βάση την αντικειμενική αξία, αλλά με βάση την τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο, ακόμη κι αν αυτή είναι μικρότερη από την αντικειμενική. Συγκεκριμένα, ως τίμημα αγοράς του ακινήτου θα λαμβάνεται υπόψη το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης του αγοραστή όπως αυτό προκύπτει από το συμβόλαιο, δηλαδή το άθροισμα του δηλωθέντος τιμήματος, των φόρων και των λοιπών εξόδων που καταβλήθηκαν. Η διάταξη αυτή αναμένεται να μειώσει σημαντικά τα ποσά των τεκμηρίων αγοράς ακινήτων που θα καλούνται να καλύψουν οι φορολογούμενοι στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που θα υποβάλουν το 2015 και τα επόμενα έτη. Για παράδειγμα, φορολογούμενος πραγματοποιεί αγορά ακινήτου στις 30 Νοεμβρίου 2014 με πραγματικό τίμημα 110.000 ευρώ και λοιπά έξοδα (φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος, έξοδα μεταγραφής κ.λπ.) που ανέρχονται σε 5.500 ευρώ. Η αντικειμενική αξία ακινήτου είναι 160.000 ευρώ. Η δαπάνη απόκτησης με την οποία θα επιβαρυνθεί ο φορολογούμενος και την οποία θα πρέπει να καλύψει είναι αυτή που προκύπτει από το συμβόλαιο αγοράς δηλαδή 115.500 ευρώ (110.000 τίμημα + 5.500 λοιπά έξοδα).