Οι παγίδες του "νέου" πόθεν εσχες

«Πόθεν έσχες» δύο ταχυτήτων για τις αγοραπωλησίες ακινήτων που θα πραγματοποιηθούν φέτος θα εφαρμόσει η εφορία. Το υπουργείο Οικονομικών μπορεί να διόρθωσε το πρόβλημα που είχε δημιουργηθεί στην κτηματαγορά εφαρμόζοντας το «πόθεν έσχες» στο συνολικό τίμημα της αγοράς του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο και όχι στην αντικειμενική αξία, αλλά η νέα διάταξη ισχύει από τη δημοσίευση του νόμου, δηλαδή από τις 31 Οκτωβρίου 2014 και μετά. Δηλαδή, η νέα ρύθμιση, δεν εφαρμόζεται αναδρομικά από την 1η Ιανουαρίου 2014 που ενεργοποιήθηκε το «πόθεν έσχες» στις μεταβιβάσεις ακινήτων αλλά από την τελευταία ημέρα του Οκτωβρίου. Αυτό σημαίνει ότι για τις αγοραπωλησίες ακινήτων που έγιναν μέχρι και τις 30 Οκτωβρίου 2014, η εφορία θα λαμβάνει υπόψη της για τον υπολογισμό του τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακού στοιχείου την αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ υψηλότερη από την εμπορική αξία του ακινήτου. Έτσι όσοι φορολογούμενοι απέκτησαν μέχρι και τις 30 Οκτωβρίου κάποιο ακίνητο του οποίου η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη από το πραγματικό τίμημα, θα κληθούν στις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβάλουν το 2015 να δικαιολογήσουν μεγαλύτερο ποσό δαπάνης από αυτό που πραγματικά κατέβαλαν. Αντίθετα, κερδισμένοι είναι όσοι προχωρούν τώρα στην αγορά ενός ακινήτου, αφού θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική πραγματική δαπάνη (δηλωθέν τίμημα, φόροι και λοιπά έξοδα). Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος που αγόρασε τον Σεπτέμβριο aν δεν καταφέρει να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων, ο νόμος προβλέπει ότι θα πρέπει να πληρώσει φόρο εισοδήματος επί του ποσού του τιμήματος που δεν θα μπορέσει να καλύψει, καθώς αυτό θα αντιμετωπιστεί ως φορολογητέο εισόδημα. Το τίμημα για την αγορά του ακινήτου αναγράφεται στη φορολογική δήλωση. Αν δεν δικαιολογηθεί με κάποιο τρόπο (π.χ. τραπεζικός δανεισμός, ανάλωση κεφαλαίου, πώληση περιουσιακών στοιχείων) τότε θα φορολογηθεί ως εισόδημα με συντελεστή έως 42% και με ειδική εισφορά αλληλεγγύης 4%. Έτσι πέρα από τον φόρο μεταβίβασης και τα υπόλοιπα έξοδα (συμβολαιογραφικά και μεταγραφής) ο αγοραστής κινδυνεύει να βρεθεί αντιμέτωπος με την επιβολή έξτρα φόρου. Αντίθετα, κερδισμένοι είναι όσοι προχωρούν τώρα στην αγορά ενός ακινήτου, αφού θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική πραγματική δαπάνη (δηλωθέν τίμημα, φόροι και λοιπά έξοδα). Σύμφωνα με τη νέα διάταξη σε κάθε περίπτωση απόκτησης ακινήτου, η δαπάνη αγοράς που λαμβάνεται υπόψη ως τεκμήριο για τον προσδιορισμό του εισοδήματος του αγοραστή δεν θα υπολογίζεται πλέον με βάση την αντικειμενική αξία, αλλά με βάση την τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο, ακόμη κι αν αυτή είναι μικρότερη από την αντικειμενική. Συγκεκριμένα, ως τίμημα αγοράς του ακινήτου θα λαμβάνεται υπόψη το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης του αγοραστή όπως αυτό προκύπτει από το συμβόλαιο, δηλαδή το άθροισμα του δηλωθέντος τιμήματος, των φόρων και των λοιπών εξόδων που καταβλήθηκαν. Η διάταξη αυτή αναμένεται να μειώσει σημαντικά τα ποσά των τεκμηρίων αγοράς ακινήτων που θα καλούνται να καλύψουν οι φορολογούμενοι στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που θα υποβάλουν το 2015 και τα επόμενα έτη. Για παράδειγμα, φορολογούμενος πραγματοποιεί αγορά ακινήτου στις 30 Νοεμβρίου 2014 με πραγματικό τίμημα 110.000 ευρώ και λοιπά έξοδα (φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος, έξοδα μεταγραφής κ.λπ.) που ανέρχονται σε 5.500 ευρώ. Η αντικειμενική αξία ακινήτου είναι 160.000 ευρώ. Η δαπάνη απόκτησης με την οποία θα επιβαρυνθεί ο φορολογούμενος και την οποία θα πρέπει να καλύψει είναι αυτή που προκύπτει από το συμβόλαιο αγοράς δηλαδή 115.500 ευρώ (110.000 τίμημα + 5.500 λοιπά έξοδα).