Χρηματοδότηση
Στεγαστικά: Πως θα γλυτωσετε φόρους
Η ώρα της φορλογικής δήλωσης πλησιάζει και εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο περιμένουν την έκπτωση φόρου απο την σχετική δαπάνη. Τι δικαιολογητικά όμως θα πρέπει να προσκομίσουν;
Για την απόδειξη της καταβολής των τόκων, απαιτείται, προκειμένου για: α) Στεγαστικά δάνεια, σχετική βεβαίωση της Τράπεζας ή του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων ή του Ταχυδρομικού Ταμιευτηρίου ή άλλου πιστωτικού οργανισμού, από την οποία να προκύπτει ότι πρόκειται για στεγαστικό δάνειο για απόκτηση πρώτης κατοικίας (αγορά ή ανέγερση ή αποπεράτωση), ότι έχει εγγραφεί υποθήκη ή προσημείωση σε ακίνητο του φορολογουμένου ή του άλλου συζύγου ή των τέκνων τους που τους βαρύνουν, το ποσό μόνο των δεδουλευμένων συμβατικών τόκων (ληξιπρόθεσμων και απαιτητών) που όφειλε και κατέβαλε αυτός μέσα στο έτος 2011, καθώς και το έτος σύναψης του δανείου. Εάν δεν αναγράφεται στη βεβαίωση αυτή σε ποιον ανήκει το ακίνητο, στο οποίο έχει εγγραφεί υποθήκη ή προσημείωση, πρέπει να επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986, στην οποία να βεβαιώνεται ότι το ακίνητο ανήκει στο φορολογούμενο ή στη σύζυγο ή στα τέκνα τους, που τους βαρύνουν και ο αριθμός εγγραφής στο βιβλίο μεταγραφών του οικείου Υποθηκοφυλακείου (στην ίδια υπεύθυνη δήλωση βεβαιώνεται ότι πρόκειται για δάνειο για αγορά πρώτης κατοικίας, αν αυτό δεν βεβαιώνεται στην οικεία βεβαίωση της Τράπεζας ή του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων κτλ.). β) Νέα δάνεια που λαμβάνονται για εξόφληση παλιών στεγαστικών δανείων που είχαν ληφθεί για αγορά πρώτης κατοικίας, βεβαίωση της Τράπεζας ή γενικά του φορέα που χορήγησε το νέο δάνειο, από την οποία να προκύπτει ότι πρόκειται για νέο δάνειο για εξόφληση παλιού στεγαστικού δανείου, που είχε ληφθεί για αγορά πρώτης κατοικίας με υποθήκη ή προσημείωση σε ακίνητο του φορολογουμένου ή του άλλου συζύγου ή των τέκνων τους που τους βάρυναν, το ανεξόφλητο ποσό του παλιού δανείου και ο χρόνος λήξης του, ότι οι δεδουλευμένοι τόκοι που καταβλήθηκαν το έτος 2011 αφορούν το τμήμα του νέου δανείου που καταβλήθηκε για εξόφληση του υπόλοιπου ποσού του παλιού δανείου που δεν είχε εξοφληθεί μέχρι τη σύναψη του νέου δανείου, καθώς και ότι έχει εγγραφεί και για το νέο δάνειο υποθήκη ή προσημείωση σε ακίνητο του φορολογουμένου ή του άλλου συζύγου ή των τέκνων τους που τους βαρύνουν. γ) Στεγαστικά δάνεια για απόκτηση πρώτης κατοικίας που χορηγούνται από ασφαλιστικές επιχειρήσεις στους υπαλλήλους τους, βεβαίωση αυτών που να περιλαμβάνει τα στοιχεία που αναφέρονται στην προηγούμενη περίπτωση α'. δ) Προκαταβολές που έχουν χορηγηθεί από τα Ταμεία Αλληλοβοηθείας Στρατού, Ναυτικού και Αεροπορίας, σχετική βεβαίωση αυτών, από την οποία να προκύπτει ότι ο φορολογούμενος είναι βοηθηματούχος του αντίστοιχου Ταμείου, ότι η προκαταβολή χορηγήθηκε σ' αυτόν με βάση τις διατάξεις του άρθρου 18 του ν.δ. 398/1974 (Φ.Ε.Κ. 116 Α') για απόκτηση πρώτης κατοικίας, το ποσό των τόκων, καθώς και ότι οι τόκοι αυτοί είναι δεδουλευμένοι και καταβλήθηκαν μέσα στο έτος 2011. ε) Δάνεια που έχουν χορηγηθεί από τράπεζες, το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, τα Ταχυδρομικά Ταμιευτήρια και λοιπούς πιστωτικούς οργανισμούς στο φορολογούμενο για αναστήλωση, επισκευή, συντήρηση ή εξωραϊσμό διατηρητέων κτισμάτων, καθώς και κτισμάτων που βρίσκονται σε περιοχές χαρακτηριζόμενες ως παραδοσιακά τμήματα πόλεων ή ως παραδοσιακοί οικισμοί, βεβαίωση αυτών που να περιλαμβάνει το ποσό των δεδουλευμένων τόκων που καταβλήθηκαν μέσα στο έτος 2011, καθώς και επικυρωμένο αντίγραφο της οικείας απόφασης για χαρακτηρισμό των κτισμάτων ως διατηρητέων ή σημείωση για την κανονιστική πράξη με την οποία χαρακτηρίσθηκε η περιοχή, που βρίσκονται τα κτίσματα, ως παραδοσιακό τμήμα πόλεως ή ως παραδοσιακός οικισμός.
Στις πιο πάνω περιπτώσεις αν, εκτός από τους τόκους που είναι δεδουλευμένοι, καταβλήθηκαν τόκοι υπερημερίας, τα ποσά αυτών των τόκων πρέπει να αναφέρονται χωριστά στην οικεία βεβαίωση, δεδομένου ότι τα ποσά αυτά δεν εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα. 7 Στη βεβαίωση καταβολής των τόκων στεγαστικών δανείων για απόκτηση πρώτης κατοικίας, θα αναγράφεται η συνολική επιφάνεια της κατοικίας, που αποκτιέται, σε τετραγωνικά μέτρα, καθώς και το ποσό του δανείου. Εάν το δάνειο έχουν λάβει οι σύζυγοι από κοινού, στη βεβαίωση του καθενός θα αναγράφεται το ποσό του δανείου που του αναλογεί. Διευκρινίζεται ότι οι τόκοι μειώνουν το συνολικό φόρο κατά ποσοστό 10% αυτών, ανεξάρτητα του χρόνου σύναψης του δανείου, καθώς και του χρόνου χορήγησης της προκαταβολής. ΕΠΙΣΗΜΑΙΝΕΤΑΙ ότι, με τις διατάξεις του άρθρου 43 ν.3763/2009, που καταργήθηκαν με τον ν. 3842/2010, προβλεπόταν μείωση του φόρου κατά ποσοστό σαράντα τοις εκατό (40%) του ποσού των τόκων στεγαστικών δανείων που είχαν συναφθεί κατά τα έτη 2009 και 2010 για απόκτηση οποιασδήποτε κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.). Συνεπώς, οι τόκοι αυτών των δανείων που καταβάλλονται από το 2010 αναγνωρίζονται με το γενικό κανόνα της έκπτωσης των τόκων για πρώτη κατοικία μέχρι 120 τ.μ. κ.λ.π.
Στη χώρα μας ήδη το 1 στα 5 δάνεια δεν εξυπηρετείται και σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών, στο τέλος του 2012 τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια θα προσεγγίσουν τα 50 δισ. ευρώ από 39 δισ. ευρώ που ήταν τα «κόκκινα» δάνεια στο τέλος του 2011. Τα «κόκκινα» δάνεια απειλούν τις τράπεζες του ευρωπαϊκού Νότου. Καθημερινά αυξάνονται οι δανειολήπτες σε Ισπανία, Ιταλία, Πορτογαλία, Ελλάδα, αλλά και Ιρλανδία, που δηλώνουν αδυναμία να πληρώσουν τις δόσεις των δανείων τους. Στη χώρα μας ήδη το 1 στα 5 δάνεια δεν εξυπηρετείται. Και σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών, στο τέλος του 2012 τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια θα προσεγγίσουν τα 50 δισ. ευρώ -τα συνολικά υπόλοιπα δανείων νοικοκυριών και επιχειρήσεων διαμορφώνονται στα 250 δισ. ευρώ- από 39 δισ. ευρώ που ήταν τα «κόκκινα» δάνεια στο τέλος του 2011 (με τον δείκτη καθυστερήσεων στο 15,9%). Στην Ισπανία, άνοδο εμφανίζουν οι καθυστερήσεις στα στεγαστικά δάνεια, με τις «κόκκινες» οφειλές να υπερβαίνουν τα 150 δισ. ευρώ, που αποτελεί και ρεκόρ της τελευταίας 20ετίας.
Με την κρίση χρέους στην Ευρωζώνη να αφορά, σε ένα βαθμό και το τραπεζικό σύστημα, που λειτούργησε ανεξέλεγκτα τα προηγούμενα χρόνια, όπως αποδεικνύει η περίπτωση της Ισπανίας, θα πρέπει να θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι ο τρόπος λήψης στεγαστικών δανείων θα αλλάξει άρδην στο μέλλον, εν όψει μάλιστα και της πιθανής τραπεζικής ένωσης στην Ευρωζώνη.
Εγκλωβισμένους για μία ζωή θα έχουν οι τράπεζες εκατοντάδες χιλιάδες έλληνες με το "κόλπο" της επιμήκυνσης της χρονική διάρκειας του δανείου μέχρι και κατα 1 αιώνα! Η αύξηση της διάρκειας ενός στεγαστικού δανείου σε επίπεδα της τάξεως των 100 ετών εξασφαλίζει μια σημαντική μείωση της μηνιαίας δόσης. Με επιτόκιο 5% για κάθε 100.000 ευρώ η καταβολή κάθε μήνα για την εξυπηρέτηση του δανείου φτάνει τα 420 ευρώ. Ετσι ο δανειολήπτης, αντί να πληρώνει ενοίκιο, χάνοντας ουσιαστικά αυτά τα χρήματα, έχει τη δυνατότητα να γίνει ιδιοκτήτης και είτε να μπορέσει κάποια στιγμή να αποπληρώσει την τράπεζα ή να μεταβιβάσει το ακίνητο στα παιδιά του μαζί με το υπόλοιπο του δανείου. Αξίζει να σημειωθεί πάντως ότι το πλεονέκτημα της χαμηλής δόσης αντισταθμίζεται από τη σημαντική αύξηση των τόκων. Λόγω της μεγάλης διάρκειας αποπληρωμής, οι τόκοι ως ποσοστό της μηνιαίας δόσης στα πρώτα χρόνια εξόφλησης του δανείου διαμορφώνονται σε πολύ υψηλά επίπεδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι μέσα στην πρώτη 40ετία του δανείου οι τόκοι ως ποσοστό της δόσης δεν υποχωρούν κάτω από το 95%. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα το υπόλοιπο του δανείου να μειώνεται ελάχιστα ακόμη και ύστερα από τόσα χρόνια αποπληρωμής. Για ένα δάνειο 100.000 ευρώ με επιτόκιο 5%, για να φθάσει η δόση σε αναλογία τόκων - κεφαλαίου στο 50 - 50, θα πρέπει να περάσουν 85 χρόνια, ενώ ως την πλήρη εξόφληση στα 100 έτη ο δανειολήπτης θα έχει πληρώσει σε τόκους το τετραπλάσιο του κεφαλαίου που είχε αρχικώς χορηγηθεί, δηλαδή σχεδόν 400.000 ευρώ. Από την άλλη βέβαια, σε μια ανοδική αγορά, ο κάτοχος του ακινήτου μπορεί να το πουλήσει, να αποπληρώσει το δάνειο και να πετύχει κέρδος. Αν όμως η ρευστοποίηση είναι αναγκαστική και οι τιμές δεν έχουν αυξηθεί αρκετά, τότε ο δανειολήπτης κινδυνεύει να υποστεί κεφαλαιακές απώλειες. Σε μια τέτοια περίπτωση, οι δόσεις που θα έχει πληρώσει χάνονται, σαν να ήταν ενοίκιο.
Εναλλακτικά σενάρια για την αντιμετώπιση των επισφαλειών στη στεγαστική πίστη, χωρίς τη δημιουργία σημαντικών παρενεργειών στη ρευστότητά τους και με ταυτόχρονο περιορισμό των αρνητικών επιδράσεων στην κτηματαγορά, εξετάζουν οι διοικήσεις των ελληνικών τραπεζών. Παρά τις συνεχείς ρυθμίσεις και αναχρηματοδοτήσεις δανείων, οι καθυστερήσεις συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία λόγω της βαθιάς ύφεσης που πλήττει την ελληνική οικονομία. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια έχουν ξεπεράσει τα 12 δισ. ευρώ, ενώ εκτιμάται ότι στο τέλος της εφετινής χρονιάς σχεδόν μία στις πέντε χορηγήσεις της κατηγορίας θα έχει καταστεί προβληματική. Σε κάθε περίπτωση οι συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί είναι πρωτοφανείς, έπειτα από πολλά χρόνια ανάπτυξης της οικοδομικής δραστηριότητας και συνεχούς ανόδου των τιμών, η οποία ανακόπηκε με το ξέσπασμα της κρίσης. Προς το παρόν οι περιορισμοί που ισχύουν σε σχέση με τους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας, αλλά και η δομή της εγχώριας αγοράς, έχουν συμβάλει καθοριστικά για τη συγκράτηση της προσφοράς σε χαμηλά επίπεδα περιορίζοντας τη διόρθωση των τιμών. Ωστόσο, όπως παραδέχονται οι τραπεζίτες, ακόμη και να υπήρχε η δυνατότητα κατασχέσεων, δεν θα αποτελούσε την πρώτη επιλογή τους για την αντιμετώπιση του προβλήματος, διότι σε μια τέτοια περίπτωση θα υπήρχε σοβαρός κίνδυνος κατάρρευσης των αξιών. Για τις περιπτώσεις όμως που ακόμη και μια γενναία ρύθμιση δεν μπορεί να καταστήσει ένα δάνειο εξυπηρετήσιμο, οι τράπεζες έχουν αρχίσει να επεξεργάζονται εναλλακτικά σχέδια, πέραν του «κουρέματος» μιας οφειλής.Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
