Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Φόροι

Μία ακόμα ευκαιρία

Την ευκαιρία σε περίπου 200.000 ιδιοκτήτες ακινήτων που εισέπραξαν μειωμένα κατά 40% ενοίκια να διορθώσουν τη δήλωση Covid που έχουν υποβάλει προκειμένου να κερδίσουν την έκπτωση φόρου 30% για τα «χαμένα» ενοίκια δίνει τώρα η ΑΑΔΕ.

 

Οι  ιδιοκτήτες αυτοί οι οποίοι εισέπραξαν μειωμένα ενοίκια  κατά το διάστημα Μαρτίου - Αυγούστου 2020  υπέβαλαν τη δήλωση Covid στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ με  σοβαρά λάθη ή παραλείψεις, εξαιτίας των οποίων δεν κατέστη δυνατός ο υπολογισμός των εκπτώσεων. Ετσι, στους ιδιοκτήτες αυτούς βεβαιώθηκε ολόκληρος ο ΕΝΦΙΑ του 2020, χωρίς καμία μείωση.

 

Η ΑΑΔΕ, θα αρχίσει να στέλνει μηνύματα στους φορολογούμενους με οδηγίες  στο λογαριασμό τους στο Τaxisnet ώστε να αποκαταστήσουν τα όποια λάθη ή παραλείψεις προκειμένου να κερδίσουν την έκπτωση φόρου. Επίσης, θα ζητηθούν διευκρινίσεις σε περιπτώσεις ασυμφωνιών που έχουν εντοπιστεί σε δηλώσεις Covid που έχουν υποβληθεί από περισσότερους από έναν συνιδιοκτήτες. Στόχος είναι η έκπτωση που αναλογεί στο συνολικό μηνιαίο μίσθωμα να μην υπολογίζεται στο 100% για κάθε έναν από τους συνιδιοκτήτες, αλλά να περιορίζεται ώστε, για κάθε συνιδιοκτήτη, να είναι ανάλογη με το ποσοστό συνιδιοκτησίας του.

 

Για παράδειγμα σε μηνιαίο ενοίκιο 1.000 ευρώ που μειώθηκε αναγκαστικά κατά 40%, δηλαδή κατά 400 ευρώ, και αφορά σε ακίνητο 4 συνιδιοκτητών, καθενός εκ των οποίων το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι 25%, η έκπτωση φόρου, η οποία ισοδυναμεί με το 30% του ποσού των 400 ευρώ, δηλαδή με το ποσό των 120 ευρώ, δεν ισχύει ολόκληρη για κάθε έναν από τους συνιδιοκτήτες.  Η έκπτωση μοιράζεται στον καθέναν κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας του, δηλαδή κατά το 25%, και περιορίζεται στα 30 ευρώ ανά συνιδιοκτήτη (120 Χ 25%).

 

Από τη στιγμή που οι δηλώσεις Covid θα επανυποβληθούν χωρίς λάθη ή παραλείψεις, οι ιδιοκτήτες θα κατοχυρώσουν τις εκπτώσεις φόρων που δικαιούνται και τα ποσά των εκπτώσεων αυτών θα αφαιρεθούν από τις επόμενες μηνιαίες δόσεις του ΕΝΦΙΑ του 2020.

Ένας στρεβλός φόρος

Το 35,4% των ιδιοκτητών ακινήτων πληρώνει το 51% του σημερινού ΕΝΦΙΑ και το 64,6% το υπόλοιπο 49%. Την Αττική ακολουθεί η Κεντρική Μακεδονία, όπου οι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν το 13% του συνολικού φόρου.

 

Η κατάσταση αυτή είναι αποτέλεσμα των στρεβλώσεων που υιοθέτησε η τότε κυβέρνηση κατά τη γέννηση του ΕΝΦΙΑ και την κατάργηση του ΕΕΤΗΔΕ που πληρωνόταν μέσω της ΔΕΗ. Η εξοντωτική φορολόγηση των αστικών ακινήτων είναι αποτέλεσμα της «σύρραξης» το 2013 στην Περιφέρεια και στα αστικά κέντρα, με τους πρώτους να βγαίνουν νικητές. Κατάφεραν να κερδίσουν χαμηλούς συντελεστές για τη φορολόγηση των αγροτεμαχίων και την εξαίρεσή τους από τον συμπληρωματικό φόρο.

 

Η εξέλιξη αυτή οδήγησε στην υπερφορολόγηση των αστικών ακινήτων. Οταν ξεκίνησε η διαδικασία κατάρτισης του ΕΝΦΙΑ, στόχος ήταν να εισπραχθούν 2,65 δισ. ευρώ. Ο ΕΝΦΙΑ ήταν έτοιμος φορολογώντας, προοδευτικά, ακίνητα, οικόπεδα και αγροτεμάχια. Τότε ξεσηκώθηκαν οι βουλευτές της περιφέρειας  κερδίζοντας τη χαμηλή φορολόγηση των αγροτεμαχίων με μόλις 1 ευρώ ανά στρέμμα. Η εξέλιξη αυτή, όμως, δημιουργούσε ένα κενό ύψους 300-400 εκατ. ευρώ. Το κενό καλύφθηκε με τον συμπληρωματικό φόρο, από τον οποίο πάλι εξαιρέθηκαν τα αγροτεμάχια.

 

Η δημιουργία του συμπληρωματικού φόρου αυτομάτως επιβάρυνε και συνεχίζει να επιβαρύνει τους ιδιοκτήτες ακινήτων στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου οι τιμές ζώνης είναι υψηλότερες σε σύγκριση με την Περιφέρεια.

 

Και δυστυχώς, η κατάσταση αυτή συνεχίζεται ακόμη και σήμερα. Μάλιστα, η μικρή φορολόγηση των αγροτεμαχίων είχε ως αποτέλεσμα βίλες στα ακριβότερα τουριστικά θέρετρα της χώρας που έχουν χτιστεί εντός αγροτεμαχίων (νομίμως) πληρώνουν ΕΝΦΙΑ που δεν ξεπερνά τα 30-50 ευρώ τον χρόνο. Και ουδείς τόσα χρόνια δεν προχώρησε στην ένταξη των αγροτεμαχίων στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, έτσι ώστε να αποκτήσουν τιμή ζώνης και να σταματήσουν να φορολογούνται με 1 ευρώ το στρέμμα.

 

Η διαδικασία ένταξής τους πάντως έχει ξεκινήσει και ήδη οι εκτιμητές ακινήτων έχουν υποβάλει τις προτάσεις τους στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών. Πρόκειται για 3.000 περιοχές της χώρας που θα ενταχθούν στο σύστημα και αναμένεται να φέρουν έσοδα ύψους 400-500 εκατ. ευρώ. Θα μπορούσε να πει κανείς ότι στα επτά  χρόνια που εφαρμόζεται ο ΕΝΦΙΑ το Δημόσιο έχασε έσοδα ύψους 2,8-3,5 δισ. ευρώ, αφήνοντας τα ακίνητα αυτά επί της ουσίας εκτός φορολογίας.

 

Και οι στρεβλώσεις συνεχίζονται. Με τους ιδιοκτήτες ακινήτων της Αττικής να πληρώνουν υψηλότερους φόρους για τα ακίνητα που διαθέτουν σε σύγκριση, για παράδειγμα, με το 2016. Σύμφωνα με τα στοιχεία, οι ιδιοκτήτες της Αττικής πλήρωναν το 2016 το 48,6% του φόρου ενώ σήμερα πληρώνουν το 51%. Το γεγονός αυτό δείχνει ότι κερδισμένοι των περυσινών μειώσεων του ΕΝΦΙΑ ήταν οι ιδιοκτήτες της Περιφέρειας, καθώς ακολουθήθηκε η πολιτική της ελάφρυνσης των χαμηλότερων περιουσιών.

Τα βασικά συμπεράσματα από την εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ:

 

1. Περισσότερα από 7,2 εκατ. φυσικά πρόσωπα θα πληρώσουν φόρο ύψους 2,073 δισ. ευρώ. Επίσης, 66.112 νομικά πρόσωπα θα πληρώσουν 484,4 εκατ. ευρώ.

 

2. Συμπληρωματικό φόρο πληρώνουν περίπου 450.000 ιδιοκτήτες ακινήτων, η ακίνητη περιουσία των οποίων ανέρχεται στα 600 δισ. ευρώ. Το ποσό του συμπληρωματικού φόρου ξεπερνά τα 631 εκατ. ευρώ.

 

3. Στην Αττική, 2.586.597 ιδιοκτήτες ακινήτων θα πληρώσουν φόρο ύψους 1,29 δισ. ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στο 51% του συνολικού φόρου. Ακολουθεί η Κεντρική Μακεδονία με 1.263.539 ιδιοκτήτες, που καλούνται να πληρώσουν 341,8 εκατ. ευρώ και τρίτη στην κατάταξη έρχεται η Θεσσαλία με 489.998 ιδιοκτήτες να πρέπει να πληρώσουν 116,88 εκατ.

 

4. Οι εφορίες Κηφισιάς, Γλυφάδας και Ψυχικού έχουν βεβαιώσει τον υψηλότερο ΕΝΦΙΑ.

 

5. Απαλλαγή ή μείωση του ΕΝΦΙΑ είχαν φέτος 1.220.476 φυσικά πρόσωπα. Το τελικό ποσό που θα καταβάλουν έχει μειωθεί από τα 154,48 εκατ. ευρώ στα 77,23 εκατ. ευρώ. Τα νομικά πρόσωπα που δικαιούνται πλήρη απαλλαγή ανέρχονται σε 64.414 τα οποία γλίτωσαν φόρο ύψους 8,18 εκατ. ευρώ.

 

Σημειώνεται ότι συνολικά 1.284.890 φυσικά και νομικά πρόσωπα είχαν μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ ή απαλλάχθηκαν πλήρως, ενώ το 2019 οι φορολογούμενοι που πλήρωσαν λιγότερα ανέρχονταν σε 1.383.338.

Αλλαγές για την πρώτη κατοικία

Η τροπολογία του υπουργείου Οικονομικών που κατατέθηκε στο νομοσχέδιο καθιστά ευκολότερη την αγορά αφορολόγητης πρώτης κατοικίας. Σύμφωνα με την νέα διάταξη, προκειμένου οι φορολογούμενοι να κερδίσουν απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας θα πρέπει ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην κατέχουν κατοικία εμβαδού 70 τ.μ., προσαυξανόμενο κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Τα όρια που ισχύουν σήμερα είναι 70 τ.μ., για τον άγαμο ή το ζευγάρι και προσαυξάνονται κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα.

 

Με την ενεργοποίηση της νέας διάταξης, ένα ζευγάρι με 1 παιδί θα μπορεί να αποκτήσει πρώτη κατοικία χωρίς να πληρώσει ούτε ένα ευρώ φόρο μεταβίβασης ακόμα και εάν έχει ήδη σπίτι το οποίο είναι μέχρι 95 τ.μ. αντί για 90 τ.μ. που ισχύει σήμερα. Αντίστοιχα μια τετραμελής οικογένεια η οποία μπορεί σήμερα να αποκτήσει αφορολόγητη πρώτη κατοικία, αν διαθέτει ήδη σπίτι εμβαδού μέχρι 110 τ.μ. με την νέα διάταξη, θα έχει την απαλλαγή, ακόμη και αν έχει ήδη σπίτι έως 120 τ.μ. Το όριο της απαλλαγής για την πενταμελή οικογένεια αυξάνεται από τα 135 τ.μ. σε 150 τ.μ.

 

Οι προϋποθέσεις

Με την εφαρμογή της νέας διάταξης οι προϋποθέσεις για αγορά αφορολόγητης  πρώτης κατοικίας είναι πλέον Για οι εξής:

 

Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ..

Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.

Η αξία

Για να εφαρμοστεί η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης θα πρέπει η αξία της αγοραζόμενης κατοικίας να είναι έως:

 

200.000 ευρώ εάν ο αγοραστής είναι άγαμος ή 250.000 ευρώ για τον άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία.

250.000 ευρώ για τον έγγαμο αγοραστή  ή 275.000 ευρώ για τον έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Χαράτσι για τα ...ξεχασμένα

Αναδρομικό ΕΝΦΙΑ μέχρι και πέντε ετών θα κληθούν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που διόρθωσαν τα τετραγωνικά των ακινήτων τους στους δήμους ή τακτοποίησαν ημιυπαίθριους και αυθαίρετους χώρους. Μετά την υποβολή των διορθώσεων στα τετραγωνικά των ακινήτων που έγιναν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΚΕΔΕ ή τους δήμους έρχεται η ώρα των τροποποιητικών δηλώσεων στοιχείων ακινήτων Ε9.

 

Οι φορολογούμενοι που νομιμοποίησαν ημιυπαίθριους χώρους και αυθαίρετες επιφάνειες θα πρέπει να ενημερώσουν και την εφορία για τις αλλαγές που έχουν επέλθει στην εικόνα της περιουσιακής τους κατάστασης.Μετά την ηλεκτρονική υποβολή διορθωτικής δήλωσης για ένα ή περισσότερα έτη θα εκδοθεί νέο εκκαθαριστικό για τον ΕΝΦΙΑ, ο οποίος υπολογίζεται αναδρομικά και μπορεί να πάει πίσω στον χρόνο για πέντε χρόνια.

 

Αν για παράδειγμα δηλωθούν στο Ε9 τα τετραγωνικά μέτρα ημιυπαίθριου χώρου ο οποίος τακτοποιήθηκε το 2011, αναζητείται αναδρομικός ΕΝΦΙΑ για όλη την περίοδο από το 2015 και μετά.Η αναδρομικότητα υπολογίζεται για τα έτη για τα οποία ο ΕΝΦΙΑ υπολογιζόταν σε λιγότερα τετραγωνικά. Δηλαδή, αν το ακίνητο είναι στην κατοχή του τωρινού ιδιοκτήτη από το 2018, θα πληρώσει αναδρομικό ΕΝΦΙΑ για τα επιπλέον τετραγωνικά για τρία έτη. Σύμφωνα με τα Νέα ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογιστεί αυξημένος τόσο για φέτος όσο και για όσα χρόνια στο παρελθόν το εμβαδόν των ακινήτων ήταν μικρότερο εκείνου που δηλώθηκε στην πλατφόρμα της ΚΕΔΕ. Είναι χαρακτηριστικό ότι μόνο τον Σεπτέμβριο υποβλήθηκαν περισσότερες από 200.000 δηλώσεις για ρύθμιση αυθαίρετων κτισμάτων και αυθαίρετων επιφανειών.

Αντικειμενικές και ΕΝΦΙΑ

Προσφάτως ο υπουργός Οικονομικών σε  τηλεοπτική του συνέντευξη για τον χρόνο αλλαγής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, υποστήριξε ότι αυτό θα γίνει μέσα στο 2021 εφόσον βέβαια οι συνθήκες με την πανδημία το επιτρέψουν.Το πιθανότερο -αν όχι βέβαιο- είναι ότι η αλλαγή των αντικειμενικών αξιών θα συνδυαστεί και με αλλαγή στους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ.

Η πρώτη αλλαγή αφορά στην αύξηση των εκπτωτικών συντελεστών του φόρου κατοχής ακινήτων –από 10% έως 30% που είναι σήμερα σε 10-50%- και η δεύτερη στην ενδεχόμενη κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου που επιβαρύνει όσους ιδιοκτήτες έχουν ατομική περιουσία άνω των 250.000 ευρώ.

Αυτή η αλλαγή, την οποία άφησε ανοιχτή και ο κυβερνητικός εκπρόσωπος, συνδέεται και με την επικείμενη μεταρρύθμιση για μεταφορά του φόρου κατοχής ακινήτων στους δήμους. Το δεδομένο είναι ότι εκατομμύρια φορολογούμενοι μέσα στο 2021 θα πληρώσουν σαφώς λιγότερο ΕΝΦΙΑ. Ειδικά όσοι έχουν ακίνητα σε περιοχές όπου δεν θα υπάρξει αύξηση της τιμής ζώνης ή όσοι έχουν ακίνητα σε περιοχές όπου η ανατίμηση δεν θα ξεπερνά το 10-20%, μπορούν να είναι από τώρα σίγουροι ότι το εκκαθαριστικό της επόμενης χρονιάς θα είναι λιγότερο "φουσκώμενο" σε σχέση με το αντίστοιχο φετινό.

 

Ουσιαστικά, τρεις κατηγορίες φορολογουμένων θα δουν σίγουρα μειωμένο ΕΝΦΙΑ

1. Η πρώτη ομάδα, περιλαμβάνει τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπου θα υπάρξει μείωση της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αυτή η ομάδα θα είναι διπλά κερδισμένη καθώς θα ωφεληθεί διπλά καθώς θα κερδίσει και από τη μείωση του συντελεστή φορολόγησης και από τη μείωση της φορολογητέας ύλης δηλαδή της αξίας του ακινήτου.

 

2. Η δεύτερη ομάδα, θα περιλαμβάνει αυτούς με ακίνητα σε περιοχές όπου δεν θα αλλάξει η τιμή ζώνης. Αυτοί θα δουν το εκκαθαριστικό τους να "ξεφουσκώνει" κατά τουλάχιστον 10% καθώς θα εφαρμοστεί χαμηλότερος εκπτωτικός συντελεστής επί ίδιας αξίας.

 

3. Και η 3η ομάδα, περιλαμβάνει τους ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι αν και θα δουν αύξηση στην τιμή ζώνης του ακινήτου που έχουν στην ιδιοκτησία τους, αυτή δεν θα επηρεάσει το ύψος του ΕΝΦΙΑ οπότε η πρόσθετη έκπτωση που θα ψηφίσει η κυβέρνηση, θα φέρει τελικώς ελάφρυνση στο εκκαθαριστικό.

 

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki