Οι προβλέψεις παλαιότερων μελετών για τη δυνατότητα να πουληθούν σε αλλοδαπούς ακόμη και 1 εκατ. εξοχικά σε βάθος χρόνου, έχουν διαψευστεί καθώς οι αγοραστές από τη Βόρεια Ευρώπη απέχουν από την ελληνική αγορά. Αιτία; Οι υψηλές τιμές καθώς μια σειρά από προβλήματα, νομικής, γραφειοκρατικής, πολεοδομικής ή φορολογικής υφής. Μια βασική αιτία που δε γίνονται αγορές είναι οι υψηλές τιμές των εξοχικών. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2008, μεγάλος αριθμός Ελλήνων προτίμησαν να αγοράσουν κατοικία στην Τουρκία παρά στη χώρα τους. Σύμφωνα με σχετική έρευνα στην Τουρκία το 2008 υπήρξαν 10.059 Ελληνες που πήγαν να αγοράσουν εξοχικό μαζί με 15.911 Γερμανούς, 13.402 Αγγλους, 3.340 Ιρλανδούς, 3.205 Δανούς, 3.089 Ολλανδούς και 2.096 Αυστριακούς. Βρήκαν ακίνητα με 1.000-1.300 ευρώ/τ.μ. στα παράλια της γείτονος όταν στα νησιά πολλές φορές ξεπερνούν τα 2.000 ευρώ/τ.μ. ή ακόμη περισσότερο και από τα αστικά ακίνητα. Πάντως εκτιμάται ότι την τετραετία 2003 - 2007 πωλήθηκαν γύρω στις 12.000 κατοικίες σε αλλοδαπούς κυρίως πολίτες της Ε.Ε. συνολικής αξίας 3 δισ. ευρώ. Κατά μέσο όρο 3.000 κατοικίες ανά έτος. Εάν κανείς συγκρίνει τις 45.000 εξοχικές κατοικίες ανά έτος της Ισπανίας την αντίστοιχη περίοδο και τις 8.000 της Κύπρου τότε η ελληνική αγορά μπορεί να διαθέσει σε κανονικές συνθήκες περί τις 15.000 κατοικίες ετησίως, με εντυπωσιακή επίδραση στη γενικότερη οικονομία.

Θα μπορούσαν αλλα.. Η φράση αυτή ταιριάζει στην περίπτωση του ρωσικού ενδιαφέροντος για την αγορά ακινήτων. Σε ημερίδα λοιπόν οι εισηγητές ανέφεραν ότι ποσοστό 7% των Ρώσων τουριστών που επισκέπτονται την Ελλάδα ενδιαφέρονται για την αγορά παραθεριστικής κατοικίας.Παράλληλα επισήμαναν ότι οι ρώσοι θα ήθελαν ξενοδοχεία αλλά δεν βρίσκουν(!) λόγω περιορισμένης προσφοράς -αν και έχουν βάλει πωλητήριο πάνω απο 2.000 μονάδες σε όλη την Ελλάδα. Σύμφωνα με τους ομιλητές οι Ρώσοι τουρίστες που επισκέφθηκαν την Ελλάδα στο 9μηνο του 2010 αντιστοιχούν σε 443 χιλ. (αύξηση 42% σε σχέση με πέρυσι), δυνητικά οι αγορές ακινήτων που θα μπορούσαν να γίνουν στη χώρα μας αντιστοιχούν σε 31.000, νούμερο βέβαια που απέχει από την πραγματικότητα λόγω των δυσκολιών που αντιμετωπίζουν οι Ρώσοι σε σχέση με το νομικό (την έκδοση βίζας κ.α.), το θεσμικό πλαίσιο καθώς και τη χρηματοδότησή ως κάτοικοι χώρας εκτός Ε.Ε.. Τα στοιχεία αυτά επισημάνθηκαν κατά τη διάρκεια ημερίδας για τις «Νέες ευκαιρίες στην ελληνική αγορά ακινήτων από Ρώσους επενδυτές» με οργανωτές το Ελληνορωσικό Επιμελητήριο, το Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο Αθηνών, καθώς και το Επιμελητήριο Κέρκυρας αν και οι ρώσοι επενδυτές ζητούσαν επίμονα περισσότερες λεπτομέρειες και επικαιροποιημένα στοιχεία για τις τιμές των ακινήτων στην εγχώρια αγορά. Εκτός από τις παραθεριστικές κατοικίες, όπου μέχρι σήμερα έχουν επενδύσει κυρίως Ρώσοι υψηλότερης εισοδηματικής κλίμακας, ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά έχει δεχθεί και το Invest In Greece, με έμφαση κυρίως τα οργανωμένα τουριστικά συγκροτήματα, με τις πληροφορίες να αναφέρουν ότι επίκειται η οριστικοποίηση της εξαγοράς σημαντικής ξενοδοχειακής μονάδας του νησιού από ρωσικό επιχειρηματικό όμιλο. Ενδιαφέρον υπάρχει και για την αγορά ξενοδοχείων, ωστόσο η προσφορά είναι ελλιπής.

Παρά τη διόρθωση των τιμών οι αποδόσεις των κατοικιών εξακολουθούν να θεωρούνται απογοητευτικές από τους υποψήφιους επενδυτές, δείγμα ότι περιμένουν περαιτέρω πτώση τιμών. Οι μεικτές αποδόσεις των κατοικιών σήμερα διαμορφώνονται στο 4,5%-5,5%. Να σημειωθεί ότι αυτή είναι η μεικτή απόδοση, καθώς για να υπολογιστεί το καθαρό αποτέλεσμα πρέπει να αφαιρεθεί ο φόρος, ο οποίος φτάνει σήμερα μέχρι και το 45%. Στις πολυτελείς και κατά συνέπεια ακριβότερες κατοικίες οι διορθώσεις τιμών έχουν φτάσει έως και το 25%, ενώ κατά μέσο όρο έχουν ξεπεράσει το 10%, παρά το γεγονός ότι η Τράπεζα της Ελλάδος κατεβάζει το ποσοστό της διόρθωσης στο επίπεδο του 5%. Το... στοκ των διαθέσιμων κατοικιών ξεπέρασε τα επτά εκατομμύρια, σε μια χώρα με δημογραφικό πρόβλημα και συνολικό πληθυσμό όχι μεγαλύτερο των 11,3 εκατομμυρίων κατοίκων. Πάνω από 200.000 κατοικίες παραμένουν στα αζήτητα και πιέζουν τις τιμές προς τα κάτω, ενώ οι κατασκευαστές βύθισαν την οικοδομική δραστηριότητα στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων δύο δεκαετιών -ρίχνοντας στην ανεργία δεκάδες χιλιάδες Ελληνες- σε μια προσπάθεια να σηκώσουν ανάχωμα στην πτώση των τιμών. Ηδη, σε πολλές περιοχές οι τιμές έχουν υποχωρήσει σε ποσοστό κοντά στο 20% ενώ τα πράγματα θα γίνουν ακόμη χειρότερα αν συνεχιστεί η... παγωνιά στη στεγαστική πίστη και η ύφεση στην ελληνική οικονομία.

Ενα στα πέντε καταστήματα στο κέντρο της πρωτεύουσας είναι πλέον ξενοίκιαστο, ενώ οι διαθέσιμοι εμπορικοί χώροι υπερβαίνουν το ένα εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα. Τα ενοίκια τόσο των γραφείων όσο και των καταστημάτων υποχωρούν σε ποσοστό που ξεπερνά ακόμη και το 20-25% σε αρκετές περιπτώσεις. Ταχύτερα διολισθαίνουν οι τιμές πώλησης, καθώς οι όποιοι υποψήφιοι επενδυτές πιέζουν για να εξασφαλίσουν αποδόσεις ακόμη και άνω του 8,5%, όταν πριν από 2-3 χρόνια συμβιβάζονταν με ποσοστά χαμηλότερα ακόμη και του 6%. Τα δυσοίωνα για την ελληνική κτηματαγορά συμπεράσματα αποτυπώθηκαν στην πρόσφατη ημερίδα που διοργάνωσε το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής. Τα στοιχεία των περισσότερων ειδικών συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι τα χειρότερα ακόμη δεν έχουν περάσει. Σχεδόν το σύνολο των αναλυτών εκτιμά ότι κατά το τρέχον έτος θα καταγραφεί νέα πτώση, τόσο στα ενοίκια όσο και στις τιμές πώλησης των ακινήτων. Ιδιες προβλέψεις έρχονται και από το εξωτερικό. Ερευνα της RCS για τις προσδοκίες εξέλιξης τιμών και ενοικίων επαγγελματικών ακινήτων στην Ευρώπη κατατάσσει την Ελλάδα στη χειρότερη θέση. Και στις τρεις επαγγελματικές κατηγορίες (βιομηχανικά κτίρια, καταστήματα και γραφεία) αναμένεται πτώση. Δεύτερη από το τέλος στη συγκεκριμένη έρευνα έρχεται η Ισπανία και τρίτη η Ιρλανδία.