Δέκα σημεία σκιαγραφούν το γενικότερο πλαίσιο λειτουργίας της αγοράς και –ως ένα βαθμό – σκιαγραφούν τις προϋποθέσεις για την ανάκαμψη της. Σε μια ρεαλιστική προσέγγιση της επόμενης μέρας της αγοράς κατοικίας δεν μπορεί να μη λαμβάνονται υπόψη ορισμένες βασικές για τις επιπτώσεις αλλά και την εμπειρία από την σημερινή κρίση. Αναλυτικά:

1. οι μεταβολές τιμών που καταγράφηκαν άρχισαν να επιταχύνονται από το β΄εξάμηνο του προηγούμενου χρόνου και η πτώση είναι σημαντικά μεγαλύτερη από την μεταβολή του πληθωρισμού.

2. η χρηματοδότηση της αγοράς φθίνει καθώς οι τράπεζες είναι ιδιαίτερα φειδωλές στις χορηγήσεις στεγαστικών δάνειων. Η επιδείνωση του επιπέδου τιμών επιταχύνθηκε με την υποχώρηση της πιστωτικής επέκτασης.

3. η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από συνθήκες υπερβάλλουσας προσφοράς.

4. ο ρόλος του κράτους στην διαμόρφωση των συνθηκών λειτουργίας της αγοράς αποδεικνύεται καθοριστικός καθώς ΟΛΕΣ οι επενδύσεις την ακίνητης περιουσία βρίσκονται σε συνθήκες πρωτόγνωρης φορολόγησης.

5. η αγορά στην σημερινή συγκυρία κινείται με υψηλό απόθεμα αδιάθετων κατοικιών γεγονός που εμποδίζει την σύντομη ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας αφού η ζήτηση προσανατολίζεται στις μεταχειρισμένες κατοικίες.

6. η ανάδειξη νέων αγορών έχει ως διαδικασία σταματήσει και ίσως είναι πρωτόγνωρο φαινόμενο. Ο μεγάλος όγκος των συναλλαγών γίνεται πλέον σε ώριμες αγορές.

7. τα μεσαία εισοδήματα ως πηγή ζήτησης έχουν σταματήσει να έχουν ενεργή παρουσία και αυτό είναι συνέπεια της φορολογικής πολιτικής και της πτώσης της τραπεζικής χρηματοδότησης

8. οι δημογραφικές εξελίξεις (γήρανση , γεννήσεις κ.α) δεν φαίνεται να συμβάλλουν στην αναθέρμανση της ζήτησης για τα επόμενα χρόνια.

9. Η ζήτηση από το εξωτερικό έχει συρρικνωθεί σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα επιδεινώνοντας ακόμα περισσότερο το πρόβλημα.

10. Η κεντρική διοίκηση δεν φαίνεται διατεθειμένη να στηρίξει την αγορά ακινήτων και αυτό ίσως συνδέσει την διαδικασία ανάκαμψης με ακόμα μεγαλύτερη πτώση των τιμών.

Αποχωρήσεις από θέσεις στο ελληνικό real estate καταγράφουν εταιρείες του χώρου με διεθνή εμβέλεια και παρουσία στην Ελλάδα, την ίδια στιγμή που η κυβέρνηση αναμένει να αντλήσει 50 δισ. από την εκμετάλλευση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Τ ο τελευταίο τρίμηνο οι μεγάλοι «παίκτες»τηρούν στάση αναμονής, βέβαιοι για την περαιτέρω υποχώρηση των τιμών. Αναλυτές της αγοράς τονίζουν ότι για τους απλούς ιδιώτες υπάρχουν πραγματικές ευκαιρίες. Προκύπτουν είτε από αναγκαστικές πωλήσεις λόγω οικονομικής δυσχέρειας είτε από πωλήσεις οικιστικών και παραθεριστικών ακινήτων Ελλήνων του εξωτερικού και αλλοδαπών. Αυτοί ανησυχούν για την κατάσταση που διαμορφώνεται στη χώρα. Έχουν συσσωρεύσει όμως αρκετή υπεραξία από την ημερομηνία αγοράς του ακινήτου ώστε να πουλάνε σε καλές τιμές και με κέρδος. Το ελληνικό real estate, άλλοτε ατμομηχανή της εγχώριας οικονομίας, ασθενεί. Εντούτοις, η πολιτεία βασίζει σ’ αυτό όχι μόνο την τόνωση της εθνικής οικονομίας αλλά και την έξοδο από την κρίση, αφού υπολογίζει να αντλήσει 50 δισ. ευρώ από την εκμετάλλευση κρατικών ακινήτων, ενός τεράστιου κεφαλαίου που λιμνάζει αναξιοποίητο. Είναι εφικτό κάτι τέτοιο; Όμιλοι του χώρου που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα και στο εξωτερικό, διαφωνούν. Στελέχη τους, αναφέρουν ότι μπορεί να γίνονται ακόμα τοποθετήσεις σε ακίνητα και μάλιστα με μεγάλο περιθώριο κέρδους σε ορισμένες περιπτώσεις, αλλά η γενικότερη στάση είναι αρνητική· οι επενδυτές σε οικιστικά, παραθεριστικά και εμπορικά ακίνητα τηρούν στάση αναμονής. ελπίζοντας σε ακόμη πιο συμφέρουσες τιμές. Τα στελέχη των διεθνών ομίλων realestate που δραστηριοποιούνται στη χώρα μας, καταγράφουν επίσης μία ανησυχητική τάση πώλησης οικιστικών, παραθεριστικών και εμπορικών ακινήτων από Έλληνες του εξωτερικού αλλά και ξένους επενδυτές που θέλουν να διασώσουν έστω και με μία βιαστική πώληση τα κέρδη από τις υψηλές τιμές των ακινήτων τα τελευταία χρόνια.

Πριν οκτώ περίπου χρόνια ο γκουρού των χρηματιστηριακών αγορών ο Τζορτζ Σόρος είχε δηλώσει με το πιο ξεκάθαρο τρόπο ότι η Ελλάδα στα επόμενα χρόνια δεν πρόκειται να προσελκύσει κεφάλαια για επενδύσεις σε ακίνητα. Ο άνθρωπος που είχε συντρίψει την βρετανική στερλίνα , την ιταλική λιρέτα και έκανε και αυτή ακόμα την Γερμανία να ανησυχήσει για την σταθερότητα του μάρκου , είχε προβλέψει το τέλος των επενδύσεων στην ισπανική αγορά εξοχικής κατοικίας και την άνοδο των αγορών των βορειοαφρικανικών χωρών.

Πολλοί έσπευσαν τότε να του καταλογίσουν ανθελληνικά αισθήματα άλλοι πάλι μίλησαν για οργανωμένο σχέδιο να πληγεί η ελληνικά αγορά. Ελάχιστοι όμως μπήκαν στο κόπο να αναλύσουν τις δηλώσεις ενός ανθρώπου που διαχειρίζεται δισεκατομμύρια ευρώ το χρόνο και σχεδόν κανένας από αυτούς που χαράσσουν πολιτική δεν προσπάθησε με επιχειρήματα να καταρρίψει αυτές τις απόψεις που έκαναν άλλωστε το γύρω του κόσμου. Ότι είχε πεί ακόμα και σήμερα ισχύει στο ακέραιο.

Δυστυχώς ο «κερδοσκόπος» Σόρος όχι απλώς επιβεβαιώνεται αλλά δικαιώνεται με το πιο πανηγυρικό τρόπο. Η φορολογική αναστάτωση που καλλιεργήθηκε συνειδητά από την πολιτεία έχει οδηγήσει την ελληνική αγορά ακινήτων να λειτουργεί σε ένα περιβάλλον συλλογικής ανασφάλειας και μαζικής υστερίας.

Δεν φτάνουν όμως οι ερασιτεχνισμοί του υπουργείου Οικονομικών έρχεται και το υπουργείο Περιβάλοντος  να μετατρέψει κάθε απόπειρα επένδυσης σε επικίνδυνο ταξίδι στις ανεξερεύνητες περιοχές του Αμαζονίου . Αλλάζουν οι διαδικασίες ένταξης περιοχών στο σχέδιο πόλης, ανακοινώνουν την μία εβδομάδα. Αλλάζουν οι όροι δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές εξαγγέλλουν την επόμενη και συνεχίζουν με «μεταρρυθμίσεις» στις διαδικασίες έκδοσης των οικοδομικών αδειών για ρυθμίσεις που αφορούν στις χρήσεις γης για,για …… Και όλα αυτά τη στιγμή που είναι ανίκανοι να λύσουν μικροπροβλήματα ή που συντηρούν τις γκρίζες ζώνες σε παλαιότερες νομοθετικές που αφορούν τους όρους δόμησης και οι οποίες έχουν μετατρέψει δεκάδες ανθρώπους σε όμηρους των τοπικών πολεοδομικών γραφείων . Ντροπή…

Έρχεται τέλος και η Τοπική Αυτοδιοίκηση οι αιρετοί άρχοντες της οποίας θεωρούν ότι οι Δήμοι είναι τσιφλίκι τους και ότι μπορούν να διαχειρίζονται πόρους και να παίρνουν αποφάσεις ανάλογα με τα μικροσυμφέροντα τους. Έτσι βλέπεις να πετιούνται εκατομμύρια ευρώ για να πάει ένας δρόμος σε ένα ξωκλήσι ή να γίνονται ακόμα και λιμενικά έργα για να εξυπηρετηθεί ένας φίλος.

Επενδύσεις ύψους περίπου 55 δισ. ευρώ υλοποιήθηκαν πέρυσι σε εμπορικά ακίνητα, γραφεία και βιομηχανικά ακίνητα στην Ευρώπη. Η Αθήνα κατέλαβε την τελευταία θέση, σύμφωνα με στοιχεία της ΒΝΡ Paribas Real Estate. Οι επενδύσεις στην αγορά της Αθήνας ανήλθαν σε 31 εκατ. ευρώ το 2010 έναντι 196 εκατ. ευρώ το 2009 και 150 εκατ. το 2008 . Από τις αγορές των ευρωπαϊών μεγαλουπόλεων, το κεντρικό Λονδίνο και το κέντρο του Παρισιού είναι οι αγορές που γίνονται τα μεγαλύτερα ντιλ και παρατηρείται η μεγαλύτερη κινητικότητα, με 14,4 δισ. και 7,4 δισ. ευρώ αντίστοιχα. Οι συνολικές επενδύσεις ανήλθαν σε 54,6 δισ. ευρώ, δηλαδή λίγο περισσότερα από τα 50 δισ. ευρώ που θα ήθελε η κυβέρνηση να εισρεύσουν στη χώρα από αποκρατικοποιήσεις και την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας μέχρι το 2015. Αν και το ύψος των επενδύσεων είναι μεγαλύτερο κατά 46% σε σύγκριση με το 2009, παραμένει 40% χαμηλότερο σε σχέση με το αντίστοιχο του 2005 σύμφωνα με το βραχίονα της γαλλικής τράπεζας στην αγορά ακινήτων. Από τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων, το 65% των επενδυθέντων ποσών κατευθύνθηκαν στην αγορά γραφείων, αν και η μεγαλύτερη αύξηση παρατηρήθηκε σε άλλους τομείς, όπως οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις.